Beseitigung von Engpässen bei Abriss, Sanierung und Wiederaufbau alter Wohngebäude

Der Rechtsausschuss der Nationalversammlung ist der Ansicht, dass die Bestimmungen des Entwurfs des Wohnungsgesetzes (geändert) Engpässe in den Abläufen und Verfahren zur Umsiedlung von Bewohnern aus einsturzgefährdeten Wohngebäuden beseitigen müssen; ebenso in der Auswahl von Investoren für die Sanierung und den Wiederaufbau von Wohngebäuden; und in der Vereinbarung von Entschädigungs- und Umsiedlungsplänen nach der Investorenauswahl.

Der Vorsitzende des Rechtsausschusses der Nationalversammlung, Hoang Thanh Tung, berichtet über die Überprüfung des Entwurfs des Wohnungsgesetzes (geändert). (Foto: DUY LINH).

Überschneidungen und Konflikte mit dem Entwurf des Landgesetzes (geändert) vermeiden

Am Morgen des 5. Juni stellte der Vorsitzende des Rechtsausschusses der Nationalversammlung, Hoang Thanh Tung, den Überprüfungsbericht zum Entwurf des Wohnungsgesetzes (geändert) vor und erklärte, dass eines der größten Probleme, die bei der Änderung des Wohnungsgesetzes überwunden werden müssten, die Schwierigkeit beim Abriss, der Renovierung und dem Wiederaufbau alter, baufälliger und beschädigter Wohngebäude sei.

Unter Berücksichtigung der Stellungnahmen des Ständigen Ausschusses der Nationalversammlung in der Sitzung vom März 2023 wurde die Option zur Festlegung der Eigentumsdauer von Mehrfamilienhäusern in dem der Nationalversammlung vorgelegten Gesetzentwurf gestrichen. Der Rechtsausschuss stellte jedoch fest, dass die zusätzlichen Inhalte des Gesetzentwurfs hinsichtlich der Spezifität und Umsetzbarkeit in Bezug auf Befugnisse, Verfahren und Abrissvorschriften für Bewohner sowie Sanierungs- und Wiederaufbaumaßnahmen bei unsicheren Mehrfamilienhäusern nicht den Anforderungen genügen und daher einer weiteren Überarbeitung und Prüfung bedürfen.

Auf Grundlage von Recherchen, Umfragen und der Überwachung der praktischen Umsetzung des Gesetzes über die Sanierung und den Wiederaufbau von Wohngebäuden in Großstädten ist der Rechtsausschuss der Ansicht, dass die Bestimmungen des Gesetzentwurfs zu diesem Thema Engpässe bei folgenden Punkten beseitigen müssen: Verfahren zur Umsiedlung von Bewohnern aus einsturzgefährdeten Wohngebäuden; Auswahl von Investoren für die Sanierung und den Wiederaufbau von Wohngebäuden; Vereinbarung von Entschädigungs- und Umsiedlungsplänen nach der Auswahl der Investoren; komplizierte und langwierige Investitionsverfahren für Projekte zur Sanierung und zum Wiederaufbau von Wohngebäuden.

Delegierte, die am Morgen des 5. Juni an der Sitzung teilnehmen. (Foto: DUY LINH).

Insbesondere die erzwungene Umsiedlung von Bewohnern aus gefährlichen, einsturzgefährdeten Wohngebäuden beeinträchtigt unmittelbar verfassungsmäßige Rechte (Recht auf rechtmäßigen Aufenthalt, unverletzliches Recht auf Wohnen, Recht auf Wohneigentum usw.) und muss daher gesetzlich geregelt werden.

Daher wird empfohlen, dass die Regierung die Zuständigkeiten, die Anordnung und die Verfahren für die Umsiedlung sowie gegebenenfalls geeignete Durchsetzungsmaßnahmen prüft und konkret regelt, um eine effektive Umsetzung der Politik der Sanierung und des Wiederaufbaus von Wohngebäuden zu gewährleisten.

