Besteuerung des Besitzes mehrerer Häuser und Grundstücke zur Bekämpfung von Spekulationen

In der amtlichen Mitteilung 5333/BXD-QLN an das Regierungsbüro zur aktuellen Immobilienpreissituation schlug das Bauministerium vor, den Besitz großer Häuser und Grundstücke zu besteuern. Dieser Vorschlag erfolgte vor dem Hintergrund, dass die Wohnungs- und Immobilienpreise in städtischen Gebieten, insbesondere in Hanoi, bis 2024 kontinuierlich stark steigen werden.

Block „Land halten und auf den richtigen Zeitpunkt warten“

Um der Situation steigender Wohnungs- und Immobilienpreise entgegenzuwirken, hat das Bauministerium vorgeschlagen, die Vorschriften für die Versteigerung von Landnutzungsrechten zu prüfen und zu ergänzen. Dabei soll die Praxistauglichkeit sichergestellt werden. Die Anzahlung soll erhöht und der Startpreis für versteigerte Grundstücke soll der tatsächlichen Situation des Gebiets entsprechen. Gleichzeitig soll die Zahlungsfrist für den Höchstbietenden verkürzt und die Anzahl der Personen, die zu Spekulationszwecken an der Auktion teilnehmen, begrenzt werden.

Das Bauministerium empfahl dem Finanzministerium außerdem, Steuerrichtlinien für Zweitwohnungen und -grundstücke sowie verlassene oder ungenutzte Häuser und Grundstücke zu prüfen, vorzuschlagen und zu beraten; außerdem sollte es eine Steuerrichtlinie für den Besitz und die Nutzung vieler Häuser und Grundstücke prüfen und entwickeln, um Spekulationen und den Kauf und Verkauf in kurzer Zeit mit dem Ziel, Gewinne zu erzielen, einzuschränken.

Der Vorschlag, Zweit- oder Mehrimmobilien oder Personen mit mehreren Häusern und Grundstücken zu besteuern, ist keine neue Idee. Bereits von 2009 bis 2018 erwähnte das Finanzministerium diesen Vorschlag bei der Diskussion des Grundsteuergesetzentwurfs. Auch im August 2023 schlugen die Wähler in Ho-Chi-Minh-Stadt erneut vor, Zweitwohnungen zu besteuern und leerstehende Häuser und Grundstücke, die keinen Bodenwert generieren, höher zu besteuern.

Darüber hinaus forderte der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung bei der Diskussion des (geänderten) Bodengesetzes die Regierung auf, dringend Regelungen für höhere Steuersätze für Menschen vorzuschlagen, die große Landflächen und viele Häuser nutzen und mit Grundstücken spekulieren.

Kürzlich schlug auch der vietnamesische Immobilienmaklerverband (VARS) eine neue Immobiliensteuerpolitik vor, die für zwei Gruppen gilt: Käufer von Zweitwohnungen oder mehr und Eigentümer, die Projekte aufgeben. Bei Transaktionen mit einer kurzen Eigentümerschaft des Verkäufers wird der Steuersatz schrittweise erhöht.

VARS erklärte, dass die Begriffe „verlassene Häuser“, „verlassene Villen“ und „verlassene Stadtgebiete“ in den letzten Jahren immer bekannter und beliebter geworden seien. Diese Situation sei überall anzutreffen. Dies zeige ein ironisches Paradoxon zwischen „verlassenen Grundstücken und Häusern“ auf der einen Seite und der Situation von Menschen, die ihr Leben lang arbeiten und sich dennoch nicht sicher sind, ob sie sich ein Grundstück oder ein Haus leisten können.

VARS geht davon aus, dass diese Situation nicht nur zu einer Verschwendung von Landressourcen führt, sondern auch soziale Ungerechtigkeit schafft, da der Großteil des Wohnungsangebots – das zunehmend knapper wird – weiterhin in die Hände derer „fällt“, die über finanzielle Überschüsse verfügen.

Sie besitzen einige wenige, wenn nicht gar Dutzende oder Hunderte von Immobilien, lassen diese jedoch unbewohnt, „halten das Land und warten auf den richtigen Zeitpunkt“, was zu einem Anstieg der Immobilienpreise führt und den Menschen den Zugang zu Wohnraum zunehmend erschwert.

Der Vorschlag, die Nutzung mehrerer Immobilien zu besteuern, soll Spekulationen und die Steigerung der Immobilienpreise aus Profitgründen verhindern. Foto: HOANG TRIEU

Wie besteuern?

Die Öffentlichkeit ist besorgt darüber, ob dieser Steuervorschlag wirksam umgesetzt wird und ob er dazu beiträgt, Spekulationen vorzubeugen und virtuellen Preissteigerungen entgegenzuwirken.

Laut Nguyen Van Dinh, dem Vorsitzenden von VARS, sieht das derzeitige Rechtssystem keine Sanktionen vor, um die Spekulation auf Grundstücke und das Horten von Grundstücken zur Steigerung der Preise zu kontrollieren und zu verhindern. Der unkontrollierte Kauf, Verkauf und die Übertragung von Grundstücken seien hingegen vielerorts die Hauptursache für die „Landessucht“.

Spekulanten kaufen Grundstücke und lassen sie brach liegen. Sie warten auf steigende Preise oder erzeugen – wie üblich – künstliche Knappheit, um „die Preise zu erhöhen und Profit zu machen“. „Um den Markt zu regulieren, ist eine Untersuchung der Grundsteuer dringend erforderlich. Ignorieren Sie diese Regelung nicht, nur weil sie schwer umzusetzen ist“, sagte Herr Dinh.

Laut VARS muss der Staat neben der Förderung des Angebots an Sozialwohnungen in städtischen Gebieten auch über einen Regulierungsmechanismus verfügen, um spekulative Faktoren einzudämmen und so langfristig zu einem ausgeglichenen Immobilienmarkt beizutragen.

Eine wirksame und transparente Immobilienbesteuerung, die sich an diejenigen richtet, die Immobilien anhäufen und spekulieren, statt an diejenigen, die Immobilien zu Wohn-, Produktions- und Geschäftszwecken erwerben, wird sowohl zur Erhöhung der Haushaltseinnahmen beitragen als auch den Immobilienmarkt regulieren. Dies ist auch ein allgemeiner Trend auf der Welt.

Methodisch betrachtet VARS die Steuer auf Zweitwohnungen und mehr. In Singapur beispielsweise muss jeder Singapurer, der eine Immobilie kauft, eine Gebühr von 20 % des Immobilienwerts für eine Zweitwohnung und 30 % für eine Drittwohnung zahlen. Darüber hinaus kann der Steuersatz bei Immobilientransaktionen mit kurzer Haltedauer des Verkäufers schrittweise erhöht werden.

In Singapur müssen Sie bei einem Verkauf im ersten Jahr 6 % Steuern auf den Immobilienwert zahlen, bei einem Verkauf im zweiten Jahr 8 % Steuern, im dritten Jahr 4 % und nach dem vierten Jahr fallen keine Steuern oder Gebühren mehr an.

In Korea beträgt die Besteuerung für brachliegendes Land oder Land, das länger als zwei Jahre bewirtschaftet wird, 5 %, für fünf Jahre 8 %, für sieben Jahre 9 % und für mehr als zehn Jahre 10 %. In den USA beträgt die Besteuerung für brachliegendes Land 3 %.

Herr Nguyen Van Dinh sagte, dass derartige Regelungen die Motivation der Menschen zur Spekulation einschränken oder ganz beseitigen und so den Anstieg der Immobilienpreise bremsen würden, da der Besitz von Spekulationsimmobilien zusammen mit den Zinskosten und anderen Opportunitätskosten riskanter werde.

Falls die Leute nach der Einführung der Steuern immer noch spekulieren wollen, werden die Steuern aus dem Haushalt für öffentliche Investitionen, den Bau von Schulen, Krankenhäusern, Verkehrsanlagen usw. verwendet.

Aufbau eines transparenten Immobilienmarktes

In Bezug auf den Vorschlag des Bauministeriums sagte Vizeminister Nguyen Duc Chi auf der regulären Pressekonferenz des Finanzministeriums für das dritte Quartal 2024 am Morgen des 27. September, dass das Finanzministerium diesem Vorschlag des Bauministeriums voll und ganz zustimme.

Laut Herrn Nguyen Duc Chi müssen die Maßnahmen jedoch umfassend und ganzheitlich sein, um einen Immobilienmarkt aufzubauen, der zunehmend transparenter wird und sich nachhaltiger entwickelt.

Rechtsanwalt Nguyen Van Dinh , Experte für Immobilienrecht:

Synchronisierte Ausführung

Die Besteuerung von Häusern und Grundstücken ist eine zwingende Lösung, da sie in der Resolution 18-NQ/TW des Zentralen Exekutivkomitees von 2022 zur kontinuierlichen Innovation und Verbesserung von Institutionen und Politik sowie zur Verbesserung der Effektivität und Effizienz der Landbewirtschaftung und -nutzung klar institutionalisiert wurde. In der Resolution heißt es eindeutig: „Beseitigung der verschwenderischen Landnutzung, die brachliegendes, verschmutztes und degradiertes Land zur Folge hat.“ „Höhere Steuersätze für Personen vorschreiben, die große Landflächen und viele Häuser nutzen, mit Land spekulieren, die Landnutzung langsam gestalten und Land brach liegen lassen.“

Die Besteuerung von Häusern und Grundstücken muss synchron und fair zwischen den Kommunen erfolgen. Außerdem ist eine Datenbank erforderlich, um eine korrekte Besteuerung sicherzustellen und die Wirksamkeit der Steuerpolitik zu fördern.

Der Premierminister hat derzeit das Projekt 06 zur Entwicklung von Anwendungen für Bevölkerungsdaten, Identifikation und elektronische Authentifizierung im Rahmen der digitalen Transformation genehmigt. Die neuen Gesetze zu Grundstücken, Wohnungen und Immobiliengeschäften sehen außerdem den Aufbau einer nationalen Datenbank für Grundstücke, Wohnungen, den Immobilienmarkt usw. vor. Diese Daten sind wichtig für die künftige Umsetzung des Grundsteuergesetzes, nachdem sie von der Regierung vorgelegt und von der Nationalversammlung genehmigt wurden.

Rechtsanwalt Tran Dinh Dung, Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt:

Gerechtigkeit für die Steuerzahler schaffen

Es ist notwendig, eine Besteuerung von Zweitwohnungen und Grundstücken vorzuschlagen und Lösungen zur Stabilisierung des Immobilienmarktes umzusetzen. Es bedarf jedoch eines einheitlichen Plans, um Steuergerechtigkeit für die Steuerzahler zu schaffen. Insbesondere in quantitativer und qualitativer Hinsicht, insbesondere bei der Berechnung der Grundstücksfläche im Zentrum und außerhalb der Vororte. Beispielsweise zahlt jemand, der eine Zweit- oder Drittwohnung im Zentrum mit einer Gesamtfläche von 200 m² und einem Wert von über 50 Milliarden VND besitzt, andere Steuern als jemand, der eine Zweitwohnung mit gleicher Fläche in einem anderen Gebiet besitzt. Eine sinnvolle Methode besteht darin, Fläche, Region und Wert angemessen und gerecht aufzuteilen.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass der Steuersatz marktnah und den Möglichkeiten des Steuerzahlers angemessen sein muss. Beispiel: Der Wert des zweiten Hauses beträgt 100 Milliarden VND. Beim Verkauf steigt der Wert auf 200 Milliarden VND. Der Steuersatz muss entsprechend dem Hauswert steigen. Wird der Hauswert jedoch auf 90 Milliarden VND reduziert, wird der Steuerzahler dann eine Rückerstattung erhalten und ist dies seinen Möglichkeiten angemessen?

V.Duan - S.Nhung aufgezeichnet

Quelle: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm