Das Grundstückspreisrisiko „bedroht“ die Entwicklung. Teil 2

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Die Verzögerung bei der Festlegung der jährlichen und einmaligen Pachtpreise für Grundstücke hat sich auf das Investitionsumfeld ausgewirkt und beeinträchtigt die Produktions- und Geschäftsplanung sowie die Vergabe von Hypotheken für Investitionskredite, insbesondere bei Investitionsprojekten mit großen Flächen und hohem Investitionskapital (LNG-Hafenlagerprojekt, Son My I-Wärmekraftwerksprojekt, Son My II-Wärmekraftwerksprojekt und Projekt zur Herstellung von Windkraftblättern usw.). Wenn es keine frühzeitige und entschlossene Politik gibt, wird sich dies auf das Investitionsumfeld und die Ergebnisse der Investitionsanziehung in der Provinz auswirken, kommentierte der Verwaltungsrat des Industrieparks der Provinz.

Die eine Seite ist ungeduldig, die andere Seite ist vorsichtig.

Während NovaWorld Phan Thiet auf konkrete Grundstückspreise wartet, um viele Aktivitäten freizugeben und bis Ende 2025 ein städtisches Wirtschaftsgebiet für den Tourismus aufzubauen und fertigzustellen, warten auch die neuen Industrieparks in Ham Tan auf konkrete Grundstückspreise zur Pacht. Damit wird die Grundlage für den Bau gemäß dem skizzierten Fahrplan geschaffen. Beispielsweise wird im Industriepark Tan Duc im zweiten Quartal 2023 mit dem Bau begonnen, die Umsetzung gilt jedoch als schwierig, da die Festlegung, Bewertung und Genehmigung der konkreten Grundstückspreise (für Wohngrundstücke und landwirtschaftliche Flächen in Wohngebieten) noch immer schleppend vorangeht und mehrfach überarbeitet und ergänzt werden muss, was sich auf die Entschädigungs- und Räumungsarbeiten auswirkt. Aktuell hat der Investor des Industrieparks einen Antrag auf Landzuteilung/Landpacht für eine Fläche von 61,17 Hektar eingereicht. Für nicht angrenzende Grundstücke wird es jedoch schwierig sein, Land zuzuteilen/Landpacht zu erhalten und eine Baugenehmigung für den Baubeginn zu beantragen. Im Industriepark Son My I wurde dem Investor in der ersten Phase vom Volkskomitee der Provinz ein Grundstück mit einer Fläche von 76,78 Hektar zugeteilt. Für die Bauarbeiten ist jedoch ein konkreter Grundstückspreis erforderlich, um einen Pachtvertrag unterzeichnen zu können. Zuvor hatte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt eine Ausschreibung durchgeführt und einen Vertrag mit einer Beratungseinheit (TMS Consulting Co., Ltd.) zur Bestimmung des Pachtpreises unterzeichnet. Nach zahlreichen Eilmeldungen meldete die Beratungseinheit eine Verzögerung bei der Festlegung des konkreten Grundstückspreises für den Industriepark Son My I. Grund dafür sei, dass die Untersuchungen und Informationsbeschaffung zur Ermittlung von Einnahmen und Kosten für die Bewertungsarbeiten im Zusammenhang mit Industrieparkprojekten sehr begrenzt und mit vielen Schwierigkeiten behaftet seien und keine ausreichende Grundlage für einen vollständigen Nachweis gemäß den Bestimmungen des Rundschreibens 36/2014/TT-BTNMT des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt vom 30. Juni 2014 läge. Daher übermittelte TMS Consulting Company Limited am 5. April 2023 ein Dokument mit der Bitte an die zuständigen Einheiten, bei der Überprüfung der Informationen zur Grundstücksbewertung mitzuwirken, sowie einen Berichtsentwurf mit Erläuterung der Bewertungsergebnisse. Und bis jetzt warten wir immer noch auf ... die Ergebnisse.

Daher erstattete der Verwaltungsrat des Industrieparks der Provinz Ende April 2023 den zuständigen Behörden Bericht, um den Industriepark Tan Duc bei der Erledigung der Verfahren für den Baubeginn im zweiten Quartal 2023 zu unterstützen, von der Festlegung konkreter Grundstückspreise für Investoren bis hin zur Unterzeichnung von Pachtverträgen für ein Gebiet von 61,17 Hektar. Ebenso ist der Industriepark Son My 1 über 76,7 Hektar groß und wurde auf Ersuchen der IPICO Company im Mai 2023 dem Volkskomitee der Provinz zur Genehmigung vorgelegt, damit die Einheit die Grundstückspacht zahlen, Pachtverträge unterzeichnen und den Bau der Infrastruktur des Industrieparks auf diesem Gebiet organisieren kann.

