Es gilt, den „Knoten“ in der Grundstückspreisliste zu lösen:

Am Morgen des 3. Juli wurden auf der regulären Pressekonferenz des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt für die ersten sechs Monate des Jahres zahlreiche Fragen im Zusammenhang mit der Bodenpreisregulierung und -verwaltung angesprochen.

Insbesondere verfügen die Menschen aufgrund der neuen hohen Grundstückspreise nicht über ausreichende finanzielle Mittel, um ihren Verpflichtungen bei der Änderung der Landnutzung nachzukommen.

jenseits der Kapazität der Menschen

Die Tatsache, dass Menschen nicht über genügend Geld verfügen, um bei der Umwandlung von Landnutzungszwecken zu zahlen, ist ein deutliches Warnsignal hinsichtlich der Diskrepanz zwischen Landpreisen und Bezahlbarkeit, insbesondere in ländlichen und bergigen Gebieten.

Ein typisches Beispiel ist die Familie von Herrn Dinh Cong Phuong, wohnhaft im Dorf Coc Dong Tam, Gemeinde Minh Quang (heute Gemeinde Ba Vi). Im März 2025 erließ das Volkskomitee des Bezirks Ba Vi einen Beschluss, der Herrn Phuong die Nutzungsänderung eines über 210 m² großen Grundstücks, das bisher für den Anbau von Dauerkulturen genutzt wurde, in ein langfristiges Wohnbauland gestattete.

Die Umwidmung von Grundstücken gemäß den örtlichen Grundstückspreislisten übersteigt derzeit die Möglichkeiten vieler Haushalte. (Illustrationsfoto)

Gemäß der in Artikel 8 des Dekrets Nr. 103/2024/ND-CP festgelegten Berechnungsmethode entspricht die Zahlungsverpflichtung von Herrn Phuong der Differenz zwischen dem Preis für Wohn- und Agrarland in der Grundstückspreisliste, also 4.337.000 VND/m². Der Gesamtbetrag beläuft sich somit auf fast 900 Millionen VND. Dies übersteigt die finanziellen Möglichkeiten eines Haushalts in einer Bergregion wie der Gemeinde Ba Vi. Nach eingehender Überlegung konnte Herr Phuong seiner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommen und bat darum, den Verwendungszweck nicht weiter zu ändern.

Aufgrund einer Petition der Bevölkerung beschloss das Volkskomitee des Bezirks Ba Vi (vor dem offiziellen Inkrafttreten des Zwei-Ebenen-Regierungsmodells am 1. Juli), den Beschluss zur Umwandlung der Landnutzungszwecke aufzuheben und zu annullieren.

Ähnliche Situationen spielen sich in vielen Gegenden ab. Herr Tran Duy Dong und seine Frau Nguyen Thi Hong aus Vinh ( Nghe An ) berichteten, dass sie überrascht waren, als sie die Umwandlung eines 300 Quadratmeter großen Gartengrundstücks neben dem Friedhof in Wohnland beantragten und daraufhin eine Mitteilung erhielten, dass sie fast 4,5 Milliarden VND an Grunderwerbsteuer zahlen müssten. „Meine Familie hat nichts gegen die Steuerpflicht an sich, aber bei einem Satz von fast 15 Millionen VND pro Quadratmeter reicht das Sparen für ein ganzes Leben nicht aus“, erklärte Herr Dong.

Geschichten wie die oben genannte zeigen, dass die aktuelle Preisliste für Grundstücke vielerorts die tatsächliche sozioökonomische Situation und die Zahlungsfähigkeit der Menschen nicht genau widerspiegelt, insbesondere in ländlichen, bergigen und benachteiligten Gebieten.

Gute Nachrichten

Laut Mai Van Phan, stellvertretender Direktor der Abteilung für Landmanagement (Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt), ist die Abschaffung des Preisrahmens für Grundstücke gemäß dem Landgesetz von 2024 ein wichtiger Schritt nach vorn, der dazu beiträgt, die Grundstückspreise marktgerechter zu gestalten und Transparenz in der Immobilienverwaltung und -entwicklung zu gewährleisten. In der Realität hinken jedoch viele Kommunen der Entwicklung der Grundstückspreise hinterher, was zu veralteten und realitätsfernen Preislisten führt.

Der stellvertretende Direktor der Abteilung für Landmanagement (Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt), Mai Van Phan, erörterte die Grundstückspreisliste der einzelnen Ortschaften. Foto: Linh Linh

In Kürze werden viele Kommunen gemäß dem Bodengesetz von 2024 neue Grundstückspreislisten veröffentlichen, die voraussichtlich starken Schwankungen unterliegen werden. Das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt hat dem Finanzministerium einen Bericht mit zahlreichen Lösungsvorschlägen zur Steuerung der Grundstückspreise bis Ende 2025 vorgelegt. Darin wird insbesondere betont, dass die Kommunen die Marktentwicklung genau beobachten und Preisschwankungen zeitnah aktualisieren müssen; schrittweise eine Grundstückspreisdatenbank für jedes Grundstück aufbauen; die bestehende Grundstückspreisliste gemäß Artikel 17 der Verordnung Nr. 71/2024/ND-CP anpassen müssen, falls diese nicht mehr angemessen ist; und bei der Erstellung einer neuen Preisliste gemäß dem Bodengesetz von 2024, die ab dem 1. Januar 2026 gilt, eine breite Konsultation durchführen müssen, um einen Konsens zu gewährleisten.

Gleichzeitig schlug das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt vor, den Anwendungsbereich und die Anwendungsgebiete der Bodenpreistabellen zu erweitern; die Fälle, in denen konkrete Bodenpreise ermittelt werden müssen, einzugrenzen; die Verantwortlichkeiten jeder Behörde bei der Berechnung der finanziellen Verpflichtungen klar zu definieren; und die einschlägigen Gesetze zu überprüfen, um die Gesamtauswirkungen auf den Immobilienmarkt zu bewerten.

Wenn die Grundstückspreise steigen, während sich das Einkommen der Bevölkerung, insbesondere in ländlichen Gebieten, nicht entsprechend verbessert, geraten viele Haushalte in die Lage, zwar eine Umwandlung zu erlauben, diese aber nicht durchführen zu können. Tatsächlich lässt sich das Problem der Grundstückspreise nicht allein auf technische Berechnungen oder die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen reduzieren, sondern muss im Gesamtkontext der Lebensbedingungen, der Bezahlbarkeit und der sozialen Gerechtigkeit betrachtet werden.

Die Umwidmung von Grundstücken gemäß den örtlichen Grundstückspreislisten übersteigt derzeit die Möglichkeiten vieler Haushalte. (Illustrationsfoto)

Die Fertigstellung der Grundstückspreisliste muss mit der Zugänglichkeit für die Bevölkerung einhergehen, um zu vermeiden, dass sinnvolle Maßnahmen nicht umgesetzt werden oder sich als Belastung erweisen. Der Vertreter des Ministeriums für Landwirtschaft und Umwelt betonte, dass die Anpassung der Grundstückspreisliste einen vernünftigen Fahrplan erfordert, der geeignete Gebiete und Standorte für jede Grundstücksart ausweist und von der Bevölkerung akzeptiert werden muss.

Als Reaktion auf diese Entwicklung erklärte die Vertreterin des Finanzministeriums, Nguyen Thi Thoa, stellvertretende Direktorin der Abteilung für die Verwaltung öffentlicher Vermögenswerte (Finanzministerium), dass das Ministerium nach Auswertung der Berichte aus den Kommunen eine umfassende Bewertung vornehmen und sich mit dem Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt abstimmen werde, um die Gesetzesbestimmungen zu überprüfen und Änderungsvorschläge zu unterbreiten. Das Finanzministerium bittet in Kürze um Stellungnahmen zum Entwurf des Dekrets zur Änderung und Ergänzung einiger Artikel des Dekrets Nr. 103/2024 (Bestimmungen über Landnutzungsgebühren und Landpacht). Insbesondere schlägt das Ministerium vor, Artikel 52 um Klausel 6 zu ergänzen, um Übergangsfälle zu regeln.

Diese Ergänzung gilt insbesondere für Haushalte und Einzelpersonen, die den Nutzungszweck ihres Grundstücks ändern, indem sie landwirtschaftliche Nutzfläche auf demselben Grundstück wie ein Haus (bisher als Gartenland oder Teichland auf demselben Grundstück wie ein Haus, aber nicht als Wohnland anerkannt) in Wohnland umwandeln.

Das Finanzministerium schlug vor, dass die Gebühren für die Landnutzung in Höhe von 50 % der Differenz zwischen den Gebühren für die Landnutzung auf der Grundlage von Preisen für Wohnbauland und Preisen für landwirtschaftliche Flächen erhoben werden sollten, und zwar zu dem Zeitpunkt, an dem die zuständige Behörde eine Entscheidung trifft, die die Änderung des Landnutzungszwecks genehmigt.

Quelle: https://hanoimoi.vn/can-go-nut-that-bang-gia-dat-nhieu-dia-phuong-dang-dung-truoc-ap-luc-dieu-chinh-707908.html