Die Transaktionen stagnieren, aber die Verkaufspreise von Wohnungen in Hanoi steigen weiterhin wie von Sinnen.

(Dan Tri) – Experten zufolge hat der kontinuierliche Anstieg der Wohnungspreise viele Menschen dazu veranlasst, ihre Kaufpläne vorübergehend aufzuschieben. Trotz Schwierigkeiten bei den Transaktionen steigen die Verkaufspreise von Wohnungen jedoch weiter an.

Hauskäufer kämpfen inmitten des Preissturms

Einer Umfrage von Reportern der Zeitung Dan Tri zufolge hat sich der Aufwärtstrend bei den Verkaufspreisen von Wohnungen in Hanoi im vergangenen Monat fortgesetzt.

Mitte Oktober wurde ein 64 m² großes Haus mit zwei Schlafzimmern im Vinhomes Smart City-Projekt für rund 4,2 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Mittlerweile ist der Preis dieser Wohnung auf 4,6 Milliarden VND gestiegen.

Im Projekt Thang Long Nr. 1 wurde Anfang Oktober eine 87 m² große Wohnung mit 2 Schlafzimmern für 5,7 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Der Preis dieser Wohnung wurde inzwischen jedoch auf 6 Milliarden VND erhöht.

Laut Daten einer Forschungseinheit ist der durchschnittliche Verkaufspreis von Erstwohnungen auf dem gesamten Markt von Hanoi deutlich gestiegen, von 40 Millionen VND/m² Anfang 2022 auf etwa 72 Millionen VND/m² im dritten Quartal dieses Jahres.

Insbesondere erreichte der Durchschnittspreis neu eröffneter Projekte in diesem Quartal rund 70 Millionen VND/m² (ohne Mehrwertsteuer und Instandhaltungskosten), da das Angebot an neu eröffneten Wohnungen in diesem Quartal hauptsächlich im High-End- und Luxussegment verzeichnet wurde, das einen Marktanteil von 100 % ausmachte.

Herr Nguyen Van Ngu (aus Nam Dinh ) sucht dringend ein Haus und berichtet, dass seine Familie seit drei Monaten ununterbrochen Wohnungen in den Bezirken Nam Tu Liem und Ha Dong besichtigt. Mit 3 Milliarden VND plant Herr Ngu, eine etwa 65 bis 70 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung zu kaufen. Je mehr er sucht, desto mehr fühlt er sich jedoch in einem „Preischaos“ gefangen.

„Dieselbe Wohnung ist noch immer unverkauft, aber der Preis, den der Eigentümer verlangt, ist höher als zuvor. Beispielsweise wurde ein 68 m² großes Haus in My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoi) im September für etwa 3,3 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Dasselbe Haus bietet der Eigentümer nun für 3,7 Milliarden VND an“, sagte er. Während die Wohnungspreise ständig schwanken, hat Herr Ngu seine Kaufpläne vorerst auf Eis gelegt und wartet ab, bis sich die Preise beruhigen.

Oder wie Herr Tran Van Cuong (aus Bac Giang ) berichtete: Seine Familie hat in den letzten zwei Monaten zahlreiche Wohnungen in Wohnanlagen in Hanoi besichtigt. Herr Cuong war jedoch schockiert, da die vom Eigentümer geforderten Verkaufspreise immer schneller stiegen.

Manche Menschen gaben ihre Pläne, ein Haus zu kaufen, auf, weil die Verkaufspreise rapide anstiegen (Illustration: Tran Khang).

Vor zehn Tagen erhielt Herr Cuong vom Eigentümer einer 72 m² großen Wohnung mit zwei Schlafzimmern im Bezirk Hoang Mai (Hanoi) ein Angebot über 4,3 Milliarden VND, was einem Quadratmeterpreis von 60 Millionen VND entspricht. Kürzlich teilte der Eigentümer Herrn Cuong jedoch mit, dass der Preis auf 4,7 Milliarden VND gestiegen sei.

„Der rasante Anstieg der Wohnungspreise lässt mich grübeln, ob ich jetzt kaufen oder lieber auf eine Stabilisierung warten soll. Wenn ich jetzt kaufe, könnten die Preise wieder sinken, da sie ja bereits gestiegen sind. Wenn ich nicht kaufe, befürchte ich, dass die Wohnungspreise weiter steigen werden“, sagte er.

Laut Daten eines Marktforschungsinstituts lag der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen landesweit im ersten Quartal 2021 bei 35 Millionen VND/m². Bis zum dritten Quartal 2024 stieg der Verkaufspreis auf 51 Millionen VND/m². Somit erhöhten sich die Wohnungspreise innerhalb von vier Jahren um 45 %, was einem jährlichen Anstieg von über 10 % entspricht.

Warum sind die Wohnungspreise so „fieberhaft“?

Der Immobilienexperte Nguyen Quoc Anh sagte, dass es viele Gründe für den rasanten Preisanstieg im Wohnungssegment gebe.

Erstens ist der Immobilienmarkt zyklisch. Konkret steigen die Wohnungspreise aufgrund der aktuellen Markterholungsphase. Bereits Mitte 2024 prognostizierte diese Einheit die Erholung der verschiedenen Immobilientypen, wobei Wohnimmobilien als erste wieder anziehen würden.

Nach einer schwierigen Phase ist die Stimmung von Immobilieninvestoren angespannt. Die größte Sorge beim Investieren ist nicht der Preisverfall, sondern die Angst vor mangelnder Liquidität. Daher suchen Anleger nun nach Objekten mit gesicherter Rechtslage, positivem Cashflow und der Möglichkeit zur Vermietung, wie beispielsweise Wohnungen.

Der zweite Grund ist, dass das Angebot die Marktnachfrage nicht deckt, während die Nachfrage sehr groß ist. Beispielsweise werden in Hanoi jährlich etwa 100.000 bis 170.000 neue Wohnungen benötigt, während das Angebot seit Jahresbeginn nur etwa 30.000 Einheiten und im Jahr 2023 nur noch etwa 10.000 Einheiten deckt.

Gleichzeitig ist die Bevölkerungsdichte in städtischen Gebieten sehr hoch. Obwohl Länder wie Korea und China über gut ausgebaute Verkehrssysteme verfügen, die Reisen in alle Provinzen und Städte ermöglichen, leben und arbeiten die Menschen dennoch hauptsächlich in Großstädten. Vietnam bildet da keine Ausnahme. Der Kauf einer Immobilie in Großstädten war noch nie einfach. Mit zunehmender Bevölkerungsdichte sinken die Preise nur schwer.

Zudem konzentrieren sich Immobilienprodukte zunehmend auf hochpreisige Segmente. So machte das Luxussegment und die darüber liegenden Segmente (Preise über 55 Millionen VND/m²) Anfang 2020 lediglich etwa 6 % des Gesamtangebots aus. Bis zum dritten Quartal dieses Jahres stieg dieser Anteil auf rund 60 %.

Laut dem Experten konzentrieren sich die Investoren angesichts des geringen Angebots auf dem Markt nach Beseitigung rechtlicher Probleme und Markteinführung der Produkte hauptsächlich auf das mittlere und obere Preissegment (Preise über 35 Millionen VND/m²).

„Es dauert lange, ein Projekt zu starten, während die Grundstückspreise jeden Tag weiter steigen. Daher ist es logisch, dass Investoren sich für den Bau von Wohnungen mit Preisen im mittleren und gehobenen Preissegment entscheiden“, sagte Herr Quoc Anh.

Ein Wohnhaus in Hanoi (Foto: Duong Tam).

Der dritte Grund liegt in der Marktpsychologie. Solange die Wohnungspreise nicht stark gestiegen sind, warten die Menschen in der Regel auf einen Preisrückgang. Steigen die Preise jedoch um 10–20 %, stürzen sich viele auf den Kauf, aus Angst vor weiteren Preissteigerungen. Dies wirkt sich psychologisch negativ aus und führt zu einer Markterholung.

„Tatsächlich boomt der Markt seit etwa einem Jahr. Das liegt auch daran, dass die Leute ziemlich ungeduldig sind, nachdem sie auf sinkende Wohnungspreise gewartet haben“, schloss Herr Quoc Anh.

Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Verbandes der Immobilienmakler (VARS), stellte fest, dass die Wohnungspreise in letzter Zeit ungewöhnlich stark gestiegen sind, insbesondere in Hanoi. Dieses Phänomen wird sicherlich von Interessengruppen beeinflusst, während sich die wirtschaftliche Lage, der Markt und die Einkommen der Bevölkerung noch nicht erholt haben.

„Die Immobilienpreise steigen, aber es gibt keine Transaktionen. Das könnte ein Trick einer Investorengruppe mit unklaren Absichten sein“, sagte Herr Dinh offen.

Seinen Angaben zufolge können diese Interessengruppen aufgrund des problematischen Wohnungsangebots Preistreiberei betreiben. In den letzten Jahren wurden keine neuen Projekte für Investitionsgenehmigungen zugelassen. Die angebotenen Projekte sind überwiegend alt und werden ständig weiterverkauft. Das Angebot ist sowohl unzureichend als auch qualitativ minderwertig, insbesondere für Menschen mit niedrigem Einkommen, und die Produktstruktur ist ungeeignet.

Zudem werden die meisten Neubauprojekte weiterhin nach hohen Standards und mit hohen Investitions- und Grundstückskosten realisiert, und Investoren erwarten höhere Gewinne als zuvor. Daher ist es sehr schwierig, das Preisniveau von Neubauwohnungen zu senken. Die hohen Preise auf dem Neubaumarkt haben auch zu einem drastischen Preisanstieg auf dem Gebrauchtmarkt geführt.

Aktuell hat sich die Stimmung der Wohnungskäufer aufgrund der seit Jahresbeginn kontinuierlich gestiegenen Wohnungspreise allmählich verschlechtert.

Die Transaktionen im Wohnungssektor haben sich verlangsamt, es wird jedoch erwartet, dass ein weiterer Rückgang kurzfristig schwierig sein wird (Foto: Tran Khang).

Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor von EZ Property, erklärte, dass die Wohnungspreise in Hanoi in letzter Zeit nur aufgrund des Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage so hoch gewesen seien. Mittlerweile hätten die Wohnungspreise in Hanoi ihren Höchststand überschritten.

„Ich habe einen Freundeskreis, der aus vielen Menschen mit hohem Einkommen besteht. Wenn sie sich aber die aktuellen Wohnungspreise ansehen, finden sie diese alle zu hoch, sie stünden in keinem Verhältnis zum Wert und seien zudem sehr schwer zugänglich“, sagte er.

Die Wohnungspreise sind zu hoch, weshalb viele Menschen ihre Kaufpläne aufgeschoben haben, da sie die Preise für unangemessen halten. Daher ist die Verfügbarkeit von Wohnungen in letzter Zeit sehr gering. Herr Toan prognostiziert, dass die Wohnungspreise bis zum Jahresende kaum noch steigen werden. Ein Preisverfall dürfte jedoch ebenfalls sehr schwierig sein, außer im Fall von Verkäufern, die dringend Geld benötigen und den Preis senken müssen, um schnell zu verkaufen.

Nguyen Van Dinh erklärte, dass zur Senkung der Wohnungspreise in Hanoi Anstrengungen unternommen werden müssten, den Bau von Sozialwohnungen zu beschleunigen. Das Angebot müsse proaktiv reguliert werden, indem Planungsinstrumente effektiv genutzt, die Planung angepasst und mehr Mittel für unbebaute Grundstücke bereitgestellt würden, um Investoren die Umsetzung von Sozialwohnungsbauprojekten nach deren Planung zu erleichtern.

Um langfristig die Preise für Wohnungen und Wohnimmobilien im Allgemeinen zu stabilisieren, ist ein starkes staatliches Engagement erforderlich. Insbesondere muss der Ausbau der Verkehrsinfrastruktur weiter vorangetrieben werden, um die Fahrzeiten von den Vororten ins Stadtzentrum zu verkürzen. Das dadurch entstehende Angebot aus den Vororten wird die Wohnungspreise senken.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm