Immobilien: Der Markt verändert sich. Ist es ein goldener Zeitpunkt für Investitionen? Die Preise für Wohnungen im Süden steigen „heimlich“, während die Grundstückspreise in Hanoi am höchsten sind.

Angesichts der bevorstehenden Marktveränderungen ist die aktuelle Zeit eine goldene Zeit für Investitionen. Die Preise für Wohnungen im Süden steigen „still“ an, das Stadtgebiet mit den höchsten Grundstückspreisen in Hanoi wird bekannt gegeben … das sind die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienbereich.

Seit Jahresbeginn verzeichnet der Immobilienmarkt in Hanoi kontinuierliche Preissteigerungen für die meisten Immobilienarten. (Quelle: DN&TT)

Der Markt etabliert ein neues Preisniveau

Die Anpassung der Grundstückspreise in Großstädten wie Ho-Chi-Minh- Stadt und Hanoi signalisiert einen deutlichen Preisanstieg. Der neue Grundstückspreis in Ho-Chi-Minh-Stadt ist seit Oktober 2024 gültig. Der Höchstpreis erreichte im Bezirk 1 687,2 Millionen VND/m². In Hanoi liegt der Preis im Bezirk Hoan Kiem aufgrund der angepassten Grundstückspreise mittlerweile bei über 695 Millionen VND/m² und damit deutlich höher als in Ho-Chi-Minh-Stadt. Im Vergleich zum alten Preis ist der angepasste Grundstückspreis in Hanoi zwei- bis sechsmal höher.

Gemäß dem überarbeiteten Bodengesetz soll die nationale Bodenpreisliste ab Anfang 2026 offiziell gelten. Dies ist ein wichtiger Wendepunkt, denn in der Geschichte gab es noch nie einen Präzedenzfall dafür, dass die Bodenpreise nach der Veröffentlichung einer neuen Preisliste sanken.

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Beispielsweise stiegen die Grundstückspreise in Hanoi im Zeitraum 2015–2019, als der neue nationale Grundstückspreisrahmen in Kraft trat, um 10–20 %. Auch im Zeitraum 2020–2024 verzeichnete man nach der Anpassung des nationalen Grundstückspreisrahmens einen durchschnittlichen Anstieg von etwa 15 %. Dieser Trend deutet darauf hin, dass die neue Grundstückspreisliste 2026 ein höheres Preisniveau als das aktuelle festlegen wird. Dies wird die Investitionsentscheidungen vieler Menschen erheblich beeinflussen.

Angesichts des sich verändernden Marktes ist die aktuelle Zeit der ideale Zeitpunkt für Immobilieninvestitionen. Vor der offiziellen Einführung der neuen Grundstückspreisliste liegen die Immobilienpreise noch auf einem relativ günstigen Niveau. Dies bietet Anlegern eine hervorragende Gelegenheit, Immobilien zu niedrigeren Preisen zu erwerben und so dem Druck steigender Preise bei der Einführung des neuen Grundstückspreisrahmens zu entgehen.

Investitionen in dieser Phase tragen zudem zu einer schnellen Wertsteigerung der Immobilie bei. Wenn die Grundstückspreise an den neuen Preisrahmen angepasst werden, steigt der Wert der Immobilien früher Investoren deutlich. Dies ist ein klarer Wettbewerbsvorteil, insbesondere wenn sich der Markt mit dem Eintritt neuer Investoren allmählich „aufheizt“.

Darüber hinaus sind Gebiete mit hohem Potenzial für Infrastruktur und wirtschaftliche Entwicklung oft attraktive Ziele für Investoren. So profitieren beispielsweise die Nachbarprovinzen von Ho-Chi-Minh-Stadt wie Dong Nai, Binh Duong oder Long An stark von wichtigen Infrastrukturprojekten. Diese Gebiete steigern nicht nur den Immobilienwert, sondern bieten dank der boomenden Wohnungsnachfrage auch attraktive Gewinnchancen.

Südliche Wohnungen steigen "leise" im Preis

Seit Jahresbeginn verzeichnet der Immobilienmarkt in Hanoi für die meisten Immobilienarten kontinuierliche Preissteigerungen. Im Gegensatz zu den Wohnungen in Hanoi verzeichneten die Wohnungsbauprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin stabile Preissteigerungen, wobei einige Projekte sogar ein starkes Wachstum verzeichneten.

