Kopfschmerzen bei der Berechnung der Grundsteuer

In einem aktuellen Bericht an die Nationalversammlung hat das Finanzministerium einen neuen Plan zur Einkommensteuer (PIT) bei Immobilienübertragungen vorgeschlagen: Zusätzlich zur bisherigen Steuer von 2 % auf den Gesamtübertragungspreis soll der Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und Rechtskosten) mit 20 % besteuert werden. Ziel ist es, die Steuergerechtigkeit und Transparenz zu erhöhen und gleichzeitig Spekulationen und Preissteigerungen einzuschränken. Viele fragen sich jedoch, ob diese Politik tatsächlich Spekulanten trifft oder die Immobilienpreise unbeabsichtigt in die Höhe treibt und so die Immobilienkäufer beeinträchtigt.

Anti-Spekulationssteuer?

Rechtsanwalt Nguyen Phuong Lien von der Kanzlei SENLAW ist der Ansicht, dass der 20%-Steuerplan der internationalen Praxis nahekommt und dem Prinzip der Besteuerung auf Basis des tatsächlichen Einkommens entspricht. Dies trägt dazu bei, die Haushaltseinnahmen zu erhöhen und Steuerausfälle zu begrenzen. Die größte Herausforderung besteht jedoch in der Durchsetzungsfähigkeit, da bei vielen Immobilientransaktionen derzeit keine vollständigen Daten zu den Kaufpreisen vorliegen, insbesondere bei langfristigen Vermögenswerten, geerbten Immobilien, gespendeten Immobilien oder handschriftlichen Käufen. Die Bewertungs- und Informationsmanagementsysteme sind noch nicht synchronisiert, was die Gewinnermittlung erschwert und Streitanfechtungen erleichtert.

Kopfschmerzen bei der Berechnung der Grundsteuer – Foto 1.

Die Möglichkeiten der Einkommensteuer bei Immobilientransaktionen sind nach wie vor von vielen Seiten umstritten.

Wenn Verkäufer zudem keine angemessenen Kosten wie Zinsen, Renovierungskosten und Inflationsfaktoren einkalkulieren, kann es passieren, dass sie die Preise erhöhen, um die Steuern auszugleichen, und so unbeabsichtigt die Immobilienpreise in die Höhe treiben.

Viele Experten sind sich einig, dass eine gewinnorientierte Steuer sinnvoll und fair ist, da sie die tatsächliche Höhe des Einkommens und nicht die Einnahmen widerspiegelt. Für ihre Umsetzung bedarf es jedoch detaillierter Regelungen zu abzugsfähigen Ausgaben, darunter Zinsen, Anwaltskosten, Reparaturen und Abschreibungsfaktoren für langfristig gehaltene Immobilien. Rechtsanwalt Lien betonte, dass der Immobilienmarkt derzeit träge sei. Wird die neue Steuer ohne Synchronisierung der rechtlichen Infrastruktur und Daten eingeführt, könnte dies zu Liquiditätseinbußen und steigenden Immobilienpreisen führen, da Verkäufer die Steuerkosten in den Verkaufspreis einbeziehen. Dies würde den Immobilienerwerb für Immobilienkäufer erschweren.

Es werden einige Zwischenlösungen vorgeschlagen, beispielsweise die flexible Anwendung zweier Optionen, je nachdem, ob der ursprüngliche Kaufpreis nachgewiesen werden kann; die Befreiung oder Anwendung von Vorzugssteuern auf Sozialwohnungen und preiswerten Wohnraum; und die schrittweise Umstellung von der Pauschalbesteuerung auf eine Gewinnsteuer nach einem konkreten Fahrplan. Die große Herausforderung besteht jedoch darin, die Menschen zu einer ehrlichen Angabe ihrer Ausgaben zu zwingen und gleichzeitig Falschangaben zur Reduzierung der Steuerpflicht zu verhindern, ohne dass wirksame Kontrollinstrumente und ein umfassender Rechtsrahmen vorhanden sind.

Betrachten Sie zwei Optionen

Frau Ngoc Mai (Bezirk Binh Tan, Ho-Chi-Minh-Stadt), die viele Immobilien besitzt, sagte, dass sie sich aufgrund ihrer stabilen Finanzen und der Notwendigkeit, in Leasing zu investieren, für die 2%-Steueroption entschieden habe, da diese schnell sei und keine detaillierte Erklärung erfordere. Der Immobilieninvestor Herr Bui Thanh Long (Bezirk 7, Ho-Chi-Minh-Stadt) entschied sich für die 20%-Steueroption, da er so seine tatsächlichen Gewinne und Verluste berechnen könne.

