Werden die Immobilienpreise sinken, wenn neue Gesetze in Kraft treten?

Mit der Einführung der Grundstückspreistabelle im Bodengesetz 2024 könnten die Immobilienpreise aufgrund steigender Produktionskosten weiter steigen. Dieser Anstieg lässt sich jedoch noch eindämmen.

Die Hauspreise werden weiter steigen.

„Die Immobilienpreise könnten nach dem 1. August 2024 steigen. Grund dafür ist das neue Bodengesetz, das eine Preisliste für Grundstücke vorsieht, was zu höheren Entschädigungskosten und Nutzungsgebühren führen wird. Diese Faktoren werden die Projektkosten in die Höhe treiben“, sagte Vo Hong Thang, Investmentdirektor der DKRA Group, auf dem von der Investment Newspaper organisierten Seminar „Investitionsmöglichkeiten in der zweiten Jahreshälfte finden“.

Herr Thang führte weiter aus, dass bei der Betrachtung der Kapitalstruktur eines Investitionsprojekts das übliche Verhältnis 2:4:4 beträgt. Demnach macht das Eigenkapital etwa 20 % aus; die Fremdkapitalfinanzierung von Banken und Investmentfonds beträgt 40 %; die restlichen 40 % werden durch frühzeitige Zahlungen von Kunden aufgebracht.

Herr Vo Hong Thang, Investmentdirektor der DKRA Group, ist überzeugt, dass sich im Markt jederzeit Investitionsmöglichkeiten bieten. Foto: Chi Cuong

Laut dem neuen Immobiliengesetz beträgt die Anzahlung beim Hauskauf maximal 5 % des Kaufpreises, statt wie bisher 30 %. Vor der Übergabe muss der Käufer nur noch bis zu 50 % zahlen, eine Reduzierung um 20 %.

„Wenn das von Kunden aufgebrachte Kapital sinkt, steigen das Eigenkapital der Eigentümer und die Kredite von Finanzinstituten. Dann liegt das Zepter in den Händen staatlicher Verwaltungsbehörden, da die Finanzierungskosten maßgeblich von der Dauer des Genehmigungsverfahrens abhängen“, kommentierte der Investmentdirektor der DKRA-Gruppe.

Laut Herrn Thangs Erklärung werden die Finanzierungskosten sinken, wenn die neuen Gesetze die Beseitigung rechtlicher Hindernisse beschleunigen und dadurch die Projektkosten senken. Eine gleichzeitige Projektabwicklung stärkt das Vertrauen der Investoren und führt zu einem höheren Kapitalzufluss in den Immobilienmarkt.

Der Leiter der DKRA-Gruppe erklärte, dass die drei neuen Immobiliengesetze bis zum Jahresende keine tiefgreifenden Auswirkungen auf die einzelnen Segmente haben werden, insbesondere angesichts der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Lage. Vielmehr würden die Gesetze mindestens sechs bis zwölf Monate benötigen, um sich im Markt wirklich durchzusetzen.

Ist es an der Zeit, in Immobilien zu investieren?

Die Experten des Seminars der Investmentzeitung waren sich einig, dass sich unabhängig von den Umständen immer wieder Investitionsmöglichkeiten am Markt ergeben. So boomte beispielsweise der Markt für ältere Wohnungen in Hanoi in letzter Zeit besonders stark. Viele Anleger, die diese Chance nutzten und spekulierten, erzielten damals sehr attraktive Renditen.

„Der Markt stagniert seit über zwei Jahren. Die Zinsen sind derzeit sehr niedrig, daher sollten Anleger mit liquiden Mitteln und Marktkenntnissen Investitionen in preisgünstige Produkte in Betracht ziehen. Angesichts der vielen Unsicherheiten im makroökonomischen Umfeld ist jedoch bei der Nutzung von Fremdkapital äußerste Vorsicht geboten“, so Thang.

Laut DKRA-Bericht zeigt der Markt seit Ende 2023 Anzeichen einer Erholung, konzentriert sich dabei aber ausschließlich auf das Segment der B- und C-Klasse-Wohnungen in Großstädten. Es wird erwartet, dass dieses Segment auch in der zweiten Jahreshälfte den Markt anführen wird.

Dennoch räumte Herr Thang offen ein, dass die aktuelle Erholung noch nicht wirklich stark sei. Laut Umfrageergebnissen aus dem ersten Halbjahr dieses Jahres in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung erreichte das Angebot an Wohnungen 15.000 Einheiten. Der Absatz lag jedoch nur bei etwa 3.300 Einheiten, was einem Anstieg von 8 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht.

„Obwohl Angebot und Nachfrage insgesamt gestiegen sind, ist das Volumen mit nur 15–20 % des Wertes von 2019 immer noch unbedeutend. Zudem sollten Anleger beachten, dass einige andere Segmente, wie beispielsweise der Ferienimmobilienmarkt, noch keine Anzeichen einer Erholung zeigen“, so Thangs Einschätzung.

Die Marktstimmung ist derzeit in zwei Extreme gespalten. Zum einen halten Anleger, die im vorherigen Zyklus Fremdkapital eingesetzt haben, weiterhin an ihren Gewinnen fest und warten auf Gelegenheiten. Zum anderen tendieren Anleger mit hohen Bargeldbeständen dazu, die weitere Marktentwicklung abzuwarten.

„Die von der vietnamesischen Staatsbank für das erste Halbjahr dieses Jahres veröffentlichten Zahlen zeigen, dass die Gesamteinlagen trotz der sehr niedrigen Zinssätze über 13,6 Billionen VND betragen. Diese defensive Haltung hat zwar die Liquidität des Immobilienmarktes erhöht, sie ist aber weiterhin begrenzt“, erklärte Herr Thang.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html