Immobilienunternehmen drängen auf die Umstrukturierung von Anleihen

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Allein in der ersten Juliwoche 2024 kündigten neun Unternehmen, hauptsächlich Immobilienunternehmen, verspätete Tilgungs- und Zinszahlungen oder verlängerte Anleihenlaufzeiten an. In der zweiten Jahreshälfte 2024 stehen Immobilienunternehmen unter Druck, Anleihen im Wert von fast 59.000 Milliarden VND zurückzuzahlen.

Aufgrund des schleppenden Marktes kommt es vor allem bei Immobilienunternehmen zu Zahlungsverzögerungen oder Schuldenverlängerungen. Foto : Duc Thanh

Viele Immobilienunternehmen zahlen ihre Schulden nur langsam zurück und bitten um eine Verlängerung der Laufzeit ihrer Anleihen

Von Jahresbeginn bis zum Datum der Informationsveröffentlichung (5. Juli) verzeichnete der Markt 133 private und zehn öffentliche Emissionen mit einem Gesamtemissionswert von über 140.000 Milliarden VND, wovon 65,6 % auf den Bankensektor entfielen. Immobilienanleihen machten lediglich 24,6 % des Gesamtwerts aus, was einem Wert von über 34.500 Milliarden VND entspricht.

Im Juni 2024 nahmen die Anleiheemissionen von Immobilienunternehmen wieder zu. Typischerweise wurden Anleihen im Wert von 2.500 Milliarden VND von Vinhomes, 1.000 Milliarden VND von Sun Group , 800 Milliarden VND von Becamex, 600 Milliarden VND von Thien Ha-Bang Duong Construction Investment Company Limited und 550 Milliarden VND von Nam Long Real Estate emittiert. Darüber hinaus gab es eine Reihe von Emissionen von An Hoa Construction Inspection Joint Stock Company, Trung Minh New Urban Area Company Limited und Khai Hoan Land Group Joint Stock Company.

Absolut gesehen hat sich die Emission von Immobilienanleihen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erholt, ihr Anteil ist jedoch stark zurückgegangen. Konkret machten Immobilienanleihen in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 fast 55 % des Emissionswerts aus, in den ersten sechs Monaten dieses Jahres jedoch nur noch knapp 25 %.

Es ist anzumerken, dass Immobilienunternehmen mit einer enormen Fälligkeitslast konfrontiert sind und die Zahl der verspäteten Zahlungen in diesem Sektor weiterhin rapide zunimmt.

Allein in der ersten Juliwoche 2024 meldeten neun Unternehmen Zahlungsverzug bei Tilgung und Zinsen von Anleihen sowie Änderungen der Anleihebedingungen (hauptsächlich eine Verlängerung der Laufzeit um 12–24 Monate). Unternehmen, die mit ihren Zahlungen im Rückstand sind oder ihre Anleihen verlängern müssen, kommen hauptsächlich aus dem Immobiliensektor, typischerweise No Va Real Estate, Gia Duc Real Estate, Vinh Xuan Real Estate und Ngoc Minh Real Estate.

Zuvor, im Juni 2024, kündigten auch viele Immobilienunternehmen verspätete Zahlungen an oder beantragten eine Verlängerung der Anleiheschulden, in der Regel Cat Lien Hoa Real Estate, Vinh Xuan Real Estate, No Va Real Estate, Big Gain Investment, AQUA City, Hoang Cat Real Estate, Binh Duong Investment and Trading Joint Stock Company ...

In der zweiten Hälfte des Jahres 2024 werden schätzungsweise Anleihen im Wert von rund 140.000 Milliarden VND fällig, davon der Großteil (fast 59.000 Milliarden VND), was 42 % entspricht. Diese Anleihengruppe ist derzeit auch dem größten Druck auf die Schuldentilgung ausgesetzt.

Laut FiinGroup-Statistiken lag die Verzugsquote bei Anleihen (einschließlich umstrukturierter und gestundeter Unternehmensanleihen) im Mai 2024 bei fast 18 %; allein bei Unternehmensanleihen von Nichtbanken lag sie bei fast 26 %. Der Wert problematischer Unternehmensanleihen belief sich Ende Mai 2024 auf rund 215.000 Milliarden VND.

