Trostlose Villen und Stadthäuser in den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt

Als wir Anfang November einige Stadtprojekte im alten Bezirk 9 (jetzt Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt) sowie Projekte in den Bezirken Nhon Trach, Long Thanh (Dong Nai), Can Giuoc, Duc Hoa ( Long An ) besichtigten, wurde uns klar, dass die Schwierigkeiten des Immobilienmarktes noch immer bestehen. Viele Projekte wurden zwar abgeschlossen, aber nur wenige Bewohner sind eingezogen, und die Verkaufspreise sind im Vergleich zu vor einigen Jahren stark gesunken.

Schwer zu verkaufen, egal zu welchem Preis

Beim DV-Projekt (Nguyen Thi Tu Straße, alter Bezirk 9) wurden vor etwa 2 Jahren fast 700 fertige Stadthäuser übergeben, aber es sind nur sehr wenige Bewohner eingezogen, sodass das ganze Gebiet immer verlassen ist.

In letzter Zeit verkaufen Käufer von Reihenhäusern diese ständig weiter, doch es ist sehr schwierig, Käufer zu finden. Zuvor wurden Reihenhäuser in diesem Projekt für 6,5 bis 6,8 Milliarden VND pro Einheit mit einer Fläche von 6 x 15 m angeboten, jetzt sind es nur noch 4,9 bis 5,2 Milliarden VND. Villen mit 8 x 20 m kosteten zuvor 10 bis 11 Milliarden VND oder mehr und sind jetzt unter 9 Milliarden VND günstiger.

„Letztes Jahr wollte ich mir noch einmal 4 Milliarden VND von der Bank leihen, um eine Villa in dem Projekt zu kaufen, als ich sah, dass der Eigentümer sie mit einem Verlust von nur 9 Milliarden VND verkaufte, aber dann ließ ich es bleiben. Ich hatte nicht erwartet, dass der aktuelle Preis nur 8,3 bis 8,5 Milliarden VND beträgt. Hätte ich mich damals entschieden, mir Geld von der Bank zu leihen, um das Haus zu kaufen, hätte ich jetzt eine Milliarde VND verloren“, sagte Herr Duc Toan, ein Bewohner des Gebiets Thao Dien in Thu Duc City.

Das einst berühmte Projekt Swan Park City in der Neustadt Nhon Trach, das die Ringstraße 3 und den Flughafen Long Thanh erreichen sollte, ist trotz der dreijährigen Bauzeit immer noch sehr dünn besiedelt. Viele Stadthäuser und Villen in dieser Gegend sind derzeit staubig und verlassen. Käufer dieses Projekts haben ihre Häuser im vergangenen Jahr kontinuierlich zum Verkauf angeboten, aber bisher keine Käufer gefunden.

Laut einer Umfrage eines Reporters der Zeitung Nguoi Lao Dong werden Reihenhäuser mit einer Größe von 6 x 17 m in diesem Projekt für rund 3 Milliarden VND verkauft; Reihenhäuser mit einer Größe von 9 x 17 m kosten rund 4,1 Milliarden VND pro Einheit; und Geschäftshäuser kosten über 5 Milliarden VND pro Einheit. Dieser Preis ist deutlich niedriger als vor zwei Jahren, obwohl das Projekt über eine fertige Infrastruktur, schöne Straßen, grüne Bäume und umfassende Einrichtungen wie Parks und Schwimmbäder verfügt.

Einige Haushalte in der Gegend berichteten, dass das Projekt aufgrund fehlender Zertifikate (Landnutzungs- und Eigentumszertifikate) und der damit verbundenen Kontrolle durch den ehemaligen Investor, die Tin Nghia Company, derzeit geprüft wird. Viele Menschen, obwohl sie das Projekt als gut und günstig einschätzen, entscheiden sich dennoch für einen Rückzieher und kaufen nicht mehr, weil sie rechtliche Probleme befürchten. Diejenigen, die bereits gekauft haben, wollen nicht einziehen, sondern hoffen nur auf einen Preisanstieg, um mit Gewinn verkaufen zu können. Mit Ausnahme derjenigen, die mit Bankkrediten belastet sind und mit Verlust verkaufen müssen.

Auch in der Gegend von Dong Nai befinden sich eine Reihe anderer Projekte in einem heruntergekommenen Zustand, wie etwa das SCT-Projekt Long Thanh, das sich über eine Fläche von etwa 20 Hektar mit Hunderten von Stadthäusern, Ladenhäusern, Villen usw. erstreckt. Viele der Häuser sind zwar fertiggestellt, innen jedoch verlassen, weil dort niemand wohnt.

