Besteuerung des Besitzes mehrerer Häuser und Grundstücke zur Bekämpfung von Spekulationen

In dem an die Regierungsbehörde gerichteten offiziellen Schreiben 5333/BXD-QLN zur aktuellen Lage der Immobilienpreise schlug das Bauministerium die Einführung einer Steuer für den Besitz mehrerer Häuser und Grundstücke vor. Dieser Vorschlag erfolgte vor dem Hintergrund des bis 2024 anhaltenden starken Anstiegs der Wohnungs- und Immobilienpreise in städtischen Gebieten, insbesondere in Hanoi.

Block "sich an Land halten und auf den richtigen Zeitpunkt warten"

Um den steigenden Wohnungs- und Immobilienpreisen entgegenzuwirken, schlug das Bauministerium vor, die Regelungen für die Versteigerung von Grundstücksnutzungsrechten zu überprüfen und zu optimieren. Dabei sollen die Regelungen den praktischen Gegebenheiten angepasst werden, die Anzahlungen erhöht und die Startpreise für die Versteigerung realitätsnah festgelegt werden. Gleichzeitig sollen die Zahlungsfristen für den Zuschlag verkürzt und die Anzahl der spekulativen Teilnehmer an den Auktionen begrenzt werden.

Das Bauministerium empfahl dem Finanzministerium außerdem, Steuerrichtlinien für Zweitwohnungen und -grundstücke bzw. für verlassene und ungenutzte Häuser und Grundstücke zu prüfen, vorzuschlagen und Empfehlungen abzugeben; und Steuerrichtlinien für Fälle des Besitzes und der Nutzung mehrerer Häuser und Grundstücke zu prüfen, um Spekulationen und den Kauf und Verkauf in kurzer Zeit zur Erzielung von Gewinnen einzuschränken.

Der Vorschlag, Zweit- oder Mehrfamilienhäuser bzw. Personen mit mehreren Häusern und Grundstücken zu besteuern, ist nicht neu. Bereits von 2009 bis 2018 erwähnte das Finanzministerium diesen Punkt im Rahmen der Diskussion über den Entwurf des Grundsteuergesetzes. Im August 2023 sprachen sich die Wähler in Ho-Chi-Minh-Stadt erneut für eine Besteuerung von Zweitwohnungen und höhere Steuern auf leerstehende Häuser und Grundstücke aus, die keinen Wertzuwachs generieren.

Darüber hinaus forderte der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung bei der Diskussion über das geänderte Landgesetz die Regierung auf, dringend Regelungen für höhere Steuersätze für Personen vorzuschlagen, die große Landflächen nutzen, viele Häuser besitzen oder mit Grundstücken spekulieren.

Kürzlich schlug der vietnamesische Verband der Immobilienmakler (VARS) eine neue Grundsteuerregelung für zwei Gruppen vor: Käufer von Zweitwohnungen oder mehreren Wohnungen sowie Eigentümer, die ihre Immobilienprojekte aufgeben. Der Steuersatz soll bei Transaktionen mit kurzer Besitzdauer des Verkäufers schrittweise ansteigen.

VARS erklärte, dass die Begriffe „verlassene Häuser“, „verlassene Villen“ und „verlassene Stadtgebiete“ in den letzten Jahren immer bekannter und populärer geworden sind. Dieses Phänomen ist überall anzutreffen. Es offenbart einen paradoxen Widerspruch: Auf der einen Seite stehen verlassene Grundstücke und Häuser, auf der anderen Seite Menschen, die ihr Leben lang hart arbeiten und sich dennoch kein Grundstück oder Haus leisten können.

VARS kommt zu dem Schluss, dass diese Situation nicht nur Landressourcen verschwendet, sondern auch soziale Ungerechtigkeit schafft, da der Großteil des zunehmend knappen Wohnraums weiterhin in die Hände von Menschen mit finanziellem Überschuss „fällt“.

