Steigende Zinsen, angespannte Liquidität: Der Immobilienmarkt durchläuft erneut einen Screening-Zyklus.

(CLO) Nach einer langen Phase, in der der Immobilienmarkt von günstigen Cashflows profitierte, steht er nun vor neuen Herausforderungen, da die Zinssätze Anzeichen für einen Anstieg zeigen.

Die Zinssätze steigen langsam.

Nach einer langen Phase auf niedrigem Niveau sind die Sparzinsen bei vielen Banken kurzfristig stillschweigend gestiegen, was zu einem Aufwärtstrend bei den Kreditzinsen geführt hat.

Obwohl die Zentralbank ihre Liquiditätsstützungspolitik beibehalten und keine geldpolitische Straffung signalisiert hat – da sie den Kanal der Geldabhebung über Schatzanweisungen seit Juni nicht wieder aufgenommen hat – steht das Zinsniveau derzeit unter großem Druck.

Die Rückkehr des Inflationsdrucks und die vorsichtige Haltung der großen Zentralbanken weltweit haben den Spielraum für die Beibehaltung niedriger Zinssätze eingeschränkt.

Die Zinssätze steigen allmählich. (Foto: CSD)

In diesem Kontext steht der Immobilienmarkt, ein stark kreditabhängiger Sektor, vor einer großen Herausforderung für seine Erholung und Entwicklung.

Laut einem Bericht des vietnamesischen Maklerverbands (VAR) führt ein starker Zinsanstieg in der Praxis vor allem zu einer geringeren Marktliquidität. Hauskäufer, insbesondere diejenigen, die Kredite aufnehmen, müssen ihre Finanzplanung überdenken.

Unterdessen gehen Immobilieninvestoren bei ihren Portfolioerweiterungsplänen vorsichtiger vor, da die erwartete Rentabilität die gestiegenen Kapitalkosten voraussichtlich nicht ausgleichen kann.

Gleichzeitig stehen Projektentwicklungsunternehmen vor einem doppelten Risiko: Steigende Finanzierungskosten bei sinkender Nachfrage führen zu einem verlangsamten Cashflow und einem geringeren Angebot. Mit sinkendem Angebot stagnieren die Transaktionen, und die Preise können ihren Aufwärtstrend der Vorperiode nicht fortsetzen.

Immobilieninvestitionen, die häufig mit hohem Fremdkapitaleinsatz verbunden sind, reagieren am stärksten und unmittelbarsten auf Zinsschwankungen. In der Vergangenheit erlebte der vietnamesische Markt im Zeitraum 2011–2013 einen deutlichen Einbruch, als die Kreditzinsen die Schwelle von 18–20 % pro Jahr überschritten.

Viele Unternehmen und Investoren mussten Vermögenswerte verkaufen, um Verluste zu begrenzen, was dazu führte, dass der Markt für lange Zeit "einfror". Die Immobilienpreise sanken in vielen Gebieten um 30-40%, sogar im Zentrum.

Ein Grund dafür liegt in der Investitionsmentalität, die auf kurzfristige Kredite setzt, während Immobilienprojekte und -anlagen lange Investitionszyklen aufweisen. Steigen die Kapitalkosten plötzlich, gerät der Cashflow ins Stocken, und das Risiko einer Illiquidität ist nahezu unvermeidlich.

Zusätzlicher Druck entsteht durch vergünstigte Wohnungsbaudarlehen. Um den Markt anzukurbeln, haben in den letzten Jahren viele Investoren und Geschäftsbanken Wohnungsbaudarlehen mit Vorzugszinsen ab nur 5,5 % pro Jahr, teilweise sogar zinsfrei, und einer tilgungsfreien Zeit von bis zu fünf Jahren aufgelegt. Diese Politik ermöglicht es vielen Menschen und Investoren, günstig an Kapital für den Immobilienerwerb zu gelangen.

Die Vorzugsphase ist jedoch nur vorübergehend. Mit Beginn der Phase mit variablem Zinssatz und einem Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus wird der Schuldenrückzahlungsdruck deutlich zunehmen.

