Immobilienunternehmen befürchten den „zweiten Schlag“ des Rundschreibens 06

In seiner Reaktion auf VTC News zum Rundschreiben 06 der State Bank of Vietnam (SBV) kommentierte Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), dass das Rundschreiben 06 der SBV vor dem Hintergrund, dass der Immobilienmarkt weiterhin mit Schwierigkeiten zu kämpfen habe und Liquidität und Cashflow zurückgingen, einem „Doppelschlag“ gleichkämen und viele Schwierigkeiten verursachten.

Wenn es mehr Fälle gibt, in denen kein Zugang zu Kreditkapital besteht, wird sich dies sicherlich negativ auswirken, da die Kapitalflüsse von Banken für Eigenheimkäufer, Investoren und Projektentwickler immer die wichtigste Ressource darstellen.

„ Die Kreditbeschränkung für bestimmte Unternehmen wirkt sich negativ auf Käufer und Verkäufer von Eigenheimen aus, da die Regierung Anreizmechanismen zur Belebung des Immobilienmarktes einführt. Unternehmen werden große Schwierigkeiten haben, durch Investitionskooperationen und Umstrukturierungen der Anteilseigner Kapital zu mobilisieren. Tatsächlich ist die Zahl der nicht börsennotierten Unternehmen deutlich größer als die der börsennotierten Unternehmen “, analysierte Herr Toan.

Darüber hinaus ist die Einschränkung von Krediten bei Projekten, die „nicht für den Geschäftsbetrieb geeignet“ sind, für Unternehmen ein echtes Rätsel, denn wären sie geeignet, hätten sie viele andere Mobilisierungsmöglichkeiten. Ganz zu schweigen davon, dass fast 90 % der aktuellen Projekte rechtlich feststecken und gemäß Rundschreiben 06 nicht für Kredite geeignet sind.

Immobilienunternehmen sind durch das Rundschreiben 06 verwirrt.

Bei PPP-Projekten, Infrastrukturarbeiten, die einen hohen Kapitalbedarf haben und deren Erträge aus der Kapitalrückgewinnung langfristig angelegt sind, ist die Mobilisierung legaler Kapitalquellen zur Projektumsetzung unumgänglich. Rundschreiben 06 blockiert diesen Kapitalfluss jedoch, da es Partnern des Investors (Dritten) nicht gestattet, durch geschäftliche Kooperation Kapital aufzunehmen. Kredite werden nur dann vergeben, wenn die Geschäftsbedingungen erfüllt sind, während der Kapitalbedarf bei der Bauausführung am geringsten ist.

„ Daher verschärfen die neuen zusätzlichen Inhalte im Rundschreiben 06 nur den Kapitalmangel für Unternehmen und laufende Projekte und verringern das Kreditwachstum, das im ersten Halbjahr 2023 bereits sehr niedrig war “, betonte Herr Toan.

Für Unternehmen wie EZ besteht die direkte Auswirkung des Rundschreibens 06 darin, dass Neuinvestitionen reduziert, die Investitionszeit für laufende Projekte verlängert und die Nutzung von Fremdkapital, das hohe finanzielle Kosten verursacht, wie etwa Bankkredite und die Ausgabe von Schuldverschreibungen, eingeschränkt wird.

Im aktuellen Kontext hat die Investitionskooperation zur Aufteilung von Nutzen und Risiken mit finanzkräftigen Einheiten Priorität. Das Rundschreiben 06 wirkt sich jedoch negativ auf diese Strategie aus, da sich alle Projekte noch in der unvollendeten Phase befinden und noch nicht für die Geschäftstätigkeit zugelassen sind. Darüber hinaus warten rechtliche Probleme noch auf die Lösung durch die Verwaltungsbehörden.

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorstandsvorsitzender der Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP Invest), teilt diese Ansicht und sagte, dass die Regierung angesichts der schwierigen Lage der Immobilienbranche einen stabilen Markt schaffen wolle und die Anwendung dieser Verordnung alle Unternehmen unter Druck setze.

Derzeit sind die rechtlichen Aspekte der Projekte blockiert, und wenn es um Kredite geht, nutzen Banken rechtliche Mittel, um Unternehmen doppelt auszupressen. Wenn ein Projekt die Bauphase erreicht, muss es viele rechtliche Hürden überwinden, und Unternehmen müssen zudem Hunderte von Milliarden Dong für die Räumung des Geländes und die Landbeschaffung ausgeben.

Bei Immobilien machen Landnutzungsgebühren und Infrastrukturkosten 60 bis 70 Prozent der gesamten Projektinvestition aus und sollten von Beginn an finanziert werden. Insbesondere Projekte mit einem Investitionskapital von mehreren Tausend bis Zehntausend Milliarden benötigen von Anfang an Fremdkapital.

„ Wenn die Kreditvergabe so verschärft wird, was kann der Immobiliensektor dann noch von Krediten erwarten, wie kann er sich überhaupt noch entwickeln? Diese Regelung muss überdacht werden “, bekräftigte Herr Hiep.

Der Leiter einer Immobilienfirma sagte außerdem, dass die Kreditbedingungen derzeit gelockert werden sollten, etwa dass nur die Investitionspolitik genehmigt werden müsse und die Kriterien für den Beitritt zur Schuldengruppe angepasst werden müssten, um Unternehmen zu unterstützen, aber die Bank verschärft die Bedingungen... Die Bank ist wie ein Arzt, der sich nur um seine eigene Gesundheit kümmert und Angst hat, dass er beeinträchtigt wird, wenn er zu viele Patienten behandelt.

Herr Vo Hong Thang, Direktor für Projektentwicklung und Beratungsdienste (DKRA Group), sagte, dass mit der Veröffentlichung des Rundschreibens 06 durch die Staatsbank sowohl für Eigenheimkäufer als auch für Projektentwickler die Kredit- und Darlehensbedingungen auf dem Immobilienmarkt verschärft würden.

Bisher nutzten Immobilienunternehmen Kooperationsverträge, um Kapital für Projekte zu beschaffen und zu leihen. Verstieß das Unternehmen gegen das Gesetz oder verwendete das Kapital zweckentfremdet, musste es dafür haften. Mit der neuen Regelung werden Investoren blockiert.

Auch bei Privatkrediten sind Kredite zum finanziellen Ausgleich begrenzt. Dies erschwert den Zugang zu Bankkapital für den Immobilienkauf in Zukunft deutlich.

Das Rundschreiben 06/2023 der Staatsbank legt klar fest, dass Kreditinstitute keine Kredite vergeben dürfen. (Bild: Internet)

Im jüngsten Rundschreiben 06/2023 der Staatsbank werden eine Reihe von Kapitalanforderungen klar festgelegt, die Kreditinstituten untersagen, Kredite zu vergeben. Dazu gehören:

Kredite dürfen nicht für Einlagen verwendet werden. Die Staatsbank von Vietnam ist der Ansicht, dass Spareinlagen und Finanztransaktionen von Kunden aus eigenen Geldquellen und nicht aus geliehenem Geld bestehen müssen. Rundschreiben 06 ergänzt daher die Regelung, dass Kreditinstitute kein Kapital für Einlagen verleihen dürfen, um die zweckgebundene Verwendung von geliehenem Kapital und die Kontrolle der Kreditrisiken zu gewährleisten und die Übereinstimmung mit Spareinlagen und Finanztransaktionen sicherzustellen.

Kreditvergabe zur Finanzierung des Erwerbs von Anteilen nicht börsennotierter Unternehmen nicht zulässig: Die Staatsbank gestattet Kreditinstituten nicht, Kredite zur Finanzierung von Kapitaleinlagen, zum Erwerb oder zur Entgegennahme von Kapitaleinlagen von Gesellschaften mit beschränkter Haftung oder Personengesellschaften zu vergeben; ebenso wenig gestattet sie Kredite zur Finanzierung von Kapitaleinlagen, zum Erwerb oder zur Entgegennahme von Kapitalübertragungen von Anteilen an Aktiengesellschaften, die nicht an der Börse notiert sind oder sich nicht zum Handel im Upcom-Handelssystem registriert haben.

Es ist nicht gestattet, Kredite zur Finanzierung von Kapitaleinlagen im Rahmen eines nicht zulässigen Vertrags zu vergeben. Rundschreiben 06 legt fest, dass Kreditinstitute keine Kredite zur Finanzierung von Kapitaleinlagen im Rahmen eines Kapitaleinlagevertrags, eines Investitionskooperationsvertrags oder eines Geschäftskooperationsvertrags vergeben dürfen, um ein Investitionsprojekt umzusetzen, das zum Zeitpunkt der Entscheidung des Kreditinstituts über die Kreditvergabe gemäß den gesetzlichen Bestimmungen nicht für die Durchführung eines Geschäfts geeignet ist.

Bei Investitionsvorhaben, die nach den gesetzlichen Bestimmungen für den Geschäftsbetrieb in Frage kommen, ziehen Kreditinstitute weiterhin in Erwägung, Kunden Kredite zur Bezahlung von Kapitaleinlagen gemäß Kapitaleinlageverträgen, Investitionskooperationsverträgen oder Geschäftskooperationsverträgen gemäß den Vorschriften zu gewähren.

Kreditvergabe gegen finanzielle Entschädigung nicht zulässig: Gemäß Rundschreiben 06 liegt eine Kreditvergabe gegen finanzielle Entschädigung vor, wenn ein Kreditinstitut einem Kunden einen Kredit zur Entschädigung für Ausgaben gewährt, die mit dem eigenen Kapital des Kunden oder mit von Einzelpersonen oder Organisationen (nicht von Kreditinstituten) geliehenem Kapital bezahlt wurden, um einen Geschäftsplan, ein Projekt oder einen Plan, ein Projekt zur Deckung des Lebensbedarfs umzusetzen.

Die Staatsbank ist der Ansicht, dass die Kreditvergabe an Kunden zum Ausgleich finanzieller Verluste mit Risiken bei der Verwendung von Fremdkapital verbunden ist, da es schwierig ist, die Übereinstimmung zwischen der Kreditnachfrage und dem finanziellen Wert des Kredits des Kunden sowie die Echtheit der Transaktionen zu beurteilen.

Chau Anh

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Quelle: https://vtc.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-lo-cu-dam-boi-thong-tu-06-ar808071.html