Änderung des Bodengesetzes angesichts explodierender Bodenpreise

Dieser resignierte Seufzer kam von einer jungen Reporterin – die einen sicheren Job und ein durchschnittliches Einkommen hat –, die es aber dennoch nicht wagt, von einem festen Wohnsitz in der Hauptstadt zu träumen.

Diese Besessenheit wird für Millionen junger Menschen in Großstädten wie Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt zur alltäglichen Realität, wo die durchschnittlichen Wohnungspreise auf unvorstellbare Höhen gestiegen sind.

Allein im Jahr 2024 stiegen die Wohnungspreise in Hanoi laut Angaben des Bauministeriums um 40 bis 50 Prozent gegenüber dem Vorjahr, wobei viele Projekte sogar noch höhere Preisanstiege verzeichneten. Auch in Ho-Chi-Minh-Stadt ist die Lage nicht besser: Dort stiegen die Preise im Durchschnitt um 20 bis 30 Prozent.

Nur ein halbes Jahr später sind die Preise für Wohnungen, die vor zehn Jahren mit bescheidener Größe gebaut wurden, ebenfalls auf 70–80 Millionen VND/m² gestiegen. Luxuswohnungen können bis zu 150 Millionen kosten, und in manchen Gegenden werden sogar Preise von über 200 Millionen VND/m² verlangt.

Dieser Preis ist nicht nur für junge Menschen unerschwinglich, sondern stellt auch für die Mittelschicht eine Belastung dar.

Es ist notwendig, den Begriff „Marktpreis für Grundstücke“ zu klären und ihn von „Spekulationspreis“ oder „Blasenpreis“ abzugrenzen. Foto: Hoang Ha

Laut einem Wirtschaftswissenschaftler hat diese Situation dazu geführt, dass die zum Kauf eines Hauses benötigte Ansparzeit auf bis zu 60 Jahre gestiegen ist – das Doppelte der 30-Jahres-Schwelle, die der IWF als Zeichen einer Immobilienblase betrachtet.

Anders ausgedrückt: Bei dem derzeitigen Durchschnittseinkommen wird ein Vietnamese sein ganzes Leben lang arbeiten, ohne sich ein Haus leisten zu können, ganz zu schweigen von den Lebenshaltungskosten, der Kindererziehung oder anderen finanziellen Belastungen im Leben.

Anfang Juli warnte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt vor „erheblichen Schwankungen“ der Grundstückspreise in der kommenden Zeit, da viele Gemeinden gemäß dem Landgesetz von 2024 neue Grundstückspreislisten herausgeben werden.

Wo wird der Preisrausch bei Grundstücken weitergehen?

Warum steigen die Immobilienpreise so rasant?

Das Bodengesetz von 2024 schreibt vor, dass die lokalen Bodenpreislisten „nahe am Marktpreis“ liegen müssen. Die Bodenpreisliste, ein neues Instrument, das die Marktwerte ehrlich widerspiegeln soll, legalisiert leider die durch Spekulation und manipulierte Auktionen ausgelöste Bodenpreismanipulation.

Warum?

Welcher Preis liegt nahe am Marktpreis? Der sogenannte „Marktpreis“ wird heutzutage oft aus virtuellen Transaktionen, kurzfristigen Spekulationswellen, ungewöhnlich hohen Auktionspreisen und überteuerten Einzelgrundstücken ermittelt – und dann als Grundlage für die Festlegung des Preises auf das gesamte Gebiet verwendet.

Darüber hinaus hat der rasante Anstieg der Grundstückspreise zu einer Erhöhung aller damit verbundenen Steuern, Gebühren und Abgaben geführt. Unternehmen, die eine Änderung der Grundstücksnutzung beantragen, Privatpersonen, die Grundstücke teilen oder zusammenlegen möchten, oder auch nur Häuser bauen – sie alle werden auf die Grundstückskosten besteuert.

Es gibt viele Fälle, in denen eine Änderung der Nutzungsart des eigenen Grundstücks unmöglich ist, weil man sich die enormen finanziellen Unterschiede nicht leisten kann.

Alle sind in der Abwärtsspirale der Grundstückspreise gefangen: Menschen können sich keine Häuser mehr leisten; Unternehmen haben keinen Anreiz mehr zu investieren. Infolgedessen verliert die Wirtschaft eine wichtige Energiequelle aus Konsum und Produktion.

Übermäßig hohe Grundstückspreise haben Anreize beseitigt, anstatt zu einer Ressource für die Entwicklung zu werden.

Auf der Konferenz zur Überprüfung der Umsetzung der Resolution 18 nach drei Jahren und des Landgesetzes von 2024 nach einem Jahr, die am Morgen des 10. Juli stattfand, wies Premierminister Pham Minh Chinh auf wichtige Engpässe hin: Die Verfahren zur Landrückgewinnung, -zuweisung und -verpachtung verlaufen noch immer langsam; die Landbewertung ist nicht transparent; Auktionen werden zur Preismanipulation missbraucht; die Landfinanzierungspolitik ist noch nicht vollständig institutionalisiert.

Insbesondere sei laut Premierminister die Rolle des Staates als Vertreter des Landbesitzes für das gesamte Volk nicht klar definiert, was zu einer Situation führe, in der „wer die Macht hat, das Land besitzt“ und „wer den Preis festlegt, den gesamten Markt bestimmt“.

Auf dieser Konferenz räumten die Delegierten auch offen ein, dass das Bewusstsein für das System des öffentlichen Landbesitzes „noch immer begrenzt“ sei.

Tatsächlich ist das gesamtstaatliche Eigentum an Land inhaltlich nicht geklärt. Der Staat ist zwar der repräsentative Eigentümer, doch in der Realität haben nur wenige Behörden – oder gar nur eine Gruppe von Beamten – das Recht, alle mit Land verbundenen Fragen direkt zu bestimmen: von der Planung über die Landzuweisung und Nutzungsänderung bis hin zur Bewertung. Wird diese Macht nicht streng kontrolliert, kann Land leicht zum Instrument lokaler Interessen werden.

Auch die Diskriminierung bei Grundstückspreisen stellt eine große Ungerechtigkeit dar. Ausländische Investoren oder bevorzugte Unternehmen können selbst mit umfassenden Förderprogrammen Grundstücke zu niedrigen Preisen erhalten. Gleichzeitig müssen die meisten inländischen Privatunternehmen Grundstücke zu überhöhten Preisen erwerben und tragen zudem diverse Nebenkosten. Dies verzerrt das Geschäftsumfeld, führt zu einer ineffizienten Nutzung von Land – einer wertvollen Ressource – und verursacht erhebliche Verschwendung.

Was ist bei der Änderung des Landgesetzes zu beachten?

Zunächst muss der Begriff „Marktpreis für Grundstücke“ geklärt und von „Spekulationspreis“ oder „Blasenpreis“ abgegrenzt werden. Grundstückspreislisten dürfen nicht aus unregelmäßigen Auktionen oder manipulierten Transaktionen stammen, sondern müssen auf realen Transaktionsdaten, langfristigen Durchschnittswerten und unabhängiger Überwachung basieren.

Zweitens muss die Rolle des Staates – als Vertreter des Landbesitzes der Bevölkerung – konkret institutionalisiert werden. Der Staat ist nicht nur Preissetzer, sondern auch Garant für Gerechtigkeit. Die Landzuteilungs- und Preispolitik muss öffentlich und transparent sein und über einen klaren Mechanismus zur sozialen Kontrolle verfügen.

Drittens ist eine umfassende Reform der Bodenfinanzierungspolitik notwendig. Hohe Bodenpreise dürfen nicht als Instrument zur Steigerung der Staatseinnahmen missbraucht werden. Will der Staat Einnahmen aus dem Boden generieren, muss dies mit umfassenden Reformen der Bewertung, der Bodensteuer und der Investitionsanreize einhergehen – und zwar nach den Grundsätzen der Fairness und Effizienz.

Viertens sollte die Flächennutzungsplanung nach einem zweistufigen Regierungsmodell mit langfristiger Ausrichtung und enger Verknüpfung mit der sozioökonomischen Entwicklungsstrategie erfolgen. Die Flächendatenbanken sollten vervollständigt und miteinander vernetzt werden, um die Grundlage für die Überwachung und fundierte Entscheidungsfindung zu schaffen.

Nicht zuletzt geht es darum, dem Land seinen rechtmäßigen Platz zurückzugeben: eine besondere Ressource, die nicht spekulativen Marktbewertungen unterliegt und nicht durch Entscheidungen über Bitten und Geben verzerrt werden kann.

Die jüngste 12. Zentralkonferenz (13. Legislaturperiode) stellte klar, dass die Änderung des Landgesetzes darauf abzielen muss, „Transparenz, Fairness, Effizienz und einen harmonischen Interessenausgleich zwischen Staat, Bevölkerung und Wirtschaft zu gewährleisten“. Dies ist nicht nur eine politische Ausrichtung, sondern auch ein Versprechen der Gerechtigkeit für Millionen von Menschen, die ihren Traum von der Sesshaftigkeit sehnsüchtig erwarten.

Ohne schnelles und entschlossenes Handeln wird der Traum vom Eigenheim für eine ganze Generation ein Luxus bleiben; der Zugang zu Land für Produktion und Gewerbe wird für vietnamesische Unternehmen unerreichbar sein.

Dies ist ein Problem, das das gesamte System unfairer und nicht marktgerechter Ressourcenverteilung betrifft, nicht nur den Immobilienmarkt. Das überarbeitete Bodengesetz muss diesen Anforderungen Rechnung tragen.

Vietnamnet.vn

Quelle: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html