Der Immobilienmarkt erholt sich langsam, aber es gibt noch immer Hindernisse, die den Durchbruch erschweren.

Der Immobilienmarkt kommt in Schwung.

Die meisten Immobilienforschungsunternehmen und sogar das Bauministerium kamen in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 zu einer übereinstimmenden Einschätzung des Marktes: Er entwickelte sich schleppend und hatte sich nicht wie erwartet erholt.

Sowohl Angebot als auch Nachfrage sind stark zurückgegangen, was viele Immobilienentwicklungsunternehmen, selbst die Branchenriesen, an den Rand des Konkurses gebracht hat. Ein Bericht des Handelsregisters des Ministeriums für Planung und Investitionen zeigt zudem, dass die Zahl der Immobilienunternehmen, die ihren Betrieb vorübergehend eingestellt oder aufgelöst haben, in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um mehr als 40 % gestiegen ist.

Auch bei der Anzahl der Unternehmen, die den Markt verlassen, steht die Immobilienbranche unter 17 anderen Wirtschaftssektoren an erster Stelle.

Ein Bericht des Verbands der Immobilienmakler prognostiziert unterdessen, dass angesichts der aktuellen schwierigen Lage nur etwa 43 % der Immobilienunternehmen bis Ende 2023 überleben werden.

Als Reaktion auf diese Situation hat die Regierung zahlreiche Maßnahmen zur Unterstützung der Erholung des Immobilienmarktes ergriffen, wie beispielsweise die Einrichtung einer Arbeitsgruppe zur Bewältigung von Schwierigkeiten oder die Veröffentlichung der Resolution 33, die viele konkrete Lösungen zur Beseitigung von Hindernissen und zur Förderung einer sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes enthält.

Der Wirtschaftsexperte Dr. Can Van Luc kommentierte: „Die Maßnahmen der Regierung haben viele positive Signale an den Immobilienmarkt gesendet. Es zeigt sich, dass der Markt seine schwierigste Phase dank der Finanzlösungen, insbesondere der Regulierungen im Zusammenhang mit fälligen Unternehmensanleihen, überwunden hat.“

„ Dank dieser Maßnahmen hat sich der Markt seit Mai 2023 schrittweise erholt. Das zweite Quartal verzeichnete ein stärkeres Wachstum als das erste, und Handelsvolumen sowie Marktliquidität nehmen allmählich zu. Zudem ist die Auslastung der Industrieparks mit rund 76 % sehr hoch, und auch die Aktienkurse von Immobilien- und Bauunternehmen steigen“, sagte Herr Luc.

Allerdings stellte Dr. Can Van Luc fest, dass die Erholung immer noch langsam verläuft, viele Schwierigkeiten und Hindernisse nicht rechtzeitig gelöst wurden und die Marktnachfrage aufgrund des anhaltenden Mangels an Kreditkapital für Immobilieninvestitionen schwach bleibt.

Der ehemalige Direktor des Vietnam Institute of Economics, Associate Professor Dr. Tran Dinh Thien, stimmte dieser Einschätzung zu und kommentierte: „Die Regierung hat in letzter Zeit eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um die Schwierigkeiten für Unternehmen zu lindern, die nicht der herkömmlichen Logik folgen.“

Nur dieser Ansatz kann den Immobilienmarkt aus seiner gegenwärtigen Krise befreien. Das Festhalten an herkömmlichen Lösungen wird die Probleme des Marktes nicht lösen.

„ Daher lautet meine erste Empfehlung, zu verstehen, dass in schwierigen Situationen und unter ungewöhnlichen Umständen die Herangehensweise und die Lösungen unkonventionell sein müssen“, sagte Herr Thien.

Werden jedoch völlig neue Richtlinien mit einem gewagten, von herkömmlichen Regeln abweichenden Ansatz eingeführt, sinkt die Moral derjenigen, die sie umsetzen. Viele Beamte fürchten Fehler und Verantwortung, was die Wirksamkeit der Richtlinien mindert.

„ Wir befinden uns derzeit in einer Phase vieler guter und zielgerichteter politischer Maßnahmen, doch deren Umsetzung gestaltet sich schwierig. Die außergewöhnlichen Umstände behindern das gegenwärtige politische Denken und führen zu Zögern beim Handeln. Neue Beschlüsse und Lösungen müssen daher mit Verpflichtungen zur Rechenschaftspflicht und Garantien für die Erfüllung dieser Verpflichtungen einhergehen. Nur so kann eine erfolgreiche Umsetzung der Maßnahmen beschleunigt werden“, betonte Privatdozent Dr. Tran Dinh Thien.

„Verwechseln Sie die blühenden Blumen nicht mit dem Beginn des Frühlings.“

Während sich der Markt langsam erholt, befürchten Immobilienunternehmen, dass eine neue Verordnung die Erholung behindern könnte: Rundschreiben 06 der vietnamesischen Staatsbank.

Gemäß diesem Rundschreiben ist es Geschäftsbanken ab dem 1. September nicht mehr gestattet, Kredite zur Zahlung von Kapitalbeiträgen im Rahmen von Kapitalbeitragsverträgen oder Investitionskooperationsverträgen für Projekte zu vergeben, die die Voraussetzungen für die Aufnahme in den Geschäftsbetrieb nicht erfüllen.

Die vietnamesische Staatsbank hat erklärt, dass das neue Rundschreiben 06 den Kapitalfluss in den Immobiliensektor im Allgemeinen nicht einschränkt, sondern lediglich die Kreditvergabe an potenziell risikobehaftete Gruppen unterbindet. Unternehmen sind jedoch weiterhin sehr besorgt über diese Regelung.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des Verbandes der vietnamesischen Immobilienmakler (VARs), erklärte: Derzeit stellen „rechtliche Fragen“ und „Kapitalquellen“ die beiden größten und grundlegendsten Schwierigkeiten dar, mit denen der Immobilienmarkt konfrontiert ist.

„ Obwohl die Regierung zahlreiche Lösungsansätze zur Bewältigung dieser Probleme vorgelegt hat, konnte für diese beiden Schwierigkeiten bisher noch kein wirklicher Ausweg oder eine endgültige Lösung gefunden werden“, sagte Herr Dinh.

Laut Herrn Dinh sind Tausende von Projekten aufgrund rechtlicher Hindernisse schwer umzusetzen, stocken und müssen zur Überprüfung gestoppt werden. Viele Projekte haben zudem Schwierigkeiten, Kredite und Investitionskapital von Kunden zu erhalten.

Insbesondere Projekte, die sich noch in der Phase der Landräumung befinden, auf die Genehmigung der Landnutzungsgebühr warten oder sich im Bau befinden, verzögern sich.

„ Die Tatsache, dass sowohl Kunden als auch Investoren Schwierigkeiten beim Zugang zu Kapital haben, führt zu Liquiditätsstörungen am Markt, zum Einfrieren sämtlicher Transaktionen und zum Stillstand sämtlicher Investitions-, Produktions- und Geschäftstätigkeiten… “, sagte Herr Dinh.

Der Vorsitzende der VARs erklärte, dass die Resolution Nr. 33 klar und deutlich das Ziel verdeutlicht, Schwierigkeiten beim Zugang zu Kreditkapital zu beseitigen, um die Kapitalflüsse in den Immobilienmarkt wieder in Gang zu bringen und so zur Erhöhung der Liquidität auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt beizutragen.

Indem Unternehmen, Hauskäufern und Investoren der Zugang zu Krediten mit Vorzugszinsen erleichtert wird, erhalten realisierbare und effiziente Projekte die Möglichkeit zur Umsetzung und tragen so zur Verbesserung des Angebots auf dem Markt bei.

Allerdings wird mit dem Rundschreiben 06 der Geist der Resolution 33 fast gar nicht berücksichtigt, und es werden die Zielgruppen, die für Unterstützung und Hilfe bei der Überwindung von Kreditschwierigkeiten in Frage kommen, nicht klar benannt.

Gleichzeitig werden die nicht berechtigten Kreditnehmer in dem Rundschreiben nur allgemein und vage benannt, was es Geschäftsbanken leicht macht, Immobilienanträge „gemäß den Vorschriften“ abzulehnen, wenn sie nicht bereit sind, Kredite zu vergeben.

„ Dies wird indirekt die Bemühungen der Regierung, der zuständigen Behörden und sogar des Bankensystems zur Unterstützung und Wiederbelebung des vietnamesischen Immobilienmarktes beeinträchtigen“, teilte Herr Dinh mit.

Herr Dinh ist daher der Ansicht, dass es am besten sei, das Rundschreiben 06 zum jetzigen Zeitpunkt zurückzuziehen. Stattdessen sollte die vietnamesische Staatsbank eine Verordnung erarbeiten und erlassen, deren Inhalt eng an den Geist der Resolution Nr. 33 anknüpft und mit diesem übereinstimmt.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, erklärte außerdem, dass das Rundschreiben 06 einige Bestimmungen enthalte, die keine Übereinstimmung und Einheitlichkeit mit den gesetzlichen Vorschriften gewährleisteten und für die praktischen Aktivitäten der Geschäftswelt im Bereich Investitionen, Bauwesen, Produktion und Handel im Allgemeinen, einschließlich der Immobilienbranche, nicht geeignet seien.

„ Wenn die Vorschriften nicht rechtzeitig geändert werden, wird es für Immobilienunternehmen, die bereits jetzt mit Schwierigkeiten zu kämpfen haben, ab September, wenn das Rundschreiben 06 in Kraft tritt, noch schwieriger werden, Kredite von Banken zu erhalten“, betonte Herr Chau.

Laut dem jüngsten Bericht von Batdongsan.com.vn (Stand: Ende Juli 2023) zeigt der Immobilienmarkt Anzeichen einer Erholung. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt steigen die Grundstückspreise wieder an und legten im Vergleich zum Vormonat um 9 % bzw. 8 % zu. Auch in einigen Provinzen wie Quang Ninh (18 %), Hai Phong (9 %) und Da Nang (8 %) stiegen die Preise. Der Bericht weist zudem darauf hin, dass die Nachfrage nach Immobilien im ganzen Land im Juli für alle Objektarten zunahm. Viele Experten erwarten daher, dass der Markt im Jahr 2024 weiter florieren und einen Durchbruch erzielen wird.

Ha An

Quelle: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-am-len-nhung-van-con-rao-can-but-pha-post262554.html