Wohnungen zu einem Preis von 25 Millionen VND/m2 sind in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt „ausgestorben“

Bezahlbare Wohnungen auf dem Immobilienmarkt von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt „ausgestorben“

Im Bericht des Bauministeriums über den Wohnungs- und Immobilienmarkt im dritten Quartal heißt es, dass die Zahl der erfolgreichen Transaktionen von Wohnungen und Einfamilienhäusern 38.398 Produkte erreicht habe, was einem Anstieg von 48 % gegenüber dem Vorquartal entspricht.

Was die Preise betrifft, so steigen die Wohnungspreise in Hanoi sowohl bei neuen als auch bei alten Projekten weiterhin an, wobei die Preise für neue Projekte vierteljährlich um etwa 4–6 % und jährlich um 22–25 % steigen. Auch die Wohnungspreise legten vor allem in einigen Gebieten zu und erhöhten sich lokal, je nach Lage, um etwa 35 bis 40 Prozent im Vergleich zum Vorquartal.

Im Segment der erschwinglichen Wohnungen mit einem Verkaufspreis von weniger als 25 Millionen VND/m2 gibt es fast keine Transaktionen und Produkte zum Verkauf. Wohnungen der mittleren Preisklasse mit Preisen zwischen 25 und unter 50 Millionen VND/m² machen noch immer einen großen Anteil der Transaktionen und des Angebots auf dem Markt aus. Der Rest sind Luxus- und Superluxuswohnungen (Preise über 50 Millionen VND/m2).

Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass das Segment der erschwinglichen Wohnungen (Preise unter 25 Millionen VND/m2) – bezahlbarer Wohnraum – in den letzten Jahren „ausgestorben“ ist und es sehr schwierig oder sogar unmöglich ist, in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt wieder aufzutauchen.

Konkret zeigen die Statistiken dieser Einheit, dass im Zeitraum 2018–2023 nicht nur die Menge kontinuierlich abnahm, sondern auch die Struktur des Wohnungsangebots in den beiden Sonderstadtgebieten zunehmend unausgewogen wurde. Die Angebotsstruktur tendiert zunehmend in Richtung des gehobenen Luxussegments. Der Anteil des neu auf den Markt gebrachten Wohnungsangebots im erschwinglichen Preissegment ist kontinuierlich zurückgegangen und wird in Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2021 und in Hanoi im Jahr 2023 offiziell „verschwinden“.

In Hanoi erreichte der Anteil neu auf den Markt gebrachter erschwinglicher Wohnungen im Jahr 2018 35 %, sank 2019 auf 20 % und lag 2020 nur noch bei 12 %. In den Jahren 2021 und 2022 ging das Angebot an erschwinglichen Wohnungen in Hanoi weiter zurück und erreichte nur noch etwa 4 % des gesamten Angebots an zum Verkauf angebotenen Wohnungen. Es stehen keine bezahlbaren Wohnungen mehr zum Verkauf.

In Ho-Chi-Minh-Stadt ist der Anteil erschwinglicher Wohnungen seit 2018 stark gesunken, von 20 % im Jahr 2018 auf 0,5 % im Jahr 2020. Bis 2021 war das Segment der erschwinglichen Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt verschwunden.

Soziales Wohnprojekt Dong Mo Dai Kim im Bezirk Hoang Mai, Hanoi (Foto: Ha Phong).

In den letzten neun Monaten hat sich das Wohnungsangebot in Hanoi deutlich erholt. Allerdings ist das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage noch gravierender geworden, da etwa 80 % der zum Verkauf stehenden Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt 50 Millionen VND/m2 oder mehr kosten.

Die Wohnungspreise steigen kontinuierlich und erreichen neue Niveaus, sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt, und liegen weit über der Erschwinglichkeit und den Einkommenswachstumsraten der Mehrheit der Menschen.

Das Bauministerium ist der Ansicht, dass der Immobilienmarkt derzeit Einschränkungen und Mängel aufweist und Anzeichen von Instabilität und ungesunden Bedingungen erkennbar sind. Insbesondere ist die Struktur der Immobilienprodukte unangemessen, wenn im mittleren und oberen Wohnungssegment sowie bei Tourismusimmobilien Anzeichen eines Überangebots erkennbar sind. Gleichzeitig herrscht ein gravierender Mangel an Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen und Gewerbewohnungen zu erschwinglichen Preisen für Gering- und Mittelverdiener.

„Die Immobilienpreise, insbesondere die Preise für Häuser und Grundstücke, steigen ständig und übersteigen die Einkommen der Menschen. Dies erschwert Geringverdienern in städtischen Gebieten und Arbeitern in Industrieparks den Zugang zu Wohnraum und den Bau von Wohnraum. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es fast keine Wohnungen, die weniger als 25 Millionen VND/m2 kosten“, erklärte das Bauministerium.

Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), herrscht auf dem Immobilienmarkt aufgrund rechtlicher Probleme ein Mangel an gewerblichem Wohnraum und die Struktur der Wohnprodukte ist aus dem Takt geraten. Es gibt viele Luxushäuser, aber es mangelt an bezahlbarem Gewerberaum, was in den letzten Jahren zu einem kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise geführt hat. Dies macht es für Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen in städtischen Gebieten, die wirklich ein Eigenheim benötigen, sehr schwierig, ein Haus zu kaufen.

Lösungen, um bezahlbare Wohnungen wieder auf den Markt zu bringen

Um dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum zu begegnen, ist Frau Giang Huynh, Direktorin für Forschung und S22M bei Savills, davon überzeugt, dass eine umfassende Lösung erforderlich ist, die die Stärken des öffentlichen und des privaten Sektors vereint.

„Angesichts des begrenzten Staatshaushalts wird die Finanzierung von Sozialwohnungsprojekten mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden sein. Gleichzeitig steht der private Sektor unter Inflationsdruck bei den Inputkosten. Daher ist eine effektive Zusammenarbeit zwischen beiden Seiten äußerst wichtig. Darüber hinaus werden eine zunehmende Baudichte und eine vernünftige Planung eine wichtige Rolle bei der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum spielen“, sagte sie.

Laut Frau Giang Huynh muss die Stadtregierung eine starke Anreizpolitik einführen, um die Mitarbeit der Grundbesitzer zu fördern und so neue nachhaltige Wohngebiete zu schaffen.

Ein Wohnhaus in Hanoi (Foto: Ha Phong).

„Durch die Optimierung der Grundstücksfläche, kombiniert mit öffentlichen Einrichtungen und Grünflächen, können wir das immer drängendere Wohnungsproblem schrittweise lösen. Eine enge Abstimmung zwischen Regierung und Investoren ist der Schlüssel zur Verwirklichung dieser Ideen“, betonten die Experten von Savills.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des VARS, teilte die gleiche Ansicht und sagte, dass ein starkes Eingreifen des Staates erforderlich sei.

Erstens muss der Staat Strategien erforschen und entwickeln, um günstige Bedingungen für Investoren zu schaffen, die bezahlbaren Gewerbewohnungen bauen möchten. Dazu gehören beispielsweise Maßnahmen zur Befreiung oder Reduzierung der Grund- und Körperschaftssteuer oder eine Erhöhung der Baudichte oder des Flächennutzungskoeffizienten im Vergleich zu den Standards für bezahlbaren Gewerbewohnungsbau.

Gleichzeitig gibt es Vorzugsregelungen bei der Planungs- und Baugenehmigungsvergabe, die dazu beitragen, die Projektentwicklungszeit zu verkürzen und so die Investitionskosten zu senken. Darüber hinaus wird vorgeschlagen, bei der Auswahl von Investoren zur Umsetzung von Investitionsprojekten auf Grundstücken „Vorrangpunkte“ an Investoren zu vergeben, die bezahlbaren Wohnraum geschaffen haben.

Zweitens ist es notwendig, Kooperationsprojekte zwischen der Regierung und dem privaten Sektor zu fördern, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Konkret wird der Privatsektor den Großteil des Bau- und Entwicklungsprozesses übernehmen, während der Staat Anreize für die Landbeschaffung und rechtliche Unterstützung bietet.

Drittens müssen die staatlichen Verwaltungsbehörden über Strategien verfügen, um die Nachfrage der Bevölkerung nach Wohnraum zu unterstützen. Die Regierung könnte die Einrichtung eines Fonds zur Unterstützung der Entwicklung und Erhaltung eines Angebots an bezahlbarem Wohnraum in Erwägung ziehen. Dieser Fonds kann aus dem Staatshaushalt und von privaten Investoren ergänzt werden.

Der Fonds wird Informationen zu Wohnungs- und Mietpreisen öffentlich und transparent veröffentlichen, um den Menschen einen einfachen Zugang und Vergleich zu ermöglichen und ihnen so die Auswahl von Wohnprodukten zu erleichtern, die ihren Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten entsprechen. Gleichzeitig fungiert der Fonds auch als Verwaltungsbehörde, die eine allgemeine Überprüfung der Personen durchführt, die von diesem Fonds entwickelte Projekte gekauft/gemietet haben, und Häuser zurücknimmt, wenn festgestellt wird, dass sie gegen Vorschriften verstoßen, Einkommensnachweise gefälscht oder Vermögenswerte nicht ordnungsgemäß deklariert haben.

Darüber hinaus muss der Staat politische Maßnahmen ergreifen, um die Motivation zur Spekulation einzuschränken. Er sollte bald Grundsteuern prüfen und anwenden und dabei auf Eigentümer abzielen, die ihre Immobilien nicht für gewerbliche Zwecke nutzen oder nach Erhalt des Grundstücks keine Bauarbeiten durchführen. Der Staat muss außerdem Agenturen oder Ausschüsse zur Überwachung des Wohnungsmarktes einrichten und Fälle von Spekulation, Preismanipulation oder illegalen Preiserhöhungen streng bestrafen.

Damit die Regulierungspolitik jedoch wirklich wirksam ist und einen langfristig sicheren und gesunden Marktbetrieb gewährleistet, muss der Staat das Informations- und Datensystem zum Immobilienmarkt sowie das identifizierte Wohnungsverwaltungssystem rasch fertigstellen.

Das Informationssystem und die Daten zum Immobilienmarkt, insbesondere die Preisdaten, werden eine wichtige Grundlage für die Verwaltung/Überwachung der Immobilienpreise sein, um sicherzustellen, dass Wohnungen für Gering- und Mittelverdiener erschwinglich bleiben und plötzliche Anstiege der Immobilienpreise aufgrund von Spekulationen oder anderen Marktfaktoren vermieden werden.

Das integrierte Wohnungsverwaltungssystem mit einer nationalen Datenbank zur Bevölkerung sowie zum Status der Sozialleistungen, Hypothekendaten usw. wird den Behörden dabei helfen, die Transaktionshistorie und den Wohnungsstatus jedes Einzelnen zu ermitteln und Spekulanten von Eigenheimkäufern mit echtem Wohnungsbedarf zu unterscheiden.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm