Immobilien im neuen Kontext

Dies sind wichtige, grundlegende Gesetze, die den Rechtsrahmen für den Immobilienmarkt grundlegend verändern. Parallel dazu hat die Regierung kontinuierliche Anstrengungen unternommen, um Schwierigkeiten zu beseitigen und den Immobilienmarkt zu unterstützen. Neben diesen Fördermaßnahmen ist der Immobilienmarkt jedoch auch Schwankungen in der Makroökonomie sowie auf den in- und ausländischen Finanz- und Währungsmärkten ausgesetzt, wodurch sich ein neues Umfeld für Immobilieninvestitionen ergibt.

Szene der Diskussion (Foto: HNV)

Diese Kommentare wurden auf dem Seminar „Investitionsfokus: Immobilien im neuen Kontext“, das von TheLEADER am Nachmittag des 30. Juli in Hanoi organisiert wurde, präzisiert.

Das Forum zog zahlreiche Experten, Juristen und Manager an und analysierte die Auswirkungen neuer Rechtsvorschriften auf Immobilieninvestitionen. Es erörterte, was Unternehmen tun müssen, um sich an den neuen Rechtsrahmen anzupassen, und untersuchte potenzielle Investitionsmöglichkeiten und strategische Investitionsbereiche im neuen Kontext.

Auf dem Seminar diskutierten Vertreter von Wirtschaftsverbänden, Immobilieninvestment- und Beratungsunternehmen sowie Immobilienrechtsexperten die Auswirkungen dreier Gesetzesänderungen auf den Immobilienmarkt und die Immobilienbranche, gelöste und bestehende Rechtsprobleme; ob der Immobilienmarkt einen neuen Zyklus begonnen hat; die Entwicklung der Immobilienpreise; potenzielle Investitionsbereiche; die Attraktivität von Immobiliensegmenten mit positivem Cashflow; Geschäftsstrategien zur Anpassung an neue gesetzliche Bestimmungen, Marktveränderungen und Kundenpräferenzen; den Kreditfluss in den Immobiliensektor und den Druck auf Immobilienanleihen.

Frau Nguyen Hoai An, Senior Director von CBRE Vietnam, hielt einen Vortrag auf dem Seminar (Foto: PV).

Positive Aussichten für den Immobilienmarkt

In ihrem Vortrag auf dem Seminar bekräftigte Frau Nguyen Hoai An, Senior Director von CBRE Vietnam, dass zu den Treibern des vietnamesischen Wirtschaftswachstums der letzten Zeit auch die weiterhin positiven ausländischen Direktinvestitionen (FDI) zählen. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 gehörte Vietnam nach wie vor zu den führenden Ländern der Region bei der Anwerbung von FDI (sowohl hinsichtlich Registrierung als auch Auszahlung). Dieses Kapital trägt zum allgemeinen Wirtschaftswachstum bei und fördert die Immobilienentwicklung, insbesondere im Bereich der Industrieimmobilien. Laut Frau An ist ein weiterer Wachstumstreiber die Erholung der Importe und Exporte in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 mit einem Plus von 14,5 %, was zu einer deutlichen Erholung des vietnamesischen BIP beiträgt. Diese Erholung ist auf die wieder anziehende globale Nachfrage zurückzuführen. Darüber hinaus ist die steigende Zahl internationaler Touristen, die nach der langen Phase der Beeinträchtigung durch die COVID-19-Pandemie nach Vietnam zurückkehren, hervorzuheben. Es wird erwartet, dass diese Zahl 18 bis 19 Millionen internationale Besucher in Vietnam erreichen könnte. Zudem ist zu erwähnen, dass die Zahl der inländischen Touristen ein positiver Wachstumsmotor für die Tourismusbranche im Allgemeinen und den Tourismusimmobilienmarkt im Besonderen war und ist. Vietnam steht jedoch auch vor zahlreichen Herausforderungen. So hat die Inflation die Immobilienpreise beeinflusst und wird dies voraussichtlich auch weiterhin tun, die Konsumausgaben der Bevölkerung einschränken und insbesondere die Zinssätze beeinflussen. In der Vergangenheit befanden sich die Zinssätze auf einem relativ moderaten bis niedrigen Niveau, was ebenfalls ein Wachstumsmotor für die Wirtschaft und den Immobilienmarkt in jüngster Zeit war.

Rechtsanwältin Pham Thanh Tuan von der Anwaltskammer Hanoi hielt einen Vortrag auf dem Seminar (Foto: PV).

Rechtsanwalt Master Pham Thanh Tuan von der Anwaltskammer Hanoi, Experte für Immobilienrecht, erläuterte, wie sich Chancen für Immobilienunternehmen im Kontext neuer, in Kraft tretender Gesetze nutzen und Herausforderungen bewältigen lassen. Er erklärte, dass das Wohnungsgesetz 2023, das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 und das Grundstücksgesetz 2024 am 1. August 2024 in Kraft treten. Die neuen Bestimmungen dieser drei Gesetze treten gleichzeitig in Kraft und tragen dazu bei, einige Hindernisse und Überschneidungen zu beseitigen, die Unternehmen im Immobiliensektor bisher große Schwierigkeiten bereitet haben. Neben den Neuerungen, die sich positiv auf Unternehmen auswirken, weisen die drei Gesetze noch einige ungelöste oder weiter zu prüfende Punkte auf. So kann es beispielsweise vorkommen, dass erfolgreiche Unternehmen von der Ausschreibung ausgeschlossen werden, wenn sie die für die Umsiedlungshilfe erforderlichen Entschädigungszahlungen nicht rechtzeitig leisten. „Unternehmen, die in Projekte investieren, die Land nutzen, müssen (neu entstehende) rechtliche Situationen im Zusammenhang mit rechtlichen Konsequenzen bei Verzögerungen bei der Bereitstellung von Kapital für Entschädigung und Umsiedlungsunterstützung antizipieren und daher sorgfältig finanzielle Ressourcen vorbereiten, um das Risiko einer Stornierung des Angebots zu vermeiden“, empfahl Rechtsanwalt Pham Thanh Tuan.

Laut Rechtsanwalt Tuan bestehen weitere Mängel darin, dass die Form der Investorengenehmigung nicht auf Projekte in städtischen und ländlichen Wohngebieten angewendet wird; gewerbliche Wohnbauprojekte in Form einer Investitionsgenehmigung ohne „Wohnbauland“ weiterhin „feststecken“; die Abgrenzung der „Grenze“ bei der Übertragung eines Teils des Projekts mit der Übertragung von Landnutzungsrechten einschließlich der technischen Infrastruktur in Immobilienprojekten an Organisationen; neue Vorschriften zur Ermittlung von Grundstückspreisen stellen für Unternehmen weiterhin ein „unbekanntes“ Risiko dar; in Kraft tretende Gesetze im Zusammenhang mit Immobilien werden zu Veränderungen der Marktstruktur und des Geschäftsumfangs führen.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands (Foto: PV)

Glauben Sie an die neue rechtliche Auswirkung auf den Immobilienmarkt.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, sprach direkt auf dem Seminar und wies auf einige Neuerungen in den Gesetzen zum Immobilienmarkt hin. So wurde beispielsweise die Grundstückspreisliste vor ihrer Aktualisierung alle fünf Jahre von der Zentralregierung festgelegt. Aktuell wird sie jedoch jährlich aktualisiert und dezentral auf lokaler Ebene verwaltet. Die Informationen zu den Grundstückspreisen sind klar und transparent, was zu einem faireren und gerechteren Markt beiträgt. Darüber hinaus wurden neue Regelungen für Investitionen, sozialen Wohnungsbau und den Verkauf von Häusern an Ausländer eingeführt, die zukünftig einen attraktiveren Markt schaffen sollen.

Herr Nguyen Hoang Nam, Generaldirektor von G-Home, sagte unterdessen: „Mit der starken Lockerung des Gesetzes erwarte ich, dass das neue Rundschreiben dazu beitragen wird, alle Schwierigkeiten zu beseitigen, sodass sich Investoren beim Bau von Sozialwohnungen sicher fühlen können.“

Nguyen Quoc Khanh, Vorsitzender der DTJ Group, lobte Industrieimmobilien in höchsten Tönen und erklärte, dass Vietnam trotz der allgemeinen Schwierigkeiten der Weltwirtschaft eine sehr gute Attraktivität für die Industrieproduktion aufweise und als „Hotspot“ für ausländisches Investitionskapital gelte. Zudem seien die Infrastruktur und die Seehäfen in Vietnam erheblich verbessert worden. Entwickelte Industrieimmobilienmärkte wie Hung Yen und Ha Nam verfügten über eine günstige Verkehrsanbindung und zögen daher viele in- und ausländische Investoren an. Jüngste Regierungsmaßnahmen, insbesondere das neue Gesetz zur Übertragung von Industrieparkimmobilien nach Abschluss der rechtlichen Verfahren, hätten die Entwicklung von Industrieparkimmobilien ebenfalls stark gefördert. Investoren stünden jedoch neben hohem Kapitalbedarf, langen Finanzierungszeiten, moderaten Gewinnen und langsamer Liquidität auch vor Herausforderungen. Die Regierung setze sich für die Entwicklung einer umweltfreundlichen Industrie mit Fokus auf Nachhaltigkeit ein.

Herr Le Hong Khang, Direktor für Analyse und Kreditrating bei FiinRatings, erklärte in seiner allgemeinen Einschätzung des Immobilienmarktes, dass sich die Marktaussichten in den nächsten ein bis zwei Jahren weiterhin langsam erholen werden. Positive Auswirkungen rechtlicher oder politischer Faktoren werden Zeit benötigen, um sich durchzusetzen.

Herr Tran Quang Trung, Leiter Geschäftsentwicklung bei One Housing (Foto: PV)

Herr Tran Quang Trung, Business Development Director von One Housing, prognostiziert, dass sich der Wohnungsmarkt in Hanoi bis zum Jahresende nicht verändern wird und sich das Wohnungsangebot ab 2025 verbessern wird. Auch andere Segmente wie der Wohnungsbau mit niedrigeren Gebäuden werden Ende dieses und Anfang nächsten Jahres einen starken Aufschwung erleben.

Quelle: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html