Auch ohne großes Kapital ist eine Investition in Immobilien möglich

Auf der regulären Pressekonferenz des Finanzministeriums am Nachmittag des 18. Juni sagte Herr Bui Hoang Hai, stellvertretender Vorsitzender der staatlichen Wertpapierkommission, dass er mit der VPS Securities Company zusammengearbeitet habe und forderte diese Einheit auf, die Verteilung von Wertpapierzertifikaten in Form von aufgeteilten Immobilien sofort einzustellen.

Laut dem Leiter der staatlichen Wertpapierkommission gibt es derzeit keine Vorschriften für diese Art der Immobilieninvestition. „Die Verwaltungsbehörde stuft diese Anlageform als risikoreich ein und fordert VPS auf, den Vertrieb dieses Produkts einzustellen“, sagte Herr Hai.

Diese Person sagte auch, dass es auf ausländischen Märkten spezielle Vorschriften zur Kontrolle und Begrenzung der Risiken dieser Art von Geschäften gebe, in Vietnam jedoch noch immer keine.

Herr Nguyen Duc Chi, stellvertretender Finanzminister, sagte außerdem, dass das Ministerium die Wertpapierkommission in dieser Angelegenheit beauftragt habe.

Laut Herrn Chi enthalten die aktuellen Gesetze keine Verbote, doch aus der Perspektive einer staatlichen Verwaltungsbehörde hat die Wertpapierkommission die Verantwortung, die Aktivitäten der Wertpapierfirmen genau zu überwachen.

Die von diesen Unternehmen erbrachten Dienstleistungen müssen innerhalb der lizenzierten Geschäftsfelder und Branchen liegen. Liegen sie außerhalb dieses Rahmens, müssen sie ihre Tätigkeit einstellen, damit das Management eine umfassende Bewertung vornehmen kann, bekräftigte Herr Chi.

Das Modell der Immobilien-Investitionsteilung besteht im Wesentlichen darin, Immobilien in Form von Aktienanteilen an mehrere Investoren zu verkaufen. Dieses Modell erschien vor vier bis fünf Jahren auf dem vietnamesischen Markt. Ähnliche Modelle gab es bereits zuvor: Moonka, Houze Invest, Sunshine Homes …

Seit kurzem bietet Fnest JSC Immobilien-Investmentdienste über die SmartOne-Anwendung der VPS Securities Company an.

Um teilzunehmen, müssen Kunden VPS-Investoren sein. Jede Immobilie wird von der Geschäftseinheit bewertet und in Anteile umgewandelt, die an Hauptinvestoren der Fnest-Einheit verkauft werden können. Dabei entspricht 1 Fnest 10.000 VND. Beispielsweise entspricht eine Immobilie im Wert von 25 Milliarden VND 2,5 Millionen Fnest. Das von Fnest angebotene Immobilienportfolio ist vielfältig und reicht von Villen über Geschäftshäuser bis hin zu Wohnungen.

Im Gespräch mit dem VietNamNet-Reporter bewertete Rechtsanwalt Mai Thao von der Anwaltskanzlei TAT, dass die Stärke dieses Modells darin liege, dass es genau das richtige Ziel treffe und die Psychologie von Investoren anspreche, die nicht viel Kapital investieren müssten, aber dennoch nach Wunsch in Immobilien investieren könnten, um einen Teil der Immobilien zu besitzen.

„Neben der Neugestaltung des traditionellen Geschäftsmodells im Immobiliensektor in Kombination mit Technologieplattformen 4.0 und dem Versprechen, den Kunden einen Mehrwert zu bieten als das Geschäftsmodell im Immobiliensektor, bin ich der Meinung, dass die Schaffung einer solchen „Hybridform“ auf dem Immobilienmarkt leicht zu Instabilität in dieser Geschäftstätigkeit führen kann und dass es leicht zu Streitigkeiten kommen kann, wenn es keinen spezifischen Rechtsrahmen zur Regulierung gibt“, sagt Rechtsanwalt Mai Thao. Er ist der Ansicht, dass dies der Nachteil dieses Modells ist, auf den die an der Transaktion beteiligten Parteien achten müssen und dass staatliche Verwaltungsbehörden die an der Transaktion beteiligten Personen entsprechend warnen müssen.

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Fnest präsentiert Immobilien wie Wohnungen, Geschäftshäuser und Villen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, die derzeit alle als ausverkauft gelten. Investoren, die kaufen möchten, müssen auf dem Sekundärmarkt kaufen (kaufen und weiterverkaufen). Screenshot vom 20. Juni.

Juristen analysierten, dass diese Art von Immobiliengeschäft im Wesentlichen eine Form der Kapitalbeschaffung für Unternehmen darstellt. Sie betrachten Immobilien als einen Finanzinvestitionskanal, um Kapital vom Markt zu akquirieren und so leicht Betriebskapital zu beschaffen. Daher wurde neben den rechtlichen Voraussetzungen für die Markteinführung von Immobilien auch der Begriff „Aktien“ verwendet, der Investoren leicht über ihr Eigentum an der Immobilie täuschen kann.

„In Wirklichkeit besitzen Investoren nur einen Teil des Immobilienwerts, der gemäß der Vereinbarung der Parteien in Form von Aktien in Geld umgewandelt wird. Derzeit gibt es keine gesetzlichen Regelungen zur Aufteilung des Immobilienbesitzes in Aktien, sodass es leicht zu Streitigkeiten über zukünftiges Eigentum und die Verwaltung von Immobilien kommen kann“, sagte Anwalt Mai Thao.

In Bezug auf die Höhe der Gewinne und der Liquidität erklärte der Anwalt, dass dies lediglich eine einseitige Verpflichtung der verkaufenden Einheit darstelle, ohne dass es Garantien für die Anleger gebe. Daher sei es für Kleinanleger schwierig, bei Bedarf Kapital abzuheben. Zudem seien Servicegebühren zu entrichten, und auch die Handhabung des Betriebspreises dieses Modells sei unklar und intransparent.

Wer ist im Streitfall zuständig?

Zur Frage, wer im Falle von Streitigkeiten im Zusammenhang mit Anlageimmobilien verantwortlich ist, erklärte Rechtsanwalt Mai Thao, dass die Lösung auf zwei Mechanismen beruht: einer Einigung und einer Lösung vor Gericht oder in einem Schiedsverfahren.

Die Grundlage für die Beilegung von Streitigkeiten in diesem Fall richtet sich insbesondere nach den Vertragsbedingungen und gegebenenfalls den beigefügten Dokumenten. Sofern die Parteien klare Regelungen zu ihren Rechten und Pflichten haben, die nicht gegen gesetzliche Bestimmungen verstoßen, finden diese Anwendung. Sofern keine spezifischen Regelungen zwischen den beiden Parteien bestehen, werden die Pflichten der Parteien bei der Teilnahme an diesem Mustergeschäft anhand der einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen bestimmt.

„Die beiden Einheiten, Fnest und die Wertpapierfirma, tragen die Hauptverantwortung für die Beilegung von Streitigkeiten, um die Rechte der Anleger zu wahren und die Vorschriften im Immobilienbereich und andere relevante Gesetze einzuhalten. Bei Verstößen wird dieser gemäß dem Vertragsstreit gelöst und die Anleger erhalten gegebenenfalls eine Entschädigung“, sagte der Anwalt.

Experten wiesen zudem darauf hin, dass die Immobilienbewertung ein Problem des Modells sei. Demnach sei die Immobilienbewertung eine unabhängige Tätigkeit, die den Parteien bei Streitigkeiten eine Grundlage für eine Lösung biete oder Investoren die Einschätzung ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit für angemessene Investitionen gebe.

Um Streitigkeiten zu vermeiden, empfehlen Experten Investoren jedoch, die rechtlichen Dokumente der Immobilie sorgfältig zu prüfen, indem sie diese direkt vom Investor anfordern (Zertifikat der Landnutzungsrechte, Eigentumsnachweis, Baugenehmigung, Protokoll der Projektabnahme usw.). Die oben genannten Informationen können bei den zuständigen Behörden wie dem Bauministerium, dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt und Notariaten eingesehen werden, um sicherzustellen, dass die Immobilie nicht umstritten ist, mit einer Hypothek belastet ist oder vom Investor garantiert wird.

Darüber hinaus müssen Investoren auch die Bedingungen des Investorenvertrags berücksichtigen, da dieser eine Vereinbarung zwischen den Parteien gemäß den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs darstellt. Sofern in den einzelnen Rechtsgebieten keine direkten Regelungen getroffen werden, gilt das Bürgerliche Gesetzbuch.

Darüber hinaus ist es notwendig, Experten wie Anwälte für Finanzen, Investitionen und Immobilien zu konsultieren, um eine objektive Sichtweise zu erhalten und das Projekt zu bewerten. Bei Streitigkeiten, die ein Gerichtsverfahren oder ein Schiedsverfahren erfordern, ist es notwendig, die erforderlichen Beweise zu sichern und Notfallmaßnahmen zu ergreifen, um die Verschwendung des Vermögens des Investors zu vermeiden.

Tausende Menschen sind auf die unglaublich hohen Zinsen der CEO der Nhat Nam Company, Vu Thi Thuy, hereingefallen. Neben riesigen Gewinnen von bis zu 5 – 7 %/Monat, also 60 – 84 %/Jahr, hat sich die Nhat Nam Real Estate Company auch viele weitere Tricks einfallen lassen, um das Vertrauen der Investoren zu gewinnen und sich besonders hohe Geldsummen anzueignen.
Als Kunden Milliarden für den Kauf von Stadthäusern in Hanoi einzahlten, stellten sie fest, dass der Investor die Planung eigenmächtig „zerrissen“ hatte. Als sie vor vielen Jahren einzahlten, um Stadthäuser im Stadtgebietsprojekt Thanh Ha – Cienco 5 (Hanoi) zu kaufen, stellten sie fest, dass diese Grundstücke als Villen geplant waren.