Tại Hội thảo khoa học “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án” do Báo Đầu tư tổ chức ngày 27/7/2023, các chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản cho rằng: Nếu có phương pháp đúng, dự án mới triển khai suôn sẻ, nếu không sẽ là một rào cản lớn làm chậm luân chuyển nguồn lực xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế.
Quang cảnh buổi Hội thảo.
Thủ tướng Chính phủ đã có Công điện số 634/CĐ-TTg gửi Bộ trưởng Bộ TN&MT, chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu gấp rút tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất.
Công điện yêu cầu, trước thời điểm 31/7/2023, Bộ Tài nguyên – Môi trường phải trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; đồng thời sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Hiện dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên – Môi trường lấy ý kiến các Bộ, ngành, cơ quan liên quan. Trong đó, có nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, đặc biệt việc loại bỏ phương pháp “thặng dư” đang gây tranh luận nhiều nhất.
Khuyến nghị bỏ phương pháp thặng dư như cơ quan soạn thảo luận đã đưa ra trong dự thảo luật có thể gây ra ảnh hưởng rất lớn và khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007, làm gia tăng khó khăn cho công tác vốn dĩ đã rất khó này, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng: “Hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn”.
“Phương pháp thặng dư định giá đất khoa học và được thế giới thừa nhận. Phương pháp này được các nước trên thế giới xây dựng thành Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hoặc tiêu chuẩn thẩm định giá của từng nước trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản của các nước. Cần giữ phương pháp này vì nó hợp lý để không làm thất thu ngân sách nhà nước và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn”, TS Trần Xuân Lượng khẳng định.
Tuy nhiên, TS Lượng lưu ý thêm rằng, tất cả các phương pháp định giá đất nếu muốn tính toán một cách chuẩn xác thì vẫn phải cần phụ thuộc vào dữ liệu thị trường và đây là vấn đề căn cơ cần phải giải quyết nếu không muốn các Nghị định, Thông tư hướng dẫn sau này sẽ lại một lần nữa phải “nâng lên, đặt xuống” xem thêm hay bớt các phương pháp định giá cho phù hợp.
“Phương pháp thặng dư là một phương pháp khoa học, không thể bỏ được, và với nội dung căn cứ để đề xuất bỏ thì vẫn cần được xem xét kỹ hơn. Mặt khác, nếu với các dự án (nhiều thửa đất – nhiều sản phẩm; có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; kinh doanh bất động sản; quy mô về diện tích đất) thì chỉ có phương pháp này mới xác định đúng về giá đất”, luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn Luật sư TP.HCM phân tích. Theo ông Phượng: “Bộ Tài nguyên và Môi trường cần nhắc trong xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi cần tiếp tục giữ 2 phương pháp: “phương pháp thặng dư”, “phương pháp chiết trừ”, đồng thời cần bổ sung thêm các quy định chi tiết, đầy đủ hơn để dễ thực hiện trên thực tế hiện nay”.
Theo bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế của VCCI, phương pháp thặng dư xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai chứ không phải mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập. Hiện nay, cơ sở dữ liệu đất đai của nước ta chưa thực sự phản ánh đúng thực tế của thị trường. Vì vậy, nếu chỉ áp dụng 3 phương pháp định giá như tại dự thảo có thể gây khó khăn trong quá trình triển khai.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho biết, phương pháp thặng dư được thực hiện tại 87,5% dự án bất động sản ở TPHCM, đây là phương pháp định giá đất chủ yếu trong hơn 8 năm qua, từ khi Nghị định 44 có hiệu lực. Nguyên nhân xuất phát từ thực tiễn là rất khó áp dụng các phương pháp khác.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, doanh nghiệp thường áp dụng phương pháp thặng dư vì tính ra được hiệu quả khi thực hiện dự án. Nếu không thấy hiệu quả thì không nhà đầu tư nào làm. Đây cũng là phương pháp được nhiều nước trên thế giới thực hiện, bởi các phương pháp còn lại không giải quyết được những vấn đề thực tế.
“Chúng ta đang sửa Luật Đất đai hướng theo định giá thị trường, có giá lên và xuống, nhưng 3 phương pháp hiện tại đều xác định giá chỉ có lên, không có xuống, bởi dự án mới luôn phải có giá bằng hoặc cao hơn dự án được so sánh. Điều này đẩy giá đất luôn cao lên, ảnh hưởng tới việc người dân có thể sở hữu nhà ở. Chúng tôi đề nghