Auch mit wenig Kapital kann man in Immobilien investieren.

Auf der regulären Pressekonferenz des Finanzministeriums am Nachmittag des 18. Juni erklärte Herr Bui Hoang Hai, Vizepräsident der staatlichen Wertpapierkommission, dass er mit der VPS Securities Company zusammengearbeitet habe und forderte, dass dieses Unternehmen die Ausgabe von Wertpapierzertifikaten in Form von aufgeteilten Immobilien unverzüglich einstelle.

Laut dem Leiter der staatlichen Wertpapierkommission gibt es derzeit keine Regulierungen für diese Art der Immobilienanlage. „Die Aufsichtsbehörde stuft diese Anlageform als risikoreich ein und fordert VPS auf, den Vertrieb dieses Produkts einzustellen“, sagte Herr Hai.

Diese Person sagte auch, dass es auf ausländischen Märkten spezifische Vorschriften zur Kontrolle und Begrenzung der Risiken dieser Art von Geschäft gebe, in Vietnam gebe es solche aber noch nicht.

Der stellvertretende Finanzminister Nguyen Duc Chi erklärte außerdem, dass das Ministerium die Wertpapierkommission in dieser Angelegenheit angewiesen habe, sich damit zu befassen.

Laut Herrn Chi enthalten die geltenden Gesetze keine Verbote, aber aus der Sicht einer staatlichen Verwaltungsbehörde hat die Wertpapierkommission die Verantwortung, die Aktivitäten von Wertpapierfirmen genau zu überwachen.

Die von diesen Unternehmen angebotenen Dienstleistungen müssen innerhalb der genehmigten Bereiche und Branchen liegen. Liegen sie außerhalb dieses Rahmens, müssen sie ihre Tätigkeit einstellen, damit die Geschäftsleitung eine umfassende Bewertung vornehmen kann, bekräftigte Herr Chi.

Das Modell der Immobilieninvestment-Aufteilung besteht im Wesentlichen darin, Immobilien in Form von Anteilen an viele Investoren zu verkaufen. Dieses Modell tauchte vor 4-5 Jahren auf dem vietnamesischen Markt auf. Ähnliche Modelle gab es bereits zuvor bei Moonka, Houze Invest und Sunshine Homes.

Seit Kurzem bietet Fnest JSC Immobilieninvestitionsdienstleistungen über die SmartOne-Anwendung der VPS Securities Company an.

Um teilzunehmen, müssen Kunden VPS-Investoren sein. Jede Immobilie wird von der Geschäftseinheit bewertet und in Anteile umgewandelt, die an Primärinvestoren der jeweiligen Fnest-Einheit verkauft werden können. Dabei entspricht 1 Fnest 10.000 VND. Beispielsweise entspricht eine Immobilie im Wert von 25 Milliarden VND 2,5 Millionen Fnest. Das Immobilienportfolio von Fnest ist sehr vielfältig und reicht von Villen und Geschäftshäusern bis hin zu Wohnungen.

Im Gespräch mit einem Reporter von VietNamNet erklärte die Anwältin Mai Thao von der Kanzlei TAT, dass die Stärke dieses Modells darin bestehe, dass es die richtige Zielgruppe anspreche, nämlich die Psychologie von Anlegern, die nicht viel Kapital investieren müssen, aber dennoch in Immobilien investieren möchten, um einen Teil von Immobilien zu besitzen.

„Neben der Neugestaltung des traditionellen Immobiliengeschäfts durch die Kombination mit Technologieplattformen der Industrie 4.0 und dem Versprechen, den Kunden einen höheren Mehrwert zu bieten, birgt die Schaffung einer solchen „Hybridform“ auf dem Immobilienmarkt meiner Meinung nach ein hohes Risiko für Instabilität und Streitigkeiten, insbesondere wenn es keinen spezifischen Rechtsrahmen zur Regulierung gibt“, sagte Anwältin Mai Thao. Sie betonte, dass dies ein Nachteil dieses Modells sei, den sowohl die an der Transaktion beteiligten Parteien als auch die staatlichen Aufsichtsbehörden beachten müssten.

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Fnest bietet Immobilien wie Apartments, Geschäftshäuser und Villen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt an, die derzeit alle ausverkauft sind. Interessierte Investoren müssen auf dem Sekundärmarkt (Kauf und Weiterverkauf) nach passenden Objekten suchen. Screenshot vom 20. Juni.

Juristen analysieren, dass diese Art von Immobiliengeschäft im Wesentlichen eine Form der Kapitalbeschaffung für Unternehmen darstellt. Sie betrachten Immobilien als Finanzinvestitionskanal, um Kapital vom Markt zu beschaffen und so leichter Betriebskapital zu generieren. Daher wird rechtlich, zusätzlich zu den Bedingungen, die für die Vermarktung von Immobilien erfüllt sein müssen, das Konzept der „Anteile“ verwendet, das Investoren leicht über ihr Eigentum an der Immobilie irreführen kann.

