Angebot im Süden wächst, Markt wartet weiter
Laut einem Bericht von JLL Vietnam verzeichnete der Markt für Fertiglagerhallen (KEW) im Süden Vietnams im ersten Quartal 2025 viele stabile Signale, zeigte aber auch eine deutliche Zurückhaltung. Obwohl das Angebot dank moderner Projekte weiter wuchs, blieb die Zahl der Neuabschlüsse gering, was die Zurückhaltung der Mieter angesichts der unsicheren internationalen Wirtschaftslage widerspiegelt.
Höhepunkt des Quartals war die Inbetriebnahme eines zweistöckigen Lagerprojekts durch BW Industrial Development (BWID) im Industriepark Dong An 1 in Binh Duong . Das Projekt erstreckt sich über eine Fläche von knapp 19.000 m², ist mit einem Lastenaufzug ausgestattet und erfüllt hohe technische Standards. Damit trägt es dazu bei, das Gesamtangebot an modernen NKXS im Süden auf 2 Millionen m² zu erhöhen.
Binh Duong hat dabei mit über 680.000 m² den größten Vorsprung, was einem Marktanteil von 33,4 % entspricht und Dong Nai (26,0 %) und Long An (24,6 %) weit übertrifft. Ho-Chi-Minh -Stadt liegt auf Platz vier, während Ba Ria – Vung Tau sich noch in der Anfangsphase der Entwicklung dieses Segments befindet.
Die Nachfrage nach NKXS-Mietflächen im Süden war jedoch relativ gering. Die Nettoabsorption im Quartal betrug lediglich 88.000 m², ein bescheidener Wert im Vergleich zum Angebot. Hauptgrund war die abwartende Haltung der Unternehmen vor den bilateralen Handelsverhandlungen zwischen Vietnam und den USA, insbesondere nach der Ankündigung der USA, zum Quartalsende Zölle einzuführen. Dies veranlasste viele potenzielle Mieter, ihre Entscheidungen über Neuvermietungen oder Expansionen hinauszuzögern.
Die durchschnittliche Miete im Süden liegt derzeit bei 4,88 USD/m²/Monat und ist damit nur um 0,5 % gegenüber dem Vorquartal und 1,5 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Bemerkenswert ist, dass viele Bauträger ihre Preis- und Anreizpolitik flexibler gestaltet haben, beispielsweise durch die Verlängerung der mietfreien Zeit oder direkte Rabatte zur Steigerung der Auslastung.
Laut Trang Le, Generaldirektorin von JLL Vietnam, bleiben die Aussichten für den südvietnamesischen Markt dank des Einstiegs internationaler Investoren mittelfristig positiv. Mitsubishi Estate Asia (MEA) und Sembcorp haben Pläne zur Entwicklung von Lagerprojekten und Logistikzentren in den nächsten fünf Jahren angekündigt. Dies wird ein wichtiger Impulsgeber für Innovation und Wettbewerb sein und gleichzeitig dazu beitragen, dass der Markt seine Rolle als Logistikzentrum im Süden behält.
Allerdings gibt es auch Herausforderungen, darunter lokaler Wettbewerbsdruck, steigende Investitionskosten und die Bedenken internationaler Mieter. Investoren müssen daher die Servicequalität verbessern und flexible Strategien entwickeln, um in einem volatilen Umfeld eine stabile Performance zu gewährleisten.
Angebot im Norden bricht aus, herausfordernde Leerstandsquote
Während der Süden eine abwartende Haltung einnimmt, zeigt der Norden Anzeichen einer beschleunigten Expansion sowohl hinsichtlich des Projektumfangs als auch der Standards. Insbesondere der nördliche NKXS-Markt setzt seinen starken Expansionstrend im ersten Quartal 2025 mit der Einführung zahlreicher hochwertiger Projekte fort und verzeichnet gleichzeitig eine leichte Verbesserung der Nettoabsorption. Das rasante Wachstum des Neuangebots bringt jedoch auch einen deutlichen Wettbewerbsdruck und potenzielle Risiken bei den Leerstandsquoten mit sich.
Das Gesamtangebot an modernen Importlagern im Norden hat 1,3 Millionen Quadratmeter überschritten, nachdem durch Projekte in Hung Yen und Bac Ninh mehr als 67.000 Quadratmeter neue Fläche hinzugekommen sind. Insbesondere das vom Joint Venture WHA Group – Daiwa House entwickelte Projekt DPL Vietnam Minh Quang mit einer Fläche von 42.000 Quadratmetern erweitert nicht nur den Marktumfang, sondern erhöht auch die Qualitätsstandards mit einem modernen Lagersystem und integrierten Logistikdienstleistungen, die den zunehmend strengeren Anforderungen von Logistik- und Fertigungsunternehmen gerecht werden.
Dieses stark gestiegene Angebot förderte teilweise auch die Transaktionstätigkeit am Markt. Die Nettoabsorption erreichte im Quartal 51.500 m², ein leichter Anstieg gegenüber dem Vorquartal, vor allem dank neuer Transaktionen in Bac Ninh und Hai Phong. Die Hauptmieter sind nach wie vor Produktions- und Logistikunternehmen, die ihre Lieferketten umstrukturieren und nach strategischen Standorten in der Nähe von Häfen und Hauptverkehrsstraßen suchen. Die Belegungsrate sank jedoch aufgrund der fehlenden zeitnahen Absorption des neuen Angebots leicht um 0,6 %.
Darüber hinaus liegt die Durchschnittsmiete im Norden mittlerweile bei 4,66 USD/m²/Monat, ein Anstieg um 0,7 % gegenüber dem Vorquartal und um 2,6 % gegenüber dem Vorjahr. Dieser Anstieg ist hauptsächlich auf neue Projekte mit höherer Qualität zurückzuführen. In traditionellen Vierteln wie Hung Yen und Hai Duong bleiben die Preise stabil.
Im weiteren Verlauf des Jahres 2025 wird im Norden ein anhaltender Angebotsboom erwartet: Fast 1,2 Millionen Quadratmeter neue Flächen werden hinzukommen, wodurch sich das Gesamtangebot auf fast 2,5 Millionen Quadratmeter erhöht und das aktuelle Niveau nahezu verdoppelt. Der internationale Investor Mitsubishi Estate Asia (MEA) wird im vierten Quartal 2025 mit dem Projekt Logicross Hai Phong seine Präsenz in der Region unterstreichen und verspricht, die Standards für Logistikbetrieb und -management in der Region zu verbessern.
Das rasant steigende Angebot führt jedoch zu einem verschärften Wettbewerb auf dem Markt. Während einige Projekte dank ihrer Standortvorteile weiterhin hohe Belegungsraten erzielen, besteht in zentrumsfernen Gebieten die Gefahr steigender Leerstände. Zudem beeinträchtigt die US-Steuerpolitik die Expansionspläne vieler ausländischer Mieter und bremst Investitionsentscheidungen.
Um ihre Attraktivität zu erhalten, müssen sich Investoren stärker auf die Entwicklung spezialisierter Produkte und begleitender Logistikdienstleistungen konzentrieren und bei der Mietpreisgestaltung flexible Strategien anwenden, um sich Wettbewerbsvorteile in einem Markt zu verschaffen, der sich hinsichtlich Qualität und Standort rasch diversifiziert.
Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nguon-cung-thi-truong-nha-kho-xay-san-quy-1-2025-tang-suc-cau-than-trong/20250602082654042
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