Immobilien und Chancen aus Krypto-Assets

Unter den Branchen mit Potenzial für die Anwendung von Krypto-Assets gilt der Immobiliensektor aufgrund der Eigenschaften der Vermögenswerte – hoher Wert, schwierige Aufteilung und begrenzte Liquidität – als führendes Feld.

Die Tokenisierung von Immobilien wird nur dann erfolgreich sein, wenn sie eng mit dem Rechtssystem und öffentlichen Datenbanken verknüpft ist. Illustrationsfoto: Tuan Anh/VNA

Die Regierung hat soeben die Resolution Nr. 05/2025/NQ-CP zur Pilotierung des Krypto-Asset-Marktes in Vietnam mit einem Fünfjahresplan erlassen. Dies gilt als einer der ersten Schritte zur Verwirklichung des Ziels der Entwicklung digitaler Finanzdienstleistungen und zur Schaffung eines neuen Kapitalmobilisierungskanals für die Wirtschaft . Der Immobiliensektor, der einen hohen Kapitalbedarf und eine geringe Liquidität aufweist, dürfte dabei zu den Branchen gehören, die am deutlichsten und schnellsten von dieser Politik profitieren. Neben den Chancen bestehen jedoch auch erhebliche Herausforderungen in den Bereichen Recht, Technologie, Risikomanagement und Eigentumsrechte. Experten sind der Ansicht, dass sich der Krypto-Asset-Markt nur dann nachhaltig entwickeln kann, wenn Rechtsrahmen, technologische Kapazitäten, Dateninfrastruktur und proaktive Überwachungsmechanismen eng aufeinander abgestimmt sind.

Hohes Programmierpotenzial

Gemäß Resolution 05 müssen Krypto-Assets in der Pilotphase an reale Basiswerte gekoppelt sein – Wertpapiere und Fiatgeld sind ausgenommen. Die zum Verkauf angebotenen Objekte sind auf ausländische Investoren beschränkt, und der Handel findet auf Plattformen inländischer Organisationen unter der Lizenzierung und Aufsicht des Finanzministeriums statt. Immobilien gelten aufgrund ihrer hohen Wertigkeit, der schwierigen Aufteilbarkeit und der begrenzten Liquidität als führendes Anwendungsgebiet für Krypto-Assets.

Dr. Pham Nguyen Anh Huy, Dozent für Finanzen an der RMIT University Vietnam, erklärte, dass die Resolution 05 die Erprobung eines neuen Mechanismus ermöglicht, mit dem Immobilienprodukte in Form von Krypto-Assets abgebildet und gehandelt werden können. Einer der größten Vorteile von Krypto-Assets ist die Möglichkeit der Eigentumsfragmentierung. Dadurch können Immobilien in viele Token-Einheiten aufgeteilt und an verschiedene Investoren verkauft werden. Dieser Mechanismus trägt sowohl zur Erhöhung der Marktliquidität bei als auch zum erweiterten Zugang für Privatanleger und internationale Kapitalströme.

„Anstatt nur Anleihen ausgeben oder Kredite von Banken aufnehmen zu können, können Immobilienunternehmen Token verwenden, um Kapital für jedes einzelne Projekt zu beschaffen, und gleichzeitig Vorteile wie Gewinnbeteiligung, Mieteinnahmen oder Rückkaufsrechte nutzen“, analysierte Herr Huy.

Token-Emittenten sind verpflichtet, einen Prospekt zu veröffentlichen, Daten mindestens zehn Jahre lang aufzubewahren und die Vorschriften zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung einzuhalten. Diese Maßnahmen sollen die Governance-Standards und die Informationstransparenz verbessern sowie die Risiken für Anleger reduzieren.

Dr. Nguyen Dinh Cung, ehemaliger Direktor des Zentralinstituts für Wirtschaftsmanagement, teilt diese Ansicht und erklärt, dass Krypto-Assets einen wichtigen Schritt in der digitalen Transformation der Wirtschaft darstellen, insbesondere für den Immobilienmarkt, der zwar großes Potenzial besitzt, aber über keinen modernen Mechanismus zur Kapitalmobilisierung verfügt. Es sei jedoch notwendig, vorsichtig vorzugehen und die Politik flexibel anzupassen, um die entstehenden Risiken zu bewältigen.

Herr Cung betonte daher, dass die Rolle des Staates in der Pilotphase von großer Bedeutung sei, nicht nur in rechtlicher Hinsicht, sondern auch bei der Kontrolle und Überwachung. Seiner Ansicht nach sei es notwendig, die Einrichtung eines spezialisierten Ausschusses zur Überwachung von Krypto-Assets unter Beteiligung des Finanzministeriums, der Staatsbank, des Justizministeriums und von Vertretern internationaler Organisationen zu erwägen.

