Erhöhung der Kaution bei Grundstücksauktionen auf bis zu 50 %: Lösung zur Verhinderung des „Aufgebens der Kaution“?

(Chinhphu.vn) – Eine Erhöhung der Kaution auf 20–50 % ist sinnvoll, kann die Folgen begrenzen, Angemessenheit gewährleisten und den Verzicht auf Kaution bei der Versteigerung von Grundstücken verhindern. Viele Delegierte forderten jedoch, dass die zuständige Behörde die Regelungen zum Schadensersatz überprüfen müsse, um die Durchführbarkeit sicherzustellen.

Der stellvertretende Justizminister Nguyen Thanh Tu leitete die Sitzung. Foto: VGP/DA

Am 21. Oktober leitete der stellvertretende Justizminister Nguyen Thanh Tu den Rat zur Beurteilung des Resolutionsentwurfs der Regierung zur Regelung des Umgangs mit Schwierigkeiten und Problemen bei der Versteigerung von Landnutzungsrechten im Falle der Landzuteilung und Landpacht gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes.

Der Vorlage zufolge ändert und ergänzt der Beschlussentwurf die Regelung zur Erhöhung der Kaution bei Landzuteilung und -pacht gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes, um die Situation einzuschränken, in der Teilnehmer an der Versteigerung von Landnutzungsrechten eine zu niedrige Kaution ausnutzen, um gewinnbringend an der Auktion teilzunehmen. Der Entwurf sieht eine Erhöhung der Kaution bei Landzuteilung und -pacht für Privatpersonen sowie bei Landzuteilungen für die Umsetzung von Investitionsprojekten auf mindestens 20 % und höchstens 50 % des Startpreises vor.

Der Beschlussentwurf sieht außerdem die Behandlung von Verstößen gegen Auktionsgewinner in Fällen vor, in denen bei der Landzuteilung oder Landpacht die Verpflichtung zur Zahlung des Auktionsgewinnpreises verletzt wird, was zur Annullierung der Entscheidung über die Anerkennung der Auktionsergebnisse führt.

Dementsprechend muss der Auktionsgewinner, der die Anzahlung verliert, alle Schäden ersetzen, die ihm durch die Organisation der Auktion (Auktionsservicepreis, Auktionsorganisationskosten) aufgrund der Annullierung der Auktionsergebnisse der Landnutzungsrechte entstehen, um die Einhaltung der Vorschriften über Schadensersatz wegen Pflichtverletzung zu gewährleisten. Dadurch soll die Möglichkeit eingeschränkt werden, dass Immobilienauktionen zum persönlichen Vorteil ausgenutzt werden, und gleichzeitig die Verantwortung des Auktionsgewinners der Landnutzungsrechte erhöht werden.

Darüber hinaus enthält der Resolutionsentwurf eine Bestimmung, die es Einzelpersonen verbietet, an Auktionen für Landnutzungsrechte teilzunehmen, nachdem sie die Auktion gewonnen haben. Ihre Anzahlungen verfallen für einen Zeitraum von sechs Monaten bis fünf Jahren. Um Strenge, Durchführbarkeit und Angemessenheit im Einzelfall zu gewährleisten, sieht der Entwurf für jeden Verstoß eine spezifische Sperrfrist vor.

Konkret wird Auktionsgewinnern die Teilnahme an Auktionen für 2–5 Jahre untersagt, wenn sie den Auktionsgewinnpreis nicht bezahlen; Auktionsgewinnern wird die Teilnahme an Auktionen für 6 Monate bis 3 Jahre untersagt, wenn sie den vollen Auktionsgewinnpreis nicht bezahlen.

Begegnungsszene. Foto: VGP/DA

Regelungen zu Vergütungsfragen müssen überdacht werden

Ein Vertreter des Ministeriums für öffentliche Sicherheit erklärte vor dem Bewertungsausschuss, die bisherige Regelung mit niedrigen Einlagenzinsen könne leicht zu Marktmanipulationen führen. Eine Erhöhung der Einlagen auf 20 bis 50 Prozent sei daher sinnvoll und könne die Folgen begrenzen. Bezüglich der Höhe des Schadensersatzes schlug er vor, dass die Redaktion die Regelung überdenkt und lediglich eine offene Regelung vorsieht. Gleichzeitig sollte es keine Regelung geben, die Auktionsgewinnern die Teilnahme an der Auktion für längere Zeit verbietet, aber die Einlagen aufgibt.

