Ergänzung der Überschussmethode bei der Ermittlung von Grundstückspreisen

Im Rahmen der Fortsetzung des Arbeitsprogramms gaben die hauptamtlichen Abgeordnetender Nationalversammlung am Morgen des 30. August ihre Stellungnahmen zum Entwurf des (geänderten) Bodengesetzes ab. Bildunterschrift

Konferenzszene. Foto: Doan Tan/VNA

Unterscheidung von Landzugangsprojekten

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, Vu Hong Thanh, berichtete über einige wichtige Punkte bei der Entgegennahme, Erläuterung und Überarbeitung des Gesetzesentwurfs und erklärte, dass es sich um ein umfangreiches Gesetzesprojekt mit einem breiten Regelungsumfang und komplexen Inhalten handele, das das Leben der Menschen und die sozioökonomische Entwicklung stark beeinflusse. Im Zuge der Entgegennahme und Überarbeitung häufen sich weiterhin viele unterschiedliche Meinungen. Der Inhalt des Gesetzesentwurfs stellt lediglich einen ersten Vorschlag dar, um die Meinung der hauptamtlichen Abgeordneten der Nationalversammlung einzuholen. Die Behörden haben sich noch nicht auf einen optimalen Plan zur Überarbeitung des Gesetzesentwurfs geeinigt.

In Bezug auf die Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse wird in vielen Meinungen behauptet, dass die Bestimmungen im Gesetzentwurf, in denen Fälle aufgelistet sind, in denen der Staat Land zurückgewinnt, starr seien und die Mängel nicht vollständig widerspiegele und sie nicht grundsätzlich überwinde.

Laut dem Vorsitzenden des Wirtschaftsausschusses bietet die Regelung zur Auflistung von Fällen der Landgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse den Vorteil, Klarheit, einfache Überwachung und einfache Anwendung zu gewährleisten. Der Nachteil einer zu spezifischen und detaillierten Auflistung von Projekten und Arbeiten zur Landgewinnung besteht jedoch darin, dass es schwierig ist, Vollständigkeit und Vollständigkeit zu gewährleisten. In der Diskussion wurde die Meinung geäußert, dass die derzeitige Vorgehensweise bei der Auflistung von Fällen die Notwendigkeit dieser Projekte und Arbeiten im Sinne von Artikel 54 der Verfassung nicht klarstellt.

Dies ist eine wichtige Bestimmung des Bodengesetzes, die äußerste Vorsicht und sorgfältige Prüfung erfordert. Die vollständige Institutionalisierung der Resolution Nr. 18-NQ/TW sowie die Einhaltung der Bestimmungen der Verfassung von 2013 müssen klar geregelt sein und unterschiedliche Auslegungen, die in der Praxis Schwierigkeiten verursachen, vermeiden. Bei Landrückgewinnungen zur sozioökonomischen Entwicklung sowie im nationalen und öffentlichen Interesse wird vereinbart, dass der Staat bei Landrückgewinnungen die unterschiedlichen Wertschöpfungseffekte des Landes aufgrund von Planungsänderungen und Infrastrukturinvestitionen ausgleicht und die Interessen zwischen Staat, Bevölkerung und Investoren harmonisiert. Bei Landrückgewinnungen sollen die Voraussetzungen für die Umsetzung von Investitionsprojekten zur Landnutzung geschaffen werden, die neue Einnahmequellen für den Staatshaushalt schaffen und der gesamten Bevölkerung und Gesellschaft zugutekommen. Für Menschen, deren Land zurückgewonnen wird, leistet der Staat gemäß den Vorschriften Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung. Alle Optionen bedürfen weiterer Untersuchung, Klärung und Überarbeitung, um klare, angemessene und umsetzbare Regelungen zu gewährleisten.

In Bezug auf die Fälle von Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren für die Umsetzung von Projekten unter Verwendung von Grundstücken sagte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, dass das Ausschreibungsgesetz von 2013 und die Verordnung Nr. 25/2020/ND-CP der Regierung, in der die Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Ausschreibungsgesetzes zur Investorenauswahl detailliert beschrieben wird, auch zwei Gruppen von Investitionsprojekten unterscheiden, bei denen Ausschreibungen zur Auswahl von Investoren für die Umsetzung des Projekts durchgeführt werden. Diese sind: Investitionsprojekte, bei denen Grundstücke für den Bau von Gewerbewohnungen, gewerblich-dienstleistungsbezogenen Arbeiten, Mehrzweckarbeiten oder Mehrzweckkomplexen für Geschäftszwecke genutzt werden. Für die Projekte müssen Ausschreibungen gemäß den Bestimmungen der Fachgesetze und der Sozialisierungsgesetze organisiert werden.

