Besteuerung des Besitzes mehrerer Häuser und Grundstücke zur Bekämpfung der Spekulation

In der amtlichen Meldung 5333/BXD-QLN an die Regierung , in der über die aktuelle Situation der Immobilienpreise berichtet wurde, schlug das Bauministerium vor, den Besitz vieler Häuser und Grundstücke zu besteuern. Dieser Vorschlag wurde vor dem Hintergrund gemacht, dass die Wohnungs- und Immobilienpreise in städtischen Gebieten, insbesondere in Hanoi, im Jahr 2024 kontinuierlich stark ansteigen werden.

Block „Land halten und auf den richtigen Zeitpunkt warten“

Um der Situation steigender Wohnungs- und Immobilienpreise zu begegnen, hat das Bauministerium vorgeschlagen, die Regelungen für die Versteigerung von Landnutzungsrechten zu prüfen und zu vervollkommnen. Dabei soll die Übereinstimmung mit der Praxis sichergestellt werden, und zwar in Richtung einer Erhöhung der Anzahlungen und einer Festlegung des Anfangspreises für die Versteigerung von Grundstücken, der den tatsächlichen Gegebenheiten in der Region entspricht. Gleichzeitig soll die Frist zur Auszahlung des Höchstgebots verkürzt und die Zahl der Personen, die zu Spekulationszwecken an der Auktion teilnehmen, begrenzt werden.

Das Bauministerium empfahl dem Finanzministerium außerdem, Steuerrichtlinien für Zweitwohnungen oder verlassene, ungenutzte Immobilien zu prüfen, vorzuschlagen und zu beraten. Recherche zu Steuerrichtlinien für den Besitz und die Nutzung vieler Häuser und Grundstücke, um Spekulationen und gewinnbringende Käufe und Verkäufe in kurzer Zeit einzuschränken.

Der Vorschlag, Zweit- oder Mehrfachimmobilien oder Personen, die mehrere Häuser und Grundstücke besitzen, zu besteuern, ist keine neue Idee. Zuvor, von 2009 bis 2018, erwähnte das Finanzministerium diesen Inhalt bei der Erörterung des Entwurfs des Grundsteuergesetzes. Im August 2023 schlugen die Wähler von Ho-Chi-Minh-Stadt außerdem weiterhin vor, Zweitwohnungen zu besteuern und unbebaute Grundstücke und Häuser, die keinen Grundstückswert generieren, höher zu besteuern.

Darüber hinaus forderte der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung bei der Diskussion des (geänderten) Bodengesetzes die Regierung auf, dringend Regelungen für höhere Steuersätze für Menschen vorzuschlagen, die große Landflächen und viele Häuser nutzen und mit Grundstücken spekulieren.

Kürzlich hat auch die Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS) eine Immobiliensteuerpolitik vorgeschlagen, die für zwei Personengruppen gilt: für diejenigen, die ein zweites oder mehr Zuhause kaufen, und für Eigentümer, die Projekte aufgeben. Bei Transaktionen, bei denen der Verkäufer nur eine kurze Eigentumsdauer hat, erhöht sich der Steuersatz schrittweise.

VARS sagte, dass die Konzepte „verlassene Häuser“, „verlassene Villen“ und „verlassene Stadtgebiete“ in den letzten Jahren immer bekannter und beliebter geworden seien. Diese Situation kann überall leicht auftreten. Darin zeigt sich ein ironisches Paradoxon zwischen „verlassenen Grundstücken und Häusern“ auf der einen Seite und der Szenerie von Menschen, die ihr ganzes Leben lang arbeiten und dennoch nicht in der Lage sind, ein Stück Land oder ein Haus zu kaufen, auf der anderen Seite.

VARS geht davon aus, dass diese Situation nicht nur zu einer Verschwendung von Landressourcen führt, sondern auch soziale Ungerechtigkeit schafft, da der Großteil des Wohnungsangebots – das zunehmend knapper wird – weiterhin in die Hände derer „fällt“, die über finanzielle Überschüsse verfügen.

