Ausländische Giganten konkurrieren um vietnamesische Immobilienprojekte

Experten prognostizieren, dass Fusionen und Übernahmen ausländischer Investoren im Immobiliensektor Ende dieses Jahres und im nächsten Jahr stark zunehmen werden.

Seit Jahresbeginn haben ausländische Immobilienkonzerne zahlreiche Akquisitionen getätigt und Kapital in Projekte in Vietnam investiert. Im Juli kündigte Keppel Land an, mehr als 1 Billion VND für den Erwerb von 65 % der Anteile an einem Unternehmen auszugeben, dem ein Einkaufszentrum in Hanoi gehört, dessen Eröffnung für 2025 geplant ist. Zwei Monate zuvor hatte der singapurische Konzern bereits Kapital in zwei Wohnbauprojekte in Khang Dien in Thu Duc City für mehr als 3 Billionen VND erworben.

Gamuda investierte außerdem knapp 7,3 Billionen VND in den Kauf eines 3,7 Hektar großen Projekts im Stadtteil An Phu der Stadt Thu Duc von der Tam Luc Real Estate Joint Stock Company. Das Projekt, das sechs Wohntürme mit fast 2.000 Wohnungen umfasst, wurde 2021 für Investitionen genehmigt; rechtliche Probleme konnten seit Anfang des Jahres gelöst werden. Aktuell prangt an der Außenfassade des Projekts das Logo eines malaysischen Unternehmens.

Im Tourismus- und Resortsektor gab es ebenfalls einige sensationelle Deals, wie zum Beispiel das Resortprojekt Nam Hoi An (Hoiana) mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 4 Milliarden US-Dollar, das in die Hände der Familie Cheng, der drittreichsten Familie Hongkongs, gelangte.

Mitte des Jahres wechselten auch zwei Hotels in Ho-Chi-Minh-Stadt erfolgreich den Besitzer, darunter das 3-Sterne-Hotel Ibis Saigon South und das 4-Sterne-Hotel Capri by Frasers, die beide im 7. Bezirk liegen.

Ein fertiggestellter Teil des Hoiana South Resort-Projekts. Foto: Ricons

JLL stellte fest, dass Vietnam trotz des Abschwungs am Immobilienmarkt weiterhin das Interesse ausländischer Unternehmen und Investmentfonds auf sich zieht. „Die jüngsten großen Fusionen und Übernahmen spiegeln teilweise das Vertrauen der Investoren in die vietnamesische Wirtschaft im Allgemeinen und den Immobilienmarkt im Besonderen wider“, so die Abteilung.

Ende August zitierte JLL Statistiken von Real Capital Analytics – einem auf Datenanalysen für Immobilieninvestitionen und -transaktionen weltweit spezialisierten Unternehmen –, die zeigen, dass der Gesamtwert der 2022 in Vietnam offiziell angekündigten M&A-Deals bei rund 1,5 Milliarden US-Dollar lag – der höchste Wert seit 2018. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 erreichte der Wert dieser Transaktionen mehr als 500 Millionen US-Dollar, ein Anstieg von über 40 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum vor der Pandemie im Jahr 2019.

Die M&A-Welle im vietnamesischen Immobilienmarkt dürfte laut Prognosen einiger Experten und Organisationen ab Ende des Jahres weiter an Fahrt gewinnen, da viele Immobilienunternehmen weiterhin Vermögenswerte und Projekte veräußern müssen, um Schulden zu begleichen. Herr Tran Van Binh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands (VARS), erklärte, er habe seit August einen deutlich dynamischeren M&A-Markt für Immobilienprojekte beobachtet.

Laut einem Bericht von VARS stammen die meisten Investoren, die sich an Fusionen und Übernahmen beteiligen, aus Ländern wie Korea, Japan, Singapur, Hongkong, Malaysia und Thailand. Nur wenige vietnamesische Unternehmen verfügen über ausreichend Potenzial, um in diesem Bereich aktiv zu sein. Das Interesse der Investoren blieb im ersten Halbjahr konstant und nahm gegen Ende des Jahres kontinuierlich zu. Allerdings befanden sich viele Fusionen und Übernahmen Ende des zweiten Quartals noch in einem frühen Stadium (Suche und Sondierung) und hatten die Verhandlungs- und Abschlussphase noch nicht erreicht.

