Experte: Die Grundstückspreise sind hoch, die Immobilienpreise lassen sich nur schwer senken.

Herr Nguyen Quang Huy, CEO der Fakultät für Finanzen und Bankwesen (Nguyen Trai Universität), sagte, dass die Aktualisierung Grundstückspreisliste Die Annäherung an Marktpreise ist ein unausweichlicher Trend. Die Anpassung muss jedoch sachgemäß erfolgen, nicht als „Belastung“, sondern als Schritt hin zu Fairness, Transparenz und nachhaltiger Entwicklung.

Seinen Angaben zufolge haben die Einkommen der Menschen angesichts der hohen Immobilienpreise nicht Schritt gehalten, und die Regierung setzt sich für eine Dämpfung der Wohnungspreise ein, um die soziale Sicherheit zu gewährleisten. Eine zu starke Erhöhung der Grundstückspreise müsse gründlich, behutsam und strategisch abgewogen werden, damit das Land – die treibende Kraft für Wachstum – nicht versehentlich zu einem Entwicklungshindernis werde.

Experten sagen voraus, dass sich die Immobilienpreise angesichts steigender Grundstückspreise nur schwer abkühlen werden. (Illustration: Minh Duc).

Im Wesentlichen bildet die Grundstückspreisliste die Grundlage für die Festlegung von Nutzungsgebühren, Steuern und Entschädigungen – die „Inputphase“ jedes Immobilienprojekts. Steigt die Grundstückspreisliste um ein Vielfaches, insbesondere in zentralen Lagen, erhöhen sich die Inputkosten für Unternehmen sprunghaft und schlagen sich unweigerlich im Verkaufspreis von Häusern nieder.

Tatsächlich machen die Grundstückskosten bei vielen Projekten in Hanoi 30–50 % der Gesamtkosten aus. Steigt der Grundstückspreis also nur um 20–30 %, kann der endgültige Verkaufspreis um mehrere zehn Prozent steigen.

„ Dadurch rückt der Traum vom Eigenheim für Menschen mit mittlerem Einkommen noch weiter in die Ferne, und der Markt ist von einem ernsthaften Ungleichgewicht bedroht – es gibt zu viele Luxuswohnungen und zu wenige bezahlbare Wohnungen “, betonte Herr Huy.

Dr. Tran Xuan Luong, stellvertretender Direktor des Vietnam Institute for Real Estate Market Research and Evaluation, teilt diese Ansicht und sagt, dass der Vorschlag einiger Gemeinden, die Grundstückspreise zum jetzigen Zeitpunkt zu erhöhen, nicht angemessen sei.

Da die Grundstückskosten 30-50% der Inputkosten ausmachen, könnten steigende Grundstückspreise zu einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise führen.

Darüber hinaus spielen die Massenpsychologie und der FOMO-Effekt (Angst, etwas zu verpassen) eine starke Rolle. Immobilienmarkt In Vietnam kann eine Maßnahme wie die Erhöhung der Grundstückspreise schnell dazu führen, dass Menschen und Investoren glauben, die Preise würden weiter steigen, wodurch Spekulationen angeheizt und eine regelrechte Hysterie ausgelöst wird, die dem Beratungsunternehmen mehr lieb ist.

Der vietnamesische Immobilienverband betonte zudem, dass Regierung, Ministerien, Branchen und Kommunen derzeit nach Lösungen suchen, um die Immobilienpreise auf dem Markt zu senken. Eine wirksame Lösung besteht darin, die Inputkosten zu reduzieren, die den Verkaufspreis von Immobilien ausmachen.

Die steigenden Grundstückspreise werden jedoch die Kosten erhöhen und somit den Zugang zu Wohnraum für Menschen mit akutem Wohnungsbedarf erschweren. Im Bereich des gewerblichen Wohnungsbaus beeinträchtigt ein Anstieg der Grundstückspreise die Wirtschaftlichkeit von Projekten, was wiederum zu weiter steigenden Wohnungspreisen führen wird.

Steigende Grundstückspreise führen zu hohen Wohnkosten und mindern die Attraktivität von Investitionen, insbesondere in Immobilienprojekte in Vororten. Der Mangel an Investitionsprojekten beeinträchtigt die städtische Wohnungsbauplanung in den Vororten, die der Bevölkerungsverteilung dient. Dadurch sinkt das Wohnungsangebot weiter, was die Sicherung der sozialen Sicherheit in der Region erschwert.