Erwähnenswert ist die erstklassige Lage dieses Projekts: eine Fläche von über 20 Hektar, nur wenige Kilometer vom Flughafen Long Thanh entfernt. Laut Plan umfasst das Projekt insgesamt 1.083 Grundstücke, davon 263 Reihenhäuser, 789 Gartenreihenhäuser und 31 Doppelhaushälften.

Daneben befindet sich das Century City-Projekt mit einer Fläche von fast 50 Hektar an der Provinzstraße 769 in der Gemeinde Binh Son (Bezirk Long Thanh). Laut Plan umfasst das Projekt 2.128 Grundstücke, darunter Villen, Stadthäuser und Gartenhäuser. Derzeit sind rund hundert Häuser fertiggestellt, darunter viele Geschäftshäuser, doch bisher ist noch niemand eingezogen oder hat Geschäfte eröffnet.

Ein Stadtgebiet in Dong Nai ist ziemlich verlassen, obwohl der Investor die Häuser an Käufer übergeben hat.

Chance für Eigenheimkäufer

Laut Dr. Cao Vu Minh von der Universität für Wirtschaft und Recht werden Immobilien, die an Kunden übergeben wurden, für die aber keine vollständigen Rechtsdokumente vorliegen und für die kein Zertifikat ausgestellt werden kann, vorübergehend als „mangelhafte“ Immobilien bezeichnet, da für sie nicht der vom Käufer erwartete Preis erzielt werden kann.

Projekte ohne rechtliche Garantien und ohne Versorgungs- und Infrastrukturanschluss sind noch schwieriger zu gewinnen, und die Preise sind sogar noch niedriger als ursprünglich geplant. Dies bietet jedoch eine Chance für Käufer, die zum Wohnen kaufen, während Käufer, die investieren möchten, ebenfalls sehr selten sind, da sich derzeit nur wenige Investoren trauen, Geld zu investieren. Daher werden florierende Projekte mit voller Versorgungsinfrastruktur ihre Preise halten, andernfalls verfallen sie, und selbst bei einem starken Preisrückgang wird es keine Käufer geben.

„Früher, als der Markt noch gut war, haben viele große Investoren Vertrauen bei den Kunden geschaffen, sodass die Käufer ihnen bei der Einführung eines Projekts vertrauten und zahlten. Später, als der Markt schwieriger wurde, haben die Käufer sehr sorgfältig überlegt, sich für seriöse Investoren entschieden, Projekte mit vollständigen Rechtsdokumenten und angemessenen Produktpreisen ausgewählt und konnten nicht mehr wie früher wahllos kaufen“, räumte Dr. Cao Vu Minh ein.

Der Immobilienmarkt ist derzeit ein Käufermarkt, daher sind sowohl Käufer als auch Makler bei der Auswahl von Investoren und Projekten, die sie kaufen oder vertreiben, sehr vorsichtig.

Einer aktuellen Umfrage des Dat Xanh Real Estate Services Economic Research Institute zufolge ist die Rechtmäßigkeit des Projekts der wichtigste Faktor, der die Kaufentscheidung der Kunden für Immobilienprodukte beeinflusst, gefolgt von schnellen Zahlungsgebühren, dem Ruf des Investors, für ihr Budget geeigneten Produkten usw. Tatsächlich entscheiden sich die meisten Immobilienmaklerunternehmen derzeit hauptsächlich für Projekte mit sicherer Rechtmäßigkeit und schnellen Zahlungsgebühren.

Wenn Maklerfirmen bei der Auswahl der zum Verkauf stehenden Immobilienprodukte ebenfalls vorsichtig sind, sind Investoren gezwungen, Projekte ernsthaft umzusetzen, um auf einen erfolgreichen Verkauf hoffen zu können. Dies wird sich langfristig positiv auf den Gesamtmarkt auswirken und das Vertrauen der Immobilienkäufer wiederherstellen.

Verbesserte Kundenstimmung

Dr. Pham Anh Khoi, Direktor des Dat Xanh Real Estate Services Economic Research Institute, zitierte eine Umfrage des Instituts, die eine verbesserte Kundenstimmung auf dem Immobilienmarkt im dritten Quartal 2023 zeige. Die Zahl der Immobiliensuchenden stieg, insbesondere im Segment der Immobilienbedürfnisse. Ihr Bedarf konzentriert sich auf Produkte mit vollständigen Rechtsdokumenten, seriösen Investoren und wettbewerbsfähigen Verkaufsrichtlinien, insbesondere in Bezug auf Finanzierung und Zahlung.

Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/diu-hiu-biet-thu-nha-pho-vung-ven-2023110621555237.htm