Bei Anleihen hat sich die Lage nicht verbessert, und der Immobiliensektor dürstet weiterhin nach Kreditkapital …

Immobilienanleihen florieren bei einigen „Großen“ wieder

Laut Statistiken der Vietnam Bond Market Association wurden im ersten Halbjahr 2025 (Stand: 16. Mai) auf dem Markt zehn Unternehmensanleihen im Gesamtwert von 10.450 Milliarden VND emittiert.

Der Bankensektor spielt mit 6/10 Emissionen weiterhin eine führende Rolle, bemerkenswert ist jedoch die Rückkehr der Immobilienanleihen nach einer langen Phase der Stagnation.

Konkret handelte es sich um drei Emissionen von Immobilienunternehmen, darunter Vingroup Corporation und Van Phu Real Estate Joint Stock Company, mit einem Gesamtwert von bis zu 4.150 Milliarden VND – das entspricht fast 40 % der Gesamtsumme der in der ersten Monatshälfte ausgegebenen Unternehmensanleihen. Davon hat Vingroup allein bis zu 4.000 Milliarden VND ausgegeben.

Zuvor war es im ersten Quartal 2025 zu einem nahezu vollständigen Einfrieren des Immobilienanleihenmarktes gekommen. Im April wurde dieser Kanal zur Kapitalmobilisierung jedoch mit vier Emissionen wieder aktiv, von denen drei auf Vingroup entfielen und einen Gesamtwert von 9.000 Milliarden VND hatten, was 80 % des Emissionsvolumens der gesamten Immobilienbranche entspricht. Diese Realität zeigt, dass sich der Anleihenmarkt noch nicht vollständig erholt hat, sondern sich immer noch hauptsächlich auf eine Reihe von Großunternehmen konzentriert.

Angesichts begrenzter neuer Emissionsquellen stehen Immobilienunternehmen unter enormem Druck, ihre Schulden zu verlängern und Anleihen fällig werden zu lassen. Laut VIS Rating wurden bis zu 73 % der in den ersten vier Monaten des Jahres ausgegebenen nichtfinanziellen Anleihen im Gesamtwert von 13.200 Milliarden VND zur Umstrukturierung von Schulden verwendet – hauptsächlich Immobilienanleihen.

Seit Jahresbeginn haben Unternehmen dieses Sektors Anleihen im Wert von rund 27.416 Milliarden VND vor Fälligkeit zurückgekauft. Von jetzt an bis Ende 2025 werden sie jedoch mit einer Schuldenfälligkeit von fast 82.000 Milliarden VND konfrontiert sein.

Mit zunehmendem finanziellen Druck kommt es in der Immobilienbranche immer häufiger zu Zahlungsverzug bei Tilgung und Zinsen von Anleihen. Laut Herrn Nguyen Ba Khuong, Analyst bei VNDirect Securities Joint Stock Company, gehören die meisten der über 90 Unternehmen, die derzeit ihre Anleihen auf dem Markt nur langsam zurückzahlen, zur Immobilienbranche.

Anleihen haben sich nicht verbessert, Immobilien sind weiterhin durstig nach Kreditkapital — Die meisten Immobilienunternehmen sind noch immer hauptsächlich auf Bankkredite angewiesen. Illustration

Kredite führen, Anleihen versprechen Durchbruch

Den neuesten Daten der Staatsbank zufolge überstiegen die ausstehenden Kredite im Immobiliensektor Ende März 2025 1.560 Billionen VND, was einem Anstieg von etwa 20 % gegenüber Ende 2024 entspricht.

Diese Zahl ist 5-6 Mal höher als die durchschnittliche Kreditwachstumsrate des gesamten Systems und zeigt die hohe Abhängigkeit der Immobilienbranche von Bankkrediten.

Die Finanzberichte von 12 börsennotierten Banken für das erste Quartal 2025 zeigen, dass der Trend zur Immobilienkreditvergabe weiterhin stark zunimmt. Bei der Techcombank beispielsweise machen die ausstehenden Immobilienkredite fast 34 % der gesamten ausstehenden Kredite aus und sind im Vergleich zum Ende des letzten Jahres um fast 15 % gestiegen. Bei der PGBank betrug der Anstieg bis zu 34,4 %, während die VIB einen Anstieg von 25 %, die KienlongBank von 20,5 % und die HDBank von 17 % verzeichneten …

Obwohl die Banken behaupten, dass sich die Kreditvergabe auf Segmente mit „echter Nachfrage“ und rechtlich transparente Projekte konzentriert, zeigt die Realität, dass das Geld hauptsächlich in High-End-Projekte fließt. Es herrscht auf dem Markt nahezu ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum – einem Segment mit hoher Nachfrage.

Herr Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, kommentierte: „Die Tatsache, dass sich die Kreditströme weiterhin auf das Luxussegment konzentrieren, führt zu einem zunehmenden Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage und erhöht gleichzeitig die Risiken für das Bankensystem.“ In diesem Zusammenhang ist eine Diversifizierung der Kapitalbeschaffungskanäle – insbesondere der Anleiheemission – dringend erforderlich, um den Druck auf das Kreditsystem zu verringern.

Ein wichtiges Warnsignal ist die Tatsache, dass die Fremdkapitalquote von Immobilienunternehmen auf dem höchsten Stand seit 2018 liegt. Die Experten von S&I Ratings kommentierten, dass der finanzielle Druck auf den Unternehmen auch in der kommenden Zeit weiter lasten werde, und prognostizierten daher, dass die Emissionsaktivität von Unternehmensanleihen in den verbleibenden drei Quartalen des Jahres explosionsartig ansteigen werde.

Auch VIS Rating teilt diese Ansicht und geht davon aus, dass der Markt für nichtfinanzielle Anleihen im Jahr 2025 von Emissionen von Wohnimmobilienentwicklern angeführt werden wird. Im Kontext eines sich allmählich verbessernden Geschäftsumfelds profitieren Immobilienunternehmen weiterhin vom Zugang zu Bankkrediten, neigen jedoch immer noch dazu, mehr Anleihen auszugeben, um ihre Kapitalquellen zu diversifizieren und ihre Finanzstrategien zu optimieren.

Verschärfung der Bedingungen für die Ausgabe einzelner Unternehmensanleihen

Der (geänderte) Entwurf des Unternehmensgesetzes, derder Nationalversammlung zur Prüfung vorgelegt wird, enthält eine vorgeschlagene Zusatzbestimmung: Für nicht-öffentliche Unternehmen besteht die Voraussetzung für die Ausgabe einzelner Schuldverschreibungen darin, dass die Gesamtschuld (einschließlich des Wertes der voraussichtlich auszugebenden Schuldverschreibungen) das Fünffache des Eigenkapitals des emittierenden Unternehmens nicht überschreiten darf.

Laut Finanzministerium behindert diese Regelung Unternehmen grundsätzlich nicht bei der Kapitalbeschaffung für die Produktion, das Geschäft oder das Erreichen wirtschaftlicher Wachstumsziele. Insbesondere Unternehmen mit einem hohen Schuldenstand können neben der Ausgabe einzelner Anleihen weiterhin auch über die Ausgabe öffentlicher Anleihen oder Bankkredite auf Kapital zugreifen.

Daten der Hanoi Stock Exchange zeigen, dass im Jahr 2024 nur 13 Unternehmen (ohne Geschäftsbanken) Unternehmensanleihen mit einer Schuldenquote emittierten, die das Fünffache des Eigenkapitals zum Zeitpunkt des Angebots überstieg. Dies zeigt, dass die neue Regelung keine allzu großen Auswirkungen auf die Anzahl der Unternehmen oder den Markt für einzelne Unternehmensanleihen im Allgemeinen haben wird.

Quelle: https://baodaknong.vn/trai-phieu-chua-khoi-sac-bat-dong-san-van-khat-von-tin-dung-253760.html