Immobiliengiganten beeilen sich, Luxuswohnungen auf den Markt zu bringen und ignorieren bezahlbaren Wohnraum:
Stagnation auf dem Immobilienmarkt könnte die gesamte Wirtschaft in Mitleidenschaft ziehen
Nach einem kurzen Boom im Jahr 2021 durchlebt der Immobilienmarkt seit 2022 eine sehr schwierige Phase. Unternehmen, selbst Großinvestoren, sind knapp bei Kasse, es fehlt ihnen an Liquidität und sie stehen vor der Gefahr einer Masseninsolvenz.
Laut einem Bericht der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) gingen allein im Jahr 2022 mehr als 1.200 Immobilienunternehmen in Konkurs, viele Projekte wurden eingestellt, Bauunternehmer hatten keine Projekte und keine Jobs, und Arbeiter verloren ihre Jobs. Darüber hinaus reduzierten viele Unternehmen ihre Belegschaft um 30 bis 50 %, und die Zahl der Makler ging um bis zu 70 % zurück.
Im Gespräch mit Reportern erklärte Wirtschaftsexperte Dr. Can Van Luc: „Der Immobilienmarkt erlebt derzeit ein ungewöhnliches Phänomen. Denn während die Volkswirtschaft sehr gut wächst, hat sich der Immobilienmarkt umgekehrt und ist nahezu eingefroren.“ Herr Luc wies darauf hin, dass es dafür fünf Hauptgründe gibt.
Erstens werden der weltweite Immobilienmarkt und Vietnam nach zwei Jahren rasanten Wachstums in eine Anpassungsphase eintreten. Dies ist das Gesetz des Marktes.
„In zwei Jahren starken Wachstums stiegen die Immobilienpreise weltweit im Durchschnitt um etwa 10 bis 20 Prozent, in Vietnam sogar um etwa 20 bis 50 Prozent“, sagte Herr Luc.
Zweitens ist der vietnamesische Immobilienmarkt mit zahlreichen rechtlichen Problemen konfrontiert, die nicht rechtzeitig gelöst werden konnten. Ein Bericht von HoREA zeigt, dass 70 % der Projekte auf rechtliche Probleme zurückzuführen sind. Viele Projekte liegen seit Jahren auf Eis und können aufgrund rechtlicher Probleme nicht umgesetzt werden. Dies führt dazu, dass Investoren „auf einem Berg an Vermögenswerten sterben“ .
Drittens sind die Kapitalquellen im vergangenen Jahr zurückgegangen, darunter Kreditkapital und Kapital aus Mobilisierungskanälen wie Aktien oder Anleihen.
Viertens kam es zu zahlreichen aufeinanderfolgenden Verstößen, die das Vertrauen der Anleger schmälerten und die Marktliquidität rapide abnahmen.
Schließlich hängt es mit dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage zusammen, das die Preise unangemessen macht. Insbesondere auf dem Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt ist die Zahl der auf dem Markt befindlichen Häuser von 2017 bis heute kontinuierlich zurückgegangen. 2017 gab es fast 43.000 Einheiten, was einem jährlichen Rückgang von 20 % entspricht. 2021 waren es nur noch 13.000, 2022 waren es nur noch über 12.000 Einheiten, was einem kontinuierlichen Rückgang entspricht. Es besteht ein Ungleichgewicht zwischen Angebot, Nachfrage und Produktstruktur.
| Laut dem Bericht des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt wurden in den beiden Jahren 2021 und 2022 in der gesamten Stadt 47 Projekte mit 28.000 auf den Markt gebrachten Wohnungen fertiggestellt. Die meisten davon sind Mittelklassewohnungen und entsprechen nicht dem Entwicklungsbedarf der Stadt. Herr Bui Xuan Cuong, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte: „Wir werden Anpassungen vornehmen, um das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu beheben, das derzeit eher in Richtung des Mittelklassesegments tendiert.“ |
Herr Luc sieht die größte Schwierigkeit darin, dass das rechtliche Umfeld mit seinen zahlreichen Engpässen eine große Rolle spielt. Viele Regelungen überschneiden sich, sind inkonsistent, unklar, werden nicht gelenkt, zeitnah entfernt und sind nicht der Realität angepasst.
„Da bei vielen Beamten eine deutliche Angst vor Verantwortung, Angst vor Fehlern und ein Drückebergertum vor der Verantwortung herrscht, können viele Projekte nicht umgesetzt werden oder die Umsetzungszeit verlängert sich, sie können nicht verkauft oder übertragen werden, können nicht mit einer Hypothek belastet werden oder haben Schwierigkeiten, die Miete zu zahlen...; dies führt zu Vernachlässigung, Lagerbeständen, Verschwendung, Kosten und Vertrauensverlust...“ , betonte Herr Luc.
Dieser Meinung schloss sich Prof. Dr. Hoang Van Cuong an, Delegierterder Nationalversammlung und Vizepräsident der National Economics University, und sagte, dass der Immobilienmarkt einen wichtigen direkten Beitrag zum Wirtschaftswachstum leiste und einen Spillover-Effekt auf die Entwicklung vieler Branchen und Bereiche der Wirtschaft habe.
