Wie konnten die Immobilienpreise so stark steigen, dass der Premierminister ausrief: „Wer hat denn noch Geld zum Kaufen?“

Herausforderungen durch steigende Preise und große Einkommensunterschiede

In der Sitzung am Nachmittag des 22. September gab Premierminister Pham Minh Chinh zahlreiche wichtige Anweisungen zum Immobilienmarkt. Insbesondere sprach er die Frage an, wie viele Menschen Wohnraum benötigen, sich diesen aber aufgrund der hohen Preise nicht leisten können; wer kann sich schon Wohnungen leisten, die über 70 Millionen oder gar 100 Millionen VND pro Quadratmeter kosten? Der Premierminister forderte die Umsetzung von Maßnahmen zur Senkung der Immobilienpreise und zur Erhöhung des Angebots, um Angebot und Nachfrage in Einklang zu bringen.

Der kontinuierliche Anstieg der Wohnungspreise in letzter Zeit ist ein brisantes Thema, das die Öffentlichkeit beschäftigt. Zahlreiche Marktforschungsinstitute und Experten haben dieses Problem wiederholt angesprochen und davor gewarnt.

Laut einem Bericht von Batdongsan.com.vn vom August verzeichneten die meisten Immobilientypen in den letzten zwei Jahren landesweit einen Aufwärtstrend. Den stärksten Anstieg verzeichneten Grundstücke (plus 44 % im Vergleich zum ersten Quartal 2024), gefolgt von Wohnungen mit einem Plus von 42 %. Andere Immobilientypen wie Einfamilienhäuser, Baugrundstücke und Reihenhäuser verteuerten sich im gleichen Zeitraum um 28 %, 14 % bzw. 1 %.

Die Immobilienpreise sind in vielen Bereichen innerhalb von 8 Monaten gestiegen (Quelle: Batdongsan.com.vn).

Laut Herrn Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, ist der anhaltende Anstieg der Verkaufspreise auf ein starkes Geldmengenwachstum durch flexible Geldpolitik mit dem Ziel eines hohen Wirtschaftswachstums , die anhaltende Knappheit des Primärangebots, insbesondere in Großstädten, sowie das Vertrauen der Investoren in das Potenzial zukünftiger Preissteigerungen zurückzuführen.

Gleichzeitig wies er auf die Herausforderung der Wohnraumversorgung für Menschen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen hin. Diese Situation könnte fortbestehen, wenn rechtliche und angebotsbezogene Engpässe nicht umfassend behoben werden.

Der Experte Can Van Luc erklärte kürzlich in einem Seminar, dass ein Beamter in Vietnam 26 Jahre ununterbrochen arbeiten müsse, um sich eine Wohnung leisten zu können. Dieser Unterschied spiegele die Realität wider, dass die Immobilienpreise deutlich schneller steigen als die Einkommen, wodurch eine große Diskrepanz zum weltweiten Durchschnitt (15 Jahre) entstehe.

Herr Luc betonte, dass das Problem darin bestehe, dass die Kluft täglich größer werde und das Einkommenswachstum mit den Immobilienpreisen nicht Schritt halten könne. Experten sind daher der Ansicht, dass die Immobilienpreise reguliert werden müssten.

Menschen benötigen 26 Jahre, um sich eine Wohnung zu kaufen (Quelle: Dr. Can Van Luc).

Die Wohnungspreise in Großstädten schießen in die Höhe.

Einer Umfrage von Reportern der Zeitung Dan Tri zufolge wurden in Hanoi kürzlich zahlreiche Wohnungsbauprojekte zum Verkauf angeboten. Die aktuellen Preise konzentrieren sich jedoch auf das gehobene Preissegment.

Konkret liegt der Einstiegspreis für ein Projekt im Stadtbezirk Dai Mo (Hanoi) bei 80-120 Millionen VND/m². Im Stadtbezirk Tu Liem liegt der Einstiegspreis für ein Apartmentprojekt in der Le Quang Dao Straße bei etwa 130 Millionen VND/m² (ohne Mehrwertsteuer und Instandhaltungskosten).

Ein Projekt im Stadtbezirk Viet Hung wird voraussichtlich über 120 Millionen VND/m² kosten. Ein Projekt im Stadtbezirk Cau Giay soll sogar ab 150 Millionen VND/m² kosten. Und ein neu gestartetes Projekt im Stadtbezirk Xuan Dinh wird bereits ab 100 Millionen VND/m² angeboten.

Der Experte Le Dinh Chung erklärte, dass der durchschnittliche Wohnungspreis in Hanoi zwischen 70 und 80 Millionen VND/m² schwankt. Darüber hinaus seien auf dem Markt zahlreiche hochwertige Markenprojekte mit Preisen von über 100 Millionen VND/m² entstanden.

Laut seinen Angaben befinden sich diese Projekte häufig in Toplagen im Zentrum von Hanoi. Der Projektentwickler beabsichtigt, an einkommensstarke Kunden zu verkaufen, nicht an die breite Masse. Die Nachfrage nach Produkten mit einem Preis von über 150 Millionen VND/m² wird jedoch gering sein, da die Käufer sehr wählerisch sind.

Er sagte, dass sich insbesondere der Wohnungsmarkt und der Immobilienmarkt im Allgemeinen verlangsamen. Daher seien auch hochwertige und luxuriöse Wohnungen sehr illiquide.

Bezüglich möglicher Preiserhöhungen für Luxus- und Markenwohnungen erklärte Herr Chung, dass es sich derzeit größtenteils um Erstbezugsobjekte handele, weshalb Investoren hohe Preise angesetzt hätten. Daher werde es noch einige Zeit dauern, bis sich die Möglichkeit für Preiserhöhungen ergebe. Zudem seien die Projektkosten aktuell sehr hoch und der Baufortschritt verlaufe schleppend. Gleichzeitig hätten die Projektentwickler bereits viel in das Produkt investiert und erwarteten daher eine hohe Gewinnspanne.

Ähnlich wie in Hanoi hat der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt, insbesondere im Wohnungssegment, in letzter Zeit einen rasanten Preisanstieg verzeichnet.

Tatsächlich sind die Preise für neu eröffnete Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt in letzter Zeit kontinuierlich gestiegen, insbesondere für Wohnungen im Einstiegssegment. Die Preise liegen mit 100–200 Millionen VND/m² auf einem hohen Niveau und nähern sich damit sogar den Preisen von Reihenhäusern an.

Im alten Bezirk 2, rund um die An-Phu-Kreuzung, hat ein ausländischer Investor die dritte Phase eines Hochhausprojekts begonnen und Wohnungen zu Preisen zwischen 130 und 220 Millionen VND/m² auf den Markt gebracht. Entlang der Parallelstraße zur Autobahn Ho-Chi-Minh-Stadt – Long Thanh liegt der Durchschnittspreis eines wiederaufgenommenen Projekts bei rund 120 Millionen VND/m². In der näheren Umgebung, im über 117 Hektar großen Stadtgebiet, kosten Wohnungen ebenfalls ab 160 Millionen VND/m².

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), erklärte, Statistiken zeigten, dass der Preis für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2024 auf durchschnittlich 90 Millionen VND/m² steigen werde. Von 2020 bis heute habe die jährliche Steigerungsrate der Immobilienpreise in Ho-Chi-Minh-Stadt 15–20 % erreicht.

Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group, berichtete über die ersten acht Monate dieses Jahres und erklärte, dass der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen im ersten Preissegment in Ho-Chi-Minh-Stadt (Altbau) im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 12–18 % gestiegen sei, wobei einzelne Projekte einen Spitzenpreis von 493 Millionen VND/m² erzielten. Auch in Binh Duong (Altbau) stieg der Durchschnittspreis im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 8–10 %.

Verkaufspreise von Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt (Altstadt) und angrenzenden Ortschaften (Quelle: DKRA).

Gründe für die hohen Wohnungspreise

Die Gründe für den Anstieg der Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt wurden in letzter Zeit von vielen Experten analysiert. Ein Hauptproblem ist das sinkende Angebot. Einem Bericht von CBRE Vietnam zufolge hat sich das Angebot an Altbauten in Ho-Chi-Minh-Stadt im zweiten Quartal zwar im Vergleich zum Vorquartal verdoppelt, lag aber in den ersten sechs Monaten immer noch 16 % darunter. Damit verzeichnete Ho-Chi-Minh-Stadt den niedrigsten Stand des Wohnungsangebots innerhalb von sechs Monaten seit zehn Jahren.

Experten von Savills Vietnam teilen diese Ansicht und bestätigen, dass auch Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten Jahren mit einem Angebotsmangel zu kämpfen hatte. Die Stadt hatte sich zum Ziel gesetzt, im Zeitraum 2021–2025 rund 235.000 neue Wohnungen zu bauen, erreichte jedoch nur 24 % dieses Ziels und es fehlen weiterhin 179.000 Wohneinheiten. Die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage hat sich aufgrund von Problemen mit der Projektlegalität vergrößert.

Ein weiterer Grund ist das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Herr Le Hoang Chau erklärte, dass es in Ho-Chi-Minh-Stadt im ersten Halbjahr dieses Jahres lediglich vier gewerbliche Wohnbauprojekte mit über 3.300 Luxuswohnungen gab, für die Kapital mobilisiert werden konnte. Der Markt bietet keine Wohnungen im mittleren und bezahlbaren Preissegment – eine Situation, die seit vielen Jahren anhält.

Seit 2021 gibt es in Ho-Chi-Minh-Stadt keine bezahlbaren Wohnungen mehr unter 30 Millionen VND/m², und es herrscht ein akuter Mangel an Sozialwohnungen. Im Gegensatz dazu dominiert das Luxussegment den Wohnungsmarkt von 2020 bis 2023 und macht rund 70 % des Gesamtangebots aus.

Er warnte davor, dass der Wohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt kurzfristig weiterhin unter Angebotsmangel leiden werde, insbesondere im mittleren und erschwinglichen Preissegment. Die Wohnungspreise würden weiter steigen und die finanziellen Möglichkeiten der meisten Stadtbewohner übersteigen.

Frau Trang Bui, Generaldirektorin von Cushman & Wakefield Vietnam, teilt diese Ansicht und bestätigt, dass sich das Marktangebot zunehmend auf das gehobene und luxuriöse Segment konzentriert. Im Zentrum gibt es kein neues Angebot mehr, der Markt wird von etablierten Immobilienentwicklern dominiert. Der Anstieg der Verkaufspreise spiegelt das geringe Angebot im erschwinglichen und mittleren Preissegment wider.

Frau Trang prognostiziert, dass das nächste Jahr den Beginn eines neuen Erholungszyklus markieren könnte, dieser jedoch langsam, selektiv und stark differenziert verlaufen wird. Die Herausforderung auf dem Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt besteht darin, dass der durchschnittliche Verkaufspreis von Neubauimmobilien im Vergleich zum Durchschnittseinkommen immer noch zu hoch ist; der Kauf eines Hauses dauert über 20 Jahre.

Die Preise werden je nach Region weiterhin um 5–10 % pro Jahr steigen, wobei die Preissteigerungen der Produktqualität entsprechen und nicht flächendeckend erfolgen. Das Angebot könnte ab diesem Jahr um 25–30 % pro Jahr zunehmen, aber dennoch unter dem Höchststand von 2022 liegen. Der Markt wird neue, rechtlich unbelastete Angebote begrüßen.

Ein weiterer Grund für die steigenden Wohnungspreise ist der Druck auf die Inputkosten, insbesondere auf die Kosten für Grundstücke, Nutzungsgebühren und Bauarbeiten. Diese Kosten machen einen Großteil der gesamten Projektinvestitionskosten aus. Experten gehen davon aus, dass sich die Immobilienpreise erst dann stabilisieren werden, wenn die Inputkosten auf einem angemessenen Niveau gehalten werden.

Frau Do Thu Hang, Senior Director von Savills Hanoi, erklärte, dass Hanoi parallel zahlreiche Maßnahmen zur institutionellen Reform, zum Infrastrukturausbau und zur Erprobung von Wohnbauprojekten umsetzt. Insbesondere werden viele Projekte für die Umsetzung in Gebieten außerhalb des 3-3,5-Meter-Gürtels geprüft. Nach Abschluss der Verfahren und der Markteinführung der Projekte wird sich dies positiv auf das Preisniveau auswirken.

Ein wichtiger Faktor ist jedoch, dass die Kosten für die Grundstücksnutzung derzeit einen großen Anteil der Gesamtkosten ausmachen. Werden diese Kosten angemessen berechnet und die Interessen von Staat und Unternehmen in Einklang gebracht, können die Wohnungspreise auf ein für die Bevölkerung erschwinglicheres Niveau gesenkt werden. Gleichzeitig sind Vergünstigungen bei Steuern, Krediten oder Grundstücken für den bezahlbaren Wohnraum notwendig, um dessen Entwicklung zu fördern.

Dantri.com.vn
Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-nha-tang-the-nao-khien-thu-tuong-thot-len-ai-co-tien-ma-mua-20250923120356551.htm