Die Vietnam Association of Realtors (VARS) kommentierte, dass einige Investoren ihre Produkte bereits auf den Markt gebracht hätten und einige Investoren aktiv Pläne für die Markteinführung von Produkten in naher Zukunft prüfen würden. Die Handelsräume hätten begonnen, „Truppen zu rekrutieren“ und Produktquellen für den Vertrieb vorzubereiten. Makler seien mit einer neuen Denkweise zurückgekehrt. Investoren hätten begonnen, nach Möglichkeiten zur „Geldanlage“ zu suchen und zu recherchieren. Banken würden aktiv die Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen ankurbeln …
Dies alles deutet darauf hin, dass das Vertrauen der Marktteilnehmer in den vietnamesischen Immobilienmarkt zunehmend gestärkt wurde. Dies wird auch von vielen Experten prognostiziert, da der Erholungsprozess des Immobilienmarktes nach zahlreichen Unterstützungsmaßnahmen der Regierung , der Ministerien und der Filialen viele positive Veränderungen mit sich bringt.
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| Vororte von Hanoi von oben gesehen (Foto: Le Tien) |
Nach der Phase der Kreditverknappung für Immobilien deutet vieles darauf hin, dass sich der Cashflow für diesen Investitionskanal entspannt hat. Die Bereitschaft der Banken, mit attraktiven Zinssätzen Kapital in den Immobilienmarkt zu pumpen, wirkt sich doppelt positiv auf den Immobilienmarkt aus. Sie trägt zu einer stärkeren Markterholung bei, indem sie sowohl Investoren Kapital für die Projektentwicklung bereitstellt als auch die Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen fördert.
Nach vier Zinssenkungen der Staatsbank haben die Banken seit Ende letzten Jahres begonnen, die Kapitalauszahlung für Immobilienprojekte zu beschleunigen. Grund dafür waren sinkende Bankzinsen und ungünstige Finanzierungskanäle für Unternehmensanleihen. Andere Finanzierungskanäle haben sich jedoch nicht entwickelt. Der Zugang zu Kreditkapital hilft Bauträgern, die Projektumsetzung zu beschleunigen und so das Marktangebot zu erhöhen.
Die Rückkehr von Angebot und Nachfrage im Immobilienbereich
VARS-Forschungsdaten zeigen, dass 70 % der Investoren mit verkaufsfähigen Produkten bereit für den Marktstart sind. Seit Ende des ersten Quartals 2024 haben Investoren begonnen, die Umsetzung einer Reihe von Projekten zu aktivieren. Bahnbrechende Aktivitäten, Kick-off-Events und die Erneuerung alter Produkte fanden in zunehmendem Umfang statt. Einige Projekte mit gutem Umsetzungsfortschritt haben offiziell Einlagen erhalten.
Statistiken zeigen außerdem, dass im ersten Quartal 2024 im Wohnungsbausegment rund 20.541 Produkte zum Verkauf standen; davon stammten mehr als 4.300 Produkte aus komplett neu gestarteten Projekten. Die Transaktionen im Wohnungsbausegment wuchsen weiter und verzeichneten 6.200 Transaktionen, was einem Anstieg von 8 % gegenüber dem vierten Quartal 2023 und einer Verdoppelung gegenüber dem gleichen Zeitraum 2023 entspricht. Allein im Wohnungsbausegment wurden mehr als 3.000 neue Einheiten mit einer Absorptionsrate von 57 % verzeichnet. Die Tatsache, dass die Kreditzinsen im Zuge der wirtschaftlichen Erholung auf den niedrigsten Stand der letzten 20 Jahre gefallen sind, bietet nicht nur Unternehmen die Möglichkeit, Projekte zu entwickeln, sondern erleichtert auch den Menschen die Aufnahme von Wohnungsbaudarlehen. Viele Menschen sind jedoch nach wie vor besorgt über den variablen Zinssatz nach Einführung der Anreize. Im Vergleich zum Vorjahr liegt der durchschnittliche variable Hypothekenzinssatz nun jedoch bei etwa 9–11 % Darüber hinaus haben sich viele Banken mit Anlegern abgestimmt und Richtlinien eingeführt, die eine maximale Zinsobergrenze vorsehen, damit Eigenheimkäufer die mit variablen Zinssätzen verbundenen „Risiken“ vermeiden.
Bisher haben die meisten Kreditinstitute Eigenheimkredite gefördert – risikoarme Kredite mit klaren Sicherheiten. Die Kreditzinsen, einschließlich der Eigenheimkreditzinsen, sind stabil, mit Laufzeiten von 25 bis 30 Jahren, was den monatlichen Rückzahlungsdruck für Kreditnehmer reduziert. Darüber hinaus sparen die Banken weiterhin aktiv Kosten, um die Zinssätze gemäß den Vorgaben der Staatsbank zu senken.
