Die Geschichte des bezahlbaren Wohnraums entschlüsseln

Wie geplant wurde ich erneut von der Investment Newspaper gebeten, einen Artikel zum Thema „bezahlbarer Wohnraum“ zu schreiben.

Herr Nguyen Hoang Nam, Generaldirektor von G-Home, Experte für sozialen Wohnungsbau

Ehrlich gesagt, obwohl ich in den letzten zwölf Monaten an vielen Fernsehinterviews zu diesem Thema teilgenommen und auch viele Artikel über Wohnen geschrieben habe, fällt es mir immer schwer, über das Thema „bezahlbarer Wohnraum“ zu sprechen.

Es ist nicht nur deshalb schwierig, weil diese Geschichte bereits von zu vielen Experten und Forschern analysiert und seziert wurde und ich zweifelsfrei nichts Besseres schreiben kann, sondern auch, weil die praktische Arbeit als Projektentwicklungsberater, Makler und in mancher Hinsicht sogar als Investor bei der tatsächlichen Schaffung von „bezahlbarem Wohnraum“ mit zu vielen Hindernissen verbunden ist.

Das finanzielle Potenzial ist das eine und bestimmt maßgeblich den Erfolg eines Immobilieninvestitionsprojekts, aber die Entwicklung einer Preisstrategie, die für die Mehrheit der Menschen mit realem Wohnbedarf gemäß der aktuellen Realität wirklich "erschwinglich" ist, stellt für jedes Unternehmen eine große Herausforderung dar.

Der Besitz eines ausreichend großen Grundstücks ist zwar eine notwendige Voraussetzung für die Umsetzung eines Projekts (unabhängig davon, ob es sich um ein teures oder günstiges Wohnbauprojekt handelt), doch die hinreichende Bedingung ist ein langer bürokratischer Prozess, dessen Abschluss mehrere Jahre dauern kann. Dabei ist noch nicht einmal berücksichtigt, ob das Grundstück in der Planung enthalten und für eine Nutzungsänderung geeignet ist (sofern es sich nicht um Nicht- Agrarland handelt).

Dies zeigt, dass der Prozess sehr langwierig ist und die Projektkosten oft sehr hoch ausfallen. Aufgrund des derzeitigen, langwierigen Genehmigungsverfahrens sind die Projektkosten häufig sehr hoch, wobei die Grundstückskosten in der Regel den größten Anteil ausmachen. Hinzu kommt die Zinsfrage, da die meisten Unternehmen Fremdkapital aufnehmen müssen.

Angenommen, Sie müssen 300 Milliarden VND aufnehmen, um ein Grundstück für ein Projekt zu erwerben. Für jedes Jahr Verzögerung bei der Projektabwicklung verliert das Unternehmen 10 % der Kreditzinsen, also 30 Milliarden VND. Um die Rentabilität der Investition zu gewährleisten, ist das Unternehmen gezwungen, diese Kosten in den Preis einzurechnen, wodurch ein niedrigerer Verkaufspreis nicht möglich ist.

Das gilt für normale „bezahlbare Häuser“. Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus gestaltet sich die Sache jedoch viel schwieriger, da die Verfahren und bevorzugten Investitionsrichtlinien für Investoren gemäß den bisherigen Gesetzen zwar „bevorzugt“ erscheinen mögen, in Wirklichkeit aber nicht so „bevorzugt“ sind, wie die Investoren es sich vorstellen.

Beispielsweise schreibt Artikel 54 Absatz 3 des Wohnungsgesetzes von 2014 vor, dass Investoren mindestens 20 % der Sozialwohnungsfläche eines Projekts zur Vermietung reservieren müssen und diese erst nach fünf Jahren verkaufen dürfen. In der Realität erzielen Investoren bei jedem Sozialwohnungsprojekt jedoch maximal 10 % Gewinn, während sie bis zu 20 % der Fläche für die Vermietung vorhalten müssen, sodass praktisch kein Gewinn übrig bleibt.

Ganz zu schweigen von einer Reihe weiterer Regelungen zu Vorzugsgebühren für die Landnutzung im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus, die Unternehmen jedoch zur Vorauszahlung und späteren Verrechnung verpflichten. Sollte das Projektverfahren etwa fünf Jahre dauern, wären Unternehmen nahezu lahmgelegt.

Tatsächlich waren ich und viele Kollegen aus der Branche erleichtert, als das Wohnungsgesetz (in geänderter Fassung) Ende letzten Jahres offiziell verabschiedet wurde, dass zumindest die zuständige Behörde das Problem erkannt und praxisorientiertere Änderungen an den Bestimmungen des Gesetzes vorgenommen hatte.

Insbesondere durch die Entkopplung der Themen Hauskauf und Wohnungsbau sowie durch die Regelung, dass Projektinvestoren bei der Umsetzung von Sozialwohnungsbauprojekten Vorzugsbehandlungen erhalten, wurden auch die langjährigen Hindernisse beseitigt, die die Entwicklung dieses Segments behindert haben.

Zum Beispiel gemäß Artikel 85: Befreiung von Landnutzungsgebühren und Pachtgebühren; Vorzugsbehandlung bei Mehrwertsteuer und Körperschaftsteuer; Darlehen mit Vorzugszinsen; Unterstützung durch das Volkskomitee der Provinz bei der Anbindung des technischen Infrastruktursystems des Projekts an das regionale technische Infrastruktursystem, um die Synchronisierung der sozialen Infrastruktur innerhalb und außerhalb des Projektumfangs zu gewährleisten;

Darüber hinaus haben Investoren Anspruch auf einen maximalen Gewinn von 10 % der gesamten Bauinvestitionskosten für den Bereich des sozialen Wohnungsbaus; sie haben Anspruch auf maximal 20 % der gesamten Wohnbaufläche für Investitionen in den Bau von Gewerbe-, Dienstleistungs-, Handels- oder kommerziellen Wohnungen oder 20 % der gesamten Geschossfläche von Wohnungen für Gewerbe-, Dienstleistungs- oder Handelszwecke; sie haben Anspruch auf separate Verbuchung und die vollständige Nutzung des Gewinns für den Bereich der Gewerbe-, Dienstleistungs-, Handels- oder kommerziellen Wohnungen; Weitere Anreize gemäß den gesetzlichen Bestimmungen (falls vorhanden).

Zusätzlich zu den Kernänderungen im Wohnungsgesetz (geändert) wurden auch im etwa einen Monat später verabschiedeten Grundstücksgesetz (geändert) zahlreiche Inhalte geändert, um Schwierigkeiten zu beseitigen und die „komplizierten“, „sich überschneidenden“ und „ineinandergreifenden“ Investitionsverfahren vieler spezialisierter Gesetze zu reduzieren.

Dies sind bahnbrechende und aufgeschlossene Änderungen seitens der staatlichen Verwaltungsbehörden, um ein harmonischeres, transparenteres und klareres Investitionsumfeld zu schaffen.

Zumindest wird dies den Unternehmensleitern helfen, nicht mehr von einer Behörde oder Abteilung zur anderen laufen zu müssen, um eine Lösung zu finden, nur um dann am Ende doch keine zu finden, weil es an einer Stelle vielleicht richtig gemacht wird, an einer anderen aber immer noch falsch.

Allein die Abfolge der Schritte „Gemeinde fragt Bezirksebene an“, „Bezirksebene fragt Provinzebene an“, „Provinzebene fragt Ministeriumsebene an“, „Ministeriumsebene fragt Premierminister “ usw. ergibt einen durchschnittlichen Antwortzyklus von bis zu drei Monaten. Lässt sich dieser Prozess verkürzen, würde dies die Kosten für Wohnraum pro Quadratmeter erheblich senken, wenn die Wohnungen tatsächlich bei den Bedürftigen ankommen.

Ein Sozialwohnungsbauprojekt in der Provinz Khanh Hoa .

Die Realität zeigt, dass der Mangel an bezahlbarem Wohnraum kein Problem ist, das nur in Vietnam auftritt, sondern in vielen Ländern weltweit, auch in Industrieländern. Die Lösung des Wohnungsproblems, insbesondere des Problems des bezahlbaren Wohnraums, ist keine Aufgabe, die über Nacht von einer einzelnen Person oder Organisation bewältigt werden kann, sondern erfordert Beiträge aus allen gesellschaftlichen Bereichen sowie gemeinsame Anstrengungen von Öffentlichkeit, Privatwirtschaft und Bürgern.

