Die Nachfrage nach günstigen Wohnungen ist hoch. Warum interessieren sich Unternehmen nicht für Sozialwohnungen?

Unternehmen wollen es tun, stehen aber vor „Hindernissen“

Kürzlich informierte der stellvertretende Bauminister Nguyen Van Sinh auf der Konferenz zur Umsetzung des Projekts „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030“, dass es zahlreiche Mechanismen und Maßnahmen gegeben habe, um Engpässe zu beseitigen und die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus zu fördern.

Es ist jedoch anzumerken, dass in einigen wichtigen Standorten mit großer Nachfrage nach Sozialwohnungen das Investitionsniveau im Vergleich zum Projektziel bis 2025 noch immer begrenzt ist. Insbesondere in Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es 7 Projekte mit 4.996 Wohnungen, was 19 % entspricht; In Hanoi gibt es nur 3 Projekte mit 1.700 Wohnungen, also 9 %. In einigen Orten wie Vinh Phuc, Nam Dinh, Ninh Binh, Quang Ngai und Long An gibt es im Zeitraum von 2021 bis heute keine Projekte, mit deren Bau begonnen wird.

Um ein Sozialwohnungsprojekt umzusetzen, mussten Investoren in der Vergangenheit zahlreiche Verwaltungsverfahren durchlaufen (Illustrationsfoto).

Laut Angaben des Bauministeriums gibt es derzeit im Rahmen des 120.000 Milliarden VND schweren Kreditprogramms 28 Kommunen, die eine Liste mit 68 kreditwürdigen Projekten bekannt geben (Kreditbedarf von über 30.000 Milliarden VND). Bislang wurden in fünf Ortschaften mit sechs Sozialwohnungsprojekten Kapital in Höhe von etwa 415 Milliarden VND ausgezahlt. Diese Realität zeigt, dass die Auszahlung des Vorzugskreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND im Vergleich zum praktischen Bedarf der Unternehmen, die in den Sozialwohnungs- und Arbeiterwohnungssektor investieren, immer noch langsam vorangeht.

Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, erklärte, dass viele Unternehmen die Marktnachfrage nach Sozialwohnungen erkannt hätten, bei der Umsetzung jedoch auf zahlreiche Schwierigkeiten gestoßen seien: „Es gibt viele Schwierigkeiten von der Planung über die Grundstücksfinanzierung und die Verfahren bis hin zum Umsetzungsprozess, vom Investorenprozess bis hin zur Ergebnis- und Zielauswahl. Die Bedingungen sind kompliziert, die Gewinne werden kontrolliert, der Verkaufspreis ist festgeschrieben. Daher haben sie nachgerechnet und die Lösung als unattraktiv eingestuft. Dies führt dazu, dass es kaum Sozialwohnungsprojekte gibt und die Unternehmen keine staatlichen Fördermittel erhalten können.“

Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, äußerte sich zur aktuellen Situation und der schleppenden Umsetzung von Sozialwohnungen in vielen Gemeinden offen: „Um ein Sozialwohnungsprojekt umzusetzen, müssen Investoren zahlreiche Verwaltungsverfahren durchlaufen. Das ist ein Horror für Unternehmen und führt zu erheblicher Angst und Sorge.“

Auch laut GS. Dang Hung Vo, Verwaltungsverfahren machen es nicht nur „schwierig“ für Unternehmen, auch die Frage des Bezugs von Sozialwohnungen ist nach wie vor problematisch. Obwohl der soziale Wohnungsbau ein Segment ist, das Menschen mit niedrigem Einkommen vorbehalten ist, sind die Verfahren und Bedingungen für Arbeitnehmer, die Zugang zu Sozialwohnungen erhalten und diese kaufen oder mieten möchten, sehr schwierig.

„Der soziale Wohnungsbau bietet offensichtlich noch viel Entwicklungspotenzial, doch Unternehmen sind daran nicht interessiert. Dies liegt zum Teil daran, dass der Mechanismus und der Grundstücksfonds für sozialen Wohnungsbau vielerorts keine Priorität haben. Was Unternehmen zögerlich macht, ist der oft überlappende und komplizierte Prozess der Investitions- und Grundstücksvergabe. Die Verfahren sind langwierig. Von der Genehmigung des Projekts und der Lizenzierung bis zur Markteinführung vergehen oft lange Zeiträume“, analysierte Prof. Dang Hung Vo.

Darüber hinaus erklärte der ehemalige stellvertretende Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, dass auch die Beschaffung von Kapital für den Bau von Sozialwohnungen schwierig sei und nicht den Anforderungen entspreche.

Wie kann der soziale Wohnungsbau beschleunigt werden?

Gegenüber Reportern betonte der Immobilienexperte Nguyen Van Duc, dass der Zweck des sozialen Wohnungsbaus eine gute Politik sei, die den Armen die Voraussetzungen für eine Wohnung ermögliche, die Art und Weise, wie dies umgesetzt werde, jedoch nicht effektiv sei. Obwohl die neuen Regelungen im überarbeiteten Wohnungsbaugesetz offener sind, betont dieser Geschäftsinhaber die Beteiligung des Staates am sozialen Wohnungsbau.

