Durchbruch beim Wachstum von Mietwohnungen

Knapp einen halben Monat nach der Anweisung von Generalsekretär und Präsident To Lam schloss die Regierung die Aufgabe ab, die Gebiete für den Beginn von Mietwohnungsbauprojekten zuzuweisen, um die strategische Säule der Wohnungsentwicklung für die Bevölkerung umzusetzen.

Die Projekte werden im Juni zügig anlaufen.

Bei einer Arbeitssitzung am 1. Juni mit Vertretern der Stadt Hai Phong sowie der Provinzen Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh und Hung Yen zur Entwicklung von Mietwohnungen, die von Generalsekretär und Präsident To Lam angeordnet wurde, betonte Premierminister Le Minh Hung: „Die nördliche Schlüsselregion für die Wirtschaft ist ein Zentrum der industriellen Entwicklung und verzeichnet derzeit eine sehr hohe Urbanisierungsrate sowie eine hohe Konzentration von Arbeitskräften. Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh und Hung Yen weisen einige der höchsten Wirtschaftswachstumsraten des Landes auf, und Hunderttausende von Arbeitnehmern sind in den Industriegebieten beschäftigt. Der Bedarf an Mietwohnungen für Arbeitnehmer ist sehr dringlich, und die Entwicklung von Mietwohnungen in dieser Region dient als Vorbild für die Erprobung und Übertragung dieses Ansatzes auf andere Regionen im ganzen Land.“

Die Regierung setzt Mietwohnungsbauprojekte zügig um.

Foto: Dinh Son

In entschlossener und dringlicher Weise hat der Regierungschef ein beispielloses Ultimatum gestellt: Bis Juni müssen alle vier genannten Provinzen und Städte mindestens ein Mietwohnungsbauprojekt in Angriff nehmen und gleichzeitig die Verfahren zur Umsetzung großangelegter Mietwohnungsbauprojekte im dritten und vierten Quartal dieses Jahres abschließen. Diese Anweisung, die nicht länger nur eine Richtlinie mit Formulierungen wie „sich bemühen“ oder „Anstrengungen unternehmen“ darstellt, unterstreicht die Dringlichkeit des Vorhabens, lehnt bloße Berichte ab und fordert konkrete Ergebnisse. Sollten Kommunen auf Schwierigkeiten oder Hindernisse stoßen, müssen die zentralen Ministerien und Behörden proaktiv und umgehend Unterstützung und Lösungen anbieten.

Die Schaffung von Mechanismen zur Gewinnung von privatem Kapital für die Entwicklung von Mietwohnungen ist ein guter Weg, die Politik des Staates und der Bevölkerung gemeinsam umzusetzen.

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Die Anweisung des Premierministers ist ein schneller und konkreter Schritt zur Umsetzung der strategischen Vision der Partei, nur gut einen halben Monat nachdem Generalsekretär und Präsident To Lam die wegweisende Anweisung erteilt hatte: Mietwohnungen müssen eine strategische Säule sein. Dies ist ein beispielloses Tempo, denn normalerweise dauert es durchschnittlich 18 bis 24 Monate, bis ein Sozialwohnungsbauprojekt von der Planungsgenehmigung über die Genehmigung der Investitionspolitik und die Grundstückszuweisung bis zur Erteilung der Baugenehmigung und dem Baubeginn gelangt.

Mit über 40 Jahren Erfahrung in der Mietwohnungsbranche zeigte sich Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), hocherfreut über die schnellen und entschlossenen Anweisungen der Regierung, die auf den historischen strategischen Kurswechsel des Generalsekretärs und des Präsidenten im Mietwohnungssektor folgten. Er betonte, dies sei nicht nur eine hervorragende Nachricht für den Immobilienmarkt, sondern wirke sich auch unmittelbar auf das Leben der meisten Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen in städtischen Gebieten aus. Gleichzeitig eröffne es eine neue strategische Perspektive mit dem Ziel, die in der Verfassung verankerten Bürgerrechte zu gewährleisten.

Junge Menschen, insbesondere die Generation Z, setzen derzeit den Trend, dem Besitz eines festen Eigenheims keine Priorität mehr einzuräumen. Dank der Entwicklung der vierten industriellen Revolution, künstlicher Intelligenz (KI) und der Sharing Economy können sie ortsunabhängig arbeiten, von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt bis Phu Quoc oder Sa Pa. Sie erkunden gerne neue Orte und wechseln häufig den Job, um Erfahrungen zu sammeln. Für junge Menschen hat flexibles Mietwohnen, das zu ihrem Lebensstil und ihrer Arbeit passt, höchste Priorität. Weltweit gesehen liegt der Anteil der Mieter in städtischen Gebieten in Industrieländern wie Japan und dem Westen bei rund 60 %. In Singapur erreicht diese Zahl sogar etwa 80 %.

„Der 14. Nationalkongress der Partei hat sich zum Ziel gesetzt, Ho-Chi-Minh-Stadt und das ganze Land bis 2045 zu einer entwickelten Industrienation zu entwickeln, was einen tiefgreifenden Wandel der Wirtschafts- und Sozialstruktur mit sich bringen soll. Daher wird die Nachfrage nach Mietwohnungen steigen – ein unausweichlicher Trend“, bekräftigte Herr Le Hoang Chau.

Ein Schub für den Immobilienmarkt.

Premierminister Le Minh Hung wies die lokalen Behörden an, den Bau von bezahlbarem Mietwohnraum als dringendes Problem zu betrachten, das angegangen werden müsse. Der Staat müsse die Führung übernehmen und staatliche Ressourcen als Hebel nutzen, um private Investoren zu gewinnen und zu unterstützen; den Nationalen Wohnungsbaufonds und lokale Wohnungsbaufonds effektiv einsetzen, um den Markt zu lenken und anzukurbeln; und diverse Ressourcen mobilisieren, nicht nur auf den Haushalt zurückgreifen, sondern insbesondere privates und langfristiges Kapital erschließen.

Die Entwicklung von Mietwohnungen trägt zur Lösung des Wohnungsproblems der Bevölkerung bei.

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Auf den Aufruf von Partei und Regierung hin haben zahlreiche Unternehmen ihre Bereitschaft zur Teilnahme erklärt. Am vergangenen Wochenende teilten die Verantwortlichen der Hoang Quan Real Estate Company mit, dass das Unternehmen im Sozialwohnungsbauprojekt Golden City (Tay Ninh) die Hälfte der Wohneinheiten zur Vermietung vorsieht und dieses Verhältnis auf alle zukünftigen Projekte anwenden wird. Konkret hat Hoang Quan in der ersten Phase des Projekts Golden City vier Apartmentgebäude mit rund 1.000 Wohnungen errichtet. Davon sind zwei Gebäude zum Verkauf und zwei zur Vermietung vorgesehen. Künftig wird Hoang Quan in allen Projekten mindestens 50 % der Wohnungen vermieten. Das Unternehmen hat außerdem Angebote von zwei Banken erhalten, die dem Aufruf der Regierung folgen und gemeinsam Mietwohnungen bauen möchten.

Herr Le Hoang Chau kommentierte, dies sei eine vernünftige und logische Entwicklungsrichtung, da öffentliche Investitionen im Rahmen der Entwicklungsorientierung nicht alles leisten könnten, sondern lediglich als Hebel dienten. Verlasse man sich jedoch ausschließlich auf den Privatsektor als treibende Kraft, werde der Weg in die Zukunft weiterhin mit unzähligen Hindernissen – von Mechanismen bis hin zur praktischen Umsetzung – gepflastert sein.

Das größte Hindernis für Unternehmen, die in sozialen Wohnungsbau und Mietwohnungen investieren, ist die Herausforderung des Landerwerbs und die damit verbundenen Kosten für die Rodung. Erfahrungen aus anderen Ländern zeigen, dass der Staat eine Vorreiterrolle einnehmen muss, indem er öffentliche Flächen, die für Wohn- oder Gewerbezwecke in Industriegebieten vorgesehen sind, öffentlich ausschreibt und seriöse Investoren für den Bau von Mietwohnungen für Arbeiter und Zuwanderer auswählt. In diesem Fall wären Unternehmen von Nutzungs- und Pachtgebühren befreit. Wenn Unternehmen eigenständig landwirtschaftliche Nutzungsrechte von Anwohnern für Projekte erwerben, muss der Mechanismus zur Anrechnung der Entschädigungskosten für die Rodung angepasst werden. Er sollte den tatsächlich von den Unternehmen gezahlten Wert widerspiegeln, anstatt die derzeitige, zu niedrige Preisliste für landwirtschaftliche Flächen anzuwenden, die zu Verlusten für Investoren führt.

Neben der Frage der Landverfügbarkeit stellt die Bereitstellung langfristiger Kredite den nächsten Engpass dar, der staatliches Eingreifen erfordert. Angesichts der langen Rückzahlungsfristen, die sich über mehrere Jahrzehnte erstrecken können, werden private Unternehmen ohne günstige Kreditpolitik mit niedrigen Zinsen und vergleichbaren Konditionen die Schuldenlast nicht tragen können. Dies zwingt sie zu Mieterhöhungen und untergräbt ungewollt den menschenwürdigen Aspekt dieser Wohnform.

„Die staatlichen Vorgaben müssen jetzt konkretisiert werden, indem bestehende rechtliche Widersprüche umgehend beseitigt werden. Beispielsweise ermöglicht das Wohnungsgesetz Investoren in Sozialwohnungsbauprojekte den Zugang zu Vorzugskrediten, während Regierungsverordnung 100 der Sozialpolitischen Bank die Kreditvergabe an diese Gruppe untersagt. Dieser Widerspruch, dieses ‚gesetzlich widersprüchliche Dokument‘, muss dringend geändert werden, um das Rechtssystem zu harmonisieren“, führte Herr Chau als Beispiel an.

Um den Privatsektor wirksam zur Beteiligung zu bewegen, muss der Staat laut Herrn Le Hoang Chau gleichzeitig die Steuer- und Infrastrukturpolitik aufeinander abstimmen. Obwohl das Wohnungsgesetz von 2014 vorsah, dass der Steuersatz für Sozialwohnungen zur Miete niedriger sein sollte als für Eigentumswohnungen, existiert diese Regelung seit Jahren nur auf dem Papier, da das Steuergesetz noch keine entsprechenden Änderungen vorsieht. Darüber hinaus muss der Staat eine Vorreiterrolle einnehmen und proaktiv in die Anbindung von Verkehrs- und technischer Infrastruktur an Sozialwohnungsprojekte investieren. Diese abgestimmte Anbindung ermöglicht nicht nur Geringverdienern – der am stärksten gefährdeten Gruppe der Gesellschaft – den Zugang zu und die Ansiedlung in wohnlichen Modellen, sondern dient auch als wichtigstes Instrument, um die strategische Vision der Politik in konkrete Wohnlösungen umzusetzen.

Die lokalen Behörden ergreifen die Initiative, die lokalen Behörden erledigen die Arbeit.

Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, betonte, dass diese Politik absolut richtig sei, und erklärte, dass dieses Thema bereits im Wohnungsgesetz von 2005 – Vietnams erstem Wohnungsgesetz – behandelt worden sei. Die Entwicklung des Mietwohnungssektors verlief jedoch nicht erfolgreich, da Investitionen in diesem Bereich eine lange Kapitalumschlagszeit von 40 bis 50 Jahren erfordern. Zudem ist die Gewinnspanne gering, da die Mietpreise niedrig und für viele Menschen erschwinglich sein müssen. Im Gegensatz dazu können Investoren bei der Entwicklung von Gewerbeimmobilien ihre gesamte Investition innerhalb von 5 bis 7 Jahren durch den Verkauf des Projekts zurückerhalten und zusätzlich einen recht hohen Gewinn erzielen. Daher ist es verständlich, dass private Unternehmen wenig Interesse zeigen. Sich bei Investitionen in diesem Segment ausschließlich auf den Staatshaushalt zu verlassen, ist ebenfalls problematisch, da die Mittel begrenzt sind und in wichtige Wirtschaftszweige wie die Infrastruktur investiert werden müssen.

Professor Dang Hung Vo schlug daher vor, dass zahlreiche Initiativen zur Umsetzung dieser Politik erforderlich seien. Erstens müssten Unternehmen und auch staatliche Verwaltungsbehörden ihre Bau- und Baustofftechnologien anpassen und den Raum in Wohngebäuden optimal nutzen, um die Baukosten für Mietwohnungen zu senken. Zweitens benötige der Staat Richtlinien und Mechanismen, um die Beteiligung von privatem Kapital zu fördern. Insbesondere sollte die Anwendung von BOT- oder PPP-Modellen (Build-Operate-Transfer) in Betracht gezogen werden. In diesem Modell stellt der Staat das Grundstück bereit, während Unternehmen in den Wohnungsbau investieren. Während der Vermietungsphase erhalten die Unternehmen, ähnlich wie bei anderen Nutzungsmodellen, ihr investiertes Kapital zuzüglich Gewinn zurück. Die staatliche Unterstützung in Bezug auf Grundstücke ist zudem einfacher und kostengünstiger, als wenn private Unternehmen alles selbst in die Hand nehmen. Dies wird auch als Hebel des Staates gesehen, um privates Kapital zu ermutigen und anzuziehen, sich schnellstmöglich an der Entwicklung des Mietwohnungsmarktes zu beteiligen und die gesteckten Ziele zu erreichen. Dadurch werden Unternehmen mehr Vertrauen gewinnen und sich an mehr Projekten beteiligen, wodurch bezahlbarer Mietwohnraum für einen Großteil der Bevölkerung geschaffen wird.

