Auktionslandmarkt kühlt nach verrücktem Fieber vor über einem Jahr ab

Nach den Chargen Grundstücksauktion Im Jahr 2024 war der Markt in den Vororten von Hanoi sehr heiß. Die Attraktivität dieses Marktes kühlt derzeit ab. Viele Investoren, die versteigertes Land „behalten“, möchten ihre Güter verkaufen und nehmen dabei sogar „Schnittverluste“ in Kauf.

Im Gegensatz zum geschäftigen Treiben im Jahr 2024 ist seit Jahresbeginn bei den Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi ein Rückgang zu verzeichnen. Vielerorts sind die Preise deutlich gesunken.

Beispielsweise wurden Mitte dieses Jahres 34 Grundstücke im Bezirk Thach That (alt) versteigert, wobei der höchste Zuschlagspreis mehr als 56 Millionen VND/m² betrug, was einem Rückgang von 3,3 Mal gegenüber der Versteigerung im Dezember 2024 entspricht (der höchste Zuschlagspreis lag bei mehr als 185 Millionen VND/m²).

Ebenso wurden neun Grundstücke im Bezirk Phuc Tho (alt) zum Höchstpreis von 47 Millionen VND/m² verkauft, was einem Rückgang von fast 40 % gegenüber der Sitzung im September letzten Jahres entspricht. An dieser Sitzung nahmen mehr als 100 Teilnehmer teil, was einem Rückgang von mehr als einem Drittel gegenüber der vorherigen Sitzung entspricht.

Viele Auktionslose haben sich abgekühlt. (Illustrationsfoto)

Herr Nguyen Tien Thuat, ein Immobilienmakler in der Gemeinde Hoai Duc, sagte, er biete zwei Grundstücke des Vorbesitzers an, der Verkaufspreis liege nur geringfügig über dem Zuschlagspreis von 5 – 10 Millionen/m², aber seit mehreren Monaten habe niemand danach gefragt.

Derzeit verfügt das Unternehmen von Herrn Thuat über eine Reihe versteigerter Grundstücke in den Bezirken Hoai Duc, Thanh Oai und Quoc Oai (alt), die Investoren seit Anfang 2025 zum Verkauf angeboten haben. Die Anzahl der Transaktionen ist jedoch sehr gering, da nur 5 Grundstücke zum gleichen Preis gehandelt werden wie die Investoren, die sie gewonnen und zuvor zurückgekauft haben.

Laut Herrn Thuat zahlten die Investoren für eine Fläche von 90–110 m² tatsächlich einen Preisunterschied von 200–300 Millionen VND pro Grundstück, doch die Käufer boten alle einen niedrigeren Preis an. Nach mehrmaligem Erhöhen und Senken des Preises entschieden sich die Investoren schließlich für den Verkauf zum gleichen Preis wie beim Kauf. Der Grund für den sofortigen Verkauf lag darin, dass der Termin für die Zahlung von Zinsen und Tilgung an die Bank gekommen war, sie aber noch keinen Cashflow erzielt hatten. Dies konnte daher als verlustreduzierende Maßnahme zur Kapitalerhaltung betrachtet werden.

Laut Herrn Thuat gibt es derzeit in Hoai Duc 4 Grundstücke mit einem Auktionspreis von etwa 85 Millionen VND/m². Der Grundbesitzer möchte zum gleichen Preis verkaufen und der Käufer soll die Steuern bezahlen. Doch alle Kunden, die nachfragen, beschweren sich, dass der Preis zu hoch sei und möchten ihn um 200 – 300 Millionen VND/Grundstück senken.

„ Mitte letzten Jahres, als der Markt für Auktionsgrundstücke an Fahrt gewann, stürzten sich viele Investoren auf den Kauf, um Profit zu machen. Doch einige Monate später kehrte sich der Markt um, die Liquidität nahm ab und diese Investoren waren gezwungen zu verkaufen, um Kapital für die Rückzahlung von Bankkrediten zurückzugewinnen “, sagte Herr Thuat.

Herr Tran Ngoc Anh, ein Immobilienmakler in Hanoi, sagte außerdem, dass derzeit viele Investoren, die seit August und September 2024 versteigerte Grundstücke besitzen, gezwungen seien, den Verkaufspreis zu senken, um die Waren loszuwerden.

Beispielsweise wird ein 61 m² großes Grundstück im alten Bezirk Thanh Oai, dessen Zuschlagspreis bei etwa 70 Millionen VND/m² lag, was etwa 4,25 Milliarden VND/Grundstück entspricht, derzeit mit Verlust für etwa 4 Milliarden VND verkauft.

Oder ein anderes Grundstück im alten Bezirk Hoai Duc erzielte einen Zuschlagspreis von etwa 85 Millionen VND/m², der inzwischen aber ebenfalls auf etwa 80 Millionen VND/m² gesunken ist.

Laut Herrn Ngoc Anh verfügen viele der versteigerten Grundstücke über eine grundlegende Infrastruktur, es gibt jedoch keinen Plan zur Erweiterung der regionalen Konnektivität, sodass kein großes Potenzial für Preiserhöhungen besteht.

Spekulanten kaufen und warten darauf, dass die Preise entsprechend den Markttrends steigen, ohne das Potenzial des Landes einzuschätzen. Wenn der Markt zusammenbricht, geraten sie in eine Situation, in der sie „Bomben halten“ müssen und die Preise senken, um Verluste zu begrenzen.

Tatsächlich liegt der Marktpreis in den Gebieten rund um die versteigerten Grundstücke bei etwa 50–60 Millionen VND/m². In einigen Wohngebieten liegen die Preise inklusive Baukosten sogar bei 100–110 Millionen VND/m², während die versteigerten Grundstücke 80–120 Millionen VND/m² kosten. Wenn Investoren diese Grundstücke besitzen, werden sie sie mindestens drei Jahre später zum gleichen Preis gekauft haben.

Der Leiter eines Auktionshauses kommentierte die aktuelle Situation bei Grundstücksauktionen und sagte, die Lage habe sich im Vergleich zu früher deutlich beruhigt. So konnten beispielsweise früher 1.000 Bewerbungen pro Auktion eingehen. Jetzt seien es nur noch wenige Hundert. Das heißt, früher gab es durchschnittlich 40 bis 50 Bewerbungen pro an der Auktion teilnehmendem Grundstück, heute sind es nur noch etwa 10 bis 20 Kunden pro Grundstück. Auch die Preise sind realistischer, die Situation der Stornierung von Anzahlungen besteht nicht mehr.

Landauktionen werden verschärft

Experten zufolge werden die Landauktionen verschärft, sodass es nicht mehr zu einem regelrechten Fieber kommt.

Einige Immobilienexperten kommentierten den Rückgang der Grundstücksauktionen mit der Analyse, dass die Grundstückspreise bei früheren Auktionen zu hoch getrieben worden seien. Wenn sie ihren realen Wert weit überstiegen, würde die Liquidität zu einem großen Problem werden. Auktionsgewinner hätten Schwierigkeiten beim Weiterverkauf, da sie keine Käufer fänden, insbesondere angesichts der hohen Bankkreditzinsen und der Kapitalknappheit auf dem Immobilienmarkt.

Ein weiterer Grund könnte sein, dass die Käufer nach den explodierenden Grundstückspreisen aufgewacht sind. Investoren sind nicht mehr daran interessiert, ein Grundstück zu einem zu hohen Preis zu kaufen und es dann mit viel Aufwand mit Gewinn wieder zu verkaufen. Da sie alle den aktuellen Preis als zu unrealistisch einschätzen, müssen sie ihre Anzahlung verlieren, wenn sie innerhalb eines Monats keinen Käufer finden. Deshalb sind sie vorsichtiger.

Darüber hinaus ist die Infrastruktur in den Vororten Hanois wie Hoai Duc, Thanh Oai oder Phuc Tho meist ungleichmäßig ausgebaut. Diese Gebiete mögen kurzfristig attraktiv sein, doch die Grundstückspreise werden zu hoch getrieben, was nicht der tatsächlichen Kaufkraft des Marktes entspricht. Dies führt dazu, dass man lange nach dem Prinzip „Land halten und auf den richtigen Zeitpunkt warten“ sucht, was wiederum die Attraktivität von versteigerten Grundstücken mindert.

Außerdem, versteigertes Land Das Grundstück ist von Natur aus etwas Besonderes. Der Käufer muss den vollen Betrag innerhalb kurzer Zeit bezahlen, eine verspätete Zahlung ist nicht zulässig. Ist der Zuschlagspreis zu hoch, hat der Investor kaum Spielraum für Gewinne. Gibt es keinen Plan zur Nutzung, Bebauung oder Entwicklung des Projekts, ist das versteigerte Grundstück nur ein rotes Blatt Papier im Safe.

Einer der Gründe für den Rückgang der Grundstücksauktionen liegt laut Nguyen Tien Thuat in den immer strengeren Vorschriften für die Versteigerung. Neben der Erhöhung der Kaution sieht das Anfang des Jahres in Kraft getretene, überarbeitete Gesetz über Immobilienversteigerungen vor, dass Verstöße mit einem bis zu fünfjährigen Auktionsverbot und sogar strafrechtlichen Konsequenzen verbunden sind. Aus diesem Grund wurden an vielen Versteigerungsorten im Gegensatz zum früheren Wettstreit um Kauf und Verkauf zahlreiche Handelsplätze und provisorische Maklerbüros geschlossen.

Darüber hinaus haben die Behörden die Kontrolle und den Umgang mit spekulativem Verhalten und Manipulationen bei Auktionsaktivitäten verschärft. Darüber hinaus treten neue Vorschriften zur Erhöhung der Startpreise, zur Erhöhung der Einlagen und zum strengeren Umgang mit der Aufgabe von Einlagen in Kraft.

Herr Pham Duc Toan, CEO von EZ Propert, analysierte, dass die Grundstückspreise bei früheren Auktionen zu hoch angesetzt wurden. Wenn sie den tatsächlichen Wert übersteigen, wird die Liquidität zu einem großen Problem. Auktionsgewinner werden Schwierigkeiten beim Weiterverkauf haben, da sie keine Käufer finden, insbesondere vor dem Hintergrund hoher Bankkreditzinsen und der schwierigen Kapitalbeschaffung auf dem Immobilienmarkt.

„ Die mangelnde Liquidität könnte die direkte Ursache für die allmähliche Abkühlung der Grundstücksauktionen sein “, kommentierte Herr Toan.

Ein weiterer Grund könnte sein, dass die Käufer nach dem starken Anstieg der Grundstückspreise aufgewacht sind. „ Einige Investoren haben kein Interesse mehr daran, ein Grundstück zu einem zu hohen Preis zu kaufen und es dann mit viel Aufwand mit Gewinn wieder zu verkaufen. Sie alle sehen den aktuellen Preis als zu unrealistisch an. Wenn sie innerhalb eines Monats keinen Käufer finden, müssen sie ihre Anzahlung verlieren. Deshalb sind sie vorsichtiger geworden “, fügte Herr Toan hinzu.

Herr Toan sagte außerdem, dass die Infrastrukturentwicklung in den Vororten von Hanoi ungleichmäßig sei. Diese Gebiete mögen zwar kurzfristig attraktiv sein, doch die zu hohen Grundstückspreise würden nicht der tatsächlichen Kaufkraft des Marktes entsprechen. Dies führe dazu, dass man lange Zeit „Land hält und auf den richtigen Zeitpunkt wartet“, was die Attraktivität von versteigerten Grundstücken mindere.

Quelle: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html