„Ungeduldiges“ Pilotprojekt zur Flächenerweiterung für Gewerbewohnungen

Der Vorschlag, den Resolutionsentwurf der Nationalversammlung zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt bzw. Besitz von Landnutzungsrechten zu ergänzen, wurde kürzlich den Behörden der Nationalversammlung vorgelegt. Auch wenn dies sehr langsam vorangeht, wäre es eine gute Nachricht für den Immobilienmarkt, wenn der Entwurf noch in der 8. Sitzung verabschiedet wird.

Der Vorschlag, den Resolutionsentwurf der Nationalversammlung zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt bzw. Besitz von Landnutzungsrechten zu ergänzen, wurde kürzlich den Behörden der Nationalversammlung vorgelegt. Auch wenn dies sehr langsam vorangeht, wäre es eine gute Nachricht für den Immobilienmarkt, wenn der Entwurf noch in der 8. Sitzung verabschiedet wird.

Es ist nicht notwendig, in allen 63 Provinzen und Städten einen Pilotversuch durchzuführen.

Mitte letzter Woche prüfte der Rechtsausschuss der Nationalversammlung den Vorschlag der Regierung , den Resolutionsentwurf der Nationalversammlung zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt oder Besitz von Landnutzungsrechten in das Gesetz- und Verordnungsentwicklungsprogramm 2024 aufzunehmen.

Der von der Regierung vorgeschlagene konkrete Inhalt besteht darin, den Umfang der Landtypen klar zu definieren, für die sich Immobilienunternehmen auf die Übertragung von Landnutzungsrechten einigen dürfen oder für die sie eine Übertragung von Landnutzungsrechten für einen oder mehrere Typen erhalten, darunter: landwirtschaftliche Flächen; nicht landwirtschaftliche Flächen außer Wohngrundstücken; Wohngrundstücke und andere Grundstücke auf demselben Grundstück im Falle einer Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten.

Die Resolution klärt die Bedingungen für die Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten bzw. den Besitz von Landnutzungsrechten. Diese müssen die Grundsätze der Landnutzung im Einklang mit der Planung (wie im Landgesetz festgelegt) und im Einklang mit Wohnungsbauprogrammen und -plänen gewährleisten.

Der Umfang der für die Projektumsetzung vorgesehenen Landfläche entspricht der Flächennutzungsplanung auf Bezirksebene bzw. der Bau- und Stadtplanung. Das Projekt steht im Einklang mit dem beschlossenen und genehmigten lokalen Wohnungsbauprogramm und -plan. Es liegt ein Dokument des Volkskomitees der Provinz vor, das die Übertragung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte im Falle der Übertragung von Landnutzungsrechten genehmigt.

Ein weiteres Kriterium besteht darin, dass Immobilienunternehmen, die gewerbliche Wohnungsbauprojekte umsetzen, die im Bodengesetz, im Wohnungsgesetz, im Immobilienwirtschaftsgesetz, im Investitionsgesetz und in anderen relevanten Gesetzen vorgeschriebenen Bedingungen erfüllen müssen.

Die Resolution enthält auch die Kriterien für die Auswahl von Pilotprojekten, um Harmonie und Gleichheit zwischen den Formen des Landzugangs zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte zu gewährleisten. Dementsprechend muss die Pilotumsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten die folgenden Kriterien erfüllen: Sie muss in städtischen Gebieten oder für die städtische Entwicklung vorgesehenen Gebieten umgesetzt werden und darf während des Planungszeitraums 30 % der zusätzlichen Wohnfläche (im Vergleich zum aktuellen Stand der Wohnlandnutzung) gemäß dem genehmigten Landzuteilungs- und Bebauungsplan in der Provinzplanung für den Zeitraum 2021–2030 nicht überschreiten; sie ist nicht in den in Absatz 4, Artikel 67 des Bodengesetzes genannten Projekten enthalten.

Im Falle der Erteilung von Landnutzungsrechten darf das Land für die Projektumsetzung nicht auf der Liste der Arbeiten und Projekte stehen, die eine Landrückgewinnung erfordern und vom Volksrat der Provinz gemäß Klausel 5, Artikel 72 des Landgesetzes genehmigt wurden.

In einem Gespräch mit Reportern der Investment Newspaper am Rande der Nationalversammlung sagte der Delegierte Hoang Minh Hieu, ständiges Mitglied des Rechtsausschusses der Nationalversammlung, dass das Prüfungsgremium zugestimmt habe, dem Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung vorzuschlagen, den Entwurf der Pilotresolution in das Gesetzes- und Verordnungsbauprogramm 2024 aufzunehmen und ihn der Nationalversammlung zur Entscheidung in der 8. Sitzung vorzulegen.

Zu einigen spezifischen Fragen sagte Herr Hieu, dass die Regierung vorgeschlagen habe, in allen 63 Provinzen und zentral verwalteten Städten Pilotprojekte durchzuführen, um den Mechanismus des Bittens und Gebens zu vermeiden. In einigen Stellungnahmen bei der Überprüfungssitzung hieß es jedoch, dass der Umfang der Pilotimplementierung überdacht werden müsse.

„Meiner Meinung nach ist ein Pilotprojekt in Gebieten mit hoher Eigenheimquote, wie etwa in ländlichen Gebieten, wo die Mehrheit der Bevölkerung bereits ein Haus besitzt und die Urbanisierungsrate niedrig ist, nicht notwendig. In einigen Großstädten mit hoher Wohnungsnachfrage sollte ein Pilotprojekt durchgeführt werden, um die Immobilienpreise zu senken. Ein solches Pilotprojekt ohne Kontrolle in großem Maßstab führt leicht zu einer Situation wie in einigen Ländern mit einem sehr hohen Wohnungsüberschuss. Das bedeutet, Geld in Immobilien zu verstecken, was der Wirtschaft schadet. Daher muss es sehr sorgfältig überlegt und nicht in allen Provinzen und Städten umgesetzt werden“, sagte Herr Hieu.

Ein weiteres Thema, das in der Überprüfungssitzung angesprochen wurde, war der Vorschlag der Regierung, eine Pilotpolitik für fünf Jahre umzusetzen. In einigen Stellungnahmen der Überprüfungssitzung wurde jedoch um Klärung gebeten, ob diese Politik ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der Resolution für neue Projekte gelten würde oder ob dieser Mechanismus auch für Projekte aus dem vorherigen Zeitraum gelten würde.

„Reden, aber nichts tun oder sehr langsam handeln“

Der Tagesordnung zufolge wird die Nationalversammlung heute (28. Oktober) die meiste Zeit damit verbringen, die Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Verwaltung des Immobilienmarktes und zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus von 2015 bis Ende 2023 zu überwachen.

Ha Sy Dong, Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses der Nationalversammlung, sagte, dass der Immobiliensektor einen enormen Einfluss auf die Wirtschaft habe und dass die Überwachungsergebnisse zeigten, dass es im politischen System viele Veränderungen gebe, dass sich einige Rechtsdokumente noch immer überschneiden, inkonsistent und nicht synchronisiert seien, dass detaillierte Vorschriften zur Umsetzung der Gesetze nur langsam erlassen würden und von geringer Qualität seien und dass man nicht alle in der Realität auftretenden Probleme vorhersehen könne.

Vermeiden Sie die Entstehung weiterer Probleme

Im Bericht über die Ergebnisse der Überwachung „Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Verwaltung des Immobilienmarkts und zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus von 2015 bis Ende 2023“ äußerte sich die Überwachungsdelegation der Nationalversammlung auch zum Resolutionsentwurf zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt oder Besitz von Landnutzungsrechten. Das heißt, es wird empfohlen, die Anweisungen der zuständigen Behörden genau zu befolgen und den Pilotmechanismus zur Optimierung der Landressourcen für die sozioökonomische Entwicklung sicherzustellen, um weitere Schwierigkeiten im Umsetzungsprozess zu vermeiden.

Darüber hinaus entsprechen manche Vorschriften nicht der Realität, ihre Überprüfung, Überarbeitung und Ergänzung dauert lange und sie sind unklar, was zu Inkonsistenzen beim Verständnis und bei der Umsetzung führt. Für manche Themen gibt es keine Vorschriften oder Leitlinien, was zu Verwirrung bei der Umsetzung führt.

Der Delegierte von Quang Tri betonte, dass Generalsekretär To Lam bei der Eröffnung der achten Sitzung der Nationalversammlung betont habe, dass die Institution der „Engpass“ aller Engpässe sei. Um diesen „Engpass“ schrittweise zu beseitigen, habe die Regierung dringend ein Gesetz zur Änderung von vier Investitionsgesetzen und anschließend ein Gesetz zur Änderung von sieben Finanz- und Haushaltsgesetzen vorgeschlagen. Es gebe jedoch noch Probleme, die in der vorherigen Sitzung identifiziert wurden, die jedoch nur sehr langsam vorankämen.

„Beispielsweise habe ich bei der siebten Sitzung, als wir über die bald in Kraft tretenden Gesetze zu Land und Immobilien diskutierten, festgestellt, dass viele Unternehmen den Wunsch geäußert haben, Hindernisse im Zusammenhang mit Grundstücken für gewerblichen Wohnraum zu beseitigen. Die Regierung hat ein Pilotprojekt zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Erwerb von Landnutzungsrechten für andere Grundstücke in Erwägung gezogen. Dieser Inhalt wurde in den Plan zur Umsetzung des Landgesetzes 2024 aufgenommen“, sagte Herr Dong.

Auch die Verantwortlichen des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt bekräftigten, dass dies für Land und Volk von Vorteil sei. Seit Februar dieses Jahres haben sie gegenüber der Presse erklärt, dass sie den Baufortschritt dieses Projekts beschleunigen würden. Die beste Option sei, es in der siebten Sitzung der Nationalversammlung genehmigen zu lassen und es zusammen mit dem Bodengesetz in Kraft zu setzen.

„Allerdings wurde nicht nur die siebte Sitzung nicht vorgestellt, auch der Inhalt des Projekts ist in der achten Sitzung noch nicht erschienen. Nach meinen Informationen wird das Projekt auch der Nationalversammlung vorgelegt, um die Tagesordnung dieser Sitzung zu ergänzen. Solche Verzögerungen werden jedoch sowohl die Prüfbehörde als auch die Delegierten weiterhin unter Druck setzen“, befürchtete Herr Ha Sy Dong.

In seiner Rede vor der Nationalversammlung auf der siebten Tagung meinte der Delegierte von Quang Tri, dass das Gesagte auch in die Tat umgesetzt werden müsse, sei es in der Nationalversammlung, der Regierung oder in den Ministerien und Zweigstellen. „Das obige Beispiel zeigt jedoch, dass es Themen gibt, über die wir reden, die wir aber nicht oder nur sehr langsam angehen. Daher ist es schwierig, die Wirtschaft im Rhythmus zu halten, geschweige denn zu beschleunigen und einen Durchbruch zu erzielen“, sagte Herr Dong ungeduldig.

Daher sagte Delegierter Ha Sy Dong, dass die Sitzung der obersten Aufsichtsbehörde auch eine Gelegenheit sei, die Ursache und Verantwortung für die Verzögerung bei der Einreichung des Projekts bei der Nationalversammlung sowie die Verzögerung bei der Lösung anderer Probleme zu klären, die Engpässe auf dem Immobilienmarkt darstellen und beseitigt werden müssen.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/sot-ruot-thi-diem-mo-rong-dat-cho-nha-o-thuong-mai-d228426.html