Kopfschmerzen bei der Berechnung der Grundsteuer

In einem aktuellen Bericht an die Nationalversammlung schlug das Finanzministerium einen neuen Plan zur Einkommensteuer (PIT) bei Immobilienübertragungen vor: Zusätzlich zur bisherigen Steuer von 2 % auf den Gesamtübertragungspreis soll der Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und Rechtskosten) mit 20 % besteuert werden. Ziel ist es, die Steuergerechtigkeit und Transparenz zu erhöhen und gleichzeitig Spekulationen und Preissteigerungen einzudämmen. Viele fragen sich jedoch, ob diese Politik tatsächlich Spekulanten trifft oder die Immobilienpreise unbeabsichtigt in die Höhe treibt und so die Immobilienkäufer beeinträchtigt.

Anti-Spekulationssteuer?

Rechtsanwalt Nguyen Phuong Lien von der Kanzlei SENLAW ist der Ansicht, dass der 20%-Steuerplan der internationalen Praxis nahekommt und dem Prinzip der Besteuerung auf Basis des tatsächlichen Einkommens entspricht. Dies trägt dazu bei, die Haushaltseinnahmen zu erhöhen und Steuerausfälle zu begrenzen. Die größte Herausforderung liegt jedoch in der Durchsetzungsfähigkeit, da bei vielen Immobilientransaktionen derzeit keine vollständigen Kaufpreisdaten vorliegen, insbesondere bei langfristigem Vermögen, geerbten Immobilien, gespendeten Immobilien oder handschriftlichen Kaufverträgen. Die Bewertungs- und Informationsmanagementsysteme sind noch nicht synchronisiert, was die Gewinnermittlung erschwert und Streitanfechtungen erleichtert.

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Die Möglichkeiten der Einkommensteuer bei Immobilientransaktionen sind nach wie vor von vielen Seiten umstritten.

Darüber hinaus kann es passieren, dass Verkäufer die Preise erhöhen, um Steuern auszugleichen, wenn sie angemessene Kosten wie Zinsen, Renovierungskosten und Inflationsfaktoren nicht einkalkulieren, wodurch die Immobilienpreise unbeabsichtigt steigen.

Viele Experten sind sich einig, dass eine gewinnorientierte Besteuerung sinnvoll und fair ist und die tatsächliche Höhe des Einkommens statt der Einnahmen widerspiegelt. Für ihre Umsetzung bedarf es jedoch detaillierter Regelungen zu abzugsfähigen Ausgaben, darunter Zinsen, Anwaltskosten, Reparaturen und Abschreibungsfaktoren für langfristig gehaltene Immobilien. Rechtsanwalt Lien betonte, dass der Immobilienmarkt derzeit träge sei. Wird die neue Steuer ohne Synchronisierung der rechtlichen Infrastruktur und Daten eingeführt, könnte die Liquidität sinken und die Immobilienpreise steigen, da Verkäufer die Steuerkosten in den Verkaufspreis einrechnen. Dies würde den Immobilienerwerb für Immobilienkäufer erschweren.

Es werden einige Zwischenlösungen vorgeschlagen, beispielsweise die flexible Anwendung zweier Optionen, je nachdem, ob der ursprüngliche Kaufpreis nachgewiesen werden kann; die Befreiung oder Anwendung von Vorzugssteuern auf Sozialwohnungen und preiswerten Wohnraum; und die schrittweise Umstellung von der Pauschalbesteuerung auf die Gewinnbesteuerung nach einem konkreten Plan. Die große Herausforderung besteht jedoch darin, die Menschen zur ehrlichen Angabe ihrer Ausgaben zu zwingen und gleichzeitig Falschangaben zur Reduzierung der Steuerpflicht zu verhindern, ohne wirksame Kontrollinstrumente und einen umfassenden Rechtsrahmen.

Betrachten Sie zwei Optionen

Frau Ngoc Mai (Bezirk Binh Tan, Ho-Chi-Minh-Stadt), Eigentümerin zahlreicher Immobilien, erklärte, dass sie sich aufgrund ihrer finanziellen Stabilität und der Notwendigkeit, in Leasing zu investieren, für die 2%-Steueroption entschieden habe, da diese schnell sei und keine detaillierte Erklärung erfordere. Herr Bui Thanh Long (Bezirk 7, Ho-Chi-Minh-Stadt) hingegen, ein Immobilieninvestor, entschied sich für die 20%-Steueroption, da er so seine tatsächlichen Gewinne und Verluste berechnen könne.

