Die lästige Berechnung der Grundsteuer.

Experten sind der Ansicht, dass zur Gewährleistung von Fairness und praktischer Umsetzbarkeit beide Steuerberechnungsmethoden parallel beibehalten werden sollten.

In einem kürzlich der Nationalversammlung vorgelegten Bericht schlug das Finanzministerium eine neue Einkommensteuerregelung für Immobilientransaktionen vor: Zusätzlich zur bestehenden Steuer von 2 % auf den gesamten Übertragungspreis soll der Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und zulässiger Ausgaben) mit 20 % besteuert werden. Ziel ist es, die Steuergerechtigkeit und -transparenz zu erhöhen und gleichzeitig Spekulation und Preismanipulation einzudämmen. Viele befürchten jedoch, dass diese Maßnahme Spekulanten effektiv bekämpft oder unbeabsichtigt die Immobilienpreise in die Höhe treibt und damit ehrliche Käufer benachteiligt.

Sollten Anti-Spekulationssteuern eingeführt werden?

Laut Nguyen Phuong Lien, Anwältin der Kanzlei SENLAW, entspricht der Steuersatz von 20 % weitgehend internationaler Praxis und spiegelt das Prinzip der Besteuerung des tatsächlichen Einkommens wider. Dies trägt zur Erhöhung der Staatseinnahmen und zur Eindämmung von Steuerhinterziehung bei. Eine große Herausforderung stellt jedoch die Umsetzung dar, da bei vielen Immobilientransaktionen derzeit keine vollständigen Daten zu den Kaufpreisen vorliegen, insbesondere bei Immobilien, die vor langer Zeit gekauft und verkauft wurden, bei Erbschaften oder Schenkungen sowie bei Käufen im Rahmen informeller Vereinbarungen. Die Bewertungs- und Informationssysteme sind noch nicht synchronisiert, was die Gewinnermittlung erschwert und leicht zu Streitigkeiten führen kann.

Die Möglichkeiten zur Besteuerung des persönlichen Einkommens aus Immobilientransaktionen sind nach wie vor umstritten.

Werden zudem angemessene Kosten wie Kreditzinsen, Renovierungskosten und Inflation nicht vollständig berücksichtigt, könnten Verkäufer die Preise erhöhen, um die Steuern auszugleichen, was unbeabsichtigt zu steigenden Hauspreisen führen kann.

Viele Experten sind sich einig, dass eine gewinnbasierte Steuer angemessen und fair ist, da sie die Art des Einkommens und nicht des Steueraufkommens präzise widerspiegelt. Die Umsetzung erfordert jedoch detaillierte Richtlinien zu abzugsfähigen Ausgaben, darunter Zinszahlungen, Anwaltskosten, Reparaturen und Inflation bei langfristigem Immobilienbesitz. Rechtsanwalt Lien betonte, dass der Immobilienmarkt derzeit schwächelt. Wird die neue Steuer ohne abgestimmte rechtliche Infrastruktur und Daten eingeführt, könnte die Liquidität sinken und die Immobilienpreise steigen, da Verkäufer die Steuerkosten in den Verkaufspreis einkalkulieren. Dies würde es potenziellen Käufern zusätzlich erschweren, Wohnraum zu finden.

Es werden verschiedene Zwischenlösungen vorgeschlagen, darunter: die flexible Anwendung der beiden Optionen je nach Nachweisbarkeit der ursprünglichen Transaktionskosten; die Befreiung von Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum von der Steuer oder die Anwendung von Vorzugssteuern; und der schrittweise Übergang von einer Pauschalsteuer zu einer gewinnabhängigen Steuer gemäß einem festgelegten Fahrplan. Die größte Herausforderung besteht jedoch darin, die Bürger zur ehrlichen Offenlegung ihrer Ausgaben zu verpflichten und gleichzeitig Steuerbetrug zur Reduzierung der Steuerlast ohne wirksame Prüfinstrumente und einen umfassenden Rechtsrahmen zu verhindern.

Betrachten Sie die beiden Optionen.

Frau Ngoc Mai (Bezirk Binh Tan, Ho-Chi-Minh-Stadt), die mehrere Immobilien besitzt, erklärte, dass sie aufgrund ihrer stabilen Finanzen und ihres Bedarfs an Mietinvestitionen die 2%-Steueroption gewählt habe, da diese schnell sei und keine detaillierte Erklärung erfordere. Herr Bui Thanh Long (Bezirk 7, Ho-Chi-Minh-Stadt), ebenfalls Immobilieninvestor, entschied sich hingegen für die 20%-Steueroption, da er so seine tatsächlichen Gewinne und Verluste berechnen könne.

