Die Erwartung, dass das überarbeitete Bodengesetz einen neuen Entwicklungszyklus auslösen wird.

Der Entwurf des überarbeiteten Landgesetzes ist bereit zur Genehmigung in der 5. außerordentlichen Sitzung, nachdem die Nationalversammlung den Gesetzesentwurf und den Resolutionsentwurf erhalten, überarbeitet und vervollständigt hat.

Vereinheitlichen Sie den überarbeiteten Inhalt

Das überarbeitete Bodengesetz stößt auf großes Interesse, insbesondere bei Unternehmen und Investoren im Immobiliensektor. Statistiken des vietnamesischen Immobilienverbands zeigen, dass bis zu 70 % der Schwierigkeiten und Probleme auf dem Immobilienmarkt auf rechtliche Unstimmigkeiten zurückzuführen sind. Obwohl das neue Wohnungsgesetz und das neue Immobilienwirtschaftsgesetz bereits verabschiedet wurden, müssen dem überarbeiteten Bodengesetz noch zahlreiche wichtige Bestimmungen hinzugefügt werden, um die Regelungen zum Bodenrecht – dem Hauptfaktor für die Entwicklung des Immobilienmarktes – zu vereinheitlichen.

Die Immobilienbranche erwartet, dass das überarbeitete Bodengesetz einen neuen Entwicklungszyklus auslösen wird.

Nach der Einarbeitung und Überarbeitung umfasst der geänderte Entwurf des Landgesetzes, der der Nationalversammlung in der 5. außerordentlichen Sitzung vorgelegt wurde, 16 Kapitel und 260 Artikel. Im Vergleich zum Entwurf, der der Nationalversammlung in der 6. Sitzung der 15. Nationalversammlung vorgelegt wurde, wurden 5 Artikel gestrichen und 250 Artikel (inhaltlich und formal) geändert und ergänzt.

Der Entwurf des überarbeiteten Landgesetzes enthält 18 geänderte und ergänzte Inhalte, darunter zahlreiche Bestimmungen mit direktem Bezug zu Grundstücken und dem Immobilienmarkt, wie beispielsweise: Rechte und Pflichten von im Ausland lebenden Vietnamesen hinsichtlich der Landnutzung; die Begrenzung des Anwendungsbereichs der Übertragung von Landnutzungsrechten an ausländisch investierte Wirtschaftsunternehmen (Artikel 28); Fälle, in denen ausländisch investierte Wirtschaftsunternehmen gemäß den Bestimmungen des Immobilienrechts Immobilienprojekte übertragen bekommen; Rechte und Pflichten von Wirtschaftsunternehmen und öffentlichen Einrichtungen, die Grundstücke nutzen, hinsichtlich der jährlichen Pachtzahlungen für die mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte (Artikel 34)...

Darüber hinaus enthält der Entwurf des Landänderungsgesetzes Regelungen zu folgenden Punkten: Bedingungen für die Übertragung von Reisanbauland an Personen, die nicht direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig sind (Absatz 7, Artikel 45); Grundsätze für die Erstellung und Genehmigung von Flächennutzungsplänen auf allen Ebenen (Absatz 9, Artikel 60); im Rahmen der Flächennutzungsplanung auf Provinz- und Bezirksebene festgelegte Flächennutzungsziele (Artikel 65 und 66); Landrückgewinnung für gewerbliche Wohnbauprojekte, gemischt genutzte Wohn- und Gewerbeprojekte (Absatz 27, Artikel 79); Arten von Grundstücken für gewerbliche Wohnbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt oder Besitz von Flächennutzungsrechten; Erteilung von Bescheinigungen an Haushalte und Einzelpersonen, die Land ohne entsprechende Dokumente über Flächennutzungsrechte nutzen, sofern dies nicht gegen das Landrecht verstößt und die Zuteilung nicht ohne ordnungsgemäße Befugnis erfolgte (Absatz 3, Artikel 138)...

Ein wichtiger Punkt des geänderten Entwurfs des Bodengesetzes ist die Landrückgewinnung für gewerbliche Wohnbauprojekte, die im Parlament weiterhin für hitzige Diskussionen sorgt. In seinem Bericht zur Erläuterung, Annahme und Überarbeitung des geänderten Entwurfs stellte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, klar, dass der Entwurf hinsichtlich der Landrückgewinnung für gewerbliche Wohnbauprojekte, gemischt genutzte Wohn- und Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte (Absatz 27, Artikel 79) – unter Berücksichtigung der Stellungnahmen von Abgeordneten der Nationalversammlung und Behörden – in Anlehnung an die Bestimmungen des Bodengesetzes von 2013 eine Landrückgewinnung für gewerbliche Wohnbauprojekte, gemischt genutzte Wohn- und Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte nur dann vorsieht, wenn es sich um ein „Investitionsprojekt im Bereich des städtischen Wohnungsbaus“ handelt.

