Bezahlbare Wohnungen auf dem Immobilienmarkt von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt „ausgestorben“
Im Bericht des Bauministeriums über den Wohnungs- und Immobilienmarkt im dritten Quartal heißt es, dass die Zahl der erfolgreichen Transaktionen von Wohnungen und Einfamilienhäusern 38.398 Produkte erreicht habe, was einem Anstieg von 48 % gegenüber dem Vorquartal entspricht.
Preislich stiegen die Wohnungspreise in Hanoi sowohl bei Neubau- als auch bei Altbauprojekten weiter an. Der Durchschnittspreis für Neubauprojekte stieg pro Quartal um etwa 4–6 % und pro Jahr um 22–25 %. Auch die Wohnungspreise stiegen, insbesondere in einigen Gebieten, im Vergleich zum Vorquartal um etwa 35–40 %, je nach Lage.
Im Segment der erschwinglichen Wohnungen mit einem Verkaufspreis von unter 25 Mio. VND/m² gibt es kaum Transaktionen und Angebote. Wohnungen der mittleren Preisklasse mit Preisen zwischen 25 Mio. VND/m² und unter 50 Mio. VND/m² machen nach wie vor einen großen Anteil der Transaktionen und des Angebots aus. Der Rest sind Luxus- und Superluxuswohnungen (mit Preisen über 50 Mio. VND/m²).
Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass das Segment der erschwinglichen Wohnungen (Preise unter 25 Millionen VND/m2) – bezahlbarer Wohnraum – in den letzten Jahren „ausgestorben“ ist und es sehr schwierig oder sogar unmöglich ist, in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt wieder aufzutauchen.
Konkret zeigen die Statistiken dieser Abteilung, dass im Zeitraum von 2018 bis 2023 nicht nur die Anzahl kontinuierlich zurückging, sondern auch die Struktur des Wohnungsangebots in den beiden Sonderstädten zunehmend unausgewogen wurde. Die Angebotsstruktur tendierte zunehmend in Richtung des High-End- und Luxussegments. Der Anteil des neu eröffneten Wohnungsangebots im erschwinglichen Preissegment nahm kontinuierlich ab und verschwand offiziell in Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2021 und in Hanoi im Jahr 2023.
In Hanoi erreichte der Anteil neu auf den Markt gebrachter bezahlbarer Wohnungen 2018 35 %, sank 2019 auf 20 % und lag 2020 nur noch bei 12 %. In den Jahren 2021 und 2022 ging das Angebot an bezahlbaren Wohnungen in Hanoi weiter zurück und erreichte nur noch etwa 4 % des gesamten Wohnungsangebots. Bislang stehen keine bezahlbaren Wohnungen mehr zum Verkauf.
In Ho-Chi-Minh-Stadt ist der Anteil erschwinglicher Wohnungen seit 2018 stark gesunken, von 20 % im Jahr 2018 auf 0,5 % im Jahr 2020. Bis 2021 war das Segment der erschwinglichen Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt verschwunden.
Soziales Wohnprojekt Dong Mo Dai Kim im Bezirk Hoang Mai, Hanoi (Foto: Ha Phong).
In den letzten neun Monaten hat sich das Wohnungsangebot in Hanoi deutlich erholt. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hat sich jedoch verschärft, da rund 80 % der zum Verkauf stehenden Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt Preise von 50 Millionen VND/m² oder mehr haben.
Die Wohnungspreise steigen kontinuierlich und erreichen neue Niveaus, sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt, und liegen weit über der Erschwinglichkeit und den Einkommenswachstumsraten der Mehrheit der Menschen.
Das Bauministerium ist der Ansicht, dass der Immobilienmarkt derzeit Einschränkungen und Defizite aufweist und Anzeichen von Instabilität und Unzuverlässigkeit erkennbar sind. Insbesondere die Struktur der Immobilienprodukte sei unzuverlässig, da im mittleren und oberen Wohnungssegment sowie bei Tourismusimmobilien ein Überangebot erkennbar sei. Gleichzeitig herrsche ein gravierender Mangel an Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen und Gewerbewohnungen zu erschwinglichen Preisen für Gering- und Mittelverdiener.
„Die Immobilienpreise, insbesondere die Preise für Häuser und Grundstücke, steigen ständig und übersteigen die Einkommen der Menschen. Dies erschwert Geringverdienern in städtischen Gebieten und Arbeitern in Industrieparks den Zugang zu Wohnraum und den Bau von Wohnraum. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es fast keine Wohnungen, die weniger als 25 Millionen VND/m2 kosten“, erklärte das Bauministerium.
Laut Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), besteht auf dem Immobilienmarkt aufgrund rechtlicher Probleme und einer nicht mehr zeitgemäßen Wohnstruktur dringender Bedarf an Gewerbewohnungen. Viele Häuser gehören zum gehobenen Segment, doch bezahlbarer Gewerberaum mangelt es, was in den letzten Jahren zu einem kontinuierlichen Preisanstieg geführt hat. Dies erschwert den Kauf einer Immobilie für Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen in städtischen Gebieten, die dringend ein Eigenheim benötigen.
Lösungen, um bezahlbare Wohnungen wieder auf den Markt zu bringen
Um dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum zu begegnen, ist Frau Giang Huynh, Direktorin für Forschung und S22M bei Savills, davon überzeugt, dass eine umfassende Lösung erforderlich ist, die die Stärken des öffentlichen und des privaten Sektors vereint.
„Angesichts des begrenzten Staatshaushalts wird die Finanzierung von Sozialwohnungsprojekten mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden sein. Gleichzeitig steht der private Sektor unter Inflationsdruck bei den Inputkosten. Daher ist eine effektive Zusammenarbeit zwischen beiden Seiten äußerst wichtig. Darüber hinaus werden eine zunehmende Baudichte und eine vernünftige Planung eine wichtige Rolle bei der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum spielen“, sagte sie.
Laut Frau Giang Huynh muss die Stadtregierung eine starke Anreizpolitik einführen, um die Mitarbeit der Grundbesitzer zu fördern und so neue nachhaltige Wohngebiete zu schaffen.
Ein Wohnhaus in Hanoi (Foto: Ha Phong).
„Durch die Optimierung der Grundstücksfläche, kombiniert mit öffentlichen Einrichtungen und Grünflächen, können wir das immer drängendere Wohnungsproblem schrittweise lösen. Eine enge Abstimmung zwischen Regierung und Investoren ist der Schlüssel zur Verwirklichung dieser Ideen“, betonten die Experten von Savills.
Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des VARS, teilte die gleiche Ansicht und sagte, dass ein starkes Eingreifen des Staates erforderlich sei.
Erstens muss der Staat Strategien erforschen und entwickeln, um günstige Bedingungen für Investoren zu schaffen, die bezahlbaren Gewerbewohnungen bauen möchten. Dazu gehören beispielsweise Maßnahmen zur Befreiung oder Reduzierung der Grund- und Körperschaftssteuer oder eine Erhöhung der Baudichte oder des Flächennutzungskoeffizienten im Vergleich zu den Standards für bezahlbaren Gewerbewohnungsbau.
Gleichzeitig gibt es eine Prioritätenpolitik bei der Genehmigung von Planungen und der Erteilung von Baugenehmigungen, die dazu beiträgt, die Projektentwicklungszeit zu verkürzen und somit die Investitionskosten zu senken. Darüber hinaus wird vorgeschlagen, bei der Auswahl von Investoren für die Umsetzung von Investitionsprojekten auf Grundstücken für Investoren, die bezahlbaren Wohnraum geschaffen haben, „Prioritätspunkte hinzuzufügen“.
Zweitens ist es notwendig, Kooperationsprojekte zwischen Staat und Privatwirtschaft zu fördern, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Konkret wird die Privatwirtschaft den Großteil des Bau- und Entwicklungsprozesses übernehmen, während der Staat Grundstücksanreize und rechtliche Unterstützung bietet.
Drittens muss die staatliche Wohnungsverwaltung Maßnahmen ergreifen, um die Nachfrage der Bevölkerung nach Wohnraum zu decken. Die Regierung könnte die Einrichtung eines Fonds prüfen, der den Ausbau und Erhalt des Angebots an günstigen Wohnungen fördert. Dieser Fonds kann aus dem Staatshaushalt und von privaten Investoren gespeist werden.
Der Fonds veröffentlicht Informationen zu Kauf- und Mietpreisen öffentlich und transparent. So können die Bürger leicht auf diese Informationen zugreifen, sie vergleichen und so die passenden Wohnprodukte für ihre Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten auswählen. Gleichzeitig fungiert der Fonds als Verwaltungsbehörde. Er überprüft Personen, die von diesem Fonds entwickelte Projekte gekauft oder gemietet haben, und fordert die Häuser zurück, wenn festgestellt wird, dass sie gegen Vorschriften verstoßen, Einkommensnachweise gefälscht oder Vermögen nicht ordnungsgemäß deklariert haben.
Darüber hinaus muss der Staat politische Maßnahmen ergreifen, um die Motivation zur Spekulation einzuschränken. Er sollte bald Grundsteuern prüfen und anwenden und dabei auf Eigentümer abzielen, die ihre Immobilien nicht für gewerbliche Zwecke nutzen oder nach Erhalt des Grundstücks keine Bauarbeiten durchführen. Der Staat muss außerdem Agenturen oder Ausschüsse zur Überwachung des Wohnungsmarktes einrichten und Fälle von Spekulation, Preismanipulation oder illegalen Preiserhöhungen streng bestrafen.
Damit die Regulierungspolitik jedoch wirklich wirksam ist und einen langfristig sicheren und gesunden Marktbetrieb gewährleistet, muss der Staat das Informations- und Datensystem zum Immobilienmarkt sowie das identifizierte Wohnungsverwaltungssystem rasch fertigstellen.
Das Informationssystem und die Daten zum Immobilienmarkt, insbesondere die Preisdaten, werden eine wichtige Grundlage für die Verwaltung/Überwachung der Immobilienpreise sein, um sicherzustellen, dass Wohnungen für Gering- und Mittelverdiener erschwinglich bleiben und plötzliche Anstiege der Immobilienpreise aufgrund von Spekulationen oder anderen Marktfaktoren vermieden werden.
Das integrierte Wohnungsverwaltungssystem mit einer nationalen Datenbank zur Bevölkerung sowie zum Status der Sozialleistungen, Hypothekendaten usw. wird den Behörden dabei helfen, die Transaktionshistorie und den Wohnungsstatus jedes Einzelnen zu ermitteln und Spekulanten von Eigenheimkäufern mit echtem Wohnungsbedarf zu unterscheiden.
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Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm
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