Dies ist die Meinung von Herrn Pham Lam, Vorsitzender der DKRA Group und stellvertretender Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association (VARS), in einer kürzlich abgehaltenen Diskussionsrunde.
Welche Erwartungen haben Sie für den Immobilienmarkt im Jahr 2024, nachdem es zu Jahresbeginn positive Signale gab?
Im Jahr 2023 verglich ich den Immobilienmarkt mit einer „Dreieckskatze“ – mit mehr grauen als hellen Flecken. Doch 2024 ist ein positiveres und optimistischeres Jahr. Der Immobilienmarkt wird immer heller, sozusagen von düster zu hell.
War das Bild auf dem Immobilienmarkt im Jahr 2023 fragmentiert, unvorhersehbar und schwer vorhersehbar, so wird es in diesem Jahr klarer. Ich denke, ab dem zweiten Quartal 2024 wird das Signal für den Immobilienmarkt positiv sein.
Allerdings befindet sich der Immobilienmarkt im Jahr 2024 noch immer in einer vorsichtigen Umlaufbahn und wird wahrscheinlich nicht wie zuvor explodieren. Denn die volatile Weltlage ist zeitlich noch ungewiss.
Was macht Sie zuversichtlich, dass die Immobilienlage im Jahr 2024 immer besser wird?
Bisher war die Marktsichtung übersichtlich. Der Markt benötigt ausreichend Zeit, um alle Marktteilnehmer zu sichten: Investoren, Projektentwickler, Wohnimmobilienkäufer sowie Kapitalanleger, …
Zweitens hat das Jahr 2024 den politischen Mechanismus für den Immobilienmarkt relativ klar geprägt. Die Parteien haben eine klarere Vorstellung von der zukünftigen Ausrichtung und sind daher sicherer.
Drittens verfügt der Käufer nach einer Zeit des Wartens, Zuhörens und Beobachtens über bestimmte Daten über die Immobilie, um eine Entscheidung zu treffen.
Darüber hinaus zieht die Finanzpolitik der Kreditaufnahme zum Kauf von Immobilien mit attraktiven Zinssätzen viele Marktteilnehmer an.
Laut Herrn Lam wird sich die Lage auf dem Immobilienmarkt ab 2024 immer besser entwickeln.
Was sollten Immobilienunternehmen Ihrer Meinung nach angesichts der optimistischen Signale des Marktes tun, um in dieser Zeit den „Hang nach oben“ zu überwinden?
Der Immobilienmarkt war bisher zwar operativ, hatte aber noch keine professionelle Arbeitsweise etabliert. Inzwischen hat sich der Markt in Richtung mehr Transparenz, Professionalität und Nachhaltigkeit gewandelt. Dieser Faktor zeigt sich deutlich in der drastischen Anpassung des Gesetzes durch staatliche Stellen. Die Anpassung und Ergänzung zahlreicher neuer Inhalte wird eine wichtige Grundlage für die zukünftige Entwicklung der Immobilienbranche bilden.
Um im neuen Kontext die erforderliche operative Kapazität zu gewährleisten, können Unternehmen im Allgemeinen und die DKRA Group im Besonderen nicht mehr auf die alte Weise agieren. Das bedeutet, dass die DKRA Group proaktiv und umfassend Innovationen vorantreiben und sich mit verschiedenen Kapazitäten ausstatten muss, um sich in der kommenden Zeit schnell an die Entwicklungstrends des Immobilienmarktes anzupassen.
Insbesondere 2023 ist ein entscheidendes Jahr für die Entwicklung des gesamten Konzerns. Wir strukturieren das gesamte Geschäftsmodell neu und trennen die strategischen Servicesegmente für die Entwicklung klar voneinander. Diese Strategie soll bis Juni 2024 abgeschlossen sein.
Die DKRA Group entwickelt insbesondere drei Dienstleistungssegmente im Immobilienbereich: DKRA Consulting – Forschungs- und Entwicklungsberatung; DKRA Realty – Marketing und Vertrieb; DKRA Living – Management und Betrieb. Diese strategischen Dienstleistungssegmente werden der Gruppe in der kommenden Zeit eine starke Dynamik verleihen.
Alle Dienstleistungsbereiche sind diversifiziert, um den Marktanforderungen gerecht zu werden. So beschränkte sich beispielsweise der Dienstleistungsbereich DKRA Consulting – Forschungs- und Entwicklungsberatung bisher auf eine Dienstleistungsgruppe, wurde nun aber erweitert und diversifiziert. Dies wird künftig der Kernbereich der DKRA Group sein. Das Unternehmen bietet Investoren Komplettlösungen mit Dienstleistungsgruppen: Marktforschung, Orientierung an Projektentwicklungsmodellen, Berechnung der Investitionseffizienz, Beratung zu Rechtsverfahren, Immobilienfinanzierung und Lösungen für Vertriebsprogramme. Gleichzeitig wird das Unternehmen auch andere Dienstleistungsbereiche und -methoden erweitern und weiterentwickeln, um den steigenden Marktanforderungen gerecht zu werden. Ziel ist es, Kosten zu optimieren und Investoren eine hohe Effizienz zu bieten.
Meiner Meinung nach müssen Immobilienunternehmen nach einer Phase der Marktschwankungen und vieler Herausforderungen nun klare langfristige Entwicklungsziele definieren. Dies ist die Phase, in der Unternehmen „an Fahrt gewinnen“, um aufzuholen, jedoch vorsichtig und mit Priorität auf Nachhaltigkeit.
Es ist unbestreitbar, dass viele Immobilienunternehmen in letzter Zeit extrem schwierige Zeiten durchgemacht haben. Auch die DKRA Group ist nicht aus diesem Strudel der Schwierigkeiten herausgekommen. Das Unternehmen muss sich in Zukunft möglicherweise weiterhin in allen Bereichen anpassen, um den Marktrealitäten gerecht zu werden.
Für die DKRA Group sehen wir jedoch auch in schwierigen Zeiten Chancen. Obwohl der Markt weiterhin herausfordernd ist, sind wir überzeugt, dass die DKRA Group mit den richtigen Lösungen all dies in Chancen umwandeln kann, sobald der Markt in eine Erholungsphase eintritt.
Hat sich das Verbrauchervertrauen wirklich so weit erholt, dass die Unternehmen genug Selbstvertrauen haben, um gegen den Markt zu „kämpfen“?
Man muss verstehen, dass das Vertrauen der Eigenheimkäufer bisher nicht verloren gegangen ist, sondern dass sie einfach nicht wissen, wo sie es einsetzen sollen. In der Vergangenheit verbrachten Käufer viel Zeit mit Beobachten und Lernen, ohne das Vertrauen in den Markt völlig zu verlieren.
Nach der Prüfungsphase und sorgfältiger Untersuchung des Produkts, der Rechtmäßigkeit des Projekts, der Investorenkapazität, des Verkaufsmechanismus usw. können Kunden Vergleiche anstellen und Entscheidungen treffen.
In letzter Zeit gab es viele Immobilienprojekte, die Kriterien wie gute Produkte, attraktive Verkaufsstrategien, seriöse Investoren usw. erfüllten und dennoch über Liquidität verfügten. Das Vertrauen der Käufer hat tatsächlich einen Resonanz- und Spillover-Effekt. Wenn das Projekt Faktoren erfüllt, die für Käufer von Vorteil sind, steigt die Nachfrage. Immobilienunternehmen müssen selbst danach streben, Mehrwert zu schaffen, dem Käufer ihr Vertrauen schenken können.
Allerdings ist die Nachfrage im Allgemeinen immer noch gering, obwohl es derzeit so viele Vorteile für Immobilien gibt. Warum ist das so, Sir?
