HoREA schlägt 9 Kreditlösungen vor, um die Schwierigkeiten für Immobilien zu lindern

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Die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) hat gerade über den Immobilienmarkt in den ersten 10 Monaten des Jahres 2023 berichtet und eine Reihe von Kreditlösungen vorgeschlagen, um die Richtlinien und Verwaltungsdokumente der Regierung und des Premierministers , insbesondere die offizielle Mitteilung Nr. 993/CD-TTg, wirksam umzusetzen.

Damit die Geschäftsbanken die Kreditvergabe an den Immobiliensektor auch weiterhin fördern können, ist laut HoREA die erste Lösung eine „Nicht-Kredit“-Lösung. Dabei müssen die zuständigen Behörden auf zentraler und lokaler Ebene dringend rechtliche Hindernisse für Immobilienprojekte beseitigen, um einerseits ausreichende Bedingungen für Kredite zu schaffen und andererseits die Voraussetzungen für die Umsetzung der Projekte durch Investoren zu optimieren.

Um „kreditfreie“ Lösungen umzusetzen und rechtliche Hindernisse für Immobilienprojekte zu beseitigen, ist HoREA der Ansicht, dass es notwendig ist, die Rolle und Verantwortung des Leiters der Arbeitsgruppe des Bauministers weiter zu stärken.

Und neben nicht kreditbasierten Lösungen schlug HoREA der Staatsbank eine Reihe von Kreditlösungen vor.

Erstens schlug HoREA der Staatsbank vor, Artikel 7 des Rundschreibens 39/2016/TT-NHNN dahingehend zu ändern und zu ergänzen, dass die Kreditbedingungen „etwas gelockert“ würden, indem nicht mehr „Kunden, die alle Bedingungen erfüllen“ vorgeschrieben würden, sondern nur noch „Kunden, die die Bedingungen erfüllen“. Zudem solle die Methode hinzugefügt werden, „Kunden vereinbaren mit Kreditinstituten, eine unabhängige Beratungseinheit mit der Bewertung der Durchführbarkeit des Investitionsprojekts und der Bewertung des Cashflows des Projekts zu beauftragen; die Bewertungskosten werden von den Kunden getragen“. Dies soll Geschäftsbanken dabei unterstützen, die Durchführbarkeit von Investitionsprojekten einzuschätzen und zu bewerten, und dazu beitragen, dass Kunden leichter Kredite erhalten.

Zweitens wies die Staatsbank die Geschäftsbanken an, das Rundschreiben Nr. 02/2023/TT-NHNN zur Umstrukturierung der Schuldentilgungsbedingungen und zur Aufrechterhaltung von Schuldengruppen weiterhin umzusetzen, um Kunden in Schwierigkeiten für einen bestimmten Zeitraum zu unterstützen, bis sich die Wirtschaft erholt und wieder zu normalem Wachstum zurückkehrt, um die „Widerstandsfähigkeit“ der Unternehmen zu erhöhen und ihnen mehr Möglichkeiten zur Aufnahme neuer Kredite zu bieten.

HoREA äußerte seine große Wertschätzung für die rechtzeitige Veröffentlichung des Rundschreibens 02/2023/TT-NHNN durch die Staatsbank und betrachtete dieses als ein Rundschreiben mit einer ganz besonderen Rolle und Stellung, als eine „ungewöhnliche Lösung“ zur Bewältigung der „ungewöhnlichen Situation“. Daher schlug der Verband vor, dass die Staatsbank die Kreditinstitute anweist, das Rundschreiben 02/2023/TT-NHNN für einen bestimmten Zeitraum weiter umzusetzen, bis sich die Wirtschaft erholt und zu einem normalen Wachstum zurückkehrt.

Drittens erwägt die Staatsbank, Klausel 5, Artikel 16 des Rundschreibens 22/2019/TT-NHNN (geändert und ergänzt in Artikel 1 des Rundschreibens 08/2020/TT-NHNN und obwohl die Verordnung seit dem 31. Oktober 2023 in Kraft ist) zu ändern und zu ergänzen, um das Inkrafttreten um 12 Monate bis zum 31. Oktober 2024 zu verlängern und so die Geldmenge für Kreditinstitute zu erhöhen und gleichzeitig die Sicherheit des Kreditsystems zu gewährleisten.

Viertens erwägt die Staatsbank, das Rundschreiben Nr. 03/2023/TT-NHNN dahingehend zu ändern und zu ergänzen, dass Punkt a, Klausel 8, Artikel 4 des Rundschreibens Nr. 16/2021/TT-NHNN „gestrichen“ wird. Dieser besagt, dass es Kreditinstituten nicht gestattet ist, Unternehmensanleihen zu erwerben, wenn diese zum Zweck der Umstrukturierung der Schulden des emittierenden Unternehmens selbst ausgegeben werden.

Fünftens erwägt die Staatsbank, Abschnitt (iii) Punkt b, Klausel 2, Artikel 22 und Klausel 5, Artikel 26 des Rundschreibens Nr. 39/2016/TT-NHNN (geändert und ergänzt in Punkt c, Klausel 6 und Punkt b, Klausel 9, Artikel 1 des Rundschreibens Nr. 06/2023/TT-NHNN) abzuschaffen, um Konsistenz und Einheitlichkeit mit den Bestimmungen des Zivilgesetzbuchs von 2015 über Maßnahmen zur Sicherstellung der Erfüllung von Verpflichtungen, einschließlich „Einlagen, Hypotheken, Garantien“ und zur Gewährleistung der „Rechte“ des „Empfängers von Einlagen, Hypotheken, Garantien“, einschließlich des „Empfängers von Einlagen“, der Investor von Immobilien- und gewerblichen Wohnungsbauprojekten ist, zu gewährleisten.

Sechstens erwägt die Staatsbank die Abschaffung der Klauseln 8, 9 und 10, Artikel 8 des Rundschreibens Nr. 39/2016/TT-NHNN (geändert und ergänzt in Klausel 2, Artikel 1 des Rundschreibens 06/2023/TT-NHNN), um Kreditinstituten und Kunden die Prüfung und Genehmigung von Darlehen und Kreditkrediten zu erleichtern.

Siebtens erwägt die Staatsbank, den Kreis der Personen zu erweitern, die für Kredite aus dem Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND in Frage kommen. Dazu gehören auch Investoren und Käufer von gewerblichen Wohnbauprojekten, deren Verkaufspreise 3 Milliarden VND pro Einheit nicht übersteigen, wobei Erstkäufern Vorrang eingeräumt wird.

HoREA empfiehlt dem Premierminister, die Staatsbank zu ersuchen, den Vorsitz zu übernehmen und eng mit dem Bauministerium zusammenzuarbeiten, um die Verfahren und Bedingungen für eine günstige, offene und kontrollierte Kreditvergabe sorgfältig zu überprüfen und die Umsetzung des Kreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND für Vorzugskredite für den Bau von Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen sowie die Renovierung und den Wiederaufbau alter Wohnhäuser zu beschleunigen. Weisen Sie die Geschäftsbanken an, dringend Kreditvergabeverfahren für Projekte zu leiten, die als förderfähig gemeldet wurden und bei denen ein Bedarf an Krediten sowohl für Investoren als auch für Eigenheimkäufer des Kreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND besteht.

HoREA ist davon überzeugt, dass die erste Lösung für Geschäftsbanken zur Beschleunigung der Umsetzung des Kreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND auch die oben erwähnte „Nicht-Kredit“-Lösung ist. Voraussetzung hierfür ist, dass die zuständigen Behörden auf zentraler und lokaler Ebene dringend rechtliche Hindernisse für die Projekte beseitigen.

Achtens erwägt die Staatsbank, Absatz 4, Artikel 101 des Entwurfs des Gesetzes über Kreditinstitute (geändert) zu ändern und zu ergänzen. Dazu soll die Methode hinzugefügt werden, dass „Kunden mit Kreditinstituten vereinbaren, unabhängige Beratungseinheiten mit der Durchführung von Gutachten zur Durchführbarkeit von Investitionsprojekten und zur Beurteilung des Projekt-Cashflows zu beauftragen; die Beurteilungskosten werden von den Kunden getragen“. Dies soll Geschäftsbanken dabei unterstützen, die Durchführbarkeit von Investitionsprojekten einzuschätzen und zu bewerten und den Kunden einen einfacheren Zugang zu Krediten zu ermöglichen.

Neuntens erwägt die Staatsbank, Absatz 1, Artikel 194 des Entwurfs des Gesetzes über Kreditinstitute zu ändern und zu ergänzen und die Bestimmung „die Umsetzung der Übertragung eines Projekts oder eines Teils eines Immobilienprojekts als Sicherheit für diese Schuld gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte“ so hinzuzufügen, dass sie auf das Gesetz über Immobiliengeschäfte „verweist“, um Konsistenz und Einheitlichkeit des Rechtssystems zu gewährleisten.

Immobilienmarktsituation in den ersten 10 Monaten des Jahres 2023

HoREA ist sich bewusst, dass der Immobilienmarkt die schwierigste Phase hinter sich hat und man sagen kann, dass das erste Quartal 2023 den „Tiefpunkt“ des Immobilienmarktes darstellt. Insgesamt ist der Immobilienmarkt jedoch immer noch sehr schwierig, aber der Schwierigkeitsgrad nimmt mit der Zeit tendenziell ab, der nächste Monat ist besser als der Vormonat, das nächste Quartal ist besser als das Vorquartal. Dies zeigt sich deutlich am Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt: Das erste Quartal 2023 verzeichnete ein negatives Wachstum von -16,2 %; In den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 war das Wachstum zwar immer noch negativ (-11,58 %), ging jedoch im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um 4,62 % zurück; Bis zum Ende des dritten Quartals 2023 war das Wachstum mit -8,71 % zwar immer noch negativ, im Vergleich zu den ersten sechs Monaten des Jahres war es jedoch um 2,87 % gesunken und nach 9 Monaten war der Schwierigkeitsgrad des Immobilienmarktes im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um 42,3 % gesunken.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2023 gab es in Ho-Chi-Minh-Stadt 13 gewerbliche Wohnbauprojekte mit 15.020 Einheiten, die für eine Kapitalmobilisierung in Frage kamen (ein Anstieg um das 1,37-fache im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2022, aber die mobilisierten Einnahmen gingen um 4,7 % zurück), darunter 13.767 Wohnungen (91,6 %) und 1.253 niedrige Häuser (8,4 %), wovon 9.969 Einheiten dem oberen Wohnungssegment entfielen, was 66,37 % entspricht (höher als der nationale Anteil von 58 %), der Rest war das mittlere Wohnungssegment mit 5.051 Einheiten, was 33,63 % entspricht (höher als der nationale Anteil von 26 %). Es gab weiterhin keinen bezahlbaren Wohnraum und auch keine Sozialwohnungen mehr.

Der Immobilienmietmarkt, einschließlich der Vermietung von Häusern, Büros, Gewerbe- und Dienstleistungsräumen zur Miete, ist nach wie vor sehr schwierig.

In der düsteren Lage des Immobilienmarktes gibt es dennoch einen „Lichtblick“, nämlich den Markt für Industrieimmobilien.

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