Laut dem Bericht von CBRE Vietnam für das dritte Quartal 2024 ist das Angebot an Neubauwohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt gering, die Absorptionsraten verbessern sich jedoch. Im dritten Quartal standen in Ho-Chi-Minh-Stadt weniger als 130 neue Wohnungen zum Verkauf. Diese stammen aus der nächsten Phase der zum Verkauf freigegebenen Projekte und liegen in zentrumsfernen Stadtteilen.

Obwohl das offizielle Angebot zum Verkauf gering ist, kann der Lichtblick des Marktes in Ho-Chi-Minh-Stadt in letzter Zeit erwähnt werden, da auf dem Markt in Thu Duc City, Bezirk 7, fast 300 Wohnungen aus Projekten wieder angeboten werden, deren Verkauf in den letzten ein bis zwei Jahren vorübergehend eingestellt wurde, und für etwa 2.700 Wohnungen, die noch nicht offiziell zum Verkauf freigegeben wurden, nun Reservierungen angenommen werden und deren Verkauf in naher Zukunft erwartet wird.

Darüber hinaus verzeichneten die meisten Projekte mit Restbestand positive Verkaufsraten. Im Quartal wurden über 2.000 Wohnungen erfolgreich verkauft, fast doppelt so viele wie im Vorquartal. Investoren setzten weiterhin auf zahlreiche Verkaufsstrategien wie zahlungsabhängige Rabatte, diversifizierte Zahlungspläne, Kreditzinszuschüsse, Mietzusagen usw.

Einige Projekte in der Buchungsphase mit hohen erwarteten Verkaufspreisen veranlassen Käufer auch dazu, benachbarte Projekte mit zum Verkauf stehenden Primärprodukten ähnlicher Qualität, aber niedrigeren Verkaufspreisen und früherer Übergabe in Betracht zu ziehen.

Im dritten Quartal 2024 lag der Erstverkaufspreis für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt bei 66 Millionen VND/m2 Nettofläche, ein Anstieg von 4 % gegenüber dem Vorquartal und von fast 8 % gegenüber dem Vorjahr. Dies ist größtenteils darauf zurückzuführen, dass alte Projekte ihre Verkaufspreise in der Neueröffnungsphase angepasst haben. So haben etwa D-Homme (Bezirk 6), D-Aqua (Bezirk 8) und Lavida Plus (Bezirk 7) ihre Erstverkaufspreise im Vergleich zu den Verkaufspreisen der vorherigen Phase um 10 % – 30 % nach oben korrigiert.

Der Sekundärmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete in diesem Quartal weiterhin ein leichtes Wachstum. Er legte im Vergleich zum Vorquartal um durchschnittlich 3 % und im Vergleich zum Vorjahr um 5 % zu und erreichte im dritten Quartal einen Durchschnitt von 48 Millionen VND/m² Nettogrundfläche. In den meisten Wohnungssegmenten stiegen die Sekundärverkaufspreise in diesem Quartal.

Besonders hervorzuheben ist der beeindruckende Preisanstieg beim Saigon Pearl-Projekt – im vergangenen Jahr um bis zu 34 %. Laut Daten von Batdongsan.com.vn liegt der durchschnittliche Verkaufspreis derzeit bei etwa 83,2 Millionen VND/m².

Perspektive des Sozialwohnungsgebiets auf dem CT3-Grundstück – neues Stadtgebiet Kim Chung, Bezirk Dong Anh, Hanoi. (Quelle: Investor)

In Hanoi wird es bald über 1.000 bezahlbare Wohneinheiten geben.

Das Joint Venture der Investoren Handico und Viglacera plant, Anfang 2025 mit dem Bau des CT3-Projekts im Rahmen des Investitionsprojekts für den sozialen Wohnungsbau auf den Grundstücken CT3 und CT4 – Kim Chung New Urban Area, Bezirk Dong Anh (Hanoi) zu beginnen.

Nach Angaben des Projektmanagementausschusses beschleunigt das Volkskomitee des Bezirks Dong Anh den Fortschritt der Geländeräumung im Dezember 2024. Es wird erwartet, dass das Volkskomitee von Hanoi im Januar 2025 beschließt, dem Joint-Venture-Investor Land zuzuweisen, damit dieser die Schritte zum Start des Projekts durchführen kann.