Value-Added Reseller (VARs) gehen davon aus, dass sich viele Kunden in einer Situation befinden, in der sie kein Kapital eingezahlt haben, die Zinsen sich aber verdoppelt haben. Bei geringer Marktliquidität wird der Weiterverkauf von Produkten zur Verlustbegrenzung erschwert, und das Risiko von Kreditausfällen kann das Kreditsystem erneut belasten.

Immobilienunternehmen stehen unter großem Druck

VARs beurteilen: Immobilienunternehmen sind derzeit am stärksten von steigenden Zinsen betroffen. Einerseits müssen sie höhere Finanzierungskosten für Kredite zur Projektrealisierung tragen; andererseits sinkt die Kaufkraft am Markt, wenn es für die Menschen schwieriger wird, Kredite für den Hauskauf zu erhalten.

Der Kanal der Kapitalbeschaffung über Unternehmensanleihen hat sich unterdessen noch nicht vollständig erholt. Neuemissionen erfolgen weiterhin verhalten, während die Anzahl fälliger Anleihen hoch bleibt. Dies zwingt viele Unternehmen, ihren Cashflow durch den Verkauf von Grundstücken, Verzögerungen bei Bauprojekten oder Verhandlungen mit Bauunternehmen und Banken über Zahlungsaufschübe zu sichern.

Die Immobilienbranche steht aufgrund steigender Zinsen unter großem Druck. (Foto: ST)

Da es sich bei dem Großteil des Angebots um zukünftige Projekte handelt, verschärft die Unterbrechung des Cashflows durch Kunden den finanziellen Druck zusätzlich.

Wenn die Kreditkosten steigen, andere Kapitalbeschaffungskanäle noch nicht entwickelt sind und die Finanzkraft vieler Investoren begrenzt ist, besteht die Gefahr, dass viele Projekte ausgesetzt oder verzögert werden, was das Vertrauen von Käufern und Sekundärinvestoren beeinträchtigt.

Anhaltend hohe Zinssätze beeinträchtigen nicht nur laufende Projekte, sondern schwächen auch die Möglichkeiten, Landfonds zu erweitern und neue Projekte zu starten.

Tatsächlich neigen Banken in Zeiten des Marktabschwungs aufgrund hoher Risiken dazu, die Zinssätze zu erhöhen. Viele Unternehmen entscheiden sich dann dafür, abzuwarten, anstatt ihre Investitionen auszuweiten, um Verluste zu begrenzen – insbesondere angesichts steigender Grundstücks- und Baukosten.

Infolgedessen ist das Wohnungsangebot mittelfristig von einem deutlichen Rückgang bedroht. Steigende Zinsen wirken sich zudem indirekt auch auf öffentliche Investitionen und Infrastrukturkosten aus.

Steigende Rohstoffpreise, Lohnkosten und Kosten für die Baustellenräumung verzögern den Fortschritt vieler wichtiger Verkehrsprojekte. Dies wirkt sich unmittelbar auf die erwarteten Preissteigerungen in Gebieten aus, die einst als „von Infrastrukturprojekten profitierend“ galten, und bringt viele Sekundärinvestoren in eine schwierige Lage.

Trotz zahlreicher Herausforderungen bleiben die langfristigen Aussichten für den vietnamesischen Immobilienmarkt dank der großen realen Wohnungsnachfrage und der starken Urbanisierung positiv.

„Da die Wirtschaft weiter wächst, bleibt die Nachfrage in Segmenten wie Wohnungsbau, Industrieimmobilien, Büroflächen zur Miete und Einzelhandel stabil“, so die Einschätzung der VARs.

Der vietnamesische Maklerverband (VARS) ist der Ansicht, dass Hauskäufer in der aktuellen Phase die sich bietende Gelegenheit nutzen sollten, da die Zinssätze noch niedrig sind und sich das Angebot erholt.

Die Nutzung von Fremdkapital sollte jedoch auf einem sicheren Niveau gehalten werden und 50 % des Immobilienwerts nicht überschreiten, um Risiken bei möglichen Zinsschwankungen zu vermeiden. Käufer sollten zudem Projekte mit seriösen Investoren, starker Finanzkraft, rechtlichen Garantien und fortgeschrittenem Baufortschritt priorisieren – insbesondere bei zukünftigen Wohnbauprojekten.

Quelle: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html