Unternehmen befürchten steigende Kosten, wenn sie Immobilien „über den Mindestpreis kaufen und verkaufen“.

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Während die Regierung weiterhin der Ansicht ist, dass „Immobilientransaktionen über den Mindestpreis abgewickelt werden müssen“, äußern Unternehmen und Experten weiterhin Bedenken, dass dies zu höheren Kosten führen wird.

Bei einem Workshop zur Kommentierung des Gesetzes zum Immobiliengeschäft am 12. Mai kam Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Bauunternehmer, zu dem Schluss, dass die Regelung, wonach alle Transaktionen über den Börsengang abgewickelt werden müssen, „starr“ erscheine.

Ihm zufolge koordinieren viele Investoren derzeit flexibel zwischen ihrem eigenen Direktvertriebsteam und einigen Handelsplätzen. In der Regel ist das Volumen der von ihnen selbst verkauften Produkte jedoch größer als das der Handelsplätze. Investoren sind zudem diejenigen, die das Projekt besser verstehen und detaillierter beraten werden als Broker, was zu einer guten Liquidität führt.

Herr Hiep sagte, die Provisionskosten externer Börsen seien um ein Vielfaches höher als bei einem Eigenverkauf der Unternehmen. „Ich denke, wir sollten die Schaffung einer Zwischenebene einschränken. Das heißt, es ist nicht notwendig, alle Transaktionen über die Börse abzuwickeln, um Verfahren und Kosten zu reduzieren“, sagte er.

Immobilien im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt. Foto: Quynh Tran — Immobilien im Osten von Ho-Chi-Minh-Stadt. Foto: *Quynh Tran*

Der Experte Nguyen Van Dinh räumte außerdem ein, dass die Regelung, wonach alle Transaktionen über die Börse abgewickelt werden müssen, sowohl für Unternehmen als auch für Käufer Verfahren und Kosten mit sich bringen werde.

Er sagte, dass der Notar gemäß dem Notargesetz bei der Beurkundung eines Kaufvertrags die Rechtmäßigkeit der Immobilie prüfen müsse. Diese Arbeit werde sich gemäß dem neuen Gesetzesentwurf mit der Durchführung des Floors überschneiden. Wenn die Notargebühr nicht mehr als 0,1 % des Vertragswerts betrage, würden sich die Vermittlungskosten durch den Floor um etwa 3-3,5 % erhöhen, also um das 35-fache.

„Diese Regelung weist auch Anzeichen einer Einschränkung der Freiheit der Menschen, ihrer Geschäftsautonomie und ihrer Marktsuche auf“, sagte er.

Auch der Vietnamesische Industrie- und Handelsverband (VCCI) schlug in seinen jüngsten Stellungnahmen vor dem Wirtschaftsausschuss der Nationalversammlung vor, die aktuellen Regelungen beizubehalten. Das heißt, nicht alle Transaktionen müssten über die Börse abgewickelt werden, sondern den Investoren das Recht zu geben, über Immobilientransaktionen selbst zu entscheiden. Dies würde einen offenen Mechanismus für den Immobilienmarkt schaffen.

Tatsächlich ist die Regelung, dass Immobilien per Stockwerk übertragen werden müssen, nicht neu. Diese Regelung war bereits 2006 im Immobiliengesetz enthalten, wurde jedoch mit der Novelle von 2014 abgeschafft, um Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt zu beseitigen, günstige Bedingungen zu schaffen und den Verwaltungsaufwand für Unternehmen und Privatpersonen zu reduzieren. Laut VCCI könnten bei einer erneuten Anwendung alte Probleme wieder auftauchen, was den Parteien zusätzlichen Verwaltungsaufwand bescheren und so das Transaktionsvolumen auf dem Markt beeinträchtigen würde.

Zuvor hatte die Regierung in dem am 26. April der Nationalversammlung vorgelegten Gesetzentwurf ihre Ansicht vertreten, dass Investoren, die künftig Häuser verkaufen oder vermieten, die Mindestanforderungen erfüllen müssen. Die Behörde erklärte, die obige Regelung basiere auf einer Reihe von Richtlinien der Partei und der Zentralregierung und bekräftigte, dass sie „die Auswirkungen sorgfältig geprüft“ habe.

Direkte Kauf- und Verkaufstransaktionen (nicht über den Börsensaal, nicht über einen Notar) bergen daher viele Risiken für Käufer, da Qualität, Rechtmäßigkeit und Preis der Immobilie schwer zu überprüfen sind. Gleichzeitig ist die Regierung zu dem Schluss gekommen, dass die Regelung, die Transaktionen über den Börsensaal vorschreibt, weder die Kosten für Investoren noch die Verkaufspreise unangemessen erhöht. Denn anstatt selbst Geld für den Verkauf auszugeben, beauftragen Investoren einen Börsensaal mit der Abwicklung, was weitere Kosten spart.

Das Projekt zum Immobilienwirtschaftsrecht wird von der Nationalversammlung in ihrer Sitzung im kommenden Oktober verabschiedet.

Duc Minh

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