Gleichzeitig soll im Gesetz die Abstimmungsquote für die Auswahl der Entschädigungs- und Umsiedlungsoptionen für Wohnungseigentümer festgelegt werden; die Regelung soll ergänzt werden, dass nach einer von der Regierung festgelegten Frist, wenn keine Einigung über die Option erzielt wird, die Entschädigung und Umsiedlung gemäß der vom Provinzvolkskomitee auf der Grundlage der im Wohnungsgesetz festgelegten Entschädigungs- und Umsiedlungsgrundsätze beschlossenen Option durchgeführt wird.

In Anlehnung an die Bestimmungen des geltenden Wohnungsgesetzes sieht Artikel 72 Absatz 1 Nummer a des Gesetzesentwurfs vor, dass im Falle eines abzureißenden, aber planmäßig wiederaufgebauten Mehrfamilienhauses die Eigentümer vor Ort umgesiedelt werden und einen finanziellen Beitrag zum Wiederaufbau des Mehrfamilienhauses leisten müssen.

Der Rechtsausschuss billigte diese Bestimmung, da sie der gängigen Praxis entspricht und die rechtmäßigen Nutzungsrechte der Eigentümer abgerissener Wohngebäude sichert. Allerdings sieht Artikel 79 Absatz 3 Nummer a des geänderten Entwurfs des Landgesetzes vor, dass Projekte zur Sanierung und zum Wiederaufbau von Wohngebäuden gemäß dem Wohnungsgesetz unter die Regelungen zur Landgewinnung für die sozioökonomische Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse fallen. Dies führt zu Überschneidungen und Konflikten zwischen den beiden Gesetzen.

Daher wird empfohlen, dass die Regierung das Bauministerium und das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt anweist, bei der Überprüfung und dem Vorschlag einer einheitlichen Lösung für den Umgang mit dem oben genannten Inhalt in den beiden Gesetzesentwürfen zusammenzuarbeiten, um die legitimen und rechtmäßigen Rechte und Interessen von Wohnungseigentümern mit stabilem und langfristigem Wohngrundstück zu gewährleisten.

Der Rechtsausschuss schlug außerdem vor, die spezifischen Merkmale von Sanierungs- und Wiederaufbauprojekten für Mehrfamilienhäuser weiter zu erforschen und zu präzisieren, um Regelungen für geeignete Investitionsverfahren und -prozesse zu entwickeln, Überschneidungen und Doppelungen zu vermeiden, die die Kosten für die Einhaltung der Vorschriften erhöhen und die Zeit für die Prüfung, Genehmigung und Verabschiedung von Investitionsrichtlinien verlängern würden.

Es ist notwendig, einen Mindestprozentsatz an Grundstücksnutzungsgebühren und Grundstücksmieten für den sozialen Wohnungsbau festzulegen.

Bezüglich der Politik zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus legt Absatz 1, Artikel 80 des Gesetzentwurfs fest, dass die Zuweisung von Landmitteln für die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus in der Verantwortung des Volkskomitees der Provinz liegt; Absatz 3, Artikel 80 ergänzt die Bestimmung, dass das Volkskomitee der Provinz verpflichtet ist, dem Volksrat auf gleicher Ebene über die Zuweisung eines bestimmten Anteils der aus Landnutzungsgebühren und Landmieten von gewerblichen Wohnbau- und Stadtentwicklungsprojekten in dem Gebiet erhobenen Mittel zu berichten, um Entschädigungen, gegebenenfalls Räumungen und Investitionen in den Bau technischer Infrastruktursysteme für soziale Wohnungsbauprojekte oder Investitionen in den Bau sozialer Wohnungsbauprojekte durchzuführen.

Die Mehrheit der Mitglieder des Rechtsausschusses stimmte den Bestimmungen des Gesetzentwurfs zu. Um jedoch Transparenz und Praktikabilität zu gewährleisten und die Verantwortung der Kommunen bei der Umsetzung zu stärken, wird vorgeschlagen, die Regelung hinsichtlich des Mindestanteils der Grundstücksnutzungsgebühren und Grundstücksmieten für gewerbliche Wohnbauprojekte und städtische Gebiete, der dem Kommunalhaushalt zufließt und für den sozialen Wohnungsbau verwendet werden muss, zu ergänzen.

Darüber hinaus stellte der Rechtsausschuss fest, dass Investoren, die gewerbliche Wohnbauprojekte und Stadtentwicklungsgebiete errichten, gemäß den Bestimmungen des geltenden Wohnungsbaugesetzes neben der Bereitstellung von 20 % des Grundstücksfonds auch in die dazugehörige technische Infrastruktur für den Bau von Sozialwohnungen investieren müssen. Selbst wenn nur die Grundstücksnutzungsgebühr und die Grundstückspacht abgezogen werden, fließt das Geld faktisch dennoch aus dem Staatshaushalt.

Bauminister Nguyen Thanh Nghi präsentiert den Regierungsvorschlag zum geänderten Gesetzentwurf über Wohnungsbau. (Foto: DUY LINH)

Daher wird empfohlen, zusätzliche Regelungen zur Verantwortung von Investoren bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten und städtischen Bauvorhaben hinsichtlich der Beitragszahlungen für den Bau von Sozialwohnungen zu prüfen.

Hinsichtlich der Anreize für Investoren von Sozialwohnungen zum Kauf, Mietkauf oder zur Pacht sieht Artikel 82 des Gesetzentwurfs vor, dass Investoren von Sozialwohnungsbauprojekten, die nicht aus staatlichen Haushaltsmitteln, Staatsanleihen, Anleihen, Mitteln der öffentlichen Entwicklungshilfe, Vorzugsdarlehen von Sponsoren usw. finanziert werden, von den Grundstücksnutzungsgebühren und der Grundstückspacht für die gesamte Grundstücksfläche des Projekts befreit sind und keine Verfahren zur Ermittlung der Grundstückspreise, Berechnung der Grundstücksnutzungsgebühren und der nach den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes befreiten Grundstückspacht durchführen müssen.

Darüber hinaus gibt es gemäß den Steuergesetzen eine Vorzugsbehandlung bei der Mehrwertsteuer und der Körperschaftsteuer.

Die Mehrheit der Meinungen im Rechtsausschuss stimmte den Bestimmungen des Gesetzesentwurfs zu; gleichzeitig wurde vorgeschlagen, dass Absatz 2, Artikel 82 die Regelung über den Höchstanteil des privaten Landfonds für den Bau von Geschäfts-, Dienstleistungs- und Gewerbeeinrichtungen in sozialen Wohnungsbauprojekten ergänzt, um Strenge zu gewährleisten und Schlupflöcher zu vermeiden, die bei der Einreichung von Investitionsprojekten zum Bau von sozialen Wohnungen missbraucht werden könnten, wobei das Hauptziel darin besteht, Land für den Bau von Geschäfts-, Dienstleistungs- und Gewerbeeinrichtungen zu haben.

Hinsichtlich der Festlegung von Verkaufspreisen, Mietpreisen und Ratenkaufpreisen für Sozialwohnungen, die nicht vom Staat finanziert und gebaut wurden, stimmte die Mehrheit der Meinungen im Rechtsausschuss den Bestimmungen des Gesetzentwurfs zu, wonach die Kosten vollständig in den Verkaufspreis eingerechnet werden müssen, um das Investitionskapital der Unternehmen zurückzuerhalten und die legitimen Rechte und Interessen der Investoren zu gewährleisten.

Um jedoch Transparenz und Strenge zu gewährleisten, wird empfohlen, die im Verkaufspreis enthaltenen „anderen angemessenen Kosten“ zu untersuchen und zu präzisieren oder Grundsätze und Bedingungen festzulegen, nach denen Kosten als angemessen gelten, wenn sie im Verkaufspreis enthalten sind.

Laut: nhandan.vn

Quellenlink: https://baothaibinh.com.vn/tin-tuc/1/176475/thao-go-diem-nghen-trong-pha-do-cai-tao-xay-dung-lai-nha-chung-cu-cu