Tran Khanh Quang, Direktor der Viet An Hoa Real Estate Company, kommentierte, dass der aktuelle Steuersatz von 2 % ziemlich „einheitlich“ sei. Wenn der Markt floriert, machen Verkäufer viel Gewinn und haben keine Einwände. Aber wenn der Markt rückläufig ist, müssen Verkäufer immer noch 2 % Steuern zahlen, was völlig unangemessen ist. Besonders bei teuren Immobilien ist der Schaden noch offensichtlicher. Er nannte ein Beispiel: Jemand, der eine Immobilie für 100 Milliarden VND kauft, aber nach einem Jahr nur 105 Milliarden VND verkauft, gerade genug, um Schulden zu bezahlen oder Kapital umzuschichten, muss immer noch 2 % Steuern (2,1 Milliarden VND) zahlen, ganz zu schweigen von Zinsen, Notargebühren, Maklergebühren … was zu einem Verlust führt. Wenn in diesem Fall eine 20-prozentige Steuer auf Gewinne erhoben wird, muss der Verkäufer fast keine Steuern zahlen. Laut Quang ist es angemessen und flexibel, den Menschen die Wahl zwischen zwei Optionen zu lassen, je nach Einzelfall.

Herr Nguyen Tan Phong, Direktor des Rechtsberatungszentrums (Vietnam E-Commerce Association), befürwortet eine gewinnbasierte Besteuerung, die das tatsächliche Einkommen widerspiegelt. Um jedoch praktikabel und fair zu sein, müssen zwei Optionen parallel aufrechterhalten werden. Die 20-%-Option sollte angewendet werden, wenn Personen vollständige Belege für die Ausgaben haben; die 2-%-Option wird angewendet, wenn der Anschaffungspreis nicht ermittelt werden kann. Dies hilft, Risiken bei Transaktionen im Zusammenhang mit langfristigem Eigentum, Geschenken, Erbschaften usw. zu begrenzen. „Steuern sind nicht nur eine Verpflichtung, sondern auch ein Zeichen der Fairness. Damit die Politik wirksam ist, muss es landesweit spezifische, einheitliche Richtlinien geben, um zu vermeiden, dass sie an jeder Ortschaft anders angewendet werden und den Menschen Schwierigkeiten bereiten“, betonte Herr Phong.

Rechtsanwalt Nguyen Phuong Lien erklärte, der Vorschlag einer 20-prozentigen Steuer sei grundsätzlich angemessen. Allerdings müsse er angesichts der mangelnden Einheitlichkeit und Transparenz im Preis- und Kostendatensystem sorgfältig geprüft werden. Der Staat müsse rasch einen klaren Rechtsrahmen schaffen und die Datenbank für eine wirksame Umsetzung vervollständigen.

Dr. TRAN QUANG THANG, Direktor des Ho Chi Minh City Institute of Economics and Management: Progressive Besteuerung oder Gebietsbesteuerung

Die Anwendung der Zweitimmobiliensteuer mit diesen beiden Optionen kann viele Auswirkungen auf den Markt haben, darunter: Ist der Steuersatz zu hoch, kann dies den Investitionsanreiz für den Zweitimmobilienbesitzer verringern, insbesondere im Miet- oder Langzeitanlagesektor. Investoren könnten von Immobilien auf andere Vermögenswerte wie Gold oder Aktien umsteigen. Wird die Steuer auf den Übertragungspreis (2 %) erhoben, kann dies zu steigenden Immobilienpreisen führen, da Verkäufer den Verkaufspreis anpassen, um die Steuer auszugleichen. Basiert die Steuer auf dem Gewinn (20 %), sind die Immobilienpreise möglicherweise nicht direkt betroffen, aber Investoren kalkulieren möglicherweise sorgfältiger, bevor sie kaufen und verkaufen. Eigentümer könnten die Immobilie länger halten, um Steuern zu vermeiden, anstatt kontinuierlich zu kaufen und zu verkaufen. Es besteht die Möglichkeit der Steuerhinterziehung, beispielsweise durch Handel über Zwischenhändler oder Gewinnanpassungen, um die zu zahlende Steuersumme zu senken.

Meiner Meinung nach gibt es eine Reihe weiterer Steueroptionen, die in Betracht gezogen werden können, um Fairness zu gewährleisten und eine nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes zu fördern, wie etwa: Progressive Steuer auf Grundlage der Anzahl der im Besitz befindlichen Immobilien; Steuer auf Grundlage der Fläche oder des Immobilienwerts; Steuer auf kurzfristige Immobilientransaktionen; Steuer auf Grundlage der Vorteile, die sich aus der Infrastruktur ergeben.

Quelle: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm