Änderung des Bodengesetzes angesichts explodierender Grundstückspreise

Dieser resignierte Seufzer kam von einem jungen Reporter, der zwar einen festen Job und ein durchschnittliches Einkommen hat, aber dennoch nicht wagt, von einem Ort zu träumen, an dem er sich in der Hauptstadt niederlassen kann.

Diese Obsession wird für Millionen junger Menschen in Großstädten wie Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt zur alltäglichen Realität, wo die durchschnittlichen Wohnungspreise auf unvorstellbare Höhen gestiegen sind.

Allein im Jahr 2024 stiegen die Wohnungspreise in Hanoi nach Angaben des Bauministeriums im Vergleich zum Vorjahr um 40–50 %, bei vielen Projekten sogar noch höher. In Ho-Chi-Minh-Stadt sind die Preise mit einem durchschnittlichen Anstieg von 20–30 % nicht leichter zu atmen.

Nur ein halbes Jahr später sind die Preise für Wohnungen, die vor einem Jahrzehnt gebaut wurden und bescheidene Grundflächen hatten, ebenfalls auf 70 bis 80 Millionen VND/m² gestiegen. Luxuswohnungen können bis zu 150 Millionen kosten, und an manchen Orten liegen die Preise sogar bei über 200 Millionen VND/m².

Dieser Preis ist nicht nur für junge Menschen unerschwinglich, sondern bringt selbst die Mittelschicht in Verlegenheit.

Es ist notwendig, den Begriff „Marktgrundstückspreis“ zu klären und ihn vom „Spekulationspreis“ oder „Blasenpreis“ zu unterscheiden. Foto: Hoang Ha

Diese Situation hat laut einem Ökonomen dazu geführt, dass die für den Kauf eines Hauses benötigte Ansparzeit auf … 60 Jahre angestiegen ist – das Doppelte der 30-Jahres-Schwelle, die der IWF als Zeichen einer Immobilienblase betrachtet.

Mit anderen Worten: Mit dem derzeitigen Durchschnittseinkommen könnte ein Vietnamese sein ganzes Leben lang arbeiten, ohne sich ein Haus leisten zu können, ganz zu schweigen von den Lebenshaltungskosten, der Kindererziehung oder anderen finanziellen Schocks im Leben.

Anfang Juli warnte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, dass es in der kommenden Zeit zu „erheblichen Schwankungen“ bei den Grundstückspreisen kommen werde, da viele Gemeinden gemäß dem Bodengesetz von 2024 neue Grundstückspreislisten herausgeben würden.

Wo wird der Grundstückspreisrausch weitergehen?

Warum steigen die Immobilienpreise so schnell?

Das Bodengesetz von 2024 schreibt vor, dass die lokalen Bodenpreislisten „nahe am Marktpreis“ liegen müssen. Die Bodenpreisliste, ein neues Instrument, das die Marktwerte ehrlich widerspiegeln soll, legalisiert leider die durch Spekulation und manipulierte Auktionen verursachte Grundstückssucht.

Warum?

Welcher Preis kommt dem Marktpreis nahe? Der sogenannte „Marktpreis“ wird heute oft durch virtuelle Transaktionen, kurzfristige Spekulationsfieber, ungewöhnlich hohe Auktionspreise und überhöhte Preise für einzelne Grundstücke ermittelt – und dann als Grundlage für die Durchsetzung auf das gesamte Gebiet verwendet.

Darüber hinaus hat der rasante Anstieg der Grundstückspreise zu einem Anstieg aller damit verbundenen Steuern, Gebühren und Abgaben geführt. Unternehmen, die eine Änderung der Landnutzung beantragen, Einzelpersonen, die die Trennung oder Zusammenlegung von Grundstücken beantragen, oder auch nur der Bau von Häusern – alle unterliegen den Grundstückskosten.

In vielen Fällen ist eine Nutzungsänderung auf dem eigenen Grundstück nicht möglich, da die enorme finanzielle Differenz nicht zu stemmen ist.

Die Bodenpreisspirale zieht alle in ihren Bann: Die Menschen können sich keine Häuser mehr kaufen, die Unternehmen haben keine Lust mehr zu investieren. Dadurch geht der Wirtschaft eine große Energiequelle verloren – sowohl im Konsum als auch in der Produktion.

Übermäßig hohe Grundstückspreise haben Anreize zunichte gemacht, anstatt zu einer Ressource für die Entwicklung zu werden.

Auf der Konferenz zur Überprüfung der dreijährigen Umsetzung der Resolution 18 und der einjährigen Umsetzung des Bodengesetzes 2024, die am Morgen des 10. Juli stattfand, wies Premierminister Pham Minh Chinh auf wichtige Engpässe hin: Die Verfahren zur Landrückgewinnung, -zuteilung und -verpachtung sind immer noch langsam; die Bodenbewertung ist nicht transparent; Auktionen werden zur Preismanipulation ausgenutzt; die Bodenfinanzierungspolitik ist noch nicht vollständig institutionalisiert.

Insbesondere sei die Rolle des Staates als Vertreter des Landbesitzes für das gesamte Volk nicht klar definiert, so der Premierminister. Dies führe zu der Situation, dass „wer die Macht hat, das Land besitzt“ und „wer den Preis festlegt, den gesamten Markt bestimmt“.

Auf dieser Konferenz gaben die Delegierten auch offen zu, dass das Bewusstsein für das Regime des öffentlichen Landeigentums „noch immer begrenzt“ sei.

Tatsächlich ist das Eigentumsrecht des gesamten Volkes an Land inhaltlich nicht geklärt. Der Staat ist zwar der repräsentative Eigentümer, doch in Wirklichkeit haben nur wenige Behörden – oder sogar nur eine Gruppe von Beamten – das Recht, alle Fragen im Zusammenhang mit Land direkt zu bestimmen: von der Planung über die Landzuteilung und die Änderung der Landnutzung bis hin zur Bewertung. Wenn diese Macht nicht streng kontrolliert wird, kann Land leicht zu einem Instrument lokaler Interessen werden.

Auch die Diskriminierung bei den Grundstückspreisen stellt eine große Ungerechtigkeit dar. Ausländische Investoren oder „begünstigte“ Unternehmen können trotz umfassender Anreize Land zu niedrigen Preisen zugeteilt bekommen. Gleichzeitig müssen die meisten inländischen Privatunternehmen Land zu Wucherpreisen kaufen und alle möglichen marktüblichen Kosten tragen. Dies verzerrt das Geschäftsumfeld und führt dazu, dass Land – eine besondere Ressource – ineffizient genutzt wird und erhebliche Verschwendung verursacht.

Was ist bei einer Änderung des Bodengesetzes zu beachten?

Zunächst ist es notwendig, den Begriff „Marktgrundstückspreis“ zu klären und ihn vom „Spekulationspreis“ oder „Blasenpreis“ zu unterscheiden. Grundstückspreislisten dürfen nicht aus unregelmäßigen Auktionen oder manipulierten Transaktionen stammen, sondern müssen auf realen Transaktionsdaten, langfristigen Durchschnittswerten und unabhängiger Überwachung beruhen.

Zweitens muss die Rolle des Staates – als Vertreter des Landbesitzes der Bevölkerung – konkret institutionalisiert werden. Der Staat ist nicht nur der „Preissetzer“, sondern auch der „Hüter der Gerechtigkeit“. Die Landvergabe- und Preispolitik muss öffentlich und transparent sein und über einen klaren gesellschaftlichen Kontrollmechanismus verfügen.

Drittens ist eine umfassende Reform der Bodenfinanzierungspolitik notwendig. Hohe Bodenpreise dürfen nicht als Instrument zur Erhöhung der Haushaltseinnahmen eingesetzt werden. Will der Staat Ressourcen aus dem Boden gewinnen, muss dies mit umfassenden Reformen der Bewertung, der Bodennutzungssteuer und der Investitionsanreize einhergehen – nach den Grundsätzen von Fairness und Effizienz.

Viertens muss die Flächennutzungsplanung nach einem zweistufigen Regierungsmodell erfolgen, das eine langfristige Vision verfolgt und eng mit der sozioökonomischen Entwicklungsstrategie verknüpft ist. Die Flächendatenbanken müssen vervollständigt und miteinander verknüpft werden, um eine Grundlage für die Überwachung und die Entscheidungsfindung zu schaffen.

Und nicht zuletzt geht es darum, dem Land seinen rechtmäßigen Platz zurückzugeben: eine besondere Ressource, die keiner spekulativen Marktbewertung unterliegt und nicht durch Entscheidungen über Bitten und Geben verzerrt werden kann.

Auf der jüngsten 12. Zentralkonferenz in ihrer 13. Amtszeit wurde klar zum Ausdruck gebracht, dass die Änderung des Bodengesetzes darauf abzielen müsse, „Transparenz, Fairness, Effizienz und Interessenausgleich zwischen Staat, Bevölkerung und Unternehmen sicherzustellen“. Dies ist nicht nur eine politische Orientierung, sondern auch ein Versprechen der Gerechtigkeit für Millionen von Menschen, die ihren Traum vom Sesshaftwerden nicht mehr ausleben können.

Ohne schnelles und entschlossenes Handeln wird der Traum vom Eigenheim für eine ganze Generation ein Luxus bleiben; der Zugang zu Land für Produktion und Gewerbe wird für vietnamesische Unternehmen unerreichbar bleiben.

Dieses Problem betrifft das gesamte System der unfairen und nicht marktgerechten Ressourcenverteilung und beschränkt sich nicht nur auf den Immobilienmarkt. Das überarbeitete Bodengesetz muss diesen Anforderungen Rechnung tragen.

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