Der Immobilienmarkt erholt sich langsam, aber es gibt noch immer Hindernisse für einen Durchbruch.

Der Immobilienmarkt kommt in Schwung.

Die meisten Immobilienforschungsunternehmen und sogar das Bauministerium sind in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 zu einer übereinstimmenden Einschätzung des Marktes gekommen: Er ist träge und hat sich nicht wie erwartet erholt.

Sowohl Angebot als auch Nachfrage sind stark zurückgegangen, wodurch viele Immobilienentwicklungsunternehmen, selbst die Branchenriesen, an den Rand des Konkurses geraten sind. Ein Bericht des Handelsregisters im Ministerium für Planung und Investitionen zeigt zudem, dass die Zahl der Immobilienunternehmen, die ihre Geschäftstätigkeit vorübergehend eingestellt oder aufgelöst haben, in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um mehr als 40 % gestiegen ist.

Die Immobilienbranche ist auch die führende Branche unter 17 anderen Wirtschaftssektoren hinsichtlich der Anzahl der Unternehmen, die den Markt verlassen.

Ein Bericht des Verbands der Immobilienmakler prognostiziert unterdessen, dass angesichts der aktuellen schwierigen Lage nur etwa 43 % der Immobilienunternehmen bis Ende 2023 überleben werden.

Angesichts dieser Situation hat die Regierung zahlreiche Maßnahmen zur Unterstützung der Erholung des Immobilienmarktes ergriffen, wie beispielsweise die Einrichtung einer Arbeitsgruppe zur Beseitigung von Schwierigkeiten oder die Verabschiedung der Resolution 33, die viele konkrete Lösungen zur Beseitigung und Förderung der sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes bietet.

Dr. Can Van Luc, Wirtschaftsexperte, kommentierte: Die Maßnahmen der Regierung haben viele positive Signale an den Immobilienmarkt gesendet. Dank der Finanzmaßnahmen, insbesondere der Regulierungen im Zusammenhang mit fälligen Unternehmensanleihen, hat der Markt die schwierigste Phase überstanden.

„ Dank dieser Maßnahmen erholt sich der Markt seit Mai 2023 schrittweise. Das zweite Quartal verlief besser als das erste, und Handelsvolumen und Marktliquidität nehmen allmählich zu. Zudem ist die Auslastung der Industrieparks mit rund 76 % sehr hoch, und auch die Aktienkurse von Immobilien- und Bauunternehmen steigen“, sagte Herr Luc.

Allerdings stellte Dr. Can Van Luc fest, dass die Erholung immer noch langsam verläuft, viele Schwierigkeiten und Hindernisse nicht rechtzeitig gelöst wurden und die Marktnachfrage aufgrund des anhaltenden Mangels an Kreditkapital für Immobilieninvestitionen schwach bleibt.

Der ehemalige Direktor des Vietnam Institute of Economics, Associate Professor Dr. Tran Dinh Thien, stimmte dieser Einschätzung zu und kommentierte: „Die Regierung hat in letzter Zeit eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um die Schwierigkeiten für Unternehmen zu lindern, die nicht der herkömmlichen Logik folgen.“

Der Immobilienmarkt boomt, aber es gibt noch einige Probleme.

Nur dieser Ansatz kann den Immobilienmarkt aus seiner gegenwärtigen Krise befreien. Das Festhalten an herkömmlichen Lösungen wird die Probleme des Marktes nicht lösen.

„ Daher lautet meine erste Empfehlung, zu verstehen, dass in schwierigen Situationen und unter ungewöhnlichen Umständen die Herangehensweise und die Lösungen unkonventionell sein müssen“, sagte Herr Thien.

Werden jedoch völlig neue Richtlinien mit einem gewagten, von herkömmlichen Regeln abweichenden Ansatz eingeführt, sinkt die Moral derjenigen, die sie umsetzen. Viele Beamte fürchten Fehler und Verantwortung, was die Wirksamkeit der Richtlinien mindert.

„ Wir befinden uns in einer Zeit, in der es viele gute und zielgerichtete politische Konzepte gibt, deren Umsetzung jedoch nicht einfach ist. Ungewöhnliche Ereignisse behindern das gegenwärtige Umdenken in der Umsetzung und halten viele davon ab, aktiv zu werden. Neue Beschlüsse und Lösungen müssen daher mit der Verpflichtung zu Verantwortung und deren Umsetzung einhergehen. Nur so kann die Umsetzung guter politischer Maßnahmen beschleunigt werden“ , betonte Privatdozent Dr. Tran Dinh Thien.

„Wenn man blühende Blumen sieht, heißt das nicht, dass der Frühling kommt.“

Während sich der Markt langsam erholt, befürchten Immobilienunternehmen, dass eine neue Verordnung, nämlich Rundschreiben 06 der Staatsbank, die Erholung behindern könnte.

Gemäß diesem Rundschreiben ist es Geschäftsbanken ab dem 1. September nicht mehr gestattet, Kredite zur Zahlung von Kapitalbeiträgen im Rahmen von Kapitalbeitragsverträgen oder Investitionskooperationsverträgen für Projekte zu vergeben, die die Voraussetzungen für die Aufnahme in den Geschäftsbetrieb nicht erfüllen.

Die vietnamesische Staatsbank hat erklärt, dass das neue Rundschreiben 06 den Kapitalfluss in den Immobiliensektor im Allgemeinen nicht einschränkt, sondern lediglich die Kreditvergabe an potenziell risikobehaftete Gruppen unterbindet. Unternehmen sind jedoch weiterhin sehr besorgt über diese Regelung.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des Verbandes der vietnamesischen Immobilienmakler (VARs), erklärte: Derzeit stellen „rechtliche Fragen“ und „Kapitalquellen“ die beiden größten und grundlegendsten Schwierigkeiten dar, mit denen der Immobilienmarkt konfrontiert ist.

„ Obwohl die Regierung zahlreiche Lösungsansätze zur Bewältigung dieser Probleme vorgelegt hat, konnte für diese beiden Schwierigkeiten bisher noch kein wirklicher Ausweg oder eine endgültige Lösung gefunden werden“, sagte Herr Dinh.

Laut Herrn Dinh sind Tausende von Projekten aufgrund rechtlicher Hindernisse schwer umzusetzen, stocken und müssen zur Überprüfung gestoppt werden. Viele Projekte haben zudem Schwierigkeiten, Kredite und Investitionskapital von Kunden zu erhalten.

Insbesondere Projekte, die sich in der Phase der Geländevorbereitung befinden, auf die Genehmigung der Landnutzungsgebühr warten oder sich im Bau befinden, führen zu Stagnation.

„ Die Tatsache, dass sowohl Kunden als auch Investoren Schwierigkeiten haben, an Liquidität zu gelangen, führt zu einem Liquiditätsengpass am Markt, einem Einfrieren sämtlicher Transaktionen und einem Stillstand sämtlicher Investitions-, Produktions- und Geschäftstätigkeiten usw. “, sagte Herr Dinh.

Der Vorsitzende der VARs erklärte, dass die Resolution Nr. 33 klar und unmissverständlich das Ziel verdeutlicht, Schwierigkeiten beim Zugang zu Kreditkapital zu beseitigen, um die Kapitalflüsse in den Immobilienmarkt wieder in Gang zu bringen und so zur Erhöhung der Liquidität auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt beizutragen.

Indem Unternehmen, Hauskäufern und Investoren der Zugang zu Krediten mit Vorzugszinsen erleichtert wird, erhalten realisierbare und effiziente Projekte die Möglichkeit zur Umsetzung und tragen so zur Verbesserung des Angebots auf dem Markt bei.

Allerdings entspricht das Rundschreiben 06 nicht dem Geist der Resolution 33 und legt nicht klar fest, welche Themen unterstützt und welche Kreditschwierigkeiten gelöst werden.

Gleichzeitig werden in dem Rundschreiben die Personengruppen, die keine Kredite aufnehmen dürfen, allgemein und vage benannt, was es den Geschäftsbanken leicht macht, Anträge von Immobilienkunden auf „korrekte“ Weise abzulehnen, wenn sie nicht den guten Willen zur Kreditvergabe haben.

„ Dies wird indirekt die Bemühungen der Regierung, der zuständigen Behörden und sogar des Bankensystems zur Unterstützung und Wiederbelebung des vietnamesischen Immobilienmarktes beeinträchtigen“, teilte Herr Dinh mit.

Herr Dinh ist daher der Ansicht, dass es am besten sei, das Rundschreiben 06 zum jetzigen Zeitpunkt zurückzuziehen. Stattdessen sollte die Staatsbank eine Verordnung erarbeiten und erlassen, deren Inhalt eng an den Geist der Resolution Nr. 33 anknüpft und diesem entspricht.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, sagte außerdem, dass das Rundschreiben 06 eine Reihe von Bestimmungen enthalte, die nicht die Übereinstimmung mit den gesetzlichen Bestimmungen gewährleisteten und für die praktischen Investitions-, Bau-, Produktions- und Geschäftstätigkeiten der Geschäftswelt im Allgemeinen, einschließlich der Immobilienbranche, nicht geeignet seien.

„ Wenn wir dies nicht rechtzeitig ändern, wird es für Immobilienunternehmen, die bereits jetzt mit Schwierigkeiten zu kämpfen haben, ab September, wenn das Rundschreiben 06 in Kraft tritt, noch schwieriger werden, Kredite von Banken zu erhalten“, betonte Herr Chau.

Laut dem jüngsten Bericht von Batdongsan.com.vn (Stand: Ende Juli 2023) zieht der Immobilienmarkt wieder an. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt steigen die Grundstückspreise im Vergleich zum Vormonat um 9 % bzw. 8 %. Auch in einigen Provinzen wie Quang Ninh (18 %), Hai Phong (9 %) und Da Nang (8 %) legten die Preise zu. Der Bericht zeigt zudem, dass die Nachfrage nach Immobilien im ganzen Land im Juli gestiegen ist. Viele Experten erwarten daher für 2024 einen regelrechten Boom.

Ha An

Quelle