Herr Phan Xuan Can, Vorstandsvorsitzender von Sohovietnam – einem Unternehmen mit über zehn Jahren Erfahrung in der Beratung von Projektfusionen und -übernahmen –, erklärte, dass die Transaktionsdauer mit ausländischen Investoren üblicherweise zwischen sechs Monaten und einem Jahr liegt. „Nur sehr wenige Fusionen und Übernahmen können innerhalb von drei Monaten abgeschlossen werden, da die Prüfung, Bewertung und Investitionsentscheidung ausländischer Unternehmen sehr strengen Kriterien unterliegt“, so Herr Can.

Laut diesem Experten sind ausländische Investoren mit starker Finanzkraft weiterhin sehr an inländischen Immobilienprojekten interessiert, da viele davon der Ansicht sind, dass der vietnamesische Markt auch 10-15 Jahre später noch Entwicklungspotenzial hat als viele andere Länder und dass die Nachfrage der Bevölkerung nach Wohnraum nach wie vor sehr groß ist.

Ausländische Unternehmen konzentrieren sich derzeit bei Fusionen und Übernahmen auf die Märkte von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt. Danach folgen die an diese beiden Metropolen angrenzenden Provinzen und Städte wie Bac Ninh, Bac Giang, Hung Yen und Hai Duong im Norden. Im Süden sind Binh Duong, Dong Nai und Long An aufgrund ihrer Nähe zum Flughafen und der zahlreichen Industrieparks interessant. Laut Herrn Can suchen ausländische Investoren darüber hinaus auch nach Projekten in Wirtschaftszentren wie Hai Phong und Quang Ninh sowie in touristischen Zentren wie Da Nang, Hoi An, Phu Quoc und Nha Trang.

Herr Can erklärte jedoch, dass ausländische Investoren häufig Projekte erwerben möchten, für die bereits alle erforderlichen Dokumente vorliegen oder die sie vollständig fertigstellen können müssen. Gleichzeitig legen sie Wert auf die Räumung des Geländes. Daher fordern ausländische Unternehmen oft vom Verkäufer die Fertigstellung aller erforderlichen Dokumente und die Übergabe des geräumten Geländes.

Der Vorsitzende von Sohovietnam ist daher der Ansicht, dass Investoren im Bereich Wohnimmobilien nicht gezwungen sein werden, höhere Preise zu zahlen, und weiterhin marktgerecht verhandeln können, da die Anzahl der Projekte mit verfügbaren Rechtsdokumenten sehr gering ist. Derzeit konzentrieren sich die Projekte, die verkauft werden müssen und für die weitere Kooperationspartner gesucht werden, hauptsächlich auf den Tourismus- und Resortsektor.

Viele Experten gehen mit Blick auf das Jahresende davon aus, dass sich der Immobilienmarkt aufgrund niedrigerer Zinsen, einer verbesserten Anlegerstimmung und einer sich erholenden Marktliquidität, ähnlich wie Ende 2013, positiver entwickeln wird. Dies bildet auch die Grundlage für die Prognose, dass die Aktivitäten im Bereich Fusionen und Übernahmen (M&A) im Immobiliensektor im nächsten Jahr deutlich zunehmen werden, sowohl hinsichtlich der Anzahl als auch des Werts der Transaktionen.

Auch JLL erwartet angesichts der anhaltenden finanziellen Schwierigkeiten vieler vietnamesischer Investoren in der kommenden Zeit mehr erfolgreiche Transaktionen. JLL geht davon aus, dass sich im Zeitraum 2014–2018 die meisten hochwertigen Vermögenswerte dank der Kompetenz vietnamesischer Investoren in der Entwicklung von Grundstücksfonds, der erfolgreichen Projektumsetzung und dem Verkauf befanden. Angesichts der starken Marktveränderungen sind einheimische Unternehmen laut JLL jedoch gezwungen, ihre Produkte und Anlageportfolios zu restrukturieren. Daher sind vietnamesische Investoren auch offener für Kooperationsmöglichkeiten mit ausländischen Unternehmen. Gleichzeitig bieten sich ausländischen Investoren in Vietnam mehr vielversprechende Anlagemöglichkeiten.

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