Werden die Immobilienpreise mit der Umsetzung neuer Gesetze sinken?

Mit der Einführung der Grundstückspreistabelle im Grundstücksgesetz 2024 könnten die Immobilienpreise aufgrund steigender Inputkosten weiter steigen. Allerdings gibt es noch Möglichkeiten, diese Dynamik einzudämmen.

Die Immobilienpreise werden weiter steigen

„Die Immobilienpreise könnten nach dem 1. August 2024 steigen. Das neue Bodengesetz sieht eine Bodenpreisliste vor, die die Kosten für Entschädigungen und Landnutzungsgebühren erhöht. Diese Faktoren tragen zu einer Erhöhung der Projektkosten bei“, sagte Vo Hong Thang, Investment Director der DKRA Group, auf dem Seminar „Investitionsmöglichkeiten in der zweiten Jahreshälfte finden“, das von der Zeitung Dau Tu organisiert wurde.

In einer weiteren Analyse sagte Herr Thang, dass bei der Betrachtung der Kapitalstruktur eines Investitionsprojekts das übliche Verhältnis 2:4:4 sei. Der Eigenkapitalanteil beträgt demnach rund 20 %; die finanzielle Hebelwirkung beträgt 40 % und kommt von Banken und Investmentfonds; Die restlichen 40 % werden von Kunden mobilisiert, die frühzeitig zahlen.

Herr Vo Hong Thang, Investment Director der DKRA Group, sagte, dass der Markt jederzeit Investitionsmöglichkeiten biete. Foto: Chi Cuong

Allerdings darf die Anzahlung für den Kauf eines Hauses nach dem neuen Gesetz über das Immobiliengeschäft 5 % des Produktwerts nicht übersteigen, statt 30 % wie nach geltendem Recht. Vor der Übergabe des Hauses muss der Käufer nur noch 50 % bezahlen, das sind 20 % weniger als vorher.

„Wenn das von Kunden mobilisierte Kapital zurückgeht, steigt das von Eigentümern und von Finanzinstituten aufgenommene Kapital. Das Zepter liegt dann in den Händen staatlicher Verwaltungsbehörden, da die Finanzierungskosten stark vom Zeitpunkt der Projektgenehmigung beeinflusst werden“, kommentierte der Investment Director der DKRA Group.

Laut der Erklärung von Herrn Thang würden die finanziellen Kosten sinken, wenn die neuen Gesetze den Abbau rechtlicher Hindernisse beschleunigen würden, was wiederum zu einer „Abkühlung“ der Inputkosten des Projekts führen würde. Wenn Projekte gleichzeitig abgebaut werden, entspannt sich die Stimmung unter den Anlegern und es wird sicherlich mehr Geld in den Immobilienmarkt fließen.

Der Leiter der DKRA Group kommentierte, dass die drei neuen Immobiliengesetze von jetzt bis zum Jahresende keine tiefgreifenden Auswirkungen auf die Segmente haben werden, insbesondere im Kontext der komplizierten Makrosituation. Stattdessen wird es mindestens sechs bis zwölf Monate dauern, bis die Gesetze den Markt wirklich durchdringen.

Ist es Zeit, in Immobilien zu investieren?

Die Experten des Workshops der Investment Newspaper waren sich einig, dass der Markt unter allen Bedingungen immer Investitionsmöglichkeiten bietet. Beispielsweise war in der vergangenen Zeit das Segment der Altbauwohnungen in Hanoi besonders „heiß“. Viele Anleger wussten damals die Gunst der Stunde zu nutzen und „zu surfen“ und erzielten sehr attraktive Gewinnquoten.

„Der Markt bewegt sich seit über zwei Jahren seitwärts. Die Zinsen sind derzeit sehr niedrig. Anleger mit Liquiditätsvorteilen und Branchenkenntnissen sollten daher in Produkte mit angemessenen Preisen investieren. Angesichts der nach wie vor starken wirtschaftlichen Schwankungen ist jedoch äußerste Vorsicht bei der Nutzung von Fremdkapital geboten“, rät Herr Thang.

Laut dem Bericht der DKRA hat der Markt von Ende 2023 bis heute Anzeichen einer Erholung gezeigt, allerdings konzentrierte er sich nur auf die B- und C-Wohnungssegmente in Großstädten. Es wird erwartet, dass dieses Segment auch in der zweiten Hälfte dieses Jahres marktführend bleiben wird.

Allerdings gab Herr Thang auch freimütig zu, dass die derzeitige Erholung nicht wirklich stark sei. Umfragedaten zufolge lag das Primärangebot an Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung in den ersten sechs Monaten dieses Jahres bei 15.000 Einheiten. Allerdings kam der Verbrauch erst bei etwa 3.300 Einheiten zum Stillstand, was einem Anstieg von 8 % gegenüber dem gleichen Zeitraum entspricht.

„Obwohl Angebot und Nachfrage insgesamt gestiegen sind, ist die Zahl immer noch unbedeutend und beträgt nur 15–20 % des Vorjahreszeitraums. Darüber hinaus sollten Anleger beachten, dass in einigen anderen Segmenten, wie beispielsweise im Ferienimmobiliensektor, keine Anzeichen einer Erholung zu erkennen sind“, so Thang.

Die Marktstimmung ist derzeit in zwei Extreme gespalten. Einer davon ist, dass Anleger, die ihre finanzielle Hebelwirkung aus dem vorherigen Zyklus nutzen, immer noch dazu neigen, ihre Gewinne zu behalten und auf Gelegenheiten zu warten. Zweitens neigen einige Anleger mit großen Bargeldbeträgen dazu, weiterhin abzuwarten, wie sich der Markt als nächstes entwickelt.

„Die von der Staatsbank Vietnams in den ersten sechs Monaten dieses Jahres veröffentlichten Daten zeigen, dass die Gesamteinlagen trotz der sehr niedrigen Zinsen über 13,6 Billiarden VND liegen. Diese defensive Mentalität hat zwar zu einer Erhöhung der Liquidität auf dem Immobilienmarkt geführt, ist aber weiterhin begrenzt“, erklärte Herr Thang.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html