„Tatsächlich besitzen Investoren nur einen Teil des Immobilienwerts, der gemäß der Vereinbarung der Parteien in Form von Anteilen in Geld umgewandelt wird. Derzeit gibt es im Gesetz keine Regelungen zur Aufteilung von Immobilieneigentum in Anteile, sodass leicht Streitigkeiten über das künftige Eigentum und die Verwaltung von Immobilien entstehen können“, sagte Rechtsanwältin Mai Thao.

Bezüglich der Gewinn- und Liquiditätsausschüttungen erklärte der Anwalt, dass dies lediglich eine einseitige Verpflichtung des Anbieters des Modells ohne jegliche Garantien für die Anleger darstelle. Daher sei es für Kleinanleger schwierig, bei Bedarf Kapital abzuheben. Zudem fielen Servicegebühren an, und die Preisgestaltung für dieses Modell sei intransparent.

Wer trägt im Streitfall die Verantwortung?

Bezüglich der Frage, wer im Falle von Streitigkeiten im Zusammenhang mit Anlageimmobilien die Verantwortung trägt, sagte Rechtsanwältin Mai Thao, dass die Lösung auf zwei Mechanismen beruht: Vereinbarung und Einigung vor Gericht oder Schiedsgericht.

Die Grundlage für die Streitbeilegung in diesem Fall richtet sich nach den Vertragsbedingungen und gegebenenfalls den beigefügten Dokumenten. Sofern die Parteien klare und gesetzeskonforme Regelungen zu ihren Rechten und Pflichten vereinbart haben, finden diese Anwendung. Fehlen spezifische Regelungen zwischen den Parteien, werden die einschlägigen Rechtsvorschriften zur Bestimmung der Pflichten der Parteien bei der Durchführung dieser Mustertransaktion herangezogen.

„Hinsichtlich der Verantwortlichkeiten tragen die beiden Einheiten, Fnest und die Wertpapierfirma, die Hauptverantwortung für die Beilegung von Streitigkeiten, um die Rechte der Anleger zu gewährleisten und die Vorschriften im Zusammenhang mit Immobilien und anderen relevanten Gesetzen einzuhalten. Im Falle eines Verstoßes wird dieser gemäß dem Vertrag beigelegt, und gegebenenfalls wird den Anlegern ein Schadensersatz für die verletzten Rechte gewährt“, so der Anwalt.

Experten wiesen zudem darauf hin, dass die Immobilienbewertung eines der Probleme des Modells darstellt. Demnach ist die Immobilienbewertung eine eigenständige Tätigkeit, die den Parteien bei Streitigkeiten eine Grundlage zur Beilegung bietet oder Investoren ermöglicht, ihre finanzielle Leistungsfähigkeit für angemessene Investitionen einzuschätzen.

Um Streitigkeiten zu vermeiden, empfehlen Experten Investoren jedoch, die rechtlichen Dokumente der Immobilie sorgfältig zu prüfen und diese direkt vom Investor anfordern zu lassen (z. B. Grundbuchauszug, Eigentumsnachweis, Baugenehmigung, Abnahmeprotokoll). Die genannten Informationen können bei zuständigen Behörden wie dem Bauamt, dem Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie bei Notaren eingesehen werden, um sicherzustellen, dass die Immobilie nicht streitig ist, verpfändet oder vom Investor abgesichert wurde.

Darüber hinaus müssen Investoren auch die Vertragsbedingungen berücksichtigen, da es sich bei dem Vertrag um eine Vereinbarung zwischen den Parteien gemäß den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches handelt. Sofern die einzelnen Rechtsgebiete keine direkten Regelungen enthalten, findet das Bürgerliche Gesetzbuch Anwendung.

Darüber hinaus ist es ratsam, Experten wie auf Finanzen, Investitionen und Immobilien spezialisierte Anwälte zu konsultieren, um eine objektive Sichtweise zu erhalten und das Projekt zu bewerten. Im Falle von Streitigkeiten, die ein Gerichtsverfahren oder ein Schiedsverfahren erfordern, müssen die notwendigen Beweise zusammengetragen und umgehend Maßnahmen ergriffen werden, um den Verlust des Vermögens des Investors zu verhindern.

Tausende Menschen fielen auf die unglaublichen Zinssätze der Geschäftsführerin der Nhat Nam Company, Vu Thi Thuy, herein. Mit enormen Gewinnen von bis zu 5–7 % pro Monat, was 60–84 % pro Jahr entspricht, wandte die Nhat Nam Real Estate Company auch viele andere Tricks an, um das Vertrauen der Anleger zu gewinnen und besonders große Summen an sich zu reißen.
Nachdem Kunden Milliarden für den Kauf von Reihenhäusern in Hanoi eingezahlt hatten, mussten sie feststellen, dass der Investor die Bauplanung willkürlich geändert hatte . Kunden, die vor vielen Jahren im Stadtentwicklungsprojekt Thanh Ha – Cienco 5 (Hanoi) Reihenhäuser erwerben wollten, erfuhren nun, dass diese Grundstücke als Villen geplant waren.