In dem Bericht, den der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, Vu Hong Thanh, der Nationalversammlung in der Vormittagssitzung am 20. Mai der 7. Sitzung vorlegte, wurden Meinungen geäußert, die die Regierung aufforderten, die Situation zu bewerten und Lösungen zu deren Stabilisierung zu finden. Gleichzeitig wurde die Regierung aufgefordert, eine umfassende Überprüfung der Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus in der Vergangenheit anzuordnen, um Schwierigkeiten, Unzulänglichkeiten, Verstöße und negative Aspekte zu ermitteln und diese gemäß den gesetzlichen Bestimmungen streng zu ahnden.

Ich stimme der Überprüfung zu, denn die Mechanismen und Richtlinien stellen zwar eine Herausforderung dar, sind aber äußerst wichtig, um die derzeitige ineffektive Situation zu verändern. Die Frage ist, was wir überprüfen werden und wie wir vorgehen, um eine sinnvolle Lösung und Verbesserung zu finden und gleichzeitig zu vermeiden, dass eine negative Stimmung entsteht, die Investoren für dieses „schwierige“ Segment gewinnen könnte.

Gemäß Artikel 1 Absatz 4 des Dekrets Nr. 49/2021/ND-CP müssen derzeit bei gewerblichen Wohnbauprojekten mit einer Grundstücksnutzungsgröße von 2 Hektar oder mehr in Sondergebieten und städtischen Gebieten des Typs 1 bzw. 5 Hektar oder mehr in städtischen Gebieten des Typs 2 und 3 20 % der Gesamtgrundstücksfläche für den Bau von Sozialwohnungen reserviert werden.

Theoretisch sollte es sich bei diesem Landfonds um unbebautes (gerodetes) Land handeln, das sogar über Infrastruktur verfügt. Tatsächlich besitzt jede der 63 Provinzen/Städte ein städtisches Gebiet. Warum gibt es also immer noch viele Provinzen, die keine Sozialwohnungsbauprojekte umgesetzt haben? Wohin fließt dieses Landgeld? Daher muss dieses Problem, wie vom Wirtschaftsausschuss der Nationalversammlung gefordert, im Mittelpunkt der Untersuchung stehen.

Natürlich habe ich in früheren Artikeln auch zahlreiche Fälle von armen und benachteiligten Menschen erwähnt, die aufgrund bürokratischer Hürden Schwierigkeiten beim Zugang zu Sozialwohnungen haben. Die derzeitige Regelung, wonach nur „Beamte, Staatsbedienstete und Angestellte des öffentlichen Dienstes“ zu den zehn Gruppen gehören, die zum Kauf von Sozialwohnungen berechtigt sind, während Arbeitnehmer, die zwar Verträge unterschrieben haben, aber noch nicht angestellt sind, eine erhebliche Einschränkung darstellen, die überprüft und aufgehoben werden muss. Nur so kann die Situation armer Menschen verbessert werden, die zwar Anspruch auf Sozialwohnungen haben, aber dennoch vergeblich warten müssen, nur weil ihnen die entsprechende lokale Bescheinigung fehlt.

Auch die Frage, ob die gekaufte Person tatsächlich ein geringes Einkommen hat oder nicht, ist umstritten. In Wirklichkeit kann das Haupteinkommen vieler Menschen zwar niedrig sein, ihr Nebeneinkommen jedoch sehr hoch ausfallen, und das aktuelle Datensystem ist nicht in der Lage, dies zu erfassen.

Was ich an der jüngsten Überarbeitung der Gesetzesentwürfe besonders schätze, ist die große Offenheit der zuständigen Behörde. Sie hat proaktiv die Meinungen der Marktteilnehmer berücksichtigt und die Realität analysiert und bewertet. Dies ist ein positiver Aspekt, denn nur durch eine eingehende Untersuchung der tatsächlichen Schwächen beider Seiten können wir Hindernisse schneller beseitigen und die Ursachen der Marktprobleme angehen.

Deshalb hoffe ich auch, dass die Geschichte der Umsetzung, Überwachung und Kontrolle in Zukunft ebenfalls auf dem Geist der Offenheit und Zielorientierung beruhen und darauf abzielen wird, die Kernprobleme des Marktes zu lösen.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html