Der Vertreter des Verteidigungsministeriums erklärte, die Erhöhung der Kaution von 20 auf 50 Prozent sei zu hoch und müsse kürzer gehalten werden, da sie den Zugang für kleine Unternehmen einschränke. Große Unternehmen hingegen seien von dieser Erhöhung nicht beunruhigt. „Wird eine solche Erhöhung der Kaution das Problem der ‚Blauen und Roten Armee‘ wirklich lösen?“, fragte er.

In Bezug auf Schadensersatz sagte der Vertreter des Verteidigungsministeriums, dass der Resolutionsentwurf allgemeine Bestimmungen enthalte und spezifischer sein müsse. Gleichzeitig sei zu erwägen, die Bestimmung zu streichen, die Auktionsgewinnern, die ihre Anzahlung zurückzahlen, die Teilnahme an Geboten verbietet, weil sie nicht angemessen sei.

Der Vertreter des Finanzministeriums erklärte, der Resolutionsentwurf habe eine ausreichende Grundlage, sei praktisch und dringend notwendig. Zur Regelung der Einlagenerhöhung auf 50 % sagte er, nur der oben genannte Rahmenbetrag solle reguliert werden. Die konkrete Höhe solle von den lokalen Behörden entsprechend der Realität festgelegt werden. Schadensersatz solle nicht reguliert werden. Es werde empfohlen, Einlagen bei einer zweiten oder häufigeren Stornierung zu prüfen oder höhere Sanktionen zu verhängen.

Zum Abschluss der Sitzung des Bewertungsausschusses erklärte Vize-Justizminister Nguyen Thanh Tu, der Resolutionsentwurf sei dringend erforderlich, um die Anweisungen der zuständigen Behörden umzusetzen, Manipulationen und Missbrauch bei Landnutzungsrechtsauktionen einzudämmen und bestehende Mängel und Schwierigkeiten zu überwinden. Der Resolutionsentwurf stehe zudem im Einklang mit Richtlinien und gewährleiste Verfassungsmäßigkeit, Rechtmäßigkeit und Konsistenz.

In Bezug auf den Regelungsumfang forderte der stellvertretende Justizminister Nguyen Thanh Tu die Redaktion auf, den Entwurf zu akzeptieren und zu erläutern, um Klarheit zu schaffen. In Bezug auf die Kriterien, Grundsätze, Pläne und Verfahren zur Bewältigung von Schwierigkeiten und Problemen forderte der stellvertretende Minister eine weitere Überprüfung und Vervollständigung. Insbesondere müssen die Kriterien gemäß Absatz 3, Artikel 2, Resolution 206/2025/QH15 der Nationalversammlung vom 24. Juni 2025 über den Sondermechanismus zur Bewältigung von Schwierigkeiten und Problemen aufgrund gesetzlicher Regelungen bestätigt werden. Das heißt, es gibt Regelungen, die den Anforderungen der Praxis nicht gerecht werden.

In Bezug auf die Frage der Menschenrechte und Bürgerrechte schlug der stellvertretende Minister Nguyen Thanh Tu vor, zu erwägen, die Frage des Verbots im Resolutionsentwurf in Absatz 2, Artikel 3 nicht zu regeln. Dieser Inhalt kann in der Vorlage erläutert oder in naher Zukunft in die Änderung des Gesetzes über Immobilienversteigerungen aufgenommen werden.

Hinsichtlich der Durchführbarkeit wird empfohlen, die Entschädigungsregelungen, wie von einigen Ratsmitgliedern vorgeschlagen, zu überdenken. Der stellvertretende Minister schlug daher vor, Regelungen hinzuzufügen, die den Kommunen im Auktionsplan Flexibilität bei der Bewältigung der Probleme bieten.

Dieu Anh

Quelle: https://baochinhphu.vn/tang-muc-dat-coc-dau-gia-dat-len-toi-50-giai-phap-de-chan-bo-coc-102251021163357038.htm