„Wenn der Immobilienmarkt stagniert, führt dies dazu, dass eine Reihe wirtschaftlicher Aktivitäten stagnieren, was wiederum das Risiko stagnierenden Wachstums und sogar einer Rezession birgt“, sagte Herr Cuong.
Der Preis für opportunistische Geschäfte
Zusätzlich zu den oben genannten Faktoren besteht auf dem Immobilienmarkt die Gefahr, dass es ein Überangebot an Luxuswohnungen mit horrenden Preisen gibt, während bezahlbare Wohnungen schwer zu finden sind.
Laut dem Bericht des Bauministeriums handelt es sich bei der aktuellen Wohnproduktstruktur um 78,2 % Luxuswohnungen, der Rest um Mittelklassewohnungen. Das erschwingliche Segment ist fast „ausgestorben“ .
Experten zufolge drängen Investoren in das Segment der Luxusimmobilien, um ihre Gewinne zu maximieren. Denn die Gewinnspanne bei Luxusimmobilien ist oft drei- bis viermal höher als bei bezahlbarem Wohnraum.
Wenn der Markt jedoch gesättigt ist, richtet sich das Segment der Luxusimmobilien nicht an die Mehrheit der Verbraucher, was zu dem Phänomen „Knappheit ist Überschuss“ führt. Und wenn die Produkte nicht verkauft werden, sind die Anleger natürlich mit einer Illiquiditätssituation konfrontiert.
Dr. Le Xuan Nghia, Mitglied des Nationalen Beirats für Geld- und Finanzpolitik, betonte dies und sagte, dass Land eine seltene Ressource und Wohnraum ein Grundbedürfnis sei. Vietnam müsse seine Immobilienpolitik auf dieser Grundlage aufbauen und dürfe nicht zulassen, dass Spekulanten Immobilien und Ressourcen aufkaufen, um sie zu horten und in Zukunft damit riesige Profite zu machen, während die Bedürfnisse der Menschen nicht erfüllt würden.
Daher betonte Herr Nghia, dass Unternehmen ihre opportunistischen, unprofessionellen Geschäftspraktiken ohne internationale Reichweite aufgeben müssten.
„Ich hätte auch gern noch ein paar andere Meinungen. Erstens sollte der Mechanismus für den sozialen Wohnungsbau abgeschafft und ein neuer Mechanismus für Wohnraum für Menschen mit niedrigem Einkommen geschaffen werden. Zweitens sollte die Spekulation auf Immobilien besteuert werden. Drittens sollten die lokalen Behörden über Entschädigungspreise für Grundstücke auf Grundlage der aktuellen Marktpreise entscheiden …“ , schlug Herr Nghia vor.
Kürzlich betonte Premierminister Pham Minh Chinh auf der nationalen Online-Konferenz „Beseitigung und Förderung einer sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes“ : Immobilienunternehmen müssen selbst Verantwortung übernehmen und Schwierigkeiten lösen, die sie selbst aufgrund ungenauer Prognosen, schlechter Marktentwicklung, ineffektiver Kapitalinvestitionen usw. verursachen. Dazu müssen sie Segmente umstrukturieren und angemessene Preise zur Förderung der Liquidität anbieten, um ein profitables, aber harmonisches Geschäft zu betreiben.
„Wenn ein Geschäft profitabel ist, muss es durch Verluste ausgeglichen werden. Wir können nicht immer profitabel sein. Wir können auch in schwierigen Zeiten keine Gewinne verlangen. Niemand wird uns bis zum Abend die Hand halten oder bis zum Morgen mit uns schlafen. Wir müssen zum Gemeinwohl beitragen“, sagte der Premierminister.
Eine weitere wichtige Aufgabe bestehe darin, die legitimen Rechte und Interessen der Kunden zu wahren und gleichzeitig die Werbung zu verstärken und die Kunden bei der Auswahl guter und geeigneter Produkte zu unterstützen, um so zu einer sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklung des Marktes beizutragen.
Die Regierung wird in naher Zukunft ein separates Projekt zur Wohnraumentwicklung, insbesondere für Arbeitnehmer und Menschen mit geringem Einkommen, auf den Weg bringen. Die Regierung wird dies prüfen und den zuständigen Behörden zur Prüfung und Entscheidung Bericht erstatten. Gleichzeitig forderte der Premierminister eine effektive, präzise und zeitnahe Kommunikationsarbeit, um die Situation objektiv, ehrlich und genau zu bewerten und Falschinformationen zu vermeiden.
Der Premierminister bekräftigte, dass niemand jemanden retten werde, um Schwierigkeiten zu beseitigen und eine sichere, gesunde und nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes zu fördern. Die Regierung werde in Kürze eine entsprechende Resolution verabschieden, doch die Subjekte müssten aufgrund ihrer Funktionen, Aufgaben und Befugnisse unverzüglich Maßnahmen ergreifen, um die gesetzten Ziele, Aufgaben und Lösungen effektiv umzusetzen.
Viet Vu
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