Zudem befindet sich der Immobilienmarkt in einer fragilen Erholungsphase. Viele Unternehmen müssen umstrukturieren, der Kapitalfluss ist eingeschränkt. Steigende Grundstückspreise in dieser Phase könnten die Markterholung zusätzlich verlangsamen. Aktuell sind die Mieten für Studentenwohnungen in Universitätsnähe um etwa 30 % gestiegen. Ein weiterer Anstieg der Grundstückspreise würde auch die Mietpreise in die Höhe treiben und somit sowohl für Studenten als auch für Mieter problematisch werden.

Vorteile bei der Investitionsanziehung

Laut vielen Experten führt ein zu starker Anstieg der Grundstückspreise nicht nur zu steigenden Immobilienpreisen, sondern verringert auch den Vorteil, Investitionen anzuziehen.

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender des vietnamesischen Bauunternehmerverbands, merkte an, dass hohe Grundstückspreise die Investitionsattraktivität Vietnams mindern könnten. Laut Herrn Hiep beruht die derzeitige Auslastung von 80–90 % in den meisten Industriegebieten auf drei Hauptvorteilen: niedrigen Lohnkosten, angemessenen Grundstückspreisen und einer günstigen Logistikinfrastruktur.

„ Aber wenn wir den günstigen Grundstückspreis verlieren, während die Arbeitskosten steigen, wird unser Vorteil bei der Anwerbung von Investitionen dann noch bestehen? “, fragte er.

Hohe Grundstückspreise mindern die Attraktivität für Investoren. (Foto: Minh Duc)

Seinen Angaben zufolge verlangt das Landgesetz von 2024 die Gewährleistung der Harmonie der Interessen zwischen Staat, Landnutzern und Investoren, doch in der Realität werden bei der derzeitigen Methode zur Ermittlung der Landpreise die Interessen von Unternehmen, insbesondere von Landverpachtungs- und Landnutzungsunternehmen sowie von Immobilienentwicklungsunternehmen, nicht ausreichend berücksichtigt.

„ Hohe Grundstückspreise treiben die Investitionskosten und Risiken in die Höhe, welche Unternehmen wagen es also, Projekte umzusetzen? Wenn Unternehmen keine Projekte realisieren, wird dies auch die nachhaltigen Einnahmen der Region beeinträchtigen “, betonte Herr Hiep.

Dr. Can Van Luc, Mitglied des politischen Beratergremiums des Premierministers , bestätigte ebenfalls, dass dies eine unabdingbare Voraussetzung für die Stadtentwicklung sei, jedoch müsse die Interessenharmonie gewahrt werden. Der Staat müsse die richtigen Steuereinnahmen erzielen, dürfe dies aber nicht durch steigende Lebenshaltungskosten und Immobilienpreise aufwiegen.

„ Wenn die Grundstückspreisliste im Vergleich zur Toleranzgrenze der Wirtschaft zu hoch angesetzt wird, entsteht ein Ketteneffekt, der sich negativ auf öffentliche Investitionen, die Anziehungskraft ausländischer Direktinvestitionen und insbesondere auf die Wohnmöglichkeiten der Bevölkerung auswirkt “, bekräftigte Herr Luc.

Steigende Grundstückspreise führen zu höheren Investitionskosten und größeren Risiken – welche Unternehmen wagen es also, Projekte umzusetzen?

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender des vietnamesischen Verbandes der Bauunternehmer

Die Steigerung sollte nicht auf einmal erfolgen, sondern den Schock verstärken.

Laut Experten sollte die Anpassung der Grundstückspreise spezifisch auf der Zoneneinteilung basieren und nicht plötzlich oder sprunghaft erfolgen.

Herr Nguyen Quang Huy betonte, dass die Kernfrage bei der Anpassung der Grundstückspreisliste in der Umsetzung liegt. Eine gleichzeitige Erhöhung der Grundstückspreise ohne entsprechende Unterstützungsmechanismen sei nicht möglich. Eine gute Bodenpolitik müsse drei Säulen gewährleisten: Der Staat erhalte angemessene Ressourcen, Unternehmen verfügten über ausreichend Raum und die Bevölkerung habe Zugang zu bezahlbarem Wohnraum.

Hierfür ist ein flexibler Anpassungsmechanismus erforderlich, der Regionen, Grundstücksarten und Nutzungszwecke klar differenziert. Grundstücke für sozialen Wohnungsbau und bezahlbaren Gewerbewohnungsbau sollten von den Nutzungsgebühren befreit, reduziert oder erweitert werden. Für Grundstücke für hochwertige Gewerbeprojekte oder zur Nutzung zentraler Lagen können hingegen marktgerechte Preise angewendet werden, um Budgetverluste zu vermeiden.

Gleichzeitig sind tiefgreifende Reformen in der Planung, den Verfahren und den Rechtskosten notwendig – Faktoren, die derzeit einen erheblichen Anteil der Immobilienpreise ausmachen. Wenn sich die Projektvorbereitungsphase verlängert, die Kapitalkosten und die Kreditzinsen steigen, treiben Investoren den Verkaufspreis in die Höhe, wodurch die Immobilienpreise ihren tatsächlichen Wert übersteigen. Sind Planung und Genehmigung hingegen transparent, erfolgt die Genehmigung zügig, es gibt langfristige Prognosen und die Kosten für Zwischenhändler werden reduziert, sodass die Immobilienpreise auch bei höheren Grundstückspreisen stabil bleiben können.

„ Auf der Makroebene ist Land nicht nur eine Einnahmequelle, sondern auch ein Motor für nachhaltiges Wachstum. Intelligent geplant und sachgemäß genutzt, wird Land zu „Entwicklungskapital“ – es schafft Infrastruktur, Industrie, Stadtgebiete und Arbeitsplätze. Betrachten wir Land hingegen nur als kurzfristige Einnahmequelle, geraten wir leicht in eine Abwärtsspirale aus steigenden Preisen, eingeschränkter Zugänglichkeit, zunehmender Ungleichheit und einer Beeinträchtigung der nationalen Wettbewerbsfähigkeit “, betonte Herr Huy.

Daher sei es laut seiner Aussage notwendig, die Entwicklungsphilosophie neu zu gestalten: Land sei keine Last, die es auszubeuten gelte, sondern eine strategische Ressource, die als langfristiger Kapitalfluss genutzt werden müsse. Eine angemessene Grundstückspreisliste – die den tatsächlichen Marktwert widerspiegelt, aber gleichzeitig politische Flexibilität ermöglicht – trage dazu bei, die Staatseinnahmen transparent zu erhöhen und schaffe eine Grundlage für die Senkung der Wohnkosten durch Kostensenkungen in anderen Bereichen. Gleichzeitig würden Unternehmen zu einer nachhaltigen Entwicklung angeregt.

Laut Nguyen The Diep, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, gewährleisten und spiegeln Grundstückspreislisten in vielen Ländern den korrekten Marktwert wider und erhalten gleichzeitig die wirtschaftliche und soziale Stabilität aufrecht.

Er nannte Singapur als Beispiel für eine Grundstückspreisgestaltung, die sich am „städtischen Lebenszyklus“ orientiert und das Entwicklungspotenzial für die nächsten 10 bis 20 Jahre berücksichtigt. Die Preise für staatliches Bauland steigen dort stetig um 2 bis 5 % pro Jahr, gekoppelt an Infrastruktur- und Bevölkerungsindizes. Singapur veröffentlicht zudem Grundstückspreiskarten online, was zu Transparenz beiträgt und Spekulationen eindämmt.

Er ist der Ansicht, dass Vietnam eine synchronisierte Grundstücksdatenbank benötigt, die Daten von Steuerbehörden, Notaren, Banken und Börsen verknüpft – anstatt sich ausschließlich auf administrative Erhebungen zu verlassen. Grundstückspreislisten sollten öffentlich zugänglich sein und einen Mechanismus für soziales Feedback beinhalten. Preisanpassungen sollten vermieden werden; stattdessen sollten sie je nach Gebiet schrittweise um 3–5 % pro Jahr erfolgen, um Preisschocks und negative Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt zu verhindern.

Das Landwirtschafts- und Umweltamt von Hanoi hat kürzlich einen Entwurf für die Erstellung der ersten Grundstückspreisliste (der ersten Grundstückspreisliste gemäß Artikel 257 des Grundstücksgesetzes von 2024) vorgelegt, die ab dem 1. Januar 2026 veröffentlicht und angewendet werden soll. Laut Entwurf wird ein Anstieg der Preise für Wohnbauland in Hanoi um 2 % bis 26 % gegenüber der aktuellen Grundstückspreisliste erwartet.

Nicht nur Hanoi, sondern viele Regionen des Landes erlebten im Zeitraum 2024–2025 einen ähnlichen Anstieg der Grundstückspreise. In Ho-Chi-Minh-Stadt stiegen die Preise laut der angepassten Preisliste, die zum 31. Oktober 2024 in Kraft trat, um das 4- bis 38-Fache, wobei der Höchstwert 687,2 Millionen VND/m² erreichte. Auch in Bac Giang (alt) verzeichnete man einen Anstieg um etwa das 2,4-Fache, mit einem Höchstpreis von 120 Millionen VND/m². In Hai Phong stiegen die Preise stellenweise sogar um bis zu 373 % im Vergleich zur alten Preisliste.

Quelle: https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html