Gemäß dem genehmigten Plan sollen auf dem Grundstück CT3 drei Wohnhochhäuser mit jeweils 12 Stockwerken und einem Dachgeschoss entstehen. Die Gesamtbaufläche beträgt über 109.000 m2, mit insgesamt 1.104 Wohnungen und einer Bevölkerung von fast 4.000 Menschen.

Auf dem Grundstück CT4 wurden die Bauinvestitionen für das Sozialwohnungsprojekt abgeschlossen und es ist seit dem vierten Quartal 2021 in Betrieb genommen. Es handelt sich um ein 12-stöckiges Mehrfamilienhaus + 1 Dachgeschoss mit insgesamt 484 Wohnungen, die den Wohnbedarf von mehr als 1.500 Menschen decken.

In Bezug auf das Projekt auf dem Grundstück CT5 sagte der Vertreter des gemeinsamen Investors, dass man sich aktiv mit dem Volkskomitee des Bezirks Dong Anh abstimmte, um Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Entschädigung und Räumung des Geländes zu beseitigen und Umsiedlungsland für die Menschen bereitzustellen.

Andererseits prüft das Konsortium einen Bericht der Stadt, um die Umstellung von einem Arbeiterwohnungsprojekt auf Sozialwohnungen zu ermöglichen und so den Personenkreis, der Zugang zu dieser Art von Sozialwohnungen hat, die für die Mehrheit der Menschen erschwinglich sind, noch weiter zu erweitern.

Aufdeckung des Stadtgebiets mit dem höchsten Grundstückspreis in Hanoi

Laut Hanois angepasster Grundstückspreisliste ist das Stadtgebiet Tay Ho Tay (Bezirk Tay Ho) mit über 113 Millionen VND/m2 das Stadtgebiet mit dem höchsten Grundstückspreis.

Der oben genannte Preis gilt für die schönste Lage des Stadtgebiets (Standort 1) mit einem 60 m langen Straßenabschnitt, Teil des Bezirks Tay Ho, eine Steigerung von 225 % im Vergleich zur Grundstückspreisliste aus dem Jahr 2019 (34,8 Millionen VND/m2).

Ebenfalls im Stadtgebiet Tay Ho Tay liegt der Preis für eine Lage mit 60 m Straßenfront, aber im Bezirk Bac Tu Liem, bei fast 108 Millionen VND/m2, was einer Steigerung von 210 % entspricht.

Laut der bereinigten Grundstückspreisliste von Hanoi gibt es an den Hauptstraßen fünf Stadtgebiete mit Grundstückspreisen von über 100 Millionen VND/m2.

Neben dem Stadtgebiet Tay Ho Tay (Handelsname: Starlake) beträgt der Preis im Stadtgebiet Nam Trung Yen mit einem 40 m langen Straßenabschnitt 109,3 Millionen VND/m², im Stadtgebiet Thanh Pho Giao Luu mit einem 50 m langen Straßenabschnitt fast 104,3 Millionen VND/m², im Gebiet des Diplomatischen Korps mit einem 60 m langen Straßenabschnitt fast 108 Millionen VND/m² und im Stadtgebiet My Dinh - Me Tri mit einem 20-30 m langen Straßenabschnitt fast 101 Millionen VND/m².

Auch die Grundstückspreise in Vorstädten stiegen durchschnittlich um 175–200 %. So stiegen sie beispielsweise im Stadtgebiet Lideco (Bezirk Hoai Duc) von 18,8 Millionen VND auf fast 54,7 Millionen VND/m², was einem Anstieg von fast 190 % entspricht.

Der niedrigste Preis für städtisches Land in der neu angepassten Tabelle in Hanoi liegt derzeit im Wohngebiet Phu Thinh in der Stadt Son Tay mit einem Preis von 11,38 Millionen VND/m2, was einer Steigerung von 175 % gegenüber der alten Preisliste entspricht.

Allerdings liegen die oben genannten Preise immer noch deutlich unter den An- und Verkaufspreisen auf dem Markt in letzter Zeit.

Eine Untersuchung des Marktes und von Immobilienbörsen zeigt, dass die Preise für Häuser und Grundstücke im Stadtgebiet Tay Ho Tay und anderen Städten drei- bis viermal höher sind. So liegen beispielsweise die Preise für Villen und Stadthäuser im Stadtgebiet Tay Ho Tay bei etwa 350–400 Millionen VND/m², für Wohnungen bei über 100 Millionen VND/m². Manche Villen kosten sogar über 500 Millionen VND/m².