Der Erfolg des Krypto-Asset-Marktes hängt jedoch nicht nur vom rechtlichen Rahmen ab, sondern erfordert auch eine solide technologische Grundlage. Laut Le Xuan Sang, CEO eines Fintech-Unternehmens, ist die Tokenisierung von Immobilien nur dann effektiv, wenn die Technologie – von der Blockchain-Plattform über die Verwahrung und Datenverschlüsselung bis hin zur Benutzeroberfläche – ausreichend ausgereift ist. Investoren fühlen sich nur dann sicher, wenn ein System ihre Rechte gewährleistet und Risiken kontrolliert.

Dieser Experte wies zudem darauf hin, dass die Wahl des Blockchain-Typs (öffentlich, privat oder hybrid) entscheidend für Kosten, Geschwindigkeit und Skalierbarkeit des Systems ist. Gleichzeitig müssen Unternehmen technische Backup-Szenarien entwickeln, um die Sicherheit im Falle eines Angriffs oder von Betriebsstörungen zu gewährleisten.

Rechtliche Standardisierung und Eigentumsverhältnisse

Die Chancen liegen zwar auf der Hand, doch Experten warnen vor den rechtlichen Risiken – insbesondere im Zusammenhang mit der Verbindung zwischen Token und Immobilienrechten. Laut Dr. Pham Nguyen Anh Huy können Streitigkeiten entstehen, wenn Token nicht eng mit Immobilienrechten verknüpft sind und Unternehmen in Konkurs gehen oder Vermögenswerte veräußert werden.

Aus juristischer Sicht sagte die Anwältin Nguyen Thuy Hang – eine Expertin auf dem Gebiet der Fintech-Branche –, dass Anleger im Streitfall alles verlieren könnten, wenn das Gesetz Token nicht als Eigentumsnachweis anerkennt oder es keinen Mechanismus zur Umwandlung in traditionelles Eigentum gibt.

Gleichzeitig schlug der Anwalt vor, das Grundstücksgesetz, das Immobilienwirtschaftsgesetz und das Informationstechnologiegesetz demnächst zu ändern. Parallel dazu soll in einer Pilotphase ein Rechtsumwandlungsmechanismus entwickelt werden, der es ermöglicht, Token unter Erfüllung der rechtlichen und technischen Voraussetzungen in rote Bücher oder Zertifikate umzuwandeln.

Experten verweisen auf internationale Erfahrungen, die zeigen, dass die Tokenisierung von Immobilien nur dann erfolgreich ist, wenn sie eng mit dem Rechtssystem und öffentlichen Datenbanken verknüpft ist. Beispielsweise ermöglicht das US-amerikanische Unternehmen RealT, bei dem Vermögenswerte verschlüsselt und online gehandelt werden, den weltweiten Immobilienhandel ab nur 50 US-Dollar mit einer Bearbeitungszeit von unter 30 Minuten.

Der wichtigste Faktor ist jedoch die Verbindung zwischen dem Token und dem Grundbuchsystem, um sicherzustellen, dass es keine „zwei Eigentümer“ gibt. Darüber hinaus fordern Länder wie Singapur und die USA standardisierte Finanzberichterstattung, unabhängige Bewertung und standardisierte Token-Ausgabeverfahren.

Experten zufolge ist es in Vietnam notwendig, ein spezialisiertes Ökosystem für die Vermögensverwahrung, einen beaufsichtigten Handelsplatz, Risikoversicherungsvorschriften und einen Entschädigungsfonds zum Schutz der Anleger aufzubauen. Die Priorisierung von Projekten mit klarem Cashflow in der Frühphase – wie beispielsweise Mietimmobilien – trägt zu einem sichereren Marktbetrieb vor der Expansion bei.

Die Verabschiedung der Resolution 05 eröffnet nicht nur neue Möglichkeiten für den vietnamesischen Immobilienmarkt, sondern stellt auch die Fähigkeit zur Steuerung, zum Einsatz von Technologie und zur Optimierung des Rechtsrahmens auf die Probe. Obwohl Krypto-Assets große Chancen bieten, muss ihre Implementierung äußerst vorsichtig und kontrolliert erfolgen und den Anlegerschutz in den Vordergrund stellen.

Experten empfehlen daher in der Pilotphase, Projekte mit klarer Rechtsgrundlage, transparentem Cashflow und hohen Sicherheitsstandards zu priorisieren und nicht breitflächig bei Privatanlegern zu bewerben. Dies ist ein notwendiger Schritt, um eine solide Grundlage für die Zukunft des Krypto-Asset-Marktes im Allgemeinen und des digitalen Immobilienmarktes im Besonderen in Vietnam zu schaffen.

Quelle: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-va-co-hoi-tu-tai-san-ma-hoa-20250927132953434.htm