Das Landgesetz von 2024 listet konkret Fälle auf, in denen der Staat vor dem 1. Juli 2014 Land zurückfordern, Entschädigungsoptionen diversifizieren und rote Bücher für Land ohne Dokumente ausstellen wird …
Am 18. Januar verabschiedete die Nationalversammlung das überarbeitete Bodengesetz, das aus 16 Kapiteln und 260 Artikeln besteht und ab dem 1. Januar 2025 in Kraft tritt. Im Vergleich zum geltenden Gesetz enthält das überarbeitete Bodengesetz 2024 fünf neue Themenkomplexe, darunter Regelungen zum besseren Schutz der legitimen Rechte und Interessen von Landnutzern, zum Zugang von Menschen und Unternehmen zu Land zur Förderung der sozioökonomischen Entwicklung sowie der Produktion und Wirtschaft, zur Verbesserung der Landnutzungseffizienz, zur Landfinanzierung wie der Bodenbewertung, zur Stabilisierung der Bodenmieten und zur Verbesserung der Effizienz und Effektivität der staatlichen Verwaltung.
32 Fälle der Landrückgewinnung im nationalen und öffentlichen Interesse
Gemäß Artikel 79 kann der Staat in 31 Fällen Land zurückfordern, wenn dies „wirklich notwendig“ ist, um sozioökonomische Entwicklungsprojekte im nationalen und öffentlichen Interesse umzusetzen. Dazu gehören Projekte in den Bereichen Verkehr, Bewässerung, Wasserversorgung, Abfallbehandlung, Energie, öffentliche Beleuchtung, Öl und Gas, Post- und Telekommunikationsinfrastruktur, traditionelle Märkte, Großhandelsmärkte, Glaubensrichtungen und Religionen, öffentliche Unterhaltungs- und Erholungsgebiete, Gemeinschaftsaktivitäten sowie Sitze staatlicher Behörden.
Landgewinnungsmaßnahmen, Mineralienabbau, Projekte in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten, Investitionsprojekte zum Bau gemischt genutzter Stadtgebiete, Projekte für ländliche Wohngebiete usw. werden ebenfalls vom Staat zurückgefordert.
Diese Bestimmung ist dem geltenden Gesetz überlegen, das lediglich allgemein besagt: „Der Staat entscheidet über die Landgewinnung zu Zwecken der nationalen Verteidigung und Sicherheit sowie zur sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse“, ohne spezifische Kriterien oder Bedingungen. Nguyen Hai Nam, ständiges Mitglied des Wirtschaftsausschusses, erklärte, die derzeitige Regelung sei intransparent und führe vielerorts zu Kontroversen und Beschwerden, insbesondere bei der Landgewinnung für Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte.
„Die detaillierte Regelung von 32 Fällen der Landrückgewinnung ist ein großer Schritt nach vorn und trägt dazu bei, den allgemeinen Charakter der alten Vorschriften zu klären, zu konkretisieren und zu überwinden“, sagte Herr Nam.
Herr Nam, der an der inhaltlichen Überprüfung teilgenommen hatte, erklärte, dass die Ausschussmitglieder diese Bestimmung mehrfach prüfen und anpassen mussten, um die Vor- und Nachteile abzuwägen. Schließlich einigte sich der Wirtschaftsausschuss darauf, diese 32 Fälle detailliert zu spezifizieren und klar aufzulisten. Obwohl sie noch nicht vollständig sind, sind sie in der Praxis relativ vollständig. Das Gesetz sieht außerdem vor, dassdie Nationalversammlung diesen Artikel im Falle der Landrückgewinnung zur Durchführung von Projekten und Arbeiten im nationalen und öffentlichen Interesse, die nicht geregelt sind, nach einem verkürzten Verfahren ändert und ergänzt.
Laut Herrn Nam ist die Umsetzung stets der wichtigste Schritt bei Entschädigungen und Landerwerb. Staatliche Stellen, insbesondere der Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungsrat, müssen stets Objektivität gewährleisten, dürfen keine Seite bevorzugen – weder den Investor noch die Bevölkerung – und müssen streng überwacht werden.
Der Staat wird Land für Investitionsprojekte zurückgewinnen, um städtische Gebiete mit gemischter Nutzung zu schaffen. Foto: Ngoc Thanh
Außerordentlicher Professor Nguyen Quang Tuyen (Leiter der Fakultät für Wirtschaftsrecht an der Rechtsuniversität Hanoi ) schätzte, dass die obige Auflistung die Fälle staatlicher Landgewinnung transparenter und für die Strafverfolgungsbehörden einfacher mache. Zudem lasse sich die Verantwortung und die Sanktionen bei Fehlverhalten leichter bestimmen. Zudem könne die Bevölkerung die Fälle leichter überwachen und kontrollieren, um ihre Rechte zu schützen.
„Das Gesetz wird dazu beitragen, die Situation des wahllosen Landerwerbs zu verringern. Zudem wird es zwischen den Gemeinden zu einem einheitlichen Verständnis kommen, sodass nicht jeder Ort seinen eigenen Weg geht“, sagte Herr Tuyen und betonte, dass diese Bestimmung positive Auswirkungen auf die sozioökonomische Entwicklung des Landes haben werde.
Auch die Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) hofft, dass diese Regelung „die Situation der grassierenden Landenteignung, die es mancherorts schon früher gab, beenden wird.“
Diversifizierung der Entschädigungsformen für Menschen, deren Land zurückgewonnen wird
Nach dem geltenden Bodengesetz erfolgt die Entschädigung durch die Zuteilung von Land mit dem gleichen Nutzungszweck wie das zurückgewonnene Land. Ist kein Land vorhanden, erfolgt die Entschädigung in bar entsprechend dem spezifischen Grundstückspreis des zurückgewonnenen Landes.
Das neu verabschiedete geänderte Gesetz sieht verschiedene Formen der Entschädigung in Form von Geld, Land mit gleichem Nutzungszweck, Wohnraum und Land mit unterschiedlichem Nutzungszweck vor, sofern die Person, deren Land zurückerhalten wird, Bedarf hat und die örtlichen Voraussetzungen für Landfonds gegeben sind. Diese Bestimmung institutionalisiert den Beschluss Nr. 18 des Zentralkomitees und sichert den Menschen, deren Land zurückerhalten wird, das Vorrecht auf Vorrang bei der Wahl der Entschädigungsform.
Dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung zufolge schafft die Regelung zur Entschädigung in Form von anderem Land auch Bedingungen für Orte, die nicht über ausreichende Landmittel verfügen. Dadurch verringert sich der Druck auf den Staatshaushalt, wenn Kapital vorgeschoben werden muss, um die Entschädigung in bar auszuzahlen.
Prof. Dr. Hoang Van Cuong. Foto: National Assembly Media
Professor Hoang Van Cuong (stellvertretender Direktor der National Economics University) sagte, dass eine gute Umsetzung von Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung dazu beitragen werde, die sozioökonomische Landschaft zu verändern und gleichzeitig das Leben der Menschen, deren Land zurückgewonnen werde, zum Besseren zu wenden.
„Wenn die Kommunen den Geist des Gesetzes richtig umsetzen, wird es die dringenden Probleme und Beschwerden der Menschen im Zusammenhang mit dem Landerwerb nicht mehr geben“, sagte Herr Cuong.
Laut Professor Nguyen Quang Tuyen ist der Entschädigungsbetrag der Schlüssel zur Harmonisierung der Interessen bei Landerwerb, Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung. Wenn der Entschädigungsbetrag zwischen den Parteien harmonisiert wird und die Umsiedlungsbedingungen günstig sind, werden Landstreitigkeiten abnehmen und langjährige Konflikte gelöst.
Ausweitung der Grenze für die Übertragung landwirtschaftlicher Flächen
Das aktuelle Landgesetz besagt, dass Haushalte und Einzelpersonen, die nicht direkt Landwirtschaft betreiben, keine Übertragungen oder Schenkungen von Rechten zur Nutzung von Reisanbauland erhalten dürfen.
Das überarbeitete Gesetz sieht vor, dass Personen, die nicht direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig sind, eine Wirtschaftsorganisation gründen und einen vom Volkskomitee auf Bezirksebene genehmigten Plan zur Nutzung von Reisanbauland vorlegen müssen, wenn sie Reisanbauland übertragen oder schenken lassen, das die zulässige Fläche überschreitet. Diese Fläche beträgt für Provinzen und zentral verwaltete Städte im Südosten und im Mekongdelta drei Hektar; für andere Provinzen und zentral verwaltete Städte zwei Hektar.
Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung ist der Ansicht, dass die Ausweitung des Umfangs der Übertragung landwirtschaftlicher Flächen im Vergleich zu den Bestimmungen des geltenden Bodengesetzes die Bequemlichkeit und Flexibilität der landwirtschaftlichen Produktion gewährleisten soll. Um die Ernährungssicherheit zu gewährleisten und Reisanbauflächen zu schützen, müssen jedoch zusätzliche Bedingungen für die Übertragung landwirtschaftlicher Flächen an Wirtschaftsorganisationen geschaffen werden.
Bauern ernten Reis in Son Tay, Hanoi, Juni 2022. Foto: Ngoc Thanh
Nguyen Hai Nam, ständiges Mitglied des Wirtschaftsausschusses, wertete dies als einen Durchbruch, der dazu beitrage, Verfahren zu vereinfachen und Wirtschaftsorganisationen zu ermutigen, in die Entwicklung einer hochtechnologischen und produktiven Landwirtschaft zu investieren. Die lokalen Behörden müssten jedoch ihre eigenen Bedingungen und Umstände berücksichtigen, um die Maßnahmen angemessen umzusetzen.
Dementsprechend obliegt es dem Volkskomitee auf Bezirksebene, den Plan zur Nutzung von Reisanbauflächen von Wirtschaftsorganisationen zu genehmigen, deren Zuwendungen den Höchstbetrag überschreiten. Dies ist ein wichtiger Schlüssel, um zu verhindern, dass landwirtschaftliche Flächen aus Profitgründen angehäuft werden.
Der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) ist überzeugt, dass die oben genannten Regelungen die Voraussetzungen für eine schnelle und nachhaltige Entwicklung der vietnamesischen Landwirtschaft schaffen und so die nationale Ernährungssicherheit gewährleisten. Die landwirtschaftliche Produktion Vietnams wächst stetig, die Landwirte werden immer wohlhabender und das ländliche Leben verändert sich. Dies wirkt sich positiv auf die Wirtschaft und den Immobilienmarkt im Zuge der Urbanisierung und Entwicklung ländlicher Wohngebiete aus.
Diese Politik ermöglicht Vietnam zudem den Übergang von einer fragmentierten, verstreuten Landwirtschaft zu einer konzentrierten, modernen Landwirtschaft, die Wissenschaft und Technologie nutzt und nachhaltige und effiziente Produkte produziert. HoREA erwartet, dass Vietnam durch die gesetzlichen Bestimmungen viele milliardenschwere Landwirte hervorbringen wird.
Erteilung roter Bücher für Grundstücke ohne Papiere vor dem 1. Juli 2014
Das kürzlich verabschiedete, überarbeitete Landgesetz ermöglicht die Eintragung von Grundstücken ohne Dokumente vor dem 1. Juli 2014 (statt wie bisher vor dem 1. Juli 2004), für die es keine Streitigkeiten gibt. Das überarbeitete Gesetz unterteilt die Fälle von Landnutzern ohne Dokumente vor Juli 2014 in drei Zeitgruppen für die Eintragung von roten Büchern: Fälle der Landnutzung vor dem 18. Dezember 1980; vom 18. Dezember 1980 bis vor dem 15. Oktober 1993; und vom 15. Oktober 1993 bis vor dem 1. Juli 2014.
Alle drei Gruppen müssen vom Volkskomitee der Gemeinde, in der sich das Land befindet, bestätigen lassen, dass derzeit keine Streitigkeiten bestehen, keine Verstöße gegen Landgesetze vorliegen und kein Fall einer unberechtigten Landvergabe vorliegt. Jede Gruppe hat spezifische Vorschriften für die Ausstellung von Landnutzungszertifikaten.
Haushalte und Einzelpersonen, denen vor dem 1. Juli 2014 landwirtschaftliche Flächen ohne Dokumente zugeteilt wurden, die ihren ständigen Wohnsitz an einem Ort in einem Gebiet mit schwierigen wirtschaftlichen Bedingungen angemeldet haben und denen vom Volkskomitee auf Gemeindeebene bestätigt wurde, dass keine Streitigkeiten bestehen, erhalten ebenfalls eine Bescheinigung und müssen keine Landnutzungsgebühren entrichten.
Son Ha - Viet Tuan
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