Das geltende Ausschreibungsgesetz sieht daher nur Projekte vor, die Grundstücke für den Bau von Gewerbewohnungen, Gewerbe- und Dienstleistungsbauten, Mehrzweckbauten und Mehrzweckkomplexe für gewerbliche Zwecke nutzen, und zwar als Grundstückserschließungsprojekte. Andere Produktionsprojekte umfassen sowohl Grundstücksnutzungsprojekte als auch Projekte ohne Grundstücksnutzung, wie in Fachgesetzen festgelegt. Im Entwurf des (geänderten) Grundstücksgesetzes müssen die Ausschreibungsfälle zur Auswahl von Grundstücksinvestoren klar geregelt werden. Dabei ist jedoch klar zwischen Projekten zu unterscheiden, die hauptsächlich Grundstücke erschließen, und Projekten, bei denen Grundstücke ein „Derivat“ sind.

Studieren Sie sorgfältig die Methoden zur Bestimmung der Grundstückspreise.

Darüber hinaus wurde in einigen Stellungnahmen darauf hingewiesen, dass die Bestimmungen des Gesetzentwurfs zu marktorientierten Bodenbewertungsmethoden nicht eindeutig seien; die Interessen von Staat, Investoren und Bevölkerung müssten in Einklang gebracht werden. Unter Berücksichtigung der Stellungnahmen der Abgeordneten der Nationalversammlung ändert der Gesetzentwurf die Bestimmungen in Abschnitt 2, Kapitel XI zu den Grundlagen der Bestimmung, den Eingangsinformationen und den Methoden der Bodenpreisbestimmung, um die Anforderungen der Resolution Nr. 18-NQ/TW zur Einführung marktorientierter Mechanismen und Methoden zur Bodenpreisbestimmung konkreter zu institutionalisieren. Die Gewährleistung des Interessenausgleichs zwischen Staat, Unternehmen und Bevölkerung wird durch eine Förderpolitik und die Anziehung von Investitionen gemäß den Bestimmungen des Investitionsgesetzes und des entsprechenden Steuergesetzes gewährleistet. In einigen Stellungnahmen wurden präzisere Bestimmungen zur Methode und den Grundsätzen der Bodenpreisbestimmung vorgeschlagen. Einige Stellungnahmen bemängeln, dass der Gesetzentwurf Regelungen zur günstigsten Option für den Staatshaushalt enthält, aber nicht klar definiert, was „günstigste Option“ ist. Wieder andere schlagen vor, im Gesetzentwurf keine festgelegten Methoden zur Bodenbewertung festzulegen. Der Vorschlag zur Abschaffung der Überschussmethode wird teilweise abgelehnt. Unter Berücksichtigung der Meinung der Abgeordneten der Nationalversammlung wird der Gesetzesentwurf dahingehend geändert, dass in Absatz 4, Artikel 158 klare Regelungen zum Inhalt der Methoden zur Grundstücksbewertung aufgenommen werden; die Regelung zur Auswahl der Methoden nach dem Prinzip „günstigste für den Staatshaushalt“ wird gestrichen und durch Regelungen zu den Anwendungsfällen der einzelnen Methoden ersetzt; die Abzugsmethode wird in die Vergleichsmethode integriert, die keine eigenständige Bewertungsmethode mehr darstellt. Der Inhalt der Methoden hat sich jedoch im Vergleich zu den Bestimmungen des geltenden Gesetzes durch das Regierungsdekret Nr. 44/2014/ND-CP vom 15. Mai 2014 zur Regulierung der Grundstückspreise geändert.

Der Gesetzesentwurf ergänzt die Überschussmethode als Methode zur Bestimmung von Grundstückspreisen und ergänzt die entsprechenden Bestimmungen zu Grundsätzen und Bedingungen ihrer Anwendung. Die Bedingungen für die Anwendung dieser Methode wurden jedoch im Vergleich zu den geltenden Rechtsvorschriften eingeschränkt. Diese Bestimmungen werden gleichzeitig im Entwurf des Dekrets zur Änderung des Dekrets Nr. 44/2014/ND-CP geändert und ergänzt und stoßen weiterhin auf zahlreiche unterschiedliche Meinungen. Daher stellen die Bestimmungen des Gesetzes über Methoden zur Bestimmung von Grundstückspreisen gemäß diesen Bestimmungen keine Legalisierung der in der Praxis stabil umgesetzten Bestimmungen untergesetzlicher Dokumente dar.

Der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses forderte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt außerdem auf, sich weiterhin mit den zuständigen Behörden abzustimmen, um die Methoden zur Bestimmung der Grundstückspreise sowie die Fälle und Bedingungen der Anwendung gründlich zu untersuchen, den Inhalt vollständig zu erklären, zu klären, den im Gesetz festzulegenden Inhalt zu untersuchen, um die Stabilität und Durchführbarkeit der Vorschriften sicherzustellen und den Geist der Resolution Nr. 18-NQ/TW zu institutionalisieren.

Laut VNA

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