Professor Dang Hung Vo betonte insbesondere, dass die Kommunen selbst proaktiv und entschlossen handeln müssen, um die Entwicklung von Mietwohnungen – und generell von Wohnraum – für die Bevölkerung zu fördern, während die Zentralregierung lediglich einen allgemeinen Rechtsrahmen schafft. Die Kommunen müssen proaktiv Lösungen vorschlagen, die ihren jeweiligen Gegebenheiten entsprechen. Sollten sich während der Umsetzung Regelungen als ungeeignet erweisen, müssen sie der Zentralregierung Änderungsvorschläge unterbreiten.

„Die Politik des Ausbaus von Mietwohnungen ist richtig und ein dringender Schritt, der beschleunigt werden muss, um die Wohnungsnot der Bevölkerung zu lindern. Sich jedoch aufgrund begrenzter staatlicher Haushaltsmittel allein auf staatliche Fördermittel zu verlassen, wird schwierig sein. Nur durch die Schaffung von Mechanismen zur Förderung der Beteiligung von Unternehmen lassen sich rasch Ergebnisse erzielen. Dies erfordert auch einen breiten gesellschaftlichen Konsens. Es spiegelt zudem den Grundsatz wider, dass jede Politik erfolgreich sein kann, wenn Staat und Bevölkerung zusammenarbeiten“, betonte Professor Dang Hung Vo.

Das Angebot an Mietwohnungen reicht nicht aus, um die Nachfrage zu decken.

In einer Arbeitssitzung am 1. Juni erklärte Premierminister Le Minh Hung, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen sehr hoch, das Angebot jedoch völlig unzureichend sei, insbesondere im Bereich der Langzeitmieten zu angemessenen Preisen. Dies stelle das größte Problem dar. Die meisten Arbeiter und Tagelöhner in den fünf Provinzen Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh und Hung Yen wohnen derzeit in informell errichteten Häusern, die von Privatpersonen bewohnt werden. Dies birgt erhebliche Risiken für die Sicherheit, insbesondere für den Brandschutz, die Umwelthygiene, die Wohnbedingungen und die soziale Infrastruktur.

Das Bauministerium gab zuvor auf Grundlage von Berichten aus 18 Regionen bekannt, dass der Gesamtbedarf an Mietwohnungen im Zeitraum 2026–2030 bei 71.187 Einheiten liegt. Landesweit stehen rund 42.275 Sozialwohnungen zur Miete zur Verfügung. Da Nang führt mit über 12.400 Einheiten, gefolgt von Bac Ninh mit fast 9.850 und Ho-Chi-Minh-Stadt mit etwa 5.700 Einheiten. In diesen Regionen wurden auch Wohnmodelle für Arbeiter und Tagelöhner entwickelt und umgesetzt, die vielen Arbeitnehmern die Möglichkeit bieten, Wohneigentum zu erwerben und sich niederzulassen.

Die Entwicklung von Mietwohnungen trägt zur Sicherung der sozialen Sicherheit bei.

Wir überarbeiten derzeit das Bodengesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz. Ich gehe davon aus, dass diese Gesetze bald verabschiedet werden und in Kraft treten, voraussichtlich zum 1. Januar 2027, um einen soliden Rechtsrahmen zu schaffen. Wir müssen neue Vorschriften und Standards für Mietwohnungen erlassen. Ein Blick in die Geschichte von Ho-Chi-Minh-Stadt zeigt, dass es einst Unternehmen wie Hui Bon Hoa (Onkel Hoa) oder Mydeen gab, die über Jahrhunderte und Generationen hinweg nachhaltig Mietwohnungen bereitstellten. Ich bin überzeugt, dass wir mit der richtigen Führung von Generalsekretär und Präsident To Lam sowie dem schnellen und entschlossenen Handeln der Regierung große, professionelle private Unternehmen im Mietwohnungssektor gründen und so zur Sicherung einer nachhaltigen sozialen Sicherheit in der neuen Ära beitragen können.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt

Quelle: https://thanhnien.vn/dot-pha-toc-do-nha-o-cho-thue-18526060222145342.htm