Sie besitzen einige wenige, wenn nicht gar Dutzende oder Hunderte von Immobilien, lassen diese jedoch unbewohnt, „halten das Land und warten auf den richtigen Zeitpunkt“, was zu einem Anstieg der Immobilienpreise führt und den Menschen den Zugang zu Wohnraum zunehmend erschwert.

Der Vorschlag, die Nutzung mehrerer Immobilien zu besteuern, soll Spekulationen und eine gewinnbringende „Aufblähung“ der Immobilienpreise verhindern. Foto: HOANG TRIEU

Wie besteuern?

Die Öffentlichkeit ist besorgt darüber, ob dieser Steuervorschlag wirksam umgesetzt wird und ob er dazu beiträgt, Spekulationen vorzubeugen und virtuellen Preissteigerungen entgegenzuwirken.

Laut Herrn Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARS, gibt es im aktuellen Rechtssystem keine Sanktionen, um Spekulationsaktivitäten und Landhortung zur Steigerung der Preise zu kontrollieren und zu verhindern. Mittlerweile ist unkontrolliertes Kaufen und Verkaufen vielerorts die Hauptursache für das „Landfieber“.

Spekulanten kaufen Land und lassen es dann brach liegen, während sie darauf warten, dass die Preise steigen oder eine künstliche Knappheit erzeugen. Dies ist üblich und zielt darauf ab, „die Preise in die Höhe zu treiben, um Gewinn zu erzielen“. „Um den Markt zu regulieren, ist eine Untersuchung der Grundsteuer dringend erforderlich. Ignorieren Sie diese Richtlinie nicht, nur weil sie schwer umzusetzen ist“, sagte Herr Dinh.

Laut VARS muss der Staat neben der Förderung des Angebots an Sozialwohnungen in städtischen Gebieten auch über einen Regulierungsmechanismus verfügen, um spekulative Faktoren einzudämmen und so langfristig zu einem ausgeglichenen Immobilienmarkt beizutragen.

Eine wirksame und transparente Immobilienbesteuerung, die auf diejenigen abzielt, die Immobilien anhäufen und spekulieren, statt auf diejenigen, die Immobilien zu Wohn-, Produktions- und Geschäftszwecken kaufen, wird sowohl zur Erhöhung der Haushaltseinnahmen beitragen als auch den Immobilienmarkt regulieren. Dies ist auch ein allgemeiner Trend in der Welt.

Aus methodischer Sicht ist VARS der Ansicht, dass die Steuer auf Zweitwohnungen und größere Objekte erhoben werden sollte. Wie in Singapur muss jeder Singapurer, der ein Haus kauft, eine Gebühr von 20 % des Immobilienwerts für das zweite Haus und 30 % für das dritte Haus zahlen. Außerdem kann der Steuersatz bei Immobilientransaktionen, bei denen der Verkäufer eine kurze Haltedauer hat, schrittweise ansteigen.

In Singapur müssen Sie bei einem Verkauf im ersten Jahr 6 % Steuern auf den Immobilienwert zahlen, bei einem Verkauf im zweiten Jahr 8 % Steuern, im dritten Jahr 4 % und nach dem vierten Jahr fallen keine Steuern oder Gebühren mehr an.

In Korea wird für seit mehr als zwei Jahren brachliegendes oder in Landgewinnung befindliches Land eine Steuer von 5 % erhoben, für seit fünf Jahren brachliegendes Land eine Steuer von 8 %, für seit sieben Jahren brachliegendes Land eine Steuer von 9 % und für seit mehr als zehn Jahren brachliegendes Land eine Steuer von 10 %. In den USA wird auf verlassenes Land eine Steuer von 3 % erhoben …

Herr Nguyen Van Dinh sagte, dass derartige Regelungen die Motivation der Menschen zur Spekulation einschränken oder ganz beseitigen und so den Anstieg der Immobilienpreise bremsen würden, da der Besitz von Spekulationsimmobilien zusammen mit den Zinskosten und anderen Opportunitätskosten riskanter werde.

Falls die Leute nach der Einführung der Steuern immer noch spekulieren wollen, werden die Steuern aus dem Haushalt für öffentliche Investitionen, den Bau von Schulen, Krankenhäusern, Verkehrsanlagen usw. verwendet.

Aufbau eines transparenten Immobilienmarktes

In Bezug auf den Vorschlag des Bauministeriums sagte Vizeminister Nguyen Duc Chi auf der regulären Pressekonferenz des Finanzministeriums für das dritte Quartal 2024 am Morgen des 27. September, dass das Finanzministerium diesem Vorschlag des Bauministeriums voll und ganz zustimme.

Laut Herrn Nguyen Duc Chi müssen die Maßnahmen jedoch umfassend und ganzheitlich sein, um einen Immobilienmarkt aufzubauen, der zunehmend transparenter wird und sich nachhaltiger entwickelt.

Rechtsanwalt Nguyen Van Dinh , Experte für Immobilienrecht:

Synchronisierte Ausführung

Die Besteuerung von Häusern und Grundstücken ist eine zwingende Lösung, da dies in der Resolution 18-NQ/TW des Zentralen Exekutivkomitees von 2022 zur kontinuierlichen Innovation und Vervollkommnung von Institutionen und Richtlinien sowie zur Verbesserung der Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung klar institutionalisiert wurde. In der Resolution heißt es eindeutig: „Beseitigen Sie die Situation der verschwenderischen Landnutzung, die dazu führt, dass Land brachliegt, verschmutzt und zerstört wird.“ „Schreiben Sie höhere Steuersätze für Menschen vor, die große Landflächen und viele Häuser nutzen, mit Land spekulieren, die Landnutzung verlangsamen und Land brach liegen lassen.“

Die Besteuerung von Häusern und Grundstücken muss synchron und fair zwischen den Kommunen erfolgen. Außerdem ist eine Datenbank erforderlich, um eine korrekte Besteuerung sicherzustellen und die Wirksamkeit der Steuerpolitik zu fördern.

Derzeit hat der Premierminister das Projekt 06 zur Entwicklung von Anwendungen für Bevölkerungsdaten, Identifizierung und elektronische Authentifizierung zur Unterstützung der digitalen Transformation genehmigt. In den neuen Gesetzen zum Grundstücks-, Wohnungs- und Immobiliengeschäft wird auch die Einrichtung einer nationalen Datenbank zu Grundstücks-, Wohnungs- und Immobilienmärkten erwähnt. Dabei handelt es sich um wichtige Daten für die künftige Umsetzung des Grundsteuergesetzes, nachdem es von der Regierung vorgelegt und von der Nationalversammlung genehmigt wurde.

Rechtsanwalt Tran Dinh Dung, Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt:

Gerechtigkeit für die Steuerzahler schaffen

Es ist notwendig, eine Besteuerung von Zweitwohnungen und Grundstücken vorzuschlagen und Lösungen zur Stabilisierung des Immobilienmarktes umzusetzen. Um Gerechtigkeit für die Steuerzahler zu schaffen, bedarf es jedoch eines einheitlichen Ansatzes. Konkret geht es darum, in quantitativer und qualitativer Hinsicht zu überlegen, wie die Grundstücksfläche in den zentralen und peripheren Lagen berechnet wird. Beispielsweise zahlt eine Person, die ein zweites oder drittes Haus im Stadtzentrum mit einer Gesamtfläche von 200 Quadratmetern und einem Wert von mehr als 50 Milliarden VND besitzt, andere Steuern als eine Person, die ein zweites Haus mit der gleichen Fläche in einem anderen Gebiet besitzt. Die vernünftige Methode besteht darin, die Fläche, Region, den Wert usw. angemessen und gerecht aufzuteilen.

Wichtig ist auch, dass der Steuersatz marktnah und den Möglichkeiten des Steuerzahlers angemessen ist. Beispiel: Der Wert des zweiten Hauses beträgt 100 Milliarden VND. Beim Verkauf steigt er auf 200 Milliarden VND. Der Steuersatz muss entsprechend dem Wert des Hauses erhöht werden. Wenn der Wert des Hauses jedoch auf 90 Milliarden VND sinkt, erhalten sie dann eine Rückerstattung und ist es ihren Möglichkeiten angemessen?

V.Duan - S.Nhung aufgezeichnet

Quelle: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm