Das Risiko steigender Grundstückspreise „bedroht“ die Entwicklung. Teil 2

Báo Bình Thuận•23/05/2023

Die Verzögerung bei der Festlegung jährlicher und einmaliger Pachtpreise für Grundstücke hat das Investitionsklima beeinträchtigt, die Produktions- und Geschäftsplanung gestört und die Hypothekenfinanzierung von Investitionen erschwert, insbesondere für Großprojekte mit hohem Kapitalbedarf (wie das LNG-Speicher- und Hafenprojekt, die Wärmekraftwerke Son My I und II sowie das Projekt zur Herstellung von Windkraftanlagenflügeln). Ohne eine rasche und entschlossene Politik wird sich dies negativ auf das Investitionsklima und die Investitionsakquise der Provinz auswirken, so die Provinzverwaltung für Industrieparks.

Die eine Seite ist ungeduldig, die andere vorsichtig.

Während NovaWorld Phan Thiet auf die Festlegung konkreter Grundstückspreise wartet, um weitere Bauarbeiten zur Fertigstellung des Wirtschafts- und Tourismusgebiets bis Ende 2025 zu ermöglichen, warten auch neue Industrieparks in Ham Tan auf die Festlegung konkreter Grundstückspreise, bevor sie Grundstücke pachten können. Erst dann kann der Bau planmäßig fortgesetzt werden. Beispielsweise soll der Bau des Industrieparks Tan Duc im zweiten Quartal 2023 beginnen, die Umsetzung gestaltet sich jedoch aufgrund von Verzögerungen bei der Festlegung, Bewertung und Genehmigung konkreter Grundstückspreise (für Wohn- und Agrarflächen in Wohngebieten) schwierig. Dies erfordert zahlreiche Änderungen und Ergänzungen, was sich auf Entschädigungs- und Umsiedlungsmaßnahmen auswirkt. Derzeit hat der Investor des Industrieparks einen Antrag auf Zuteilung/Pacht von 61,17 Hektar Land gestellt. Die nicht zusammenhängende Lage der Grundstücke erschwert jedoch die Zuteilung/Pacht und die Erteilung der Baugenehmigungen. Im Fall des Industrieparks Son My I wurden dem Investor in der ersten Phase vom Volkskomitee der Provinz 76,78 Hektar Land zugeteilt. Um mit dem Bau fortfahren zu können, ist jedoch ein konkreter Grundstückspreis für den Abschluss eines Pachtvertrags erforderlich. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt hatte zuvor ein Ausschreibungsverfahren durchgeführt und einen Vertrag mit dem Beratungsunternehmen TMS Consulting Co., Ltd. zur Ermittlung des Grundstückspreises abgeschlossen. Nach mehreren Nachfragen teilte das Beratungsunternehmen mit, dass die Verzögerung bei der Festlegung des Grundstückspreises für den Industriepark Son My I auf die eingeschränkte und schwierige Datenerhebung zur Ermittlung der Einnahmen und Kosten im Zusammenhang mit der Bewertung von Industrieparkprojekten sowie auf unzureichende Nachweise zur vollständigen Erfüllung der Anforderungen des Rundschreibens 36/2014/TT-BTNMT des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt vom 30. Juni 2014 zurückzuführen sei. Daher sandte TMS Consulting Co., Ltd. am 5. April 2023 ein Schreiben mit der Bitte um Unterstützung bei der Überprüfung der Informationen für die Grundstücksbewertung sowie einen Entwurf eines erläuternden Berichts zu den Bewertungsergebnissen. Und bis heute warten wir auf die Ergebnisse.

Daher reichte die Provinzbehörde für die Verwaltung von Industrieparks Ende April 2023 einen Bericht ein, in dem sie die zuständigen Behörden um Unterstützung für den Industriepark Tan Duc bat, um die notwendigen Schritte für den Baubeginn im zweiten Quartal 2023 abzuschließen. Dies umfasste die Festlegung des konkreten Grundstückspreises, damit der Investor einen Pachtvertrag für die 61,17 Hektar große Fläche unterzeichnen konnte. Ebenso wurde der Plan für den Industriepark Son My 1 mit einer Fläche von über 76,7 Hektar im Mai 2023 auf Antrag der IPICO Company dem Provinzvolkskomitee zur Genehmigung vorgelegt, damit das Unternehmen die Pacht zahlen, Pachtverträge abschließen und den Bau der Infrastruktur auf diesem Gebiet organisieren konnte.

Bemerkenswert ist, dass die Investoren von Industrieparks, die bereits Entschädigungs- und Räumungsarbeiten durchgeführt und Investitionsvorbereitungen getroffen haben, alle eine pauschale Landpacht wünschen. Auch verwandte Projekte wie das LNG-Lager- und Hafengelände, das Wärmekraftwerk Son My I und das Wärmekraftwerk Son My II mit einer Gesamtfläche von ca. 300 Hektar benötigen eine pauschale Landpacht. Laut Angaben der Provinzverwaltung für Industrieparks wurden vier Projekte (mit einer Fläche von 4,72 Hektar) im Industriepark Ham Kiem I und ein Projekt (mit einer Fläche von 2,41 Hektar) im Industriepark Ham Kiem II vom Provinzvolkskomitee für eine pauschale Landpacht genehmigt, da der konkrete Landpreis noch nicht feststeht. Die Investoren haben die Pachtgebühr jedoch noch nicht in einer Summe entrichtet – eine Verzögerung, die bereits drei Jahre andauert. Der Wunsch der Investoren nach einer pauschalen Landpacht erleichtert die Gewinnung weiterer Investoren und vereinfacht die Buchhaltung sowie die Kreditanträge für die Projektdurchführung.

Warum befinden sie sich in einer Zwangslage?

Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt erklärten, die Verzögerung bei der Bewertung konkreter Grundstückswerte (für Projekte mit einem Grundstückswert von über 20 Milliarden VND) sei auf mehrere Gründe zurückzuführen. Laut Rundschreiben 36 des Ministeriums gibt es fünf Methoden zur Grundstücksbewertung, wobei die drei gängigsten – Überschuss-, Ertrags- und Vergleichsmethode – seit Langem Anwendung finden. Beratungsunternehmen befürchten jedoch aufgrund von Fallbeispielen, dass diese Methoden bei konkreten Projekten nicht uneingeschränkt zuverlässig sind, insbesondere wenn die Einflussfaktoren nicht ausreichend berücksichtigt werden, was zu ungenauen Ergebnissen führt. Beispielsweise sei bei der Vergleichsmethode das betreffende Gebiet historisch gesehen landwirtschaftliche Nutzfläche ohne Transaktionen, was einen Vergleich unmöglich mache. Auch die Überschuss- und Ertragsmethode erfordern die Ermittlung von Entwicklungserlösen, Investitionskapital pro Einheit, Einheitspreisen usw., was sehr komplex sei. Daher hätten die Beratungsunternehmen die Pläne wiederholt überarbeitet und dabei Unterstützung vom Ministerium erhalten, die erzielten Ergebnisse seien jedoch noch nicht überzeugend. Da Annahmen und Schätzungen notwendig sind und diese Projekte allesamt sehr große Flächen umfassen, kann das Risiko von Fehlern zwischen verschiedenen Personen, selbst geringfügigen, zu erheblichen Verlusten führen. Darüber hinaus überarbeitet das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt derzeit das Rundschreiben 36 mit Schwerpunkt auf Bewertungsmethoden.

Dies ist auch ein Grund dafür, dass das Provinzvolkskomitee kürzlich ein Schreiben an das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt gerichtet hat, in dem es den Premierminister auffordert, die Einrichtung einer Arbeitsgruppe zu prüfen und anzuordnen. Diese Arbeitsgruppe soll sich aus Mitgliedern des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, des Bauministeriums , des Finanzministeriums sowie weiterer relevanter Ministerien und Behörden zusammensetzen und die Provinz Binh Thuan bei der Festlegung der Grundstückspreise im Allgemeinen und insbesondere beim Projekt „Ocean Valley Tourist Complex“ unterstützen. Die Zentralregierung hat bereits eine Zusage zur Unterstützung Binh Thuans bei der konkreten Grundstücksbewertung für das Projekt „NovaWorld Phan Thiet“ gegeben.

Laut einem Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt ist die Grundstücksbewertung in Industriegebieten im Vergleich zu NovaWorld Phan Thiet einfacher. Unter den gegebenen Umständen ist jedoch eine detaillierte Bewertung mit Unterstützung der Zentralregierung weiterhin notwendig, um mehr Sicherheit zu gewährleisten. Die Schwierigkeiten bei der Festlegung konkreter Grundstückspreise für Großprojekte in der Provinz sollen schnellstmöglich behoben werden.

Das offizielle Schreiben des Provinzvolkskomitees an das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt betonte die enorme Komplexität des aktuellen Landbewertungsverfahrens. Es berührt zahlreiche Sektoren und Bereiche, die Parameter in den Bereichen Investitionen, Planung, Bauwesen, Land, Finanzen, Bankwesen und Markt regeln. Daher benötigen die mit der Aufgabe betrauten Personen umfassende Kenntnisse und Erfahrung in vielen Bereichen, um die Bewertungsmethodik vollständig zu verstehen und sachgerecht anzuwenden, zu bewerten und zu beurteilen. Gleichzeitig mangelt es den Mitarbeitern der Provinzbehörde für natürliche Ressourcen und Umwelt an ausreichender Erfahrung in Spezialgebieten wie Preisgestaltung, Finanzen und Bauwesen, um den Anforderungen der komplexen Bewertungsarbeit gerecht zu werden. Aus diesem Grund bittet das Provinzvolkskomitee das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, dem Premierminister vorzuschlagen, die Einrichtung einer Arbeitsgruppe zu prüfen und zu leiten. Diese soll die Provinz Binh Thuan bei der Festlegung der Landpreise im Allgemeinen und insbesondere beim Projekt „Ocean Valley Tourist Complex“ unterstützen und beraten, damit die Projekte zügig umgesetzt und in Betrieb genommen werden können und so zur sozioökonomischen Entwicklung der Region beitragen.

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