Das Grundstückspreisrisiko „bedroht“ die Entwicklung. Teil 2

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Die Verzögerung bei der Festlegung der jährlichen und einmaligen Pachtpreise hat das Investitionsumfeld beeinträchtigt und die Produktions- und Geschäftsplanung sowie die Vergabe von Hypotheken für Investitionskredite beeinflusst, insbesondere bei Investitionsprojekten mit großen Flächen und hohem Investitionskapital (LNG-Hafenlagerprojekt, Son My I-Wärmekraftwerksprojekt, Son My II-Wärmekraftwerksprojekt und Projekt zur Herstellung von Windkraftblättern usw.). Wenn keine frühzeitige und entschlossene Politik verfolgt wird, wird dies das Investitionsumfeld und die Investitionsanziehungskraft der Provinz beeinträchtigen, kommentierte der Vorstand des Provinzindustrieparks.

Die eine Seite ist ungeduldig, die andere Seite ist vorsichtig.

Während NovaWorld Phan Thiet auf konkrete Grundstückspreise wartet, um zahlreiche Aktivitäten freizugeben und bis Ende 2025 ein touristisch-wirtschaftliches Stadtgebiet aufzubauen und fertigzustellen, warten auch die neuen Industrieparks in Ham Tan auf konkrete Grundstückspreise zur Pacht. Ab hier wird die Grundlage für den Bau gemäß dem skizzierten Fahrplan geschaffen. Beispielsweise wird der Bau des Industrieparks Tan Duc im zweiten Quartal 2023 beginnen, die Umsetzung gestaltet sich jedoch schwierig, da die Festlegung, Bewertung und Genehmigung der konkreten Grundstückspreise (für Wohngrundstücke und landwirtschaftliche Flächen in Wohngebieten) noch schleppend vorangeht und mehrfach überarbeitet und ergänzt werden muss, was sich auf die Entschädigungs- und Räumungsarbeiten auswirkt. Aktuell hat der Investor des Industrieparks einen Antrag auf Landzuteilung/Landpacht für eine Fläche von 61,17 Hektar eingereicht. Für nicht angrenzende Grundstücke wird es jedoch schwierig sein, Land zuzuteilen/Landpacht zu erhalten und eine Baugenehmigung für den Baubeginn zu beantragen. Im Industriepark Son My I wurde dem Investor in der ersten Phase vom Volkskomitee der Provinz ein Grundstück mit einer Fläche von 76,78 Hektar zugeteilt. Für die Bauarbeiten ist jedoch ein konkreter Grundstückspreis erforderlich, um einen Pachtvertrag abschließen zu können. Zuvor hatte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt eine Ausschreibung durchgeführt und einen Vertrag mit einer Beratungseinheit (TMS Consulting Co., Ltd.) zur Festlegung des Pachtpreises unterzeichnet. Nach zahlreichen Eilmeldungen meldete die Beratungseinheit Verzögerungen bei der Festlegung des konkreten Grundstückspreises für den Industriepark Son My I. Grund dafür seien Untersuchungen und Informationsbeschaffungen zur Ermittlung von Einnahmen und Kosten für Bewertungsarbeiten im Zusammenhang mit Industrieparkprojekten sehr begrenzt und mit vielen Schwierigkeiten verbunden. Für einen vollständigen Nachweis gemäß den Bestimmungen des Rundschreibens 36/2014/TT-BTNMT des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt vom 30. Juni 2014 fehle es an einer ausreichenden Grundlage. Daher übermittelte die TMS Consulting Company Limited am 5. April 2023 ein Dokument mit der Bitte an die zuständigen Einheiten, bei der Überprüfung der Informationen für die Grundstücksbewertung mitzuwirken, sowie einen Berichtsentwurf mit Erläuterung der Bewertungsergebnisse. Und bis jetzt warten wir noch immer auf ... die Ergebnisse.

Daher erstattete der Verwaltungsrat des Industrieparks der Provinz Ende April 2023 den zuständigen Behörden Bericht, um den Industriepark Tan Duc beim Abschluss der Verfahren für den Baubeginn im zweiten Quartal 2023 zu unterstützen, von der Festlegung konkreter Grundstückspreise für Investoren bis hin zur Unterzeichnung von Pachtverträgen für eine Fläche von 61,17 Hektar. Ebenso ist der Industriepark Son My 1 über 76,7 Hektar groß und wurde auf Antrag der IPICO Company im Mai 2023 dem Volkskomitee der Provinz zur Genehmigung vorgelegt, damit die Einheit die Grundstückspacht zahlen, Pachtverträge unterzeichnen und den Bau der Industriepark-Infrastruktur auf diesem Gebiet organisieren kann.

Insbesondere die Investoren der Industrieparks, die Ausgleichs- und Räumungsarbeiten durchführen und sich auf Investitionen vorbereiten, möchten alle sofort Land pachten. Dann besteht auch für damit verbundene Projekte wie das LNG-Hafenlager und die Wärmekraftwerksprojekte Son My I und Son My II mit einer Fläche von ca. 300 Hektar Bedarf an sofortiger Landpacht. Informationen des Verwaltungsausschusses des Industrieparks der Provinz zufolge gibt es derzeit, da der genaue Grundstückspreis noch nicht bestimmt wurde, für vier Projekte (mit einer Fläche von 4,72 Hektar) im Industriepark Ham Kiem I und 1 Projekt (mit einer Fläche von 2,41 Hektar) im Industriepark Ham Kiem II, für die das Volkskomitee der Provinz die sofortige Zahlung der Landpacht genehmigt hat. Das Problem der sofortigen Zahlung der Landpacht durch die Investoren des Industrieparks ist jedoch noch nicht gelöst und besteht seit nunmehr drei Jahren. Der Wunsch der Investoren, sofort Land zu pachten, soll die Gewinnung von Zweitinvestoren und die Aufnahme von Krediten zur Umsetzung der Projekte erleichtern.

Warum so eine Eile?

Ein Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt erklärte, dass die spezifische Grundstücksbewertung (angewendet für Projekte mit einem Grundstückswert von über 20 Milliarden VND) aus vielen Gründen langsam voranschreitet. Laut Rundschreiben 36 des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt gibt es fünf Bewertungsmethoden, wobei die drei gängigsten Methoden Überschuss-, Ertrags- und Vergleichsmethode sind. Aufgrund zahlreicher Fallbeispiele befürchten Beratungsstellen jedoch, dass diese Methoden bei Anwendung auf jedes einzelne Projekt nicht garantiert sind, insbesondere wenn die Inputfaktoren instabil sind und zu falschen Ergebnissen führen. Beispielsweise ist bei der Vergleichsmethode die Fläche, die immer landwirtschaftlich genutzt wurde, nicht vergleichbar, da es keine Transaktion gibt. Auch die Überschuss- und Ertragsmethode erfordert die Ermittlung von Entwicklungserlösen, Investitionskapitalsatz und Stückpreis – ein sehr komplexer Prozess. Daher haben Beratungsstellen diese Methode immer wieder angewendet, und das Ministerium hat die Beratungsstellen unterstützt, doch die Ergebnisse sind nicht überzeugend. Da Annahmen und Schätzungen erforderlich sind und diese Projekte alle sehr großflächig sind, kann das Risiko selbst kleinster Fehler zwischen den Beteiligten zu großen Verlusten führen. Darüber hinaus überarbeitet das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auch Rundschreiben 36, wobei der Schwerpunkt auf Bewertungsmethoden liegt.

Dies ist auch einer der Gründe, warum das Volkskomitee der Provinz kürzlich ein Dokument herausgegeben hat, in dem es das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auffordert, dem Premierminister die Einrichtung einer Arbeitsgruppe aus Mitgliedern des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, des Bauministeriums , des Finanzministeriums sowie verwandter Ministerien und Zweigstellen vorzuschlagen, um die Provinz Binh Thuan bei der Festlegung der Grundstückspreise im Allgemeinen und des Ocean Valley Tourism Complex-Projekts im Besonderen zu unterstützen und zu beraten. Die Zentralregierung hat kürzlich ein Dokument herausgegeben, in dem sie sich bereit erklärt, Binh Thuan bei der Bewertung spezifischer Grundstückspreise für das NovaWorld Phan Thiet-Projekt zu unterstützen.

Laut einem Vertreter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt ist die Grundstücksbewertung in Industrieparks im Vergleich zu NovaWorld Phan Thiet einfacher. In der aktuellen Situation ist jedoch eine spezifische Bewertungsberechnung mit Unterstützung der Zentralregierung erforderlich, um mehr Sicherheit zu gewährleisten. Die Hindernisse im Zusammenhang mit den spezifischen Grundstückspreisen für Großprojekte in der Provinz werden in Kürze beseitigt.

In der offiziellen Mitteilung des Volkskomitees der Provinz an das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt wurde auch betont, dass die aktuelle Grundstücksbewertung sehr komplex ist, da sie viele Sektoren und Bereiche umfasst, die Parameter für Investitionen, Planung, Bau, Grundstücke, Finanzen, Bankwesen, Markt usw. regeln. Der Ausführende benötigt daher allgemeine Kenntnisse und Erfahrungen in vielen Bereichen, um die Inhalte der Bewertungsmethode vollständig zu verstehen und angemessen umzusetzen, zu bewerten und auszuwerten. Gleichzeitig verfügen die Mitarbeiter des Provinzamts für natürliche Ressourcen und Umwelt nicht über ausreichend Erfahrung in den Spezialbereichen Preise, Finanzen, Bauwesen usw., um die Anforderungen der heutigen sehr komplexen Bewertungsarbeit zu erfüllen. Daher schlug das Volkskomitee der Provinz dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt vor, dem Premierminister zu empfehlen, die Einrichtung einer Arbeitsgruppe zu prüfen und anzuordnen, die die Provinz Binh Thuan bei der Bestimmung der Grundstückspreise im Allgemeinen und beim Projekt Ocean Valley Tourism Complex im Besonderen unterstützt und berät, damit die Projekte rasch umgesetzt und in Betrieb genommen werden können und die lokale Sozioökonomie fördern.

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Quelle