Hinsichtlich der technischen Ausgestaltung der Richtlinie präzisiert der Gesetzentwurf die Art des Stadtentwicklungsprojekts, das einer möglichen Enteignung unterliegt, als „Investitionsprojekt zum Bau eines gemischt genutzten Stadtgebiets, das die technische und soziale Infrastruktur mit dem Wohnungsbau gemäß den Bauvorschriften synchronisiert“. Abgeordnete der Nationalversammlung erklärten, diese technische Ausgestaltung stimme mit der in anderen Klauseln von Artikel 79 überein. Artikel 79 regelt ausschließlich Fälle der Landenteignung zur Durchführung von Projekten der sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse. Bei einer Landenteignung gemäß Artikel 79 müssen die in „Grundlagen und Bedingungen für die Landenteignung zu Zwecken der Landesverteidigung und -sicherheit sowie der sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse“ festgelegten Voraussetzungen erfüllt sein.

Erwartet

Das überarbeitete Landgesetz ist ein Gesetzesvorhaben, das nicht nur die Aufmerksamkeit staatlicher Verwaltungsbehörden auf allen Ebenen auf sich zieht, sondern auch die Erwartungen zahlreicher Experten, der Wirtschaft und der Bevölkerung weckt. Es wird erwartet, dass das Gesetz nach seiner Verkündung ein qualitativ hochwertiges und bahnbrechendes Gesetz sein wird, das Engpässe im Zusammenhang mit dem Landtransfermechanismus beseitigt und positive Impulse für die Bau- und Immobilienbranche setzt.

In den ersten Tagen des neuen Jahres 2024 hielt die Nationalversammlung ihre 5. außerordentliche Sitzung ab, um das Landgesetz zu beraten und zu verabschieden, nachdem zuvor über einen langen Zeitraum Stellungnahmen zu Änderungen und Ergänzungen von Ministerien, Behörden, Kommunen und Wählern eingegangen waren. Dies unterstreicht die hohe Entschlossenheit der Regierung und der Nationalversammlung, rechtliche Probleme zu lösen und die Entwicklung des Landmarktes im Allgemeinen und des Immobiliensektors im Besonderen in eine transparente und nachhaltige Richtung zu lenken.

Laut Statistiken des vietnamesischen Immobilienverbands hatten bis zum 31. Dezember 2023 40 von 63 Provinzen und Städten landesweit ihre Flächennutzungspläne genehmigt. Diese bilden die Grundlage und Triebkraft für die zukünftige Entwicklung des Immobilienmarktes in den jeweiligen Regionen. Dennoch besteht weiterhin Bedarf an spezifischen und einheitlichen Regelungen, um die Umsetzung der Planung, der Flächennutzungspläne, der Nutzungsänderung und der Genehmigung von Investitionsprojekten gemäß den Plänen zu konkretisieren und so Konsistenz zu gewährleisten sowie Überschneidungen und Konflikte zu vermeiden.

Die aktive Überprüfung zur Verabschiedung des überarbeiteten Landgesetzes ist ein entschlossener Schritt der Regierung, die Institutionen rasch zu optimieren und so die wirtschaftliche und soziale Entwicklung anzukurbeln. Aufgrund der weitreichenden Auswirkungen dieses Gesetzes erfordert der Überprüfungsprozess jedoch Vorsicht, sorgfältige Abwägung und genaue Berechnungen, um die Übereinstimmung mit anderen einschlägigen Gesetzen zu gewährleisten.

Laut Nguyen Quoc Hiep, dem Vorsitzenden des vietnamesischen Bauunternehmerverbands, warten viele Immobilienunternehmen derzeit auf die Verabschiedung des überarbeiteten Landgesetzes durch die Nationalversammlung, bevor sie über ihren weiteren Markteintritt oder Rückzug entscheiden. Denn neben dem Kapitalpotenzial wird es für Unternehmen schwierig sein, Projekte in einem schwächelnden Marktumfeld weiterzuführen, solange die rechtlichen Probleme nicht gelöst, synchronisiert und vereinheitlicht sind. Die Verabschiedung des überarbeiteten Landgesetzes schafft die Voraussetzungen dafür, dass Unternehmen ihre Entwicklung in eine neue Phase einleiten und so die Erholung des Immobilienmarktes vorantreiben können.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, erklärte, dass das Bodenrecht, das Immobilienwirtschaftsrecht und das Wohnungsrecht Gesetze seien, die den aktuellen Immobilienmarkt direkt beeinflussen. Daher erwarten Investoren weiterhin Klarheit über die zukünftige Marktregulierung, sobald neue rechtliche Rahmenbedingungen von der Regierung und den staatlichen Verwaltungsbehörden verabschiedet werden.

„Erst wenn die Gesetze zum Immobiliensektor verabschiedet sind, können wir die ins Stocken geratenen Immobilienprojekte wiederbeleben und dadurch Ressourcen für neue Projekte freisetzen. Dies trägt zu einem stabilen und transparenten Immobilienmarkt bei und leitet ab 2024 einen neuen Entwicklungszyklus ein. Die Umsetzung des überarbeiteten Bodengesetzes wird zwar Zeit in Anspruch nehmen, doch sobald es verabschiedet ist, werden neue Immobilienprojekte schneller realisiert und das Problem des Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage gelöst“, kommentierte Herr Nguyen Van Dinh.

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