Herr Tran Khanh Quang, Direktor der Viet An Hoa Real Estate Company, merkte an, dass der aktuelle Steuersatz von 2 % in gewisser Weise „einheitlich“ sei. Er argumentierte, dass es zwar in Zeiten eines Booms und hoher Gewinne für Verkäufer keine Einwände gebe, die 2 % Steuer jedoch auch in Zeiten eines Marktrückgangs erhoben würden, was sehr unangemessen sei. Dies gelte insbesondere für hochpreisige Immobilien, bei denen die Verluste noch deutlicher zutage treten. Er nannte ein Beispiel: Jemand kauft eine Immobilie im Wert von 100 Milliarden VND, verkauft sie aber nach einem Jahr nur für 105 Milliarden VND – gerade genug, um Schulden zu tilgen oder das eingesetzte Kapital zurückzuerhalten – und muss dennoch die 2 % Steuer (2,1 Milliarden VND) zahlen, ganz zu schweigen von Zinsen, Notargebühren, Maklerprovisionen usw., was zu einem Verlust führt. Würde eine Steuer von 20 % auf Gewinne erhoben, müsste der Verkäufer in diesem Fall fast keine Steuern zahlen. Laut Herrn Quang sei es angemessen und flexibel, den Menschen je nach Einzelfall die Wahl zwischen den beiden Optionen zu lassen.

Herr Nguyen Tan Phong, Direktor des Rechtsberatungszentrums (Vietnamischer E-Commerce-Verband), befürwortet die gewinnorientierte Besteuerung, die das tatsächliche Einkommen widerspiegelt. Aus Gründen der Praktikabilität und Fairness sollten jedoch beide Optionen parallel angeboten werden. Die 20%-Option sollte angewendet werden, wenn alle Ausgaben vollständig dokumentiert sind; die 2%-Option, wenn die Kostenbasis nicht ermittelt werden kann. Dies trägt dazu bei, Risiken bei Transaktionen mit langfristig gehaltenen Vermögenswerten, Schenkungen, Erbschaften usw. zu begrenzen. „Besteuerung ist nicht nur eine Pflicht, sondern auch ein Zeichen von Fairness. Damit die Politik wirksam ist, bedarf es landesweit einheitlicher und spezifischer Richtlinien, um zu vermeiden, dass sie von Region zu Region unterschiedlich angewendet wird und den Bürgern dadurch Schwierigkeiten entstehen“, betonte Herr Phong.

Rechtsanwältin Nguyen Phuong Lien hält den Vorschlag, eine Steuer von 20 % einzuführen, grundsätzlich für angemessen. Angesichts der mangelnden Synchronisierung und Transparenz der Daten zu Preisen und Kosten sei jedoch eine sorgfältige Prüfung erforderlich. Der Staat müsse umgehend einen klaren Rechtsrahmen schaffen und die Datenbank vervollständigen, um eine effektive Umsetzung zu gewährleisten.

Dr. Tran Quang Thang, Direktor des Instituts für Wirtschaft und Management, Ho-Chi-Minh-Stadt: Progressive Besteuerung oder flächenbasierte Besteuerung.

Die Einführung einer zweiten Grundsteuer nach diesen beiden Optionen könnte verschiedene Auswirkungen auf den Markt haben: Ist der Steuersatz zu hoch, könnten Zweitwohnungsbesitzer weniger motiviert sein zu investieren, insbesondere in Mietobjekte oder langfristige Anlagen. Investoren könnten sich anderen Anlageklassen wie Gold oder Aktien zuwenden. Wird die Steuer auf den Übertragungspreis erhoben (2 %), könnte dies zu steigenden Immobilienpreisen führen, da Verkäufer ihre Verkaufspreise anpassen, um die Steuer auszugleichen. Basiert die Steuer auf dem Gewinn (20 %), sind die Immobilienpreise möglicherweise nicht direkt betroffen, Investoren könnten jedoch vor dem Kauf oder Verkauf vorsichtiger agieren. Eigentümer könnten Immobilien länger halten, um die Steuer zu vermeiden, anstatt häufig zu kaufen und zu verkaufen. Es besteht die Möglichkeit der Steuerhinterziehung, beispielsweise durch Transaktionen über zwischengeschaltete Unternehmen oder durch Gewinnmanipulationen zur Reduzierung der Steuerlast.

Meiner Meinung nach könnten verschiedene andere Steueroptionen in Betracht gezogen werden, um Fairness zu gewährleisten und eine nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes zu fördern, wie zum Beispiel: progressive Besteuerung basierend auf der Anzahl der besessenen Immobilien; Besteuerung basierend auf der Fläche oder dem Immobilienwert; Besteuerung von kurzfristigen Immobilientransaktionen; und Besteuerung basierend auf den Vorteilen, die sich aus der Infrastruktur ergeben.

Quelle: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm