Wohnungen mit einem Preis von 25 Millionen VND/m² sind in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt „ausgestorben“.

Bezahlbare Wohnungen sind auf dem Immobilienmarkt von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt „ausgestorben“.

Im Bericht des Bauministeriums über den Wohnungs- und Immobilienmarkt im dritten Quartal heißt es, dass die Zahl der erfolgreichen Transaktionen von Wohnungen und Einfamilienhäusern 38.398 Produkte erreicht hat, ein Anstieg von 48 % gegenüber dem Vorquartal.

Die Wohnungspreise in Hanoi stiegen sowohl in Neubau- als auch in Altbauten weiter an. Der Durchschnittspreis für Neubauprojekte erhöhte sich im Quartalsvergleich um etwa 4–6 % und im Jahresvergleich um 22–25 %. Auch die Wohnungspreise legten zu, insbesondere in einigen Gegenden, und stiegen je nach Lage im Vergleich zum Vorquartal um etwa 35–40 %.

Im Segment der erschwinglichen Wohnungen mit einem Verkaufspreis von unter 25 Millionen VND/m² gibt es kaum Transaktionen und Angebote. Wohnungen im mittleren Preissegment mit Preisen zwischen 25 Millionen VND/m² und unter 50 Millionen VND/m² machen weiterhin einen Großteil der Transaktionen und des Angebots aus. Der Rest entfällt auf Luxus- und Superluxuswohnungen (mit Preisen über 50 Millionen VND/m²).

Daten des vietnamesischen Immobilienverbands VARS zeigen, dass das Segment der erschwinglichen Wohnungen (unter 25 Millionen VND/m²) – also der bezahlbare Wohnraum – in den letzten Jahren „ausgestorben“ ist und in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt nur sehr schwer oder gar unmöglich wieder auftauchen wird.

Die Statistiken dieser Einheit zeigen konkret, dass im Zeitraum von 2018 bis 2023 nicht nur die Anzahl der Wohnungen kontinuierlich zurückging, sondern sich auch die Angebotsstruktur in den beiden Sonderstädten zunehmend unausgewogen entwickelte. Das Angebot verlagerte sich immer stärker in Richtung des gehobenen und luxuriösen Segments. Der Anteil neu eröffneter Wohnungen im erschwinglichen Preissegment sank kontinuierlich und verschwand in Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2021 und in Hanoi im Jahr 2023 vollständig.

In Hanoi erreichte der Anteil neu auf den Markt gebrachter Sozialwohnungen 2018 35 %, sank 2019 auf 20 % und 2020 auf nur noch 12 %. In den Jahren 2021 und 2022 ging das Angebot an Sozialwohnungen in Hanoi weiter zurück und erreichte nur noch etwa 4 % des gesamten Wohnungsangebots. Aktuell sind keine Sozialwohnungen mehr im Angebot.

In Ho-Chi-Minh-Stadt ist der Anteil bezahlbarer Wohnungen seit 2018 drastisch gesunken, von 20 % im Jahr 2018 auf 0,5 % im Jahr 2020. Bis 2021 war das Segment der bezahlbaren Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt vollständig verschwunden.

Soziales Wohnprojekt Dong Mo Dai Kim im Bezirk Hoang Mai, Hanoi (Foto: Ha Phong).

In den vergangenen neun Monaten hat sich das Wohnungsangebot in Hanoi deutlich erholt. Allerdings hat sich das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verschärft, da rund 80 % der zum Verkauf stehenden Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt mit 50 Millionen VND/m² oder mehr bepreist sind.

Die Wohnungspreise sind kontinuierlich gestiegen und haben sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt ein neues Höchstniveau erreicht, das die Erschwinglichkeit und das Einkommenswachstum der Mehrheit der Bevölkerung bei Weitem übersteigt.

Das Bauministerium ist der Ansicht, dass der Immobilienmarkt derzeit Schwächen und Mängel aufweist und Anzeichen von Instabilität und Unzufriedenheit zeigt. Insbesondere die Struktur des Immobilienangebots erscheint unausgewogen, da im mittleren und gehobenen Wohnungssegment sowie im Tourismusimmobilienbereich ein Überangebot besteht. Gleichzeitig herrscht ein akuter Mangel an Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen und bezahlbarem Wohnraum für Gering- und Mittelverdiener.

„Die Immobilienpreise, insbesondere die Preise für Wohnungen und Grundstücke, steigen stetig und übersteigen das Einkommen der Bevölkerung. Dies erschwert es Geringverdienern in städtischen Gebieten und Arbeitern in Industrieparks, Wohnraum zu finden und zu schaffen. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es fast keine Wohnungen unter 25 Millionen VND/m²“, erklärte das Bauministerium.

Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), besteht aufgrund rechtlicher Probleme und einer unausgewogenen Angebotsstruktur ein akuter Mangel an bezahlbarem Wohnraum auf dem Immobilienmarkt. Viele Häuser befinden sich im Luxussegment, doch es mangelt an erschwinglichem Wohnraum, was in den letzten Jahren zu einem kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise geführt hat. Dies erschwert es Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen in städtischen Gebieten, die dringend Wohneigentum benötigen, sich dieses zu leisten.

Lösungen, um bezahlbare Wohnungen wieder auf den Markt zu bringen

Um dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum zu begegnen, ist Frau Giang Huynh – Forschungsdirektorin und S22M bei Savills – der Ansicht, dass eine umfassende Lösung erforderlich ist, die die Stärken des öffentlichen und des privaten Sektors vereint.

„Angesichts des begrenzten Staatshaushalts wird die Finanzierung von Sozialwohnungsbauprojekten auf viele Schwierigkeiten stoßen. Gleichzeitig steht auch der Privatsektor unter Inflationsdruck bei den Inputkosten. Daher ist eine effektive Zusammenarbeit beider Seiten unerlässlich. Darüber hinaus spielen eine höhere Bebauungsdichte und eine vernünftige Planung eine wichtige Rolle bei der Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums“, sagte sie.

Laut Frau Giang Huynh muss die Stadtverwaltung starke Anreizprogramme einführen, um die Kooperation der Grundstückseigentümer zu gewinnen und so neue, nachhaltige Wohngebiete zu schaffen.

Ein Wohnhaus in Hanoi (Foto: Ha Phong).

„Durch die optimale Nutzung der Landfläche in Kombination mit öffentlichen Einrichtungen und Grünflächen können wir das immer dringlichere Wohnungsproblem schrittweise lösen. Eine enge Abstimmung zwischen Regierung und Investoren ist der Schlüssel zur Umsetzung dieser Ideen“, betonten die Experten von Savills.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARS, teilt diese Ansicht und sagt, dass ein starkes Eingreifen des Staates erforderlich sei.

Erstens muss der Staat Strategien entwickeln, um günstige Bedingungen für Investoren zu schaffen, die bezahlbare Gewerbewohnungen errichten wollen. Dazu gehören beispielsweise Maßnahmen zur Befreiung von der Grundsteuer und der Körperschaftsteuer oder zur Erhöhung der Bebauungsdichte bzw. des Flächennutzungskoeffizienten im Vergleich zu den Standards für Projekte im Bereich des bezahlbaren gewerblichen Wohnens.

Gleichzeitig wird bei der Genehmigung von Planungen und der Erteilung von Baugenehmigungen eine Prioritätspolitik verfolgt, um die Projektentwicklungszeit zu verkürzen und somit die Investitionskosten zu senken. Darüber hinaus ist geplant, bei der Auswahl von Investoren für Investitionsprojekte auf Grundstücken „Prioritätspunkte“ für Investoren einzuführen, die bereits bezahlbaren Wohnraum geschaffen haben.

Zweitens ist es notwendig, Kooperationsprojekte zwischen Regierung und Privatwirtschaft zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum zu fördern. Konkret soll die Privatwirtschaft den Großteil des Bau- und Entwicklungsprozesses übernehmen, während der Staat Anreize in Form von Grundstücken und rechtlicher Unterstützung bietet.

Drittens benötigt die staatliche Wohnungsbaubehörde eine Strategie zur Deckung des Wohnraumbedarfs. Die Regierung könnte die Einrichtung eines Fonds zur Förderung des Baus und der Instandhaltung von Sozialwohnungen prüfen. Dieser Fonds könnte aus dem Staatshaushalt und von privaten Investoren finanziert werden.

Der Fonds veröffentlicht und veröffentlicht transparent Informationen zu Kauf- und Mietpreisen, um den Zugang und Vergleich von Angeboten zu erleichtern und so die Auswahl von Wohnimmobilien zu ermöglichen, die den individuellen Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten entsprechen. Gleichzeitig fungiert der Fonds als Verwaltungsgesellschaft und überprüft Käufer und Mieter von vom Fonds entwickelten Immobilien. Bei Verstößen gegen die Bestimmungen, gefälschten Einkommensnachweisen oder fehlerhafter Vermögensdeklaration werden die Immobilien zurückgenommen.

Darüber hinaus benötigt der Staat Maßnahmen zur Eindämmung von Spekulationsanreizen und sollte zeitnah eine Grundsteuer einführen, die sich an Eigentümer richtet, die Immobilien nicht gewerblich nutzen oder nach Erhalt des Grundstücks keine Bauarbeiten durchführen. Der Staat muss außerdem Behörden oder Gremien zur Überwachung des Wohnungsmarktes einrichten und strenge Sanktionen gegen Spekulation, Preismanipulation oder illegale Preiserhöhungen verhängen.

Damit die Regulierungsmaßnahmen jedoch wirklich wirksam sind und ein sicheres und gesundes Funktionieren des Marktes langfristig gewährleisten, muss der Staat das Informations- und Datensystem über den Immobilienmarkt und das vorgesehene Wohnungsverwaltungssystem bald fertigstellen.

Das Informationssystem und die Daten über den Immobilienmarkt, insbesondere die Preisdaten, werden eine wichtige Grundlage für die Steuerung/Überwachung der Immobilienpreise bilden und sicherstellen, dass Wohnungen für Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen erschwinglich sind und plötzliche Preisanstiege aufgrund von Spekulationen oder anderen Marktfaktoren vermieden werden.

Das integrierte Wohnungsverwaltungssystem mit der nationalen Datenbank über Bevölkerung, Sozialhilfebezug, Hypothekendaten usw. wird den Behörden helfen, die Transaktionshistorie und den Wohnstatus jedes Einzelnen zu ermitteln und Spekulanten von Wohnungskäufern mit tatsächlichem Wohnbedarf zu unterscheiden.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm