Kürzlich verabschiedete die 15. Nationalversammlung am 27. November das geänderte Wohnungsgesetz. In ihrem neu veröffentlichten Analysebericht zur Immobilienbranche hob die Vietcap Securities Company die wesentlichen Unterschiede zwischen dem Wohnungsgesetz von 2013 und dem geänderten Wohnungsgesetz von 2023 hervor.
Im Rahmen von Gewerbeprojekten sind Flächen vorgesehen, die für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen sind.
Das Wohnungsbaugesetz von 2013 enthielt keine ausdrückliche Verpflichtung zur Bereitstellung von Flächen für sozialen Wohnungsbau innerhalb von Gewerbebauprojekten. Das Dekret 49/2021/ND-CP (gültig ab 1. April 2021) schreibt jedoch vor, dass Investitionsprojekte für den Bau von Gewerbewohnungen und städtischen Gebieten mit einer Flächennutzung von mindestens 2 Hektar in Sonder- und Stadtgebieten des Typs I bzw. mindestens 5 Hektar in Stadtgebieten des Typs II und III 20 % der gesamten Wohnbaufläche in den von den zuständigen Behörden genehmigten Bebauungsplänen für den Bau von Sozialwohnungen vorsehen müssen, sofern die technische Infrastruktur bereits vorhanden ist.
Das geänderte Wohnungsgesetz von 2023 legt eindeutig fest, dass die Volkskomitees der Provinzen ausreichend Land für die Entwicklung von Sozialwohnungen gemäß dem genehmigten Wohnungsbauprogramm und -plan der Provinz zuweisen müssen.
In speziellen städtischen Gebieten des Typs I, II und III entscheidet das Provinzvolkskomitee auf Grundlage staatlicher Vorschriften, ob der Investor eines kommerziellen Wohnungsbauprojekts einen Teil des innerhalb des Projekts befindlichen Grundstücks, auf dem die technische Infrastruktur bereits errichtet wurde, für den Bau von Sozialwohnungen bereitstellen muss; oder ob er Grundstücke mit bereits vorhandener technischer Infrastruktur außerhalb des kommerziellen Wohnungsbauprojekts in diesem städtischen Gebiet für Sozialwohnungen bereitstellen muss; oder ob er einen Betrag in Höhe des Wertes des Grundstücks mit bereits vorhandener technischer Infrastruktur für den Bau von Sozialwohnungen zahlen muss.
Somit ist ersichtlich, dass Investoren bei der Erfüllung ihrer Verpflichtungen im Bereich des sozialen Wohnungsbaus flexibler agieren können, da sie nicht verpflichtet sind, Sozialwohnungen innerhalb von Gewerbeprojekten zu errichten, sondern alternative Optionen wählen können, wie beispielsweise die Bereitstellung von Land für sozialen Wohnungsbau außerhalb von Gewerbeprojekten oder die Zahlung von Gebühren an die lokale Regierung.
Anreize für Bauträger von Sozialwohnungsbauprojekten.
Das Wohnungsgesetz von 2013 sieht vor, dass Investoren von Gebühren für die Landnutzung und der Landpacht für die vom Staat für Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen zugewiesenen oder gepachteten Grundstücke befreit sind.
In der Realität müssen einige Investoren jedoch die Verfahren zur Grundstücksbewertung, zur Berechnung der Grundstücksnutzungsgebühr und zur Berechnung der Grundstückspachtgebühr abwarten, bevor sie einen Antrag auf Befreiung stellen können.
Gemäß dem geänderten Wohnungsbaugesetz von 2023 sind Investoren für die gesamte Projektfläche von Grundstücksnutzungsgebühren und Grundstückspacht befreit. Darüber hinaus müssen sie weder die Verfahren zur Ermittlung der Grundstückspreise noch zur Berechnung der befreiten Grundstücksnutzungsgebühren und Grundstückspacht durchlaufen oder einen Antrag auf Befreiung von diesen Gebühren und Pacht stellen.
Nach Einschätzung von Vietcap wird die klare Festlegung im Gesetz, dass kein Verfahren zur Bestimmung von Landnutzungsrechten erforderlich ist, dazu beitragen, die Verfahren für Investoren in sozialen Wohnungsbauprojekten zu verkürzen.
Entwickler von Sozialwohnungsbauprojekten erhalten günstige Bedingungen, um die Bauzeit zu verkürzen und die Gewinnmargen zu erhöhen (Foto: Hai Long).
Gewinnspanne für den Investor
Das Wohnungsgesetz von 2013 legt die Gewinnspanne für Sozialwohnungsbauprojekte nicht eindeutig fest. Genauere Vorgaben finden sich jedoch im Dekret 100/2015 (gültig ab dem 10. Dezember 2015). Dieses legt fest, dass der Verkaufspreis von Sozialwohnungen vom Projektentwickler auf Basis aller Kosten zur Deckung des Investitionskapitals für den Wohnungsbau, der Zinsen für etwaige Darlehen und einer Standardgewinnspanne von maximal 10 % der gesamten Investitionskosten – ohne Berücksichtigung staatlich geförderter Projekte – ermittelt wird. Kommerzielle Geschäftstätigkeiten müssen zusammen mit dem gesamten Sozialwohnungsbauprojekt berücksichtigt werden und die Einhaltung der maximalen Standardgewinnspanne von 10 % gewährleisten.
Eine Neuerung des geänderten Wohnungsgesetzes von 2023 ist, dass Investoren Anspruch auf eine maximale Gewinnspanne von 10 % der gesamten Bauinvestitionskosten für den Bereich des sozialen Wohnungsbaus haben und dass sie nach dem Bau der technischen Infrastruktur maximal 20 % der gesamten Wohnfläche innerhalb des Projekts für den Bau von Gewerbe-, Dienstleistungs- und Wohneinrichtungen verwenden dürfen.
Der Investor eines sozialen Wohnungsbauprojekts ist zur separaten Buchführung verpflichtet und darf die Baukosten der Gewerbe-, Dienstleistungs- und Wohneinheiten nicht in die Gesamtkosten des sozialen Wohnungsbaus einrechnen. Ihm stehen alle Gewinne aus den Gewerbe-, Dienstleistungs- und Wohneinheiten zu. Im Falle des Baus von Gewerbeimmobilien muss der Investor gemäß den geltenden Grundstücksgesetzen Nutzungsgebühren für die dafür genutzte Fläche entrichten.
Somit kann der Bauträger durch die dafür vorgesehenen Gewerbeflächen einen zusätzlichen Gewinn aus der Entwicklung von Sozialwohnungen erzielen.
Erweiterung der Anspruchsvoraussetzungen für den Kauf von Sozialwohnungen.
Das geänderte Wohnungsgesetz von 2023 überarbeitet und ergänzt die Liste der Begünstigten von Sozialwohnungsförderprogrammen um zwei weitere Gruppen.
Erstens umfasst dies Studierende von Universitäten, Akademien, Hochschulen, Berufsschulen und Fachschulen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen; sowie Studierende von öffentlichen ethnischen Internaten.
Zweitens gibt es in Industriegebieten Unternehmen, Genossenschaften und Genossenschaftsverbände.
Grundsätze für den Verkauf, die Vermietung und das Leasing von Sozialwohnungen.
Gemäß dem Wohnungsgesetz von 2013 ist es Mietern und Käufern von Sozialwohnungen untersagt, die Wohneinheit für einen Zeitraum von mindestens 5 Jahren ab dem Zeitpunkt der vollständigen Bezahlung des Mietkauf- oder Kaufpreises weiterzuverkaufen.
Wenn der Käufer oder Mieter innerhalb von fünf Jahren ab dem Zeitpunkt, an dem er die Sozialwohnung vollständig bezahlt hat, die Wohnung verkaufen möchte, darf er sie nur an die Sozialwohnungsverwaltungseinheit oder, falls die Einheit sie nicht kauft, an einen berechtigten Käufer von Sozialwohnungen zurückverkaufen, und zwar zu einem Höchstpreis, der dem Verkaufspreis einer vergleichbaren Sozialwohnung am selben Ort und zum selben Zeitpunkt entspricht.
Nach dem geänderten Wohnungsgesetz von 2023 dürfen Käufer oder Pächter innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren nur an den Bauträger des Sozialwohnungsbauprojekts oder an berechtigte Käufer von Sozialwohnungen zu einem Höchstpreis weiterverkaufen, der dem im Kaufvertrag mit dem Bauträger des Sozialwohnungsbauprojekts festgelegten Preis für die Sozialwohnung entspricht.
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