Insbesondere die Investoren der Industrieparks, die Ausgleichs- und Räumungsarbeiten durchführen und sich auf Investitionen vorbereiten, möchten alle sofort Land pachten. Auch damit verbundene Projekte wie das LNG-Hafenlager und die Wärmekraftwerksprojekte Son My I und Son My II mit einer Fläche von etwa 300 Hektar müssen sofort Land pachten. Informationen des Verwaltungsausschusses des Industrieparks der Provinz zufolge gibt es derzeit, da der genaue Grundstückspreis noch nicht festgelegt wurde, für vier Projekte (mit einer Fläche von 4,72 Hektar) im Industriepark Ham Kiem I und 1 Projekt (mit einer Fläche von 2,41 Hektar) im Industriepark Ham Kiem II, für die das Volkskomitee der Provinz die sofortige Zahlung der Grundstücksmiete genehmigt hat. Das Problem der sofortigen Zahlung der Grundstücksmiete durch die Investoren des Industrieparks ist jedoch noch nicht gelöst und besteht bereits seit drei Jahren. Der Wunsch der Investoren, sofort Land zu pachten, soll die Anziehung von Zweitinvestoren sowie die Finanzierung und Aufnahme von Fremdkapital zur Umsetzung des Projekts erleichtern.

Warum befinden Sie sich in einer solchen Druckposition?

Ein Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt erklärte, dass die spezifische Grundstücksbewertung (angewendet für Projekte mit einem Grundstückswert von über 20 Milliarden VND) aus vielen Gründen langsam voranschreitet. Laut Rundschreiben 36 des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt gibt es fünf Bewertungsmethoden, wobei die drei am häufigsten angewandten Methoden Überschuss, Einkommen und Vergleich sind. Aufgrund von Informationen aus zahlreichen Fällen befürchten Beratungsstellen jedoch, dass diese Methoden bei Anwendung auf jedes einzelne Projekt nicht garantiert sind, insbesondere wenn die Inputfaktoren instabil sind, was zu falschen Ergebnissen führt. Beispielsweise ist bei der Vergleichsmethode die Fläche, die immer Ackerland war, nicht transaktionsbasiert und daher nicht vergleichbar. Oder die Überschuss- und Einkommensmethode erfordert die Ermittlung von Entwicklungserlösen, Investitionskapitalsatz und Stückpreisen, was sehr kompliziert ist. Daher haben Beratungsstellen dies immer wieder versucht, und das Ministerium hat die Beratungsstellen unterstützt, doch die Ergebnisse sind nicht überzeugend. Da Annahmen und Schätzungen erforderlich sind und diese Projekte alle sehr großflächig sind, kann das Risiko selbst kleinster Fehler zwischen den Beteiligten zu großen Verlusten führen. Darüber hinaus überarbeitet das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auch Rundschreiben 36, wobei der Schwerpunkt auf Bewertungsmethoden liegt.

Dies ist auch einer der Gründe, warum das Volkskomitee der Provinz kürzlich ein Dokument herausgegeben hat, in dem es das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auffordert, dem Premierminister die Einrichtung einer Arbeitsgruppe aus Mitgliedern des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, des Bauministeriums, des Finanzministeriums und verwandter Ministerien und Zweigstellen vorzuschlagen, um die Provinz Binh Thuan bei der Festlegung der Grundstückspreise im Allgemeinen und beim Projekt Ocean Valley Tourism Complex im Besonderen zu unterstützen und zu beraten. Kürzlich hat die Zentralregierung ein Dokument herausgegeben, in dem sie zustimmt, Binh Thuan bei der Bewertung spezifischer Grundstückspreise beim Projekt NovaWorld Phan Thiet zu unterstützen...

Laut einem Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt ist die Grundstücksbewertung in Industrieparks im Vergleich zu NovaWorld Phan Thiet einfacher. In der aktuellen Situation ist jedoch eine spezifische Bewertungsberechnung mit Unterstützung der Zentralregierung erforderlich, um mehr Sicherheit zu gewährleisten. Die Hindernisse im Zusammenhang mit den spezifischen Grundstückspreisen für Großprojekte in der Provinz werden in kürzester Zeit beseitigt.

In der offiziellen Depesche des Volkskomitees der Provinz an das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt wurde auch betont, dass die aktuelle Grundstücksbewertung sehr komplex sei, da sie viele Sektoren und Bereiche umfasse, die Parameter für Investitionen, Planung, Bau, Grundstücke, Finanzen, Bankwesen, Märkte usw. regeln. Der Ausführende müsse über allgemeine Kenntnisse und Erfahrungen in vielen Bereichen verfügen, um die Inhalte der Bewertungsmethode vollständig zu verstehen und sie angemessen umzusetzen, zu beurteilen und auszuwerten. Gleichzeitig habe das Personal des Provinzamts für natürliche Ressourcen und Umwelt nicht viel Erfahrung in den Spezialbereichen Preise, Finanzen, Bau usw., um die Anforderungen der heutigen sehr komplexen Bewertungsarbeit zu erfüllen. Daher habe das Volkskomitee der Provinz dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt vorgeschlagen, dem Premierminister zu empfehlen, die Einrichtung einer Arbeitsgruppe zu prüfen und anzuordnen, die die Provinz Binh Thuan bei der Bestimmung der Grundstückspreise im Allgemeinen und beim Projekt Ocean Valley Tourism Complex im Besonderen unterstützen und anleiten solle, damit die Projekte bald umgesetzt und in Betrieb genommen werden können und die lokale Sozioökonomie entwickeln.

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Quelle