Kürzlich erließ die Regierung das Dekret 10/2023/ND-CP, mit dem mehrere Artikel der Dekrete zur Umsetzung des Bodengesetzes geändert und ergänzt wurden. Demnach werden Hotelapartments, Resort- Apartments, Beherbergungsbüros, Resort-Villen und andere Gebäude, die der Beherbergung und dem Tourismus auf Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücken dienen, sofern sie die Voraussetzungen erfüllen, Eigentumsurkunden ausgestellt.
Das neue Dekret dürfte sich positiv auf den Markt für Ferienapartments auswirken, der in den letzten Jahren aufgrund rechtlicher Probleme von Investoren vernachlässigt wurde.
Bei der Untersuchung von Immobilien-Websites ist zu erkennen, dass es in letzter Zeit viele Anzeigen für Condotels mit einem Verlust von mehreren hundert Millionen Dong gab.
Viele Condotels werden mit hohen Verlusten verkauft. (Screenshot)
Beispielsweise verkaufte der Eigentümer ein Condotel in Phu Tho mit einem Verlust von 750 Millionen VND. Der ursprüngliche Preis für diese Wohnung betrug 1,6 Milliarden VND, der Eigentümer verkauft sie jedoch derzeit für 1,1 Milliarden VND, einschließlich einer Innenausstattung von 259 Millionen VND und einer Übertragungsgebühr.
Oder ein anderer Kunde verkauft ein 45 m² großes Condotel in Khanh Hoa mit Verlust für 1,1 Milliarden VND, 50 % unter dem aktuellen Verkaufspreis des Investors.
Ähnlich verhält es sich mit einer weiteren Wohnung in Binh Thuan , die mit einer schönen Lage, einem oberen Stockwerk und direktem Meerblick beworben wird. Diese 30 m² große Wohnung verfügt über ein Schlafzimmer und wird für 1,1 Milliarden VND verkauft. Der Investor gab an, dass er die Condotel-Wohnung zu einem niedrigen Preis verkaufen müsse, da er Geld für die Bankzahlungen benötige. Der aktuelle Verkaufspreis reduziert den Verlust gegenüber dem Vertragspreis von 2019 um 200 Millionen VND, bei einer jährlichen Gewinngarantie von 12 %.
Die meisten dieser verlustbringenden Kunden hatten vor zwei bis drei Jahren Condotel-Apartments gekauft und diese an vielen Stellen zum Verkauf angeboten, aber keine Käufer gefunden.
Einem aktuellen Bericht des Bauministeriums zufolge blieb die Transaktionssituation für Ferienimmobilien im ersten Quartal 2023 weiterhin schleppend. Viele Projekte haben sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt weiterhin mit Liquiditätsproblemen zu kämpfen. Investoren bieten jedoch weiterhin zahlreiche Maßnahmen wie Zinserleichterungen und tilgungsfreie Zeiträume an, um Kunden zu gewinnen.
Für die Entwicklung des Condotel-Marktes sei es laut Experten notwendig, viele Inhalte zu klären und die neue Verordnung bald in die Praxis umzusetzen. (Bild: Illustration)
Laut Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Realtors (VARS), gibt es auf dem Immobilienmarkt für Ferienanlagen seit langem rechtliche Probleme, sodass viele Investoren in diesem Segment seit Jahren festsitzen. Daher haben viele Menschen derzeit kein Vertrauen in diese Art von Immobilien.
Herr Dinh empfahl, dass die Regierung die lokalen Behörden der Provinzen und Städte anweisen müsse, dringend mit Investoren zusammenzuarbeiten, um die neuen Vorschriften in die Praxis umzusetzen, damit sich der Immobilienmarkt für Ferienanlagen nach der Veröffentlichung des Dekrets bald erhole.
Im eigentlichen Prozess der Zertifikatsvergabe für diese Produkte ist Flexibilität erforderlich und der Abbau von Hürden in den Verwaltungsverfahren ist erforderlich, um schnell eine ausreichende Legalität zu erreichen, die Produkte auf den Markt zu bringen, Liquidität für die Wirtschaft zu schaffen und zur Reduzierung uneinbringlicher Forderungen beizutragen.
Laut Rechtsanwalt Nguyen Hung, Direktor der Kanzlei Phuc Khanh Hung, hat Dekret 10 einen grundlegenden Rechtsrahmen für die Erteilung von Nutzungsrechten und an Grundstücken gebundenen Vermögenswerten für touristische Immobilien geschaffen. Darüber hinaus sind die Rechte von Investoren gesetzlich geschützt, und diese Vermögenswerte können an zivilrechtlichen Transaktionen wie Verpfändungen, Hypotheken, Kapitaleinlagen, Schenkungen usw. beteiligt sein.
Das größte Problem besteht derzeit jedoch darin, die Richtlinien in die Praxis umzusetzen, d. h. sie gemäß den Bestimmungen des Grundstücks-, Wohnungs- und Immobilienwirtschaftsrechts sowie vieler weiterer fachspezifischer Rechtsvorschriften umzusetzen. Diese Fragen stellen für viele Investoren nach wie vor ein schwieriges Problem dar.
„ Ich denke, um diese neue Richtlinie in die Praxis umzusetzen, benötigt unsere Agentur detailliertere Anweisungen “, betonte Rechtsanwalt Nguyen Hung.
Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), erklärte, das aktuelle Problem sei die Ausgabe von „Red Books“ für Condotel-Wohnungen mit begrenzter Laufzeit. Die Frage sei daher: Wer holt die Wohnungen nach Ablauf der Laufzeit des Red Books zurück? Der Investor oder der Staat? Und wie werden die Steuern abgeführt? Derzeit gibt es keine konkreten Anweisungen, was passiert, wenn das Projekt noch genutzt werden kann, die Laufzeit der Grundstückszuteilung aber abläuft. Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Preise für Condotel-Wohnungen nach Ablauf der Laufzeit des Red Books stark fallen werden.
„ Diese Frage muss geklärt werden, damit sich die Menschen sicher fühlen und in dieses Segment investieren können. Nur dann wird sich der Markt stabilisieren und wieder lebendig werden“, analysierte Herr Toan.
Chau Anh
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