Sie besitzen einige, ja sogar Dutzende, Hunderte von Immobilien, lassen diese aber ungenutzt, „halten das Land und warten auf den richtigen Zeitpunkt“, was zu einem Anstieg der Immobilienpreise führt und den Zugang der Menschen zu Wohnraum zunehmend einschränkt.

Der Vorschlag, die Nutzung mehrerer Immobilien zu besteuern, soll Spekulationen und die gewinnbringende Aufblähung der Immobilienpreise verhindern. Foto: HOANG TRIEU

Wie wird besteuert?

Die Öffentlichkeit ist besorgt darüber, ob dieser Steuervorschlag effektiv umgesetzt wird und somit dazu beiträgt, Spekulationen zu verhindern und virtuellen Preiserhöhungen entgegenzuwirken.

Laut Herrn Nguyen Van Dinh, dem Vorsitzenden von VARS, verfügt das derzeitige Rechtssystem über keine Sanktionen, um Bodenspekulationen und Hortung zur Steigerung der Preise zu kontrollieren und zu verhindern; während unkontrolliertes Kaufen und Verkaufen die Hauptursache für das „Bodenfieber“ in vielen Regionen ist.

Spekulanten kaufen Grundstücke und lassen sie brachliegen, in der Hoffnung auf steigende Preise oder erzeugen künstliche Verknappung – ein gängiges Vorgehen –, um „die Preise in die Höhe zu treiben und Profit zu machen“. „Die Erforschung der Grundsteuer ist dringend notwendig, um den Markt zu regulieren. Ignorieren Sie diese Maßnahme nicht, nur weil sie schwierig umzusetzen ist“, sagte Herr Dinh.

Laut VARS muss der Staat neben der Förderung des Angebots an Sozialwohnungen in städtischen Gebieten auch über einen Regulierungsmechanismus verfügen, um spekulative Faktoren zu reduzieren und so langfristig zu einem Gleichgewicht auf dem Immobilienmarkt beizutragen.

Eine effektive und transparente Besteuerung von Immobilien, die sich an Spekulanten und Kapitalanhäufer richtet und nicht an Erwerber von Immobilien zu Wohnzwecken oder zur Organisation von Produktion und Gewerbe, trägt zur Erhöhung der Staatseinnahmen und zur Regulierung des Immobilienmarktes bei. Dies entspricht einem weltweiten Trend.

Methodisch gesehen ist VARS der Ansicht, dass die Steuer auf Zweitwohnungen und weitere Immobilien angewendet werden sollte. In Singapur beispielsweise muss jeder Singapurer, der eine Immobilie erwirbt, eine Gebühr von 20 % des Immobilienwerts für die Zweitwohnung und 30 % für die Drittwohnung entrichten. Darüber hinaus kann der Steuersatz bei Immobilientransaktionen, bei denen der Verkäufer nur eine kurze Besitzdauer hat, schrittweise erhöht werden.

In Singapur fallen beim Verkauf im ersten Jahr 6 % Steuern auf den Immobilienwert an, im zweiten Jahr 8 %, im dritten Jahr 4 % und ab dem vierten Jahr fallen keine Steuern oder Gebühren mehr an.

In Korea wird brachliegendes Land oder Land, das sich seit mehr als zwei Jahren in der Landgewinnungsphase befindet, mit 5 % besteuert, nach fünf Jahren mit 8 %, nach sieben Jahren mit 9 % und nach mehr als zehn Jahren mit 10 %. In den USA beträgt die Steuer für brachliegendes Land 3 %.

Herr Nguyen Van Dinh sagte, dass solche Regulierungen die Spekulationsmotivation der Menschen einschränken oder beseitigen und so den Anstieg der Immobilienpreise eindämmen würden, da der Besitz von spekulativen Immobilien neben den Zinskosten und anderen Opportunitätskosten auch riskanter werde.

Für den Fall, dass nach der Steuererhebung immer noch Spekulationsdrang besteht, werden im Haushalt Steuern zur Finanzierung öffentlicher Investitionen, des Baus von Schulen, Krankenhäusern und Verkehrsanlagen erhoben.

Aufbau eines transparenten Immobilienmarktes

Bezüglich des Vorschlags des Bauministeriums erklärte der stellvertretende Minister Nguyen Duc Chi auf der regulären Pressekonferenz des Finanzministeriums für das dritte Quartal 2024 am Morgen des 27. September, dass das Finanzministerium diesem Vorschlag des Bauministeriums voll und ganz zustimme.

Laut Herrn Nguyen Duc Chi müssen die Maßnahmen jedoch umfassend und ganzheitlich sein, um einen zunehmend transparenten und sich nachhaltig entwickelnden Immobilienmarkt aufzubauen.

Rechtsanwalt Nguyen Van Dinh , Experte für Immobilienrecht:

Synchronisierte Ausführung

Die Besteuerung von Häusern und Grundstücken ist eine zwingende Lösung, da dies in der Resolution 18-NQ/TW von 2022 des Zentralen Exekutivkomitees zur kontinuierlichen Innovation und Verbesserung von Institutionen und Richtlinien sowie zur Steigerung der Effektivität und Effizienz der Landnutzung und -verwaltung klar institutionalisiert wurde. Die Resolution stellt unmissverständlich fest: „Die Situation der verschwenderischen Landnutzung, des brachliegenden, verschmutzten und degradierten Landes muss mit allen Mitteln behoben werden.“ „Höhere Steuersätze sind für Personen festzulegen, die große Landflächen nutzen, viele Häuser besitzen, mit Land spekulieren, Land langsam nutzen und Land brachliegen lassen.“

Die Besteuerung von Häusern und Grundstücken muss in allen Gemeinden synchron und gerecht erfolgen. Um eine korrekte Besteuerung zu gewährleisten und die Effektivität der Steuerpolitik zu fördern, ist eine Datenbank erforderlich.

Aktuell hat der Premierminister das Projekt 06 zur Entwicklung von Anwendungen für Bevölkerungsdaten, Identifizierung und elektronische Authentifizierung zur Unterstützung der digitalen Transformation genehmigt. Die neuen Gesetze zu Grundstücken, Wohnungen und Immobilienwirtschaft sehen außerdem den Aufbau einer nationalen Datenbank für den Grundstücks-, Wohnungs- und Immobilienmarkt vor. Diese Daten sind wichtig für die zukünftige Umsetzung des Grundsteuergesetzes, sobald dieses von der Regierung vorgelegt und von der Nationalversammlung verabschiedet wurde.

Rechtsanwalt Tran Dinh Dung, Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt:

Gerechtigkeit für die Steuerzahler schaffen

Die Einführung einer Besteuerung von Zweitwohnungen und Grundstücken sowie die Umsetzung von Maßnahmen zur Stabilisierung des Immobilienmarktes sind notwendig. Es bedarf jedoch eines einheitlichen Plans, um Steuergerechtigkeit zu gewährleisten. Insbesondere muss quantitativ und qualitativ geklärt werden, wie die Grundstücksfläche im Stadtzentrum und außerhalb der Vororte berechnet wird. Beispielsweise würde eine Person mit einer Zweit- oder Drittwohnung im Stadtzentrum mit einer Gesamtfläche von 200 m² und einem Wert von über 50 Milliarden VND andere Steuern zahlen als eine Person mit einer Zweitwohnung gleicher Größe in einem anderen Gebiet. Eine angemessene und gerechte Methode wäre, Fläche, Region, Wert usw. zu berücksichtigen.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass der Steuersatz marktgerecht und der finanziellen Leistungsfähigkeit des Steuerzahlers angemessen sein muss. Beispielsweise: Beträgt der Wert des zweiten Hauses 100 Milliarden VND und wird es für 200 Milliarden VND verkauft, muss der Steuersatz entsprechend dem Wert des Hauses steigen. Wird der Wert jedoch auf 90 Milliarden VND reduziert, erhalten die Steuerzahler dann eine Rückerstattung? Ist dies ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit angemessen?

V. Duan - S. Nhung aufgenommen

Quelle: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm