Der „Engpass“ bei den Bodenpreisregulierungen muss beseitigt werden:

Am Morgen des 3. Juli wurden auf der regulären Pressekonferenz für das erste Halbjahr, die vom Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt organisiert wurde, zahlreiche Fragen im Zusammenhang mit der Verwaltung und Regulierung der Bodenpreise angesprochen.

Insbesondere fehlen vielen Menschen aufgrund der erheblich gestiegenen Grundstückspreise die finanziellen Mittel, um ihren Verpflichtungen bei der Änderung der Landnutzung nachzukommen.

Über die Möglichkeiten des Volkes hinaus

Die Tatsache, dass sich die Menschen die Kosten für eine Änderung der Landnutzung nicht leisten können, gibt Anlass zur Sorge über die Diskrepanz zwischen Grundstückspreisen und Bezahlbarkeit, insbesondere in ländlichen und bergigen Gebieten.

Ein typisches Beispiel ist die Familie von Herrn Dinh Cong Phuong, die im Dorf Coc Dong Tam in der Gemeinde Minh Quang (heute Gemeinde Ba Vi) lebt. Im März 2025 erließ das Volkskomitee des Bezirks Ba Vi einen Beschluss, der es Herrn Phuong erlaubte, die Landnutzung von über 210 m² Land, das zuvor für Dauerkulturen genutzt wurde, in ländliches Wohnland mit langfristiger Nutzungsdauer umzuwandeln.

Die Änderung der Landnutzung gemäß den örtlichen Grundstückspreislisten ist derzeit für viele Haushalte zu schwierig. (Symbolbild)

Gemäß der in Artikel 8 des Dekrets Nr. 103/2024/ND-CP festgelegten Berechnungsmethode entspricht die finanzielle Verpflichtung von Herrn Phuong der Differenz zwischen dem Preis für Wohn- und Agrarland in der Grundstückspreistabelle, also 4.337.000 VND/m². Der Gesamtbetrag beläuft sich somit auf fast 900 Millionen VND. Dieser Betrag übersteigt die finanziellen Möglichkeiten eines Haushalts in einer Bergregion wie der Gemeinde Ba Vi. Nach eingehender Prüfung konnte Herr Phuong seine finanzielle Verpflichtung nicht erfüllen und beantragte daher, die Nutzungsänderung des Grundstücks nicht durchzuführen.

Aufgrund einer Petition der Bevölkerung erließ das Volkskomitee des Bezirks Ba Vi (vor der offiziellen Einführung des zweistufigen Regierungsmodells am 1. Juli) einen Beschluss zur Aufhebung und Annullierung des Beschlusses, der die Änderung der Landnutzungszwecke erlaubte.

Eine ähnliche Situation herrscht in vielen Gegenden. Herr Tran Duy Dong und Frau Nguyen Thi Hong aus Vinh ( Provinz Nghe An ) berichteten, dass sie überrascht waren, als sie beantragten, 300 m² Gartenfläche neben dem Friedhof in Wohnland umzuwandeln, und daraufhin eine Mitteilung erhielten, dass sie fast 4,5 Milliarden VND an Nutzungsgebühren zahlen müssten. „Meine Familie zahlt grundsätzlich Steuern, aber bei einem Satz von fast 15 Millionen VND pro Quadratmeter könnten wir selbst bei lebenslanger Arbeit nicht genug sparen“, erklärte Herr Dong.

Geschichten wie die oben genannte zeigen, dass die aktuellen Grundstückspreislisten vielerorts die tatsächliche sozioökonomische Situation und die Bezahlbarkeit der Bevölkerung nicht genau widerspiegeln, insbesondere in ländlichen, bergigen und benachteiligten Gebieten.

Gute Nachrichten

Laut Mai Van Phan, stellvertretender Direktor der Abteilung für Landmanagement (Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt), ist die Abschaffung des Bodenpreisrahmens gemäß dem Bodengesetz von 2024 ein wichtiger Schritt, der dazu beiträgt, die Bodenpreise an die Marktpreise anzugleichen und Transparenz in der Immobilienverwaltung und -entwicklung zu gewährleisten. In der Realität haben jedoch viele Regionen mit den Marktschwankungen der Bodenpreise nicht Schritt gehalten, was zu veralteten und unrealistischen Bodenpreislisten führt.

Mai Van Phan, stellvertretender Leiter der Abteilung für Landmanagement (Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt), bespricht die Grundstückspreislisten in verschiedenen Ortschaften. Foto: Linh Linh

In der kommenden Zeit werden viele Kommunen gemäß dem Bodengesetz von 2024 neue Bodenpreislisten veröffentlichen, die voraussichtlich erhebliche Schwankungen nach sich ziehen werden. Das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt hat dem Finanzministerium einen Bericht vorgelegt, in dem es verschiedene Lösungsansätze zur Steuerung der Bodenpreise bis Ende 2025 vorschlägt. Diese Vorschläge unterstreichen die Notwendigkeit für die Kommunen, die Marktentwicklungen genau zu beobachten und Bodenpreisschwankungen umgehend zu aktualisieren; schrittweise eine Bodenpreisdatenbank bis hin zu jedem einzelnen Grundstück aufzubauen; die bestehenden Bodenpreislisten gegebenenfalls gemäß Artikel 17 der Verordnung Nr. 71/2024/ND-CP anzupassen; und umfassende Konsultationen durchzuführen, um bei der Erstellung neuer Bodenpreislisten nach dem Bodengesetz von 2024, das am 1. Januar 2026 in Kraft tritt, einen Konsens zu erzielen.

Gleichzeitig schlug das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt vor, den Anwendungsbereich und die Anwendungsgebiete der Bodenpreistabellen zu erweitern; die Fälle, in denen eine spezifische Bodenpreisfestsetzung erforderlich ist, einzugrenzen; die Verantwortlichkeiten jeder Behörde bei der Berechnung der finanziellen Verpflichtungen klar zu definieren; und die einschlägigen Gesetze zu überprüfen, um die Gesamtauswirkungen auf den Immobilienmarkt zu bewerten.

Wenn die Grundstückspreise deutlich steigen, während die Einkommen der Bevölkerung, insbesondere in ländlichen Gebieten, nicht im gleichen Maße steigen, werden viele Haushalte in eine Situation geraten, in der sie zwar die Möglichkeit hätten, Land umzuwandeln, es sich aber nicht leisten können. Tatsächlich darf die Frage der Grundstückspreise nicht allein durch technische Berechnungen oder die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen geklärt werden; sie muss im Gesamtkontext der Lebensbedingungen, der Bezahlbarkeit und der sozialen Gerechtigkeit betrachtet werden.

Die Änderung der Landnutzung gemäß den örtlichen Grundstückspreislisten ist derzeit für viele Haushalte zu schwierig. (Symbolbild)

Die Überarbeitung der Bodenpreistabellen muss mit der Zugänglichkeit für die Bevölkerung einhergehen, um zu vermeiden, dass sinnvolle Maßnahmen nicht umgesetzt werden oder sich als Belastung erweisen. Vertreter des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt betonten, dass die Anpassung der Bodenpreistabellen einen vernünftigen Fahrplan erfordert, der geeignete Gebiete und Standorte für jede Bodenart ausweist und auf gesellschaftlichem Konsens beruhen muss.

Als Reaktion auf diese Entwicklung erklärte Frau Nguyen Thi Thoa, stellvertretende Direktorin der Abteilung für die Verwaltung öffentlicher Vermögenswerte (Finanzministerium), dass das Ministerium nach Auswertung der Berichte der Kommunen eine umfassende Bewertung vornehmen und sich mit dem Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt abstimmen werde, um die gesetzlichen Bestimmungen zu überprüfen und gegebenenfalls Änderungen vorzuschlagen. Derzeit bittet das Finanzministerium um Stellungnahmen zum Entwurf eines Dekrets zur Änderung und Ergänzung mehrerer Artikel des Dekrets Nr. 103/2024 (zur Regelung von Landnutzungsgebühren und Pachtgebühren). Insbesondere schlägt das Ministerium vor, Artikel 52 um Klausel 6 zu ergänzen, um Übergangsfälle zu regeln.

Diese Ergänzung gilt insbesondere für Haushalte und Einzelpersonen, die den Nutzungszweck ihres Grundstücks von landwirtschaftlicher Nutzfläche innerhalb desselben Grundstücks wie ein Haus (die zuvor als Garten- oder Teichfläche innerhalb desselben Grundstücks wie ein Haus identifiziert, aber nicht als Wohngrundstück anerkannt wurde) zu Wohngrundstück ändern.

Das Finanzministerium schlägt vor, dass die Gebühren für die Landnutzung in Höhe von 50 % der Differenz zwischen der Gebühr für die Landnutzung auf Basis von Wohnbaulandpreisen und der Gebühr für landwirtschaftliche Flächen zum Zeitpunkt der Genehmigung der Änderung des Landnutzungszwecks durch die zuständige Behörde erhoben werden sollen.

Quelle: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html