Vorsicht beim Kauf und Verkauf von Mini-Apartments

Von Anfang Dezember 2023 bis heute gab es in Da Nang viele Informationen über den Verkauf von Mini-Apartments, sogar über den Verkauf vieler Mini-Apartmenthäuser auf ungewöhnliche Weise. Einige Immobilienexperten gehen davon aus, dass viele Investoren die Regelung, ab dem 1. Januar 2025 für jede Wohnung eine Nutzungsbescheinigung (Pink Book) zu erhalten, ausnutzen, um „Waren loszuwerden“ und die schwierige Situation auf Wohnungskäufer und Zweitinvestoren zu übertragen.

Angesichts der aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt müssen die Behörden die Verwaltung, Inspektion und Warnmaßnahmen beim Kauf und Verkauf von Wohnungen und Mini-Eigentumswohnungen verstärken und verhindern, dass neue Wohnungsbaurichtlinien vorweggenommen werden. Foto: HOANG HIEP

Wohnungsmieter zahlen einmalig für 50 Jahre

Aufgrund der verschärften behördlichen Maßnahmen konnten viele Investoren ihre Wohnungen nicht verkaufen und veröffentlichten nur eingeschränkt Informationen über den Verkauf von Wohnungen, aus Angst vor Kontrollen und Verstößen. Nachdem die Nationalversammlung jedoch das (geänderte) Wohnungsbaugesetz mit zahlreichen Regelungen für den Bau von mehrstöckigen Wohngebäuden und vielen Privatwohnungen (Mini-Apartments) verabschiedet hatte, einschließlich der Ausstellung von Nutzungsberechtigungsscheinen (Pink Book) für jede Wohnung gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes, tauchten zahlreiche Informationen über illegale Mini-Apartments auf, die zum Kauf angeboten wurden und zum Kauf von „billigen Wohnungen“ aufforderten. Diese Informationen treffen viele Menschen mit geringem Einkommen und hohem Wohnungsbedarf oder Investoren, die eine Wohnung im Stadtzentrum erwerben möchten, um der oben genannten Regelung zur Ausstellung von Pink Book zuvorzukommen, sehr psychisch.

Insbesondere gibt es viele Informationen über illegale Mini-Apartments, die in der Truong Thi 5 Street (Bezirk Hoa Thuan Tay, Bezirk Hai Chau) für nur 468 Millionen VND für ein ^{35 m²} großes Apartment mit einem Schlafzimmer zum Verkauf stehen. Sie bieten sogar eine Investitionskooperation mit einem lukrativen Gewinn von 36 % in den ersten zwei Jahren und Unterstützung beim Rückkauf der Wohnung mit einem Gewinn von 110 % nach 24 Monaten an. Tatsächlich wurde dieses Mini-Apartment noch nicht gebaut; es gibt nur ein leeres Grundstück und zwei Schilder mit einer gedruckten Perspektive des Gebäudes ohne Informationen über das Projekt oder die Investition.

Auch im Mini-Apartmenthaus in der Hoang Dieu Straße 308 (Bezirk Binh Hien, Bezirk Hai Chau), das zweispurig ist und eine Bodenfreiheit von 2 m und 3,5 m hat, liegen zahlreiche Informationen über illegal zum Verkauf stehende Wohnungen vor. Der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees des Bezirks Hai Chau, Nguyen Van Duy, sagte, nach Erhalt der Informationen habe der Bezirk Funktionskräfte damit beauftragt, den Verkauf von Wohnungen in diesem Mini-Apartmenthaus zu überprüfen und zu verhindern. Derzeit stünden keine Wohnungen zum Verkauf. Als jedoch jemand nach einer Wohnung fragte, sagte eine Person, die behauptete, der Investor des Mini-Apartmenthauses in der Hoang Dieu Straße 308 zu sein, dass die Wohnung nicht zum Verkauf, sondern nur zur Miete stehe und der Mieter eine einmalige Gebühr für die gesamte Mietdauer von 50 Jahren zahlen müsse. Konkret beträgt die Gesamtmiete für eine Zweizimmerwohnung mit einer Fläche von ^{46–48 m²} bei Vertragsunterzeichnung 1,2–1,25 Milliarden VND.