Um den Bau von Sozialwohnungen in der kommenden Zeit zu beschleunigen, sei es laut Experten notwendig, die Verwaltungsverfahren rasch zu überprüfen (Illustrationsfoto).

„Unser Unternehmen und viele andere haben in den Bau von Sozialwohnungen für Bedürftige investiert, konnten sich aber nach einiger Zeit nicht mehr halten. Damals gab es Probleme mit Verwaltungsverfahren, Bankzinsen, Preisen und langen Bauzeiten, was den Immobilienunternehmen doppelte Verluste bescherte. Deshalb investieren heute nur noch sehr wenige Unternehmen in Sozialwohnungen“, erklärte er.

In einem Pressegespräch erklärte Nguyen Anh Que, Vorsitzender der G6 Group, dass ein Sozialwohnungsprojekt dieses Unternehmens im Westen Hanois aufgrund von Schwierigkeiten bei den Investitionsverfahren seit vielen Jahren nicht umgesetzt werden konnte: „Bei unserem Projekt handelt es sich um versteigertes Land. Ob wir also eine Investitionspolitik entwickeln müssen oder nicht, ist das einzige Problem. Es ist jedoch seit 2020 nicht abgeschlossen. Das zweite Problem besteht darin, dass staatliche Stellen, insbesondere in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, die Investitionsverfahren zu langsam durchführen, was zu Verlusten für Investoren und Obdachlose führt.“

Unterdessen erklärte ein CEO einer Immobilienbranche, der Hauptgrund für das mangelnde Interesse der Unternehmen an Sozialwohnungen sei der Profitfaktor. Der soziale Wohnungsbau wird über den Preis gesteuert, die Verkaufskosten für Unternehmen sind natürlich durch den Gewinnanteil begrenzt. Die Preiskontrollbehörden unterscheiden sich vom gewerblichen Wohnungsbau, der Preiskontrollen und Preisobergrenzen unterliegt. Außerdem ist das Preisgesetz sehr kompliziert, sodass zwar Anreize bestehen, diese jedoch nicht in der erforderlichen Tiefe umgesetzt wurden, damit die Unternehmen sie tatsächlich auf dem Markt umsetzen können.

Zusätzlich zu Steueranreizen und Landnutzungsgebühren implementiert die Staatsbank derzeit ein Kreditpaket im Volumen von 120 Billionen VND zu Zinssätzen, die 1,5 bis 2 % unter den mittel- und langfristigen Kreditzinsen auf dem Markt liegen, um den Bau von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen zu finanzieren. Das größte Problem liegt derzeit jedoch im Mechanismus – der Politik, dem Prozess und dem Verfahren. Komplizierte Vorschriften, der Mangel an detaillierten Leitlinien und umständliche, zeitaufwändige Verfahren haben Unternehmen, die an Sozialwohnungen interessiert sind, abgeschreckt.

Aus Unternehmensbeteiligungen geht hervor, dass der Gewinn des Investors beim Bau von Sozialwohnungen nur auf maximal 10 % begrenzt ist. Wenn das Projekt nur ein Jahr hinter dem Zeitplan zurückliegt, gilt es als unrentabel. Daher möchten die Unternehmen unbedingt rechtliche Engpässe beseitigen, die Investitionsverfahren beschleunigen und gleichzeitig Lösungen finden, um die Gewinne der Investoren beim Bau von Sozialwohnungen zu steigern:

Tran Van Khai, ständiges Mitglied des Ausschusses für Wissenschaft, Technologie und Umwelt der Nationalversammlung, äußerte sich zu diesem Thema wie folgt: „Gewinne müssen erzielt werden. Der Staat wird dies durch Steuerinstrumente regulieren, indem er die Berücksichtigung angemessener Kosten in den Selbstkostenpreis ermöglicht. Dies wird den Unternehmen helfen, bei Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen keine Verluste zu erleiden und einen tatsächlichen Gewinn von 10 % zu erzielen, an dem sie beteiligt werden können. Der Staat muss die Unternehmen durch Rechtsvorschriften, Land und Vorzugsdarlehen unterstützen, damit sie echte Gewinne erzielen können.“

Um den Bau von Sozialwohnungen in der kommenden Zeit zu beschleunigen, ist es nach Ansicht von Experten notwendig, die Verwaltungsverfahren rasch zu überprüfen und unnötige Verwaltungsverfahren auf ein Minimum zu reduzieren. Es gibt politische Maßnahmen, die stärkere Anreize für Investoren und Immobilienunternehmen schaffen sollen, sich an der Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten zu beteiligen.

N. Giang

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/nhu-cau-can-ho-gia-re-lon-vi-sao-doanh-nghiep-khong-man-ma-lam-noxh-a653434.html