Erleichterung des Zugangs von Unternehmen zu Grundstücken

Illustration: Bich Lien

Bezüglich der Schwierigkeiten beim Zugang zu Grundstücken für Unternehmen zur Durchführung von Projekten im Gesundheits- und Bildungssektor gab der stellvertretende Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt (MONRE), Le Minh Ngan, Reportern ein Interview zu diesem Thema.

Reporter: Herr, könnten Sie uns bitte mitteilen, was das Landgesetz von 2024 und seine Durchführungsdokumente hinsichtlich der Landzuweisung zur Umsetzung von Projekten zur Erbringung von Dienstleistungen in den Bereichen Gesundheit und Bildung für Investoren vorsehen?

Stellvertretender Minister Le Minh Ngan : Im Vergleich zum Landgesetz von 2013 enthält das Landgesetz von 2024 zahlreiche Änderungen hinsichtlich der Bestimmungen zur Landrückgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse. Der Staat holt Land zurück, wenn dies für die Umsetzung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte im nationalen und öffentlichen Interesse unbedingt erforderlich ist, um die Bodenressourcen zu fördern, die Landnutzungseffizienz zu verbessern, eine moderne sozioökonomische Infrastruktur zu entwickeln, Sozialversicherungspolitiken umzusetzen, die Umwelt zu schützen und das kulturelle Erbe zu bewahren. Dies betrifft 31 spezifische Fälle gemäß Artikel 79 des Landgesetzes, unabhängig von der Herkunft des Investitionskapitals innerhalb oder außerhalb des Staatshaushalts. Dazu gehören auch Projekte in den Bereichen Bildung, Gesundheit, Sport und Bewegung.

In Bezug auf diese Fälle erlaubt Absatz 5, Artikel 124 des Landgesetzes auch die Zuteilung und Verpachtung von Land ohne Versteigerung der Landnutzungsrechte, ohne Ausschreibung zur Auswahl von Investoren zur Durchführung von Projekten, bei denen das Land zur Durchführung von Projekten genutzt wird, wenn der Staat Land gemäß den Bestimmungen von Artikel 79 zurückerhält, ohne öffentliches Investitionskapital zu verwenden, oder Investitionsprojekte im Rahmen einer öffentlich-privaten Partnerschaft, wenn zwar interessierte Investoren vorhanden sind, aber nur ein Investor die Bedingungen für die Interessensbekundung für das Projekt erfüllt; die Anzahl der interessierten Investoren muss gemäß den Bestimmungen des Vergabegesetzes und des Gesetzes über die Industrie- und Sektorverwaltung bestimmt werden.

Falls zwei oder mehr Investoren Interesse zeigen, ist es notwendig, eine Versteigerung der Landnutzungsrechte oder ein Bieterverfahren zur Auswahl der Investoren durchzuführen, um Fairness und Transparenz beim Landzugang unter den Investoren zu gewährleisten, die Konzentration von Land in den Händen weniger Interessengruppen zu begrenzen und sicherzustellen, dass die Landressourcen gerecht und effektiv verteilt werden, wodurch die Einnahmen für den Staatshaushalt erhöht werden...

Darüber hinaus erlaubt Absatz 1, Artikel 127 des Landgesetzes Fälle, in denen das Kapital des Staatshaushalts nicht verwendet wird und die Landrückgewinnung Artikel 79 des Landgesetzes unterliegt, in denen der Investor die Option der Verhandlung der Landnutzungsrechte wählt und keine Landrückgewinnung vorschlägt, das Land zur Durchführung sozioökonomischer Entwicklungsprojekte durch eine Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten zu nutzen.

Oder wenn der Nutzungsberechtigte eines Grundstücks ein Investitionsvorhaben vorschlägt, das unter die in Artikel 79 dieses Gesetzes festgelegten Voraussetzungen fällt, aber mit der Flächennutzungsplanung übereinstimmt und einen Antrag auf Änderung des Nutzungszwecks des Grundstücks stellt, und die zuständige staatliche Stelle die Investitionspolitik genehmigt und gleichzeitig den Investor gemäß den Bestimmungen des Investitionsgesetzes genehmigt, dann darf das Grundstück zur Durchführung des Investitionsvorhabens genutzt werden, ohne dass der Staat das Grundstück zurückfordert (Absatz 6, Artikel 127).

Somit sind Projekte, die Dienstleistungen in den Bereichen Gesundheit und Bildung erbringen, gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes von 2024 ohne Unterscheidung der Investitionskapitalquellen für die Landrückgewinnung durch den Staat berechtigt.

Reporter: Welche Ansätze verfolgen Investoren in diesem Bereich beim Erwerb von Grundstücken, Herr Reporter?

Stellvertretender Minister Le Minh Ngan : Das Landgesetz von 2024 sieht vor, dass die Methoden für den Landzugang für Projekte, einschließlich Gesundheits- und Bildungsprojekte, sehr vielfältig und flexibel sind und von der jeweiligen Umsetzungssituation abhängen. Darüber hinaus gibt es Methoden zur Unterstützung und Förderung von Investitionen (Landzuweisung und Landverpachtung ohne Auktion oder Ausschreibung).

Der stellvertretende Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, Le Minh Ngan. Foto: TN&MT-Zeitung

Gleichzeitig gibt es auch Methoden, die Marktprinzipien folgen, auf dem Wettbewerb zwischen Unternehmen basieren und Fairness und Transparenz gewährleisten (Versteigerung von Landnutzungsrechten, Ausschreibung zur Auswahl von Investoren für die Durchführung von Projekten unter Nutzung von Land), sowie Methoden, die die Initiative für Unternehmen fördern (Vereinbarung über den Erhalt der Übertragung von Landnutzungsrechten oder über den Besitz von Landnutzungsrechten).

Gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes ist der Zugang von Investoren zu Landnutzungsrechten in verschiedenen Bereichen, einschließlich Gesundheit und Bildung, offener, wodurch ein öffentliches, transparentes, faires und günstiges Umfeld für Investoren geschaffen wird, um Land zu erwerben und Land zu besitzen, um Projekte zur lokalen sozioökonomischen Entwicklung im Einklang mit den Richtlinien und Gesetzen des Staates durchzuführen.

Reporter: Manche behaupten, das Bodengesetz von 2024 sehe vor, dass Unternehmen, die Land vom Staat pachten, das Recht haben, dieses zu verpfänden. Es fehlen jedoch Durchführungsbestimmungen, was die Ermittlung des Pfandgläubigers bei der Aufnahme von Anleihen mit Immobilien als Sicherheit erschwert. Was ist Ihre Meinung dazu?

Stellvertretender Minister Le Minh Ngan : Das Landgesetz von 2024 regelt die Pfandrechte von Wirtschaftsorganisationen für jede Form der Landnutzung detailliert. Demnach haben Wirtschaftsorganisationen, denen vom Staat Land gegen Nutzungsgebühren zugeteilt oder gegen eine einmalige Pacht für die gesamte Laufzeit gepachtet wird, das Recht, ihre Landnutzungsrechte und die damit verbundenen Vermögenswerte bei in Vietnam zugelassenen Kreditinstituten, anderen Wirtschaftsorganisationen oder Privatpersonen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zu verpfänden (Artikel 33, Punkt d). Wirtschaftsorganisationen, die vom Staat Land gegen jährliche Gebühren gepachtet haben, im Ausland lebende Vietnamesen und Wirtschaftsorganisationen mit ausländischem Investitionskapital haben das Recht, ihre mit dem Land verbundenen Vermögenswerte bei in Vietnam zugelassenen Kreditinstituten, anderen Wirtschaftsorganisationen oder Privatpersonen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zu verpfänden (Artikel 34, Punkt b).

Die Durchführung einer Hypothekenvergabe gemäß den obigen Bestimmungen muss die Bedingungen des Bodengesetzes (Artikel 45) vollständig erfüllen. Dazu gehören beispielsweise der Besitz eines der vorgeschriebenen Arten von Nutzungsrechtszertifikaten, die Unstreitigkeit über das Grundstück oder die Beilegung der Streitigkeit durch eine zuständige staatliche Stelle, die Rechtskraft des Urteils, der Gerichtsentscheidung oder des Schiedsspruchs, die Unversehrtheit des Nutzungsrechts, die Unversehrtheit des Nutzungsrechts, die Nichtanwendung anderer Maßnahmen zur Durchsetzung des Urteils gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über die Vollstreckung zivilrechtlicher Urteile, die Einhaltung der Nutzungsfrist und die Unversehrtheit des Nutzungsrechts gemäß den gesetzlichen Bestimmungen.

Das Landrecht verfügt somit über ein relativ vollständiges Rechtssystem, das es Unternehmen ermöglicht, Hypothekenrechte im Zusammenhang mit Landnutzungsrechten auszuüben.

Was die Hypothekenaufnahme bei der Besicherung von Anleihen mit Immobilien als Sicherheit betrifft, die nicht unter das Grundstücksgesetz, sondern unter das Kreditinstitutsgesetz fällt, wird die zuständige Verwaltungsbehörde ihre eigenen Argumente für diesen Inhalt haben.

Reporter: Was halten Sie von der Ansicht, dass das Bodengesetz von 2024 und die Durchführungsbestimmungen zur Berechnung der Steuern auf Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke die Grundstückspreise in derselben Gegend und Lage mit 70-80 % multiplizieren, was zu hohen Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstückspreisen führt und Schwierigkeiten verursacht sowie die Produktion und Geschäftstätigkeit von Unternehmen beeinträchtigt?

Stellvertretender Minister Le Minh Ngan : Das Bodengesetz von 2024 legt fest, dass die Bodenpreise für die Berechnung der Bodennutzungssteuer den Preisen in der Bodenpreisliste entsprechen. Absatz 1, Artikel 12 des Dekrets Nr. 71/2024/ND-CP der Regierung vom 27. Juni 2024 zur Regulierung der Bodenpreise bestimmt, dass die Preise für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke obligatorische Bestandteile sind, die in der vom Provinzvolksrat beschlossenen Bodenpreisliste explizit aufgeführt werden müssen.

Gemäß der Umsetzung des Landgesetzes von 2013 und den Bestimmungen von Absatz 1, Artikel 11 des Regierungsdekrets Nr. 44/2014/ND-CP vom 15. Mai 2014 zur Regulierung der Grundstückspreise sind die Preisliste für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke in städtischen Gebieten und die Preisliste für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke in ländlichen Gebieten zwei obligatorische Bestandteile der vom Provinzvolkskomitee herausgegebenen Grundstückspreisliste. Gleichzeitig ist das Provinzvolkskomitee befugt, den Grundstückspreis für Grundstücke, die für öffentliche Zwecke mit gewerblicher Nutzung, für den Bau von Behördenzentralen oder für öffentliche Bauvorhaben genutzt werden, anhand des Preises für Wohnbauland im Vergleich zum Preis für Bürogebäude oder für öffentliche Bauvorhaben in der jeweiligen Nachbarschaft gemäß der Grundstückspreisliste zu bestimmen.

Weder das Bodengesetz von 2013 noch das Bodengesetz von 2024 enthalten daher Regelungen zur Ermittlung des Preises von gewerblichen Grundstücken auf Grundlage des Preises von Wohngrundstücken, sondern schreiben spezifische Preisbestimmungen für diese Art von Grundstücken in der Bodenpreisliste vor...

Die oben beschriebene Situation könnte auf den Umsetzungsprozess zurückzuführen sein. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt wird diese Inhalte weiterhin erfassen, analysieren und berücksichtigen, um Probleme umgehend zu beheben und die entsprechenden Richtlinien entsprechend anzupassen, damit das Landgesetz 2024 in Zukunft bestmöglich umgesetzt werden kann.

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