Kürzlich verabschiedete die 15.Nationalversammlung am 27. November das geänderte Wohnungsbaugesetz. In einem neu veröffentlichten Analysebericht der Immobilienbranche wies die Vietcap Securities Company auf wichtige Änderungen zwischen dem Wohnungsbaugesetz von 2013 und dem geänderten Wohnungsbaugesetz von 2023 hin.
Bodenfonds für den sozialen Wohnungsbau in gewerblichen Projekten
Im Wohnungsbaugesetz von 2013 ist die Zuweisung von Sozialwohnungsland für gewerbliche Projekte nicht ausdrücklich geregelt. Das Dekret 49/2021/ND-CP (gültig ab 1. April 2021) schreibt jedoch vor, dass Investitionsprojekte zum Bau von Gewerbewohnungen und städtischen Gebieten mit einer Flächennutzungsgröße von mindestens zwei Hektar in Sonder- und Typ-I-Stadtgebieten bzw. mindestens fünf Hektar in Typ-II- und Typ-III-Stadtgebieten 20 % der gesamten Wohngrundstücksfläche in von den zuständigen Behörden genehmigten Detailplanungsprojekten reservieren und in den Bau technischer Infrastruktursysteme für den Bau von Sozialwohnungen investieren müssen.
Das überarbeitete Wohnungsbaugesetz 2023 legt eindeutig fest, dass das Volkskomitee der Provinz gemäß dem genehmigten Wohnungsbauprogramm und -plan der Provinz ausreichende Landmittel für den sozialen Wohnungsbau bereitstellen muss.
In besonderen städtischen Gebieten des Typs I, Typs II und Typs III beschließt das Volkskomitee der Provinz auf Grundlage von Regierungsvorschriften , dass der Investor eines Investitionsprojekts für den gewerblichen Wohnungsbau einen Teil der Wohngrundstücke des Projekts, in das er in den Aufbau eines technischen Infrastruktursystems investiert hat, für den Bau von Sozialwohnungen reservieren muss oder den Sozialwohnungsgrundstücksfonds, der in den Aufbau eines technischen Infrastruktursystems investiert hat, an einem anderen Ort als dem Geltungsbereich des Investitionsprojekts für den gewerblichen Wohnungsbau in diesem städtischen Gebiet ansiedeln muss oder einen Betrag in Höhe des Wertes des Grundstücksfonds zahlen muss, der in den Aufbau eines technischen Infrastruktursystems für den Bau von Sozialwohnungen investiert hat.
Daraus lässt sich schließen, dass Investoren ihren Verpflichtungen zur Entwicklung von Sozialwohnungen flexibler nachkommen können, da sie nicht verpflichtet sind, Sozialwohnungen im Rahmen gewerblicher Projekte zu errichten und sich für alternative Optionen entscheiden können, beispielsweise die Bereitstellung von Sozialwohnungsgrundstücken außerhalb gewerblicher Projekte oder die Zahlung von Geldern an die lokalen Behörden.
Anreize für Investoren in Sozialwohnungsprojekte
Das Wohnungsbaugesetz von 2013 sieht vor, dass Investoren von der Zahlung von Grundnutzungsgebühren und Pacht für vom Staat zugeteilte oder gepachtete Grundstücke für Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen befreit sind.
In der Realität müssen manche Investoren jedoch die Verfahren zur Bestimmung der Grundstückspreise, zur Berechnung der Landnutzungsrechte und der Grundrente abwarten, bevor sie eine Befreiung beantragen können.
Gemäß dem novellierten Wohnungsbaugesetz von 2023 sind Investoren für die gesamte Projektfläche von Grundnutzungsgebühren und Pacht befreit. Darüber hinaus entfallen für Investoren die Verfahren zur Ermittlung von Grundstückspreisen, zur Berechnung von Grundnutzungsgebühren und Pachtbefreiungen sowie die Beantragung einer Befreiung von Grundnutzungsgebühren und Pacht.
Nach Einschätzung von Vietcap trägt die klare Regelung im Gesetz, dass keine Verfahren zur Bestimmung von Landnutzungsrechten erforderlich sind, dazu bei, die Verfahren für Investoren in Sozialwohnungsprojekte zu verkürzen.
Investoren von Sozialwohnungsprojekten erhalten die Möglichkeit, die Bauzeit zu verkürzen und ihre Gewinnspannen zu erhöhen (Foto: Hai Long).