Auf dem Immobilienmarkt gibt es viele verschiedene Kundengruppen. Ihre Niveaus, Marktansichten und Segmente sind ebenfalls unterschiedlich. Meiner Beobachtung nach sind Immobilien mit Standard-Rechtsstatus auf dem Sekundärmarkt zu einem guten Preis erhältlich und Käufer sind weiterhin bereit, dafür zu zahlen.
Auch die Psychologie der am Markt beteiligten Investoren ist unterschiedlich. „Hai-Investoren“ kaufen sofort, wenn ihnen die Immobilie gefällt und sie über eine gute Finanzlage verfügen. Es gibt Investorengruppen, die zwar über die nötigen finanziellen Mittel verfügen, aber dennoch kein Geld anlegen, wenn die Immobilie nicht ihrem Geschmack entspricht. Echte Käufer kaufen, wenn sie über die nötigen finanziellen Mittel verfügen und die Immobilie ein gutes Wohnumfeld bietet. Es gibt jedoch auch Gruppen, die trotz hoher Nachfrage, aber mangelnder finanzieller Mittel weiterhin auf politische Maßnahmen und Anreize warten.
Der Markt ist derzeit in viele verschiedene Kundengruppen unterteilt. Auch ihr „Geschmack“ beim Immobilienkauf ist unterschiedlich. Selbst in derselben Route und Region gibt es Projekte, die sich sehr gut verkaufen, während andere dies nicht tun. Natürlich müssen Immobilien heute zur Zielgruppe, den finanziellen Möglichkeiten und den praktischen Bedürfnissen passen. Das Transaktionssignal verbessert sich allmählich, aber das bedeutet nicht, dass die Immobilienlage für den gesamten Markt rosig ist. Einige Segmente weisen positive Aspekte auf, während andere weiterhin sehr schwierig sind.
In welchem Segment oder in welcher Region liegen Ihrer Meinung nach die Marktchancen am deutlichsten?
In den letzten Jahren war der Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt (einschließlich Thu Duc, Binh Duong , Dong Nai, Ba Ria und Vung Tau) sowohl hinsichtlich des Angebots als auch der Nachfrage ein wichtiges Gebiet. In diesem Jahr ist das Marktgleichgewicht etwas in Richtung Westen von Ho-Chi-Minh-Stadt (einschließlich Long An) verschoben. In naher Zukunft werden viele Immobilienprojekte am Long-An-Markt beteiligt sein. Somit wird der Immobilienmarkt im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin wachsen und explodieren, während der Westen von Ho-Chi-Minh-Stadt ab 2024 ein neuer Lichtblick auf dem Immobilienmarkt sein wird.
Grundstücke und daran befestigte Häuser sind nach wie vor ein Produktsegment, an dem viele Menschen als langfristige Vermögensanlage interessiert sind. Das Angebot wird jedoch zunehmend knapper, während die Nachfrage und der Wert dieses Segments stetig steigen.
Darüber hinaus bieten erschwingliche Wohnungen mit Preisen von 2–3 Milliarden VND/Einheit in naher Zukunft große Chancen. Dieser Typ deckt den tatsächlichen Wohnbedarf (Wohnen, Mieten) und ist für viele verschiedene Kundengruppen leicht zugänglich.
Derzeit entfällt noch ein Großteil der Transaktionen auf reale Käufer. Das Marktgleichgewicht könnte sich bis Jahresende mit der Rückkehr der Investoren anpassen. Bei einem aktiven Markt werden sich viele Investoren beteiligen.
Generell zeichnen sich für den Immobilienmarkt ab 2024 klare Chancen ab. Viele Unternehmen waren zu Jahresbeginn mit der Umsetzung von Verkäufen und der Einführung von Projekten beschäftigt. Einige Projekte verzeichneten recht gute Buchungs- und Anzahlungszahlen.
Allerdings ist der Immobilienmarkt in diesem Jahr noch immer verhalten und nicht boomend.
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