Der Immobiliensektor ist die Branche mit dem größten Volumen an überfälligen Anleihen, mit einer Verzugsquote von bis zu 42,5 %. Erfreulicherweise hat sich der Anteil problematischer Unternehmensanleihen in den ersten fünf Monaten des Jahres 2024 im Vergleich zu 2023 zwar weiterhin erhöht, aber verlangsamt.

In der zweiten Hälfte des Jahres 2024 werden voraussichtlich Anleihen im Wert von rund 140.000 Milliarden VND fällig, die meisten davon Immobilienanleihen. Foto: Duc Thanh. Grafik: Dan Nguyen

Immobilienunternehmen nehmen hochverzinsliche Kredite über Anleihekanäle auf

In der ersten Hälfte dieses Jahres verzeichneten Immobilienunternehmen eine gute Leistung und mobilisierten Anleihen mit einer durchschnittlichen Rendite von 9–12 %/Jahr, hauptsächlich von Großinvestoren mit großartigen Marken und gutem Ruf, wie etwa Vinhomes, Nam Long, Khang Dien …

Die Renditen von Immobilienanleihen von Hochrisikogruppen mit finanziellen Schwierigkeiten können 20–30 %, sogar bis zu 50 % erreichen, was hauptsächlich bei Anleihen mit geringer Liquidität der Fall ist.

Seit Jahresbeginn verzeichnete der Markt 133 Privatplatzierungen und zehn öffentliche Platzierungen mit einem Gesamtemissionswert von über 140.000 Milliarden VND, wovon 65,6 % auf den Bankensektor entfallen. Immobilienanleihen machen 24,6 % des Gesamtemissionswerts aus, was einem Gesamtemissionswert von über 34.500 Milliarden VND entspricht.

„Seit der zweiten Jahreshälfte 2023 bis heute haben viele Immobilienunternehmen Liquiditätsengpässe. Daher wurden Unternehmensanleihen mit Renditen von bis zu 20–25 % gehandelt. Dabei handelt es sich in der Regel um Unternehmen, die Schwierigkeiten bei der Umsetzung von Projekten haben. Gleichzeitig ist ihr finanzieller Druck in den nächsten 12–18 Monaten relativ groß, und die Möglichkeit zur Refinanzierung oder Neukapitalbeschaffung steht vor großen Herausforderungen. Dies spiegelt zum Teil auch die Risikobereitschaft der beteiligten Investoren wider“, so der Analyst der FiinGroup.

Aus einer anderen Perspektive zeigt die Akzeptanz der Mobilisierung hochverzinslicher Anleihen auch, dass es für Unternehmen nicht einfach ist, Bankkredite zu erhalten, insbesondere für Unternehmen, die keine Sicherheiten mehr haben und ihre Fähigkeit zur Schuldenrückzahlung nur schwer nachweisen können.

Allerdings sagte Herr Nguyen Dinh Duy, Direktor und leitender Analyst bei der Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company, dass der Zugang zu Kapital (einschließlich Bankkrediten und Anleihemobilisierung) für Immobilienunternehmen in der zweiten Jahreshälfte einfacher sein werde.

Drei neue Gesetze im Immobilienbereich, die ab dem 1. August 2024 in Kraft treten, sollen Investoren helfen, Probleme im Zusammenhang mit der Grundstücksbewertung und den Nutzungsrechten zu lösen und so finanzielle Mittel für die Entwicklung neuer Projekte freizusetzen. Die Mobilisierung von Anleihekapital erholt sich, und die Kreditvergabe an Immobilienunternehmen dürfte bis 2024 um 16–18 % steigen. Darüber hinaus haben viele börsennotierte Immobilienunternehmen Pläne angekündigt, ihr Eigenkapital in diesem Jahr zu erhöhen (es wird erwartet, dass rund 26.000 Milliarden VND an neuem Eigenkapital für die Projektentwicklung oder die Rückzahlung fälliger Schulden mobilisiert werden).

All diese Faktoren werden den Anlegern laut Herrn Duy dabei helfen, Liquiditätsschwierigkeiten zu verringern, die durch den großen Druck bei Fälligkeit der Schulden in den Jahren 2024 und 2025 entstehen.

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