Wohnungen im Mini-Apartmentgebäude in der Hoang Dieu-Gasse 308 werden auf vielen Websites und in sozialen Netzwerken zum Verkauf angeboten. Foto: NAM TRAN

Grundstücksverkäufe zur Abgabe von Mini-Apartmenthäusern boomen

Einer seit fast einem Monat laufenden Untersuchung zufolge häufen sich auf vielen Websites und in sozialen Netzwerken die Informationen über den Verkauf von Mini-Apartments und die damit verbundenen Einnahmen aus der Vermietung. So wird beispielsweise ein Mini-Apartment in einer Gasse in der Le Duan Street (Bezirk Thanh Khe) mit 4 Stockwerken, 5 Wohnungen auf einem nur ^{50 m²} großen Grundstück und einem Einkommen von 18–19 Millionen VND/Monat für 3,55 Milliarden VND verkauft. Ein Mini-Apartment in der Le Thanh Nghi Street (Bezirk Hai Chau) mit 6 Stockwerken, 22 Wohnungen, einer Grundstücksfläche ^{von 204 m²} und einem Einkommen von 100–150 Millionen VND/Monat wird für 25,9 Milliarden VND verkauft. Das Mini-Apartmentgebäude in der Trung Nu Vuong Street (Bezirk Hai Chau) verfügt über 5 Stockwerke, 28 Wohnungen, ^{200 m²} Grundstück mit einem Einkommen von 150 Millionen VND/Monat und wird für 25 Milliarden VND zum Verkauf angeboten... In einem Fall hat ein Immobilienunternehmen sogar Informationen über den „Verkauf von Apartmentgebäuden mit hohem Einkommen“ mit 14 anderen Mini-Apartments in den Bezirken Hai Chau, Son Tra und Ngu Hanh Son veröffentlicht.

Die derzeit kursierenden Informationen über den Verkauf von Mini-Apartments haben viele Immobilienmakler und -händler überrascht und verwirrt. Ein Immobilienmakler (der anonym bleiben möchte) aus dem Bezirk Hai Chau analysierte, dass der Zinssatz für Bankeinlagen derzeit zwischen 5 und 5,5 % pro Jahr schwankt. Wenn der Cashflow aus der Vermietung der Apartments den Angaben entspricht, ist der jährliche Zinssatz natürlich viel höher als der Zinssatz für Bankeinlagen. Beispielsweise wird ein Mini-Apartment für 9 Milliarden VND zum Verkauf angeboten, erzielt aber Einnahmen von 55 Millionen VND pro Monat, was einem Zinssatz von 7,3 % pro Jahr entspricht. Ein Mini-Apartment wird für 14 Milliarden VND zum Verkauf angeboten, erzielt aber Einnahmen von 95 Millionen VND pro Monat bei einem Zinssatz von 8,2 % pro Jahr. Daher werden viele Mini-Apartments en masse verkauft, was viele ungewöhnliche Dinge mit sich bringt.

Viele Investoren stehen wahrscheinlich aufgrund von Bankkrediten unter Druck, in zu große Mini-Apartments zu investieren, weil sie ihre Wohnungen in der Vergangenheit aufgrund von Verschärfungen und zahlreichen Inspektionen durch staatliche Behörden nicht verkaufen konnten. Andererseits ist es auch sehr schwierig, die Bedingungen für die Gewährung von Pink Books, die Investition in den Bau von Mini-Apartments, den Brandschutz und die Anforderungen an die Baunormen gemäß den Bestimmungen des neuen, gerade von der Nationalversammlung verabschiedeten Wohnungsbaugesetzes zu erfüllen.

Da viele Investoren davon ausgehen, dass es schwierig sein wird, ein Pink Book zu bekommen, nutzen sie diese Zeit aus und machen sich die Psychologie vieler Käufer zunutze, die fälschlicherweise glauben, sie würden für jede Wohnung ein Pink Book erhalten, um „die Ware loszuwerden“. Wenn das stimmt, dann werden diejenigen, die Wohnungen zum Wohnen kaufen, oder Investoren, die jetzt Mini-Apartments kaufen, um der neuen Politik zuvorzukommen, später sehr leicht „bittere Früchte ernten“.

Nguyen Duc Lap, Direktor des Instituts für Immobilienforschung und -ausbildung (Da Nang), erklärte, dass es in den kommenden Jahren zu einer starken Verlagerung von Pensionen und Mietshäusern hin zu Sozialwohnungen kommen werde, da das neue Wohnungsbaugesetz Maßnahmen vorsieht, die die starke Entwicklung von Sozialwohnungen sowohl hinsichtlich Angebot als auch Nachfrage fördern. Immobilienmakler und Experten forderten die Behörden außerdem auf, die Verwaltung, Inspektion und Warnung vor den oben genannten neuen und ungewöhnlichen Entwicklungen zu verstärken und neue Vorschriften und Richtlinien des Wohnungsbaugesetzes vorwegzunehmen.

NAM TRAN

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