VARS geht davon aus, dass die verzögerte Wirkung der Politik darauf zurückzuführen ist, dass es sich bei den ausstehenden Krediten hauptsächlich um mittel- und langfristige Kredite handelt und die Managementmaßnahmen der Staatsbank eingeleitet wurden. Es wird erwartet, dass das Zinsniveau in der kommenden Zeit weiter sinken wird.
Was den Investitionsbedarf betrifft, so zeigen Kunden und Investoren nach langer, aufmerksamer Beobachtung aller Marktbewegungen und -entwicklungen wieder deutliches Interesse am Immobilienmarkt. Die Risikobereitschaft dieser Unternehmen hat sich jedoch nach den Erfahrungen früherer Perioden verändert. Kunden und Investoren sind nun zögerlicher, vorsichtiger und berechnender, wenn es um Geldanlagen geht. Sie sind bereit, Zeit und Geld zu investieren, um die rechtlichen Rahmenbedingungen zu prüfen und sorgfältig Preis und Liquidität zu bewerten, bevor sie eine Entscheidung treffen.
Darüber hinaus gingen die Verbraucherkredite für Immobilien im ersten Quartal 2024 weiter zurück, was die Zurückhaltung der Käufer widerspiegelt. VARS ist der Ansicht, dass dies eine Gelegenheit für Kunden und Investoren ist, schnelle Entscheidungen zu treffen und Marktrisiken einzugehen, um von günstigen Cashflows und einer guten Verkaufspolitik zu profitieren. Dabei müssen sie jedoch darauf achten, nicht zu hohe Fremdkapitalkosten zu nutzen.
Die Ergebnisse einer aktuellen Umfrage von VARS unter Immobilienmaklern zeigen zudem, dass bis zu 70 % ihrer Kunden und Investoren bei einem angemessenen Angebot bereit sind, im Jahr 2024 eine Anzahlung für den Kauf von Immobilien zu leisten, obwohl sie bei ihren Investitionsentscheidungen vorsichtiger sind. Kunden wählen das Segment und die Art der Immobilie sorgfältig aus, bevor sie Geld ausgeben. Grundstücke und niedrige Gebäude sind die beiden Segmente, denen die größte Aufmerksamkeit zuteilwird.
Immobilientransaktionsvermittler bereit, wieder ins Geschäft einzusteigen
Mit der Rückkehr von Angebot und Nachfrage stehen auch die Transaktionsvermittler bereit, in den Markt zurückzukehren. Daten der VARS-Umfrage zeigen, dass 20–30 % der Immobilienmakler, die den Markt in der Vorperiode verlassen hatten, sich für einen Wiedereinstieg entschieden haben. Auch 70–80 % der Handelsräume sind bereit für einen Wiedereinstieg. Allerdings herrscht weiterhin ein Mangel an Immobilienmaklern, insbesondere an erfahrenen und zertifizierten Maklern. Daher planen viele Handelsräume, zu expandieren und weitere potenzielle Segmente zu erschließen, müssen dies jedoch anhand der Ergebnisse der Maklerrekrutierung abwägen.
VARS geht davon aus, dass dieser Mangel in naher Zukunft teilweise behoben werden wird. Etwa 30–40 % der Immobilienmakler, die ihre Stelle zuvor gekündigt hatten, gaben an, im zweiten Quartal, wenn sich die Markterholung abzeichnet, wieder in den Markt einzusteigen. 60–70 % der Immobilienmakler, die ihre Tätigkeit als Nebenjob betrachten, haben sich darauf vorbereitet, sich voll und ganz der Immobilienbranche zu widmen. Neben der Erwartung, vor der Entscheidung für eine Rückkehr auf eine Markterholung zu warten, müssen Makler, die in den Markt zurückkehren, auch die Anforderungen und strengeren Kontrollen der neuen gesetzlichen Regelungen berücksichtigen. Um sich an die Änderungen des neuen Rechtsrahmens anzupassen, aktualisieren Immobilienmakler proaktiv ihr Wissen und verbessern ihre Fähigkeiten, insbesondere durch die Teilnahme an den Prüfungen zum Maklerzertifikat. Gleichzeitig beobachten sie stets die Markttrends, um ihre Chancen bei einer Rückkehr zu erhöhen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund des erwarteten Anstiegs des Immobilienangebots, da Investoren ihre Projektumsetzungsaktivitäten beschleunigen. Dementsprechend wurden ab den ersten Tagen des zweiten Quartals 2024 eine Reihe hochwertiger Immobilienprojekte aller Art, die sich von Nord nach Süd erstrecken, auf den Markt gebracht, wie etwa das Cara River Park-Projekt in Can Tho, das Sun Ponte Residence-Projekt in Da Nang, das Mascity-Projekt in Bac Giang usw.
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