Die Preise für Wohnungen, sowohl alte als auch neue, steigen kontinuierlich an, wodurch neues Bauland erschlossen wird. Ho-Chi-Minh-Stadt regelt die Mindestfläche für die Grundstücksteilung.

Die Wohnungspreise sind stark gestiegen, lokal um bis zu 40 % pro Quartal. Hanoi hat die Flächennutzungspläne für einige Projekte in Quoc Oai angepasst, die Verfahren zur Umwandlung von Ackerland in Wohnland wurden geändert... das sind die neuesten Nachrichten vom Immobilienmarkt.

Die unzureichende Struktur der Immobilienprodukte stellt nach wie vor eine wesentliche Einschränkung des aktuellen Marktes dar und ist auch einer der Gründe für den jüngsten Anstieg der Immobilienpreise. (Illustration – Foto: Linh An)

Die Preise für Wohnungen, von Altbauten bis hin zu Neubauten, steigen weiterhin.

Bezüglich Wohngebäuden in Hanoi teilte das Bauministerium mit, dass die Preise sowohl bei Neubauten als auch bei Altbauten weiter steigen. Der Markt hat sich mittlerweile auf einem neuen Preisniveau eingependelt, mit einem vierteljährlichen Anstieg von etwa 4–6 % und einem jährlichen Anstieg von 22–25 %. In einigen Gebieten stiegen die Preise je nach Lage im Vergleich zum Vorquartal sogar um 35–40 %.

Umfragen zufolge liegen die Preise für einige Projekte wie Lumi Prestige (Bezirk Nam Tu Liem) bei 69 Millionen VND/m², die Wohnungen im Projekt Khai Son City (Bezirk Long Bien) kosten zwischen 50 und 68 Millionen VND/m², und die Projekte in der Nguyen Tuan Straße (Bezirk Thanh Xuan) liegen bei etwa 75 bis 97,2 Millionen VND/m²...

Die Synthese zeigt, dass die Immobilienpreise nicht nur in Hanoi, sondern auch im dritten Quartal in einigen Regionen tendenziell weiter steigen, insbesondere in Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt und anderen Großstädten.

„Das Phänomen der Preissteigerungen ist lokal begrenzt und tritt in einigen Gebieten, bei einigen Arten und in einigen Segmenten des Immobilienmarktes auf, was zu einem allgemeinen Preisanstieg führt“, so das Bauministerium.

Die Unzulänglichkeit der Struktur von Immobilienprodukten stellt nach wie vor eine große Einschränkung des aktuellen Marktes dar und ist auch einer der Gründe für den Anstieg der Immobilienpreise in jüngster Zeit.

Das Bauministerium wies darauf hin, dass das Angebot an bezahlbarem Wohnraum die Marktnachfrage nicht deckt. Im Marktsegment der erschwinglichen Wohnungen (mit einem Verkaufspreis unter 25 Millionen VND/m²) gibt es nahezu keine Transaktionen und keine zum Verkauf stehenden Objekte.

Wohnungen im mittleren Preissegment (25 Mio. VND/m² bis unter 50 Mio. VND/m²) machen weiterhin einen Großteil der Transaktionen und des Angebots auf dem Markt aus. Der Rest entfällt auf Luxus- und Superluxuswohnungen (Preis über 50 Mio. VND/m²).

Das Bauministerium erklärte den Mangel an Wohnraum, der den Bedürfnissen der Mehrheit der Bevölkerung, insbesondere der Gering- und Mittelverdiener in städtischen Gebieten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, nicht gerecht wird, mit vielen Gründen.

Insbesondere Immobilienunternehmen sehen sich Schwierigkeiten und Hindernissen in rechtlichen Verfahren gegenüber, vor allem bei der Ermittlung von Grundstückspreisen, der Berechnung von Grundstücksnutzungsgebühren, der Räumung von Grundstücken und der Zuteilung von Grundstücken.

Darüber hinaus mussten viele Projekte, die in letzter Zeit begonnen haben oder noch im Bau sind, vorübergehend eingestellt werden, ihr Fortschritt verzögert sich und es kommt zu Verzögerungen im Baufortschritt.

Die Verwaltungsbehörde stellte fest, dass mit der Verkündung und dem Inkrafttreten des Landgesetzes 2024, des Wohnungsgesetzes 2023 und des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 die institutionellen und rechtlichen Schwierigkeiten (Land, Wohnen, Immobilienwirtschaft, Kreditwesen usw.) für Unternehmen im Wesentlichen behoben wurden und sich das Immobilienangebot verbessert hat. Allerdings bestehen weiterhin Einschränkungen, da die effektive Umsetzung neu erlassener Mechanismen, Richtlinien und Gesetze Zeit benötigt, um ihre volle Wirkung zu entfalten.

Viele Immobilienexperten weisen darauf hin, dass das Problem des steigenden Angebots im Segment der bezahlbaren und angemessenen Preise liegt. Tatsächlich ist in Hanoi in letzter Zeit, trotz eines erhöhten Wohnungsangebots, der Verkaufspreis sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt weiter gestiegen.

