Jeder kann Makler sein
Laut der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung (VAR) wurde vor 30 Jahren das Bodengesetz von 1993 erlassen, das die Übertragung von Landnutzungsrechten erleichterte. Dank dessen wurde der Immobilienmarkt offiziell gegründet.
Seitdem hat der Immobilienmarkt im Zuge der wirtschaftlichen Entwicklung immer mehr seine große und wichtige Rolle in der Wirtschaft unter Beweis gestellt und besondere Aufmerksamkeit von Bürgern, Investoren und politischen Entscheidungsträgern erhalten.
Jeder kann Makler werden. (Foto: VMS)
Mit der Entstehung des Marktes wurden auch Immobilienmakler „geboren“, die die Rolle von Vermittlern spielten, die Verkäufer und Käufer zusammenbrachten.
Tatsächlich ist die Zahl der Immobilienmakler in Vietnam noch immer begrenzt. Die meisten von ihnen sind noch immer Vermittler beim Kauf, Verkauf und der Übertragung von Immobilien im Stil von „Grundstücksmaklern“.
VARs kommentierten: „Trotz der Strafen ist die Immobilienvermittlung immer noch ein Beruf, für den es fast keine Eintritts- oder Austrittsbarrieren gibt. Jeder, jedes Fach, jeder Einzelne kann problemlos teilnehmen.“
Normalerweise steigen in einer Hochphase des Marktes Arbeitnehmer aus anderen Branchen mit sehr hoher Wachstumsrate in die Maklerbranche ein, vom Motorradtaxifahrer über den Wasserverkäufer bis zum Beamten ... alle können sich an der Vernetzung und Durchführung von Transaktionen beteiligen.
Diese Personen sind nicht ausgebildet, verfügen über keine Fachkenntnisse, agieren spontan und unterliegen keiner professionellen Leitung durch irgendeine Behörde.
Daher ist es nicht falsch, diese Subjekte als „Broker“ zu bezeichnen, da diese Personen lediglich passiv Informationen von der Quelle empfangen und an Kunden weitergeben, ohne Aspekte wie die Rechtmäßigkeit zu analysieren, zu überprüfen und zu bewerten und sogar Informationen in der Hoffnung auf die schnellste Provision zu verbergen.
Darüber hinaus gibt es die Praxis, Informationen zu übertreiben und die „Knappheit“ von Waren auszunutzen, um „die Preise zu erhöhen“, sogar „Einlagen abzuschöpfen“ oder zu einem höheren Preis als die Kunden zu verkaufen, um sich einen Vorteil zu verschaffen und Profit zu machen.
VARs betonten: Diese Verhaltensweisen führen unsichtbar zu Marktmanipulationen und schaffen das Risiko eines „virtuellen Fiebers“ oder einer „Immobilienblase“.
Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARs, sagte, dass Immobilienmakler, um dem „Grundstücksmakler“-Problem zu entgehen, an Schulungen teilnehmen, studieren und während des gesamten Prozesses und insbesondere durch die Maklerzertifizierungsprüfung Erfahrungen sammeln müssten.
Neben grundlegenden Berufsethiken und der Fähigkeit, Kunden zu präsentieren und zu überzeugen, müssen Makler wissen, wie man seine Arbeit macht, über Beratungskompetenzen und Bewertungsfähigkeiten verfügen, Konstruktionszeichnungen lesen können, Cashflows planen, die Rechtslage verstehen usw.
„Nur dann können wir sicherstellen, dass der Beratungsprozess für die Kunden sowohl effektiv ist als auch die Sicherheit der Kunden gewährleistet“, sagte Herr Dinh.
Um die oben genannten Inhalte vollständig verstehen und beraten zu können, ist es in der Realität nicht bei jeder erfolgreich erfassten Transaktion erforderlich, dass der Broker dem Kunden derartige Informationen zur Verfügung stellt.
Ihnen geht es nur darum, die Transaktion so schnell wie möglich erfolgreich abzuschließen und eine Provision in Höhe von 2-4 % des Transaktionswerts zu erhalten. Diese Haltung birgt nicht nur Risiken für die Käufer, sondern wirkt sich auch indirekt auf den Markt aus und führt dazu, dass das Vertrauen der Anleger immer mehr schwindet.
Gleichgewicht
Im Transaktionsprozess bestehen jedoch nicht nur auf der Käufer- und Verkäuferseite Risiken, sondern auch bei den zwischengeschalteten Maklern. Insbesondere besteht das Risiko, von der Nachfrage abgeschnitten zu werden.
Herr Nguyen Van Dinh sagte, viele Kunden wollten dem Makler aus dem Weg gehen, um die Maklerprovision zu sparen. Sobald Standortinformationen oder Bilder des Hauses bekannt werden, suchen Kunden nach der Adresse und treffen sich dann mit dem Hausbesitzer, um direkt zu verhandeln. Oder Hausbesitzer und Kunde treffen sich und schließen dann ein Geschäft ab, weil sie keine Maklerprovisionen verlieren wollen.
Auf dem Immobilienmarkt bestehen Risiken nicht nur auf der Käufer- und Verkäuferseite, sondern auch bei der Vermittlung von Immobilien. (Foto: DM)
Herr Dinh sagte, er habe die Anzahlung vom Kunden erhalten, das Haus aber nicht verkauft und die Anzahlung auch nicht an den Kunden zurückgezahlt. Selbst viele fähige Makler hätten im Laufe des Lernprozesses „viel Zeit und Mühe investiert“, um Kunden zu lernen und zu beraten, doch nachdem sie den Rat befolgt hatten, unterzeichneten die Kunden einen Vertrag mit dem „Makler“, der bereit war, „Blut zu schneiden“ und den Kunden zu bestehlen, unabhängig von der Situation, um die Transaktion abzuschließen.
Während es in manchen Ländern mit entwickelten Immobilienmärkten wie den USA, Australien usw. nur einen Makler gibt, der ein Haus verkauft, gibt es in Vietnam unzählige Makler, die ein Haus verkaufen.
In diesen Ländern gibt es auch klare Vorschriften zu den Rollen und Verantwortlichkeiten von Immobilienmaklern.
In Vietnam können Transaktionen gemäß den geltenden gesetzlichen Bestimmungen ohne Makler abgeschlossen werden. Verkäufer und Käufer können die Transaktion selbst verhandeln, unterzeichnen und abschließen.
Notwendigkeit einer Verbesserung der Maklerverantwortung
Herr Dinh erklärte, dass im Zuge der Novellierung des Immobiliengesetzes zahlreiche Empfehlungen zur Festlegung der Rolle und Verantwortung von Immobilienmaklern zum Schutz der Rechte von Investoren und Hauskäufern bei Transaktionen abgegeben wurden. Gleichzeitig müsse die Verantwortung gestärkt und die Rechtsstellung dieser Makler gestärkt werden.
„Ist es also notwendig, Mechanismen zu regulieren, die Makler zu einer stärkeren Beteiligung an Immobilientransaktionen ermutigen und ihnen die Teilnahme erleichtern? Oder sie gar dazu zwingen, Immobilienmakler an Immobilientransaktionen zu beteiligen? Dies muss geschehen, um Makler zu ermutigen, sich weiterzubilden, ihre Fähigkeiten zu verbessern und zur Entwicklung eines gesunden und nachhaltigen Marktes beizutragen“, sagte Herr Dinh.
Darüber hinaus muss Vietnam die Grundursache angehen, nämlich den Mangel an transparenten und offiziellen Informationen und Daten auf dem Markt.
Tatsächlich sind „Makler“ nicht nur im Immobiliensektor ein Phänomen, sondern auch in vielen anderen Bereichen. Da es sich jedoch um einen besonders verbreiteten Bereich handelt, in dem Informationen verschleiert und Unklarheiten verbreitet werden, die Verwirrung stiften und Manipulationen erleichtern, muss die Regierung für eine wirklich gesunde und nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes straffere Managementmechanismen, Forschung, den Aufbau von Informationskanälen und offiziellen Marktdaten schaffen.
„Angesichts der Vielzahl an Informationen, darunter auch Falschinformationen, die zu Marktstörungen führen, ist es notwendig, den digitalen Transformationsprozess stark voranzutreiben, hin zu Diensten, die transparente Marktinformationen liefern, die Managementarbeit sozialisieren und enge Verbindungen zwischen staatlichen Verwaltungsbehörden, Industrieverbänden und Unternehmen schaffen“, sagte Herr Dinh.
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