Gewinnspanne für Investoren
Das Wohnungsbaugesetz von 2013 legt die Gewinnspanne für Sozialwohnungsprojekte nicht klar fest. Dekret 100/2015 (gültig ab 10. Dezember 2015) enthält jedoch detailliertere Richtlinien. Darin wird festgelegt, dass der Verkaufspreis von Sozialwohnungen vom Projektinvestor auf Grundlage der Berechnung aller Kosten zur Amortisierung des Investitionskapitals für den Wohnungsbau, etwaiger Darlehenszinsen und des Standardgewinns des gesamten Projekts, der 10 % der Gesamtinvestitionskosten nicht überschreiten darf, festgelegt wird; staatlich vorgeschriebene Anreize sind nicht enthalten. Der kommerzielle Geschäftsanteil muss im gesamten Sozialwohnungsprojekt berücksichtigt werden und den Grundsatz eines maximalen Standardgewinns von 10 % gewährleisten.
Der neue Punkt im novellierten Wohnungsbaugesetz von 2023 besteht darin, dass Investoren im Bereich des sozialen Wohnungsbaus einen Gewinn von maximal 10 % der gesamten Bauinvestitionskosten erzielen können und maximal 20 % der gesamten Wohngrundstücksfläche innerhalb des Projektgebiets für Investitionen in den Bau technischer Infrastruktursysteme reservieren dürfen, um in den Bau von Geschäfts-, Dienstleistungs-, Gewerbe- und gewerblichen Wohnungsbauprojekten zu investieren.
Der Investor des Investitionsprojekts für den Bau von Sozialwohnungen darf die Investitionskosten für den Bau des Dienstleistungs-, Gewerbe- und gewerblichen Wohnungsteils separat abrechnen, nicht in die Kosten des Sozialwohnungsbaus einbeziehen und hat Anspruch auf alle Gewinne für den Bereich des Dienstleistungs-, Gewerbe- und gewerblichen Wohnungsbaus; im Falle einer Investition in den Bau von gewerblichen Wohnungen muss der Investor gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes eine Grundsteuer für den Bereich des gewerblichen Wohnungsbaus entrichten.
Somit können Investoren durch die Entwicklung von Sozialwohnungen über das Gewerbegebiet zusätzliche Gewinne erzielen.
Erweiterung des Kreises der Personen, die Anspruch auf den Erwerb von Sozialwohnungen haben
Das geänderte Wohnungsbaugesetz von 2023 ändert und ergänzt zwei Gruppen von Subjekten, die Anspruch auf Maßnahmen zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus haben.
Erstens: Studierende von Universitäten, Akademien, Hochschulen, Berufsschulen, gesetzlich vorgeschriebenen Fachschulen sowie Schüler öffentlicher Internate für ethnische Minderheiten.
Zweitens gibt es Unternehmen, Genossenschaften und Genossenschaftsverbände in Industrieparks.
Grundsätze für Verkauf, Mietkauf und Vermietung von Sozialwohnungen
Gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes von 2013 ist es dem Mieter oder Käufer einer Sozialwohnung nicht gestattet, das Haus innerhalb eines Zeitraums von mindestens fünf Jahren ab dem Datum der vollständigen Bezahlung des Mietkaufs bzw. Hauskaufs weiterzuverkaufen.
Falls der Käufer oder Mieter innerhalb von 5 Jahren ab dem Datum, an dem er den Kauf- oder Mietpreis des Hauses vollständig bezahlt hat, das Haus verkaufen möchte, kann es nur an die Sozialwohnungsverwaltungseinheit oder an einen zum Kauf von Sozialwohnungen berechtigten Subjekt verkauft werden, wenn dieses Subjekt nicht zu einem Höchstverkaufspreis kauft, der dem Verkaufspreis der gleichen Art von Sozialwohnung am gleichen Ort und zum gleichen Verkaufszeitpunkt entspricht.
Gemäß dem überarbeiteten Wohnungsbaugesetz von 2023 dürfen Käufer und Mietkäufer innerhalb von fünf Jahren eine Sozialwohnung nur dann an den Investor des Sozialwohnungsbau-Investitionsprojekts oder an zum Kauf von Sozialwohnungen berechtigte Personen weiterverkaufen, wenn der maximale Verkaufspreis dem Verkaufspreis dieser Sozialwohnung im Kaufvertrag mit dem Investor des Sozialwohnungsbau-Investitionsprojekts entspricht.
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