Herr Tran Khanh Quang, Direktor der Viet An Hoa Real Estate Company, erklärte, der aktuelle Steuersatz von 2 % sei relativ „einheitlich“. In florierenden Marktphasen erzielen Verkäufer hohe Gewinne und haben keine Einwände. Bei schwachen Marktphasen müssen Verkäufer jedoch weiterhin 2 % Steuern zahlen, was äußerst unangemessen ist. Insbesondere bei teuren Immobilien ist der Schaden noch deutlicher. Er nannte ein Beispiel: Jemand, der eine Immobilie für 100 Milliarden VND kauft, aber nach einem Jahr nur 105 Milliarden VND verkauft – gerade genug, um Schulden zu begleichen oder Kapital umzuschichten –, muss dennoch 2 % Steuern (2,1 Milliarden VND) zahlen, ganz zu schweigen von Zinsen, Notar- und Maklergebühren – was zu einem Verlust führt. Bei einer 20-prozentigen Gewinnsteuer muss der Verkäufer in diesem Fall praktisch keine Steuern zahlen. Laut Herrn Quang ist es sinnvoll und flexibel, den Käufern die Wahl zwischen beiden Optionen zu lassen und sie je nach Einzelfall anzupassen.

Herr Nguyen Tan Phong, Direktor des Rechtsberatungszentrums (Vietnam E-Commerce Association), befürwortet eine gewinnbasierte Besteuerung, die das tatsächliche Einkommen widerspiegelt. Um jedoch praktikabel und fair zu sein, müssen zwei Optionen parallel angeboten werden. Die 20%-Option sollte angewendet werden, wenn vollständige Belege für die Ausgaben vorliegen; die 2%-Option wird angewendet, wenn der Selbstkostenpreis nicht ermittelt werden kann. Dies trägt dazu bei, Risiken bei Transaktionen im Zusammenhang mit langfristigem Vermögen, Schenkungen, Erbschaften usw. zu begrenzen. „Steuern sind nicht nur eine Verpflichtung, sondern auch ein Zeichen von Gerechtigkeit. Damit die Politik wirksam ist, bedarf es landesweit einheitlicher Richtlinien, um zu vermeiden, dass sie lokal unterschiedlich angewendet werden und den Menschen Schwierigkeiten bereiten“, betonte Herr Phong.

Rechtsanwalt Nguyen Phuong Lien erklärte, der Vorschlag einer 20-prozentigen Steuer sei grundsätzlich angemessen. Er müsse jedoch angesichts der mangelnden Einheitlichkeit und Transparenz im Preis- und Kostendatensystem sorgfältig geprüft werden. Der Staat müsse rasch einen klaren Rechtsrahmen schaffen und die Datenbank für eine wirksame Umsetzung vervollständigen.

Dr. TRAN QUANG THANG, Direktor des Ho Chi Minh City Institute of Economics and Management: Progressive Besteuerung oder Gebietsbesteuerung

Die Anwendung der Zweitimmobiliensteuer mit diesen beiden Optionen kann viele Auswirkungen auf den Markt haben, darunter: Ist der Steuersatz zu hoch, verringert sich möglicherweise der Investitionsanreiz für den Zweitimmobilieneigentümer, insbesondere im Miet- oder Langzeitanlagesektor. Investoren könnten statt in Immobilien auf andere Vermögenswerte wie Gold oder Aktien umsteigen. Wird die Steuer auf den Übertragungspreis (2 %) erhoben, kann dies zu steigenden Immobilienpreisen führen, da Verkäufer den Verkaufspreis anpassen, um die Steuer auszugleichen. Basiert die Steuer auf dem Gewinn (20 %), sind die Immobilienpreise möglicherweise nicht direkt betroffen, aber Investoren kalkulieren möglicherweise sorgfältiger, bevor sie kaufen und verkaufen. Eigentümer könnten die Immobilie länger halten, um Steuern zu vermeiden, anstatt kontinuierlich zu kaufen und zu verkaufen. Es besteht die Möglichkeit der Steuerhinterziehung, beispielsweise durch Handel über Zwischenhändler oder Gewinnanpassungen, um die zu zahlende Steuersumme zu senken.

Meiner Meinung nach gibt es eine Reihe weiterer Steueroptionen, die in Betracht gezogen werden können, um Fairness zu gewährleisten und eine nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes zu fördern, wie etwa: Progressive Steuer auf Grundlage der Anzahl der im Besitz befindlichen Immobilien; Steuer auf Grundlage der Fläche oder des Immobilienwerts; Steuer auf kurzfristige Immobilientransaktionen; Steuer auf Grundlage der Vorteile, die sich aus der Infrastruktur ergeben.

Quelle: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm