Vorsicht beim Kauf und Verkauf von Mini-Apartments

Von Anfang Dezember 2023 bis heute gab es in Da Nang viele Informationen über den Verkauf von Mini-Apartments, sogar über den Verkauf vieler Mini-Apartmenthäuser auf ungewöhnliche Weise. Dieser Schritt wird von einigen Immobilienexperten als Versuch vieler Investoren angesehen, die Regelung, ab dem 1. Januar 2025 für jede Wohnung einen Eigentumsnachweis (Pink Book) zu erhalten, auszunutzen, um „Ware loszuwerden“ und so Schwierigkeiten auf Wohnungskäufer und Zweitinvestoren abzuwälzen.

Angesichts der aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt müssen die Behörden die Verwaltung, Inspektion und Warnungen im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Wohnungen und Mini-Eigentumswohnungen verstärken und verhindern, dass neue Wohnungsbaurichtlinien vorweggenommen werden. Foto: HOANG HIEP

Wohnungsmieter zahlen einmalig für 50 Jahre

Aufgrund der „Verschärfung“ der behördlichen Maßnahmen konnten viele Investoren von Mini-Apartments ihre Wohnungen in letzter Zeit nicht verkaufen und haben die Veröffentlichung von Informationen über den Verkauf ihrer Wohnungen eingeschränkt, aus Angst vor Kontrollen und Bestrafungen bei Verstößen. Nachdemdie Nationalversammlung jedoch das (geänderte) Wohnungsbaugesetz mit einer Reihe von Vorschriften für den Bau mehrstöckiger Mehrfamilienhäuser für Privatpersonen (Mini-Apartments) verabschiedet hatte, einschließlich der Ausstellung von Zertifikaten über Landnutzungsrechte (Pink Books) für jede Wohnung gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes, erschienen zahlreiche Informationen über illegal zum Verkauf stehende Mini-Apartments mit der Aufforderung, „eine billige Wohnung zu besitzen“. Diese Information „trifft“ die Psychologie vieler Menschen mit wenig Geld, die eine hohe Nachfrage nach Wohnraum haben, oder von Investoren, die Wohnungen in der Innenstadt besitzen möchten, um der oben genannten Regelung zur Erteilung rosa Bücher zuvorzukommen.

Insbesondere gibt es viele Informationen über illegale Mini-Apartments zum Verkauf in der Truong Thi 5 Street (Hoa Thuan Tay Ward, Hai Chau District) für nur 468 Millionen VND für eine 1-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von ^{35 m²} . Sie boten sogar eine Investitionskooperation mit einem lukrativen Gewinn von 36 % in den ersten zwei Jahren und Unterstützung beim Rückkauf der Wohnung mit einem Gewinn von 110 % nach 24 Monaten an. Tatsächlich wurde dieses Mini-Wohngebäude noch nicht gebaut, es gibt nur ein leeres Grundstück und zwei gedruckte Tafeln mit der Perspektive des Gebäudes, aber keine Informationen über das Projekt oder die Investition.

Zu den Mini-Apartments in der Hoang-Dieu-Straße 308 (Bezirk Binh Hien, Bezirk Hai Chau) mit zwei Gassenseiten und einer Straßenhöhe von 2 m und 3,5 m gibt es auch viele Informationen zu illegal zum Verkauf stehenden Wohnungen. Der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees des Bezirks Hai Chau, Nguyen Van Duy, sagte, dass der Bezirk nach Erhalt der Informationen Funktionskräfte damit beauftragt habe, den Verkauf von Wohnungen in diesem Mini-Apartmenthaus zu inspizieren und zu verhindern, und dass derzeit kein Verkauf von Wohnungen stattfinde. Als jedoch jemand nach dem Kauf einer Wohnung fragte, sagte eine Person, die behauptete, der Investor eines Mini-Apartmenthauses in der Gasse 308 Hoang Dieu zu sein, dass die Wohnung nicht zum Verkauf, sondern nur zur Miete stehe und der Mieter eine einmalige Gebühr für die gesamte Mietdauer von 50 Jahren zahlen müsse. Konkret beträgt die Gesamtmiete, die bei Vertragsunterzeichnung für eine Zweizimmerwohnung mit einer Fläche von ^{46–48 m²} auf einmal zu zahlen ist, 1,2–1,25 Milliarden VND.

Auf zahlreichen Websites und in sozialen Netzwerken werden Wohnungen des Mini-Apartmentgebäudes in der Hoang Dieu-Gasse 308 zum Verkauf angeboten. Foto: NAM TRAN

Der Verkauf von Grundstücken zur Abgabe von Mini-Apartmenthäusern boomt

Einer seit fast einem Monat durchgeführten Untersuchung zufolge häufen sich auf vielen Websites und in sozialen Netzwerken die Informationen über den Verkauf von Mini-Apartments und die damit verbundenen Einnahmen aus der Vermietung dieser Apartments. Beispielsweise wird ein Mini-Apartmentgebäude in einer Gasse der Le Duan Street (Bezirk Thanh Khe) mit 4 Stockwerken und 5 Wohnungen auf einem nur 50 ^Quadratmeter großen Grundstück mit einem Cashflow von 18–19 Millionen VND/Monat für 3,55 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Das Mini-Apartmentgebäude in der Le Thanh Nghi Straße (Bezirk Hai Chau) verfügt über 6 Stockwerke, 22 Apartments, eine Grundstücksfläche von ^{204 m²} und ein Einkommen von 100–150 Millionen VND/Monat. Es steht für 25,9 Milliarden VND zum Verkauf. Ein Mini-Apartmenthaus in der Trung Nu Vuong Straße (Bezirk Hai Chau) hat 5 Stockwerke, 28 Wohnungen und eine Grundstücksfläche von 200 ^{Quadratmetern} mit einem Einkommen von 150 Millionen VND/Monat und wird zum Verkauf für 25 Milliarden VND angeboten... In einem Fall hat ein Immobilienunternehmen sogar Informationen über den „Verkauf von Apartmenthäusern mit hohem Einkommen“ mit 14 anderen Mini-Apartments in den Bezirken Hai Chau, Son Tra und Ngu Hanh Son veröffentlicht.

Die derzeitige Flut an Informationen über den Verkauf von Mini-Apartments hat viele Immobilienmakler und -händler überrascht und verwirrt. Ein Immobilienmakler (der im Bezirk Hai Chau anonym bleiben möchte) analysierte, dass die Zinssätze für Bankeinlagen derzeit zwischen 5 und 5,5 % pro Jahr schwanken. Wenn die Einnahmen aus der Vermietung der Wohnung den Angaben entsprechen, ist der jährliche Zinssatz deutlich höher als der Zinssatz für Bankeinlagen. Beispielsweise wird eine Mini-Wohnung für 9 Milliarden VND zum Verkauf angeboten, generiert aber ein Einkommen von 55 Millionen VND/Monat, was einem Gewinn von 7,3 %/Jahr entspricht; Mini-Apartments werden für 14 Milliarden VND zum Verkauf angeboten, erzielen aber ein Einkommen von 95 Millionen VND/Monat, was einem Gewinn von 8,2 %/Jahr entspricht... Daher werden viele Mini-Apartments massenhaft verkauft, was viele ungewöhnliche Dinge mit sich bringt.

Möglicherweise stehen viele Investoren durch Bankkredite unter Druck, in zu große Mini-Wohnungen zu investieren, weil sie ihre Wohnungen in der Vergangenheit aufgrund von „Verschärfungen“ und häufigen Kontrollen durch staatliche Stellen nicht verkaufen konnten. Andererseits ist es auch sehr schwierig, die Bedingungen für die Erteilung des Pink Books, die Tätigkeit als Investor beim Bau von Mini-Apartments, den Brandschutz und die Brandbekämpfung sowie die Anforderungen an Baunormen gemäß den Bestimmungen des neuen Wohnungsbaugesetzes zu erfüllen, das gerade von der Nationalversammlung verabschiedet wurde.

Da viele Investoren davon ausgehen, dass es schwierig sein wird, ein Pink Book zu bekommen, nutzen sie diese Zeit aus und machen sich die Psychologie vieler Käufer zunutze, die fälschlicherweise glauben, dass sie für jede Wohnung ein Pink Book erhalten, um „die Ware loszuwerden“. Wenn das stimmt, werden diejenigen, die Wohnungen kaufen, um wirklich zu leben, oder Investoren, die jetzt Mini-Apartments kaufen, um der neuen Politik zuvorzukommen, später leicht „bittere Früchte ernten“.

Der Direktor des Instituts für Immobilienforschung und -ausbildung (Da Nang), Nguyen Duc Lap, erklärte, dass es in den kommenden Jahren zu einer großen Verlagerung von Pensionen und Mietshäusern hin zu Sozialwohnungen kommen werde, da das neue Wohnungsbaugesetz Richtlinien vorsieht, die eine starke Entwicklung des Sozialwohnungsbaus sowohl hinsichtlich des Angebots als auch der Nachfrage fördern und unterstützen. Immobilienmakler und Experten forderten die Behörden außerdem auf, die Verwaltung, Inspektion und Warnungen vor den oben genannten neuen und ungewöhnlichen Entwicklungen zu verstärken und auf neue Vorschriften und Richtlinien des Wohnungsgesetzes zu reagieren.

NAM TRAN

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