Laut Savills Vietnam herrscht in Großstädten wie Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi derzeit ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum, da der Marktanteil dieses Segments von 60 % im Jahr 2016 auf nur noch 35 % im Jahr 2024 gesunken ist und Wohnungen für den Einstiegsbereich unter 2 Milliarden VND vollständig verschwunden sind.

Ein führender Vertreter eines Immobilienunternehmens in Hanoi erklärte, dass die derzeit auf dem Markt realisierten Projekte überwiegend dem mittleren und gehobenen Preissegment zuzuordnen seien. Wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt, steigen die Immobilienpreise. Es ist nicht ungewöhnlich, dass der Verkaufspreis über dem tatsächlichen Wert liegt.

Laut dieser Person können die Probleme des Immobilienmarktes nicht gelöst werden, wenn kein geeigneter und bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht.

Anpassung der Flächennutzungspläne für einige Projekte in Quoc Oai, Hanoi

Das Volkskomitee der Stadt Hanoi hat soeben den Beschluss Nr. 5682/QD-UBND zur Anpassung und Ergänzung des Flächennutzungsplans 2024 für den Bezirk Quoc Oai erlassen.

Dementsprechend wurde die Anpassung und Ergänzung der Liste der Flächennutzungspläne für das Jahr 2024 des Bezirks Quoc Oai vom Stadtvolkskomitee mit Beschluss Nr. 418/QD-UBND vom 22. Januar 2024, Beschluss Nr. 2015/QD-UBND vom 16. April 2024 und Beschluss Nr. 3848/QD-UBND vom 25. Juli 2024 genehmigt.

Im Einzelnen handelt es sich bei der Anpassung und Ergänzung (Ortsname, Gebiet) der in Beschluss 418/QD-UBND vom 22. Januar 2024, Beschluss Nr. 2015/QD-UBND vom 19. April 2024 und Beschluss Nr. 3848/QD-UBND vom 25. Juli 2024 genannten Projekte um 1 Projekt.

Ergänzung des Flächennutzungsplans 2024 des Bezirks Quoc Oai um 9 Projekte, darunter: Projekt zum Bau von Verkehrswegen im Bereich der Zentralen Geburtsklinik, Standort 2; Zentrales Kinderkrankenhaus, Standort 2; Projekt zum Bau des Kulturzentrums der Gemeinde Ngoc Liep; Kindergarten Ngoc My A; Bau eines Kulturhauses im Dorf Phu Hang, Gemeinde Tan Phu; Bau einer 220-kV-Stromleitung zur Stromversorgung des 220/110-kV-Umspannwerks Hoa Lac und der 110-kV-Ableitungsleitungen; Signalübertragungszentrum; Bau eines allgemeinen Versorgungslagers, des nördlichen Erdölreservelagers und des Konvois I unter der Leitung der Abteilung für Ausrüstung und Logistik; Erweiterung des 500-kV-Umspannwerks West Hanoi zur Versorgung der Installation von 6 220-kV-Schaltanlagen in der Gemeinde Dong Quang; Grundschule Phuong Cach mit einer Gesamtfläche von 74,18 Hektar.

Die Anzahl der Projekte und die Fläche in Beschluss Nr. 3848/QD-UBND vom 25. Juli 2024 werden auf 148 Projekte mit einer Gesamtfläche von 1.151,27 Hektar angepasst.

Ho-Chi-Minh-Stadt erlässt neue Vorschriften zur Mindestfläche für die Grundstücksteilung

Am 31. Oktober erließ das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt den Beschluss Nr. 100/2024, in dem die Bedingungen für die Landteilung, die Landzusammenlegung und die Mindestfläche für die Landteilung für jede Art von Land in dem Gebiet festgelegt werden.

Mit diesem Beschluss wird der vorherige Beschluss Nr. 60/2017 über die Mindestfläche für die Grundstücksteilung ersetzt.

Hinsichtlich der Mindestfläche, die in Parzellen aufgeteilt werden muss, ist das Wohnbauland in dem Gebiet gemäß den neuen Vorschriften in 3 Bereiche unterteilt, mit entsprechenden Mindestflächen von 36 m², 50 m² und 80 m².

Konkret umfasst Gebiet 1 die Bezirke 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh und Tan Phu. Die Mindestgrundstücksgröße für eine Parzellierung in diesen Bezirken beträgt 36 Quadratmeter, die Breite und Tiefe des Grundstücks müssen mindestens 3 Meter betragen.

Gebiet 2 umfasst die Bezirke 7 und 12, Binh Tan, die Stadt Thu Duc sowie die dazugehörigen Ortschaften. Die Mindestgröße für Wohnbauland, das in diesen Gebieten in Parzellen aufgeteilt werden kann, beträgt 50 m². Die Grundstücksfrontbreite und -tiefe müssen mindestens 4 m betragen.

Zone 3 umfasst die Gebiete außerhalb der Städte Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be und Can Gio. Die Mindestgröße für Wohnbauland, das in diesen Gebieten geteilt werden kann, beträgt 80 m². Die Grundstücksfrontbreite und -tiefe müssen mindestens 5 m betragen.

In Bezug auf landwirtschaftliche Flächen schreibt Ho-Chi-Minh-Stadt vor, dass die Mindestfläche, die in Parzellen für einjährige Nutzpflanzen und andere landwirtschaftliche Flächen aufgeteilt werden darf, 500 Quadratmeter beträgt.

Die Mindestfläche für Flächen, die für den Anbau von Dauerkulturen, für Aquakulturen, für die Salzgewinnung und für konzentrierte Viehhaltung genutzt werden können und in Parzellen unterteilt werden können, beträgt 1.000 Quadratmeter.

Im Vergleich zur alten Regelung hat sich die Mindestfläche für Wohnbauland und landwirtschaftliche Flächen, die in Ho-Chi-Minh-Stadt in Parzellen aufgeteilt werden können, nicht geändert.

Die Neuerung der Regelung zur Grundstücksteilung besteht darin, dass es keine Regelungen mehr zu Planungs- und Baubedingungen wie zuvor gibt.

Im Einzelnen muss das zu teilende oder zusammenzulegende Land folgende Anforderungen erfüllen: Es muss eine Zufahrt, eine Anbindung an bestehende Verkehrswege, eine Wasserversorgung und Entwässerung sowie die Erfüllung anderer notwendiger Bedürfnisse in angemessener Weise gewährleistet sein.

Wenn ein Grundstücksnutzer einen Teil eines Wohngrundstücks oder ein Wohngrundstück und anderes Land auf demselben Grundstück für einen Fußweg reserviert, muss bei der Teilung oder Zusammenlegung von Grundstücken der Nutzungszweck der für den Fußweg genutzten Fläche nicht geändert werden.

Falls der Grundstücksnutzer einen Teil des Grundstücks als Fußweg reserviert, wird dieser Fußweg von den Parteien vereinbart, und die örtliche Behörde wird auf Grundlage der tatsächlichen Gegebenheiten ihre Zustimmung erteilen, bevor sie das Grundstück trennt oder zusammenlegt.

Hinsichtlich der als Fußweg ausgewiesenen Fläche, die zwischen mehreren Grundstücken genutzt wird, wird diese auf der Urkunde in eine gemeinschaftliche Nutzungsform umgewandelt.

Verfahren zur Umwandlung von Ackerland in Wohnland

Bei der Umwandlung von Ackerland in Wohnland müssen Personen gemäß Artikel 227 des Landgesetzes von 2024 Unterlagen vorbereiten und diese der zuständigen staatlichen Behörde vorlegen.

Wann kann Ackerland in Wohnland umgewandelt werden?

Gemäß Artikel 116 und Artikel 121 Absatz 1 Buchstabe b des Bodengesetzes von 2024 ist die Umwandlung von Ackerland in Wohnland nur mit Genehmigung einer zuständigen staatlichen Behörde zulässig. Mit anderen Worten: Es bedarf eines Beschlusses, der die Nutzungsänderung des Grundstücks gemäß den geltenden Bestimmungen genehmigt.

Um eine Entscheidung über die Änderung der Landnutzungsbestimmung durch eine zuständige staatliche Stelle zu erhalten, ist es erforderlich, sich auf die Flächennutzungsplanung auf Bezirksebene, die Flächennutzungsplanung oder die Zoneneinteilung gemäß den Bestimmungen des Stadtplanungsgesetzes zu stützen, die von der zuständigen Behörde genehmigt wurden.

Verfahren zur Umwandlung von fruchtbarem Land in Wohnland

Gemäß den Bestimmungen des Artikels 227 des Landgesetzes von 2024 sind die Reihenfolge und das Verfahren für die Änderung der Landnutzung wie folgt:

Schritt 1. Stellen Sie einen Antrag auf Änderung der Landnutzungsbestimmung gemäß den Vorschriften.

Schritt 2. Die zuständige Behörde prüft die Voraussetzungen für die Änderung der Landnutzung. Falls die Unterlagen noch nicht vollständig sind, muss der Landnutzer sie vervollständigen und erneut bei der zuständigen Behörde einreichen.

Schritt 3. Nach Einreichung eines vollständigen Antrags erstellt die zuständige Landverwaltungsbehörde ein Dossier und legt es dem Volkskomitee auf Bezirksebene zur Entscheidung über die Änderung des Landnutzungszwecks vor.

Schritt 4. Die vorgeschriebenen Gebühren für die Landnutzung sind zu entrichten, außer in Fällen der Befreiung.

Schritt 5. Übermitteln Sie die Datei an das Amt/die Zweigstelle des Grundbuchamtes, damit die Registrierung durchgeführt, das Buch ausgestellt, die Grundstücksdatenbank und die Katasteraufzeichnungen aktualisiert und korrigiert und das Buch an den Grundstücksnutzer zurückgegeben wird.

Im Falle einer Übertragung von Landnutzungsrechten und einer Änderung der Landnutzungszwecke werden das Verfahren zur Registrierung der Übertragung von Landnutzungsrechten und das Verfahren zur Änderung der Landnutzungszwecke gleichzeitig mit dem Verfahren zur Änderung der Landnutzungszwecke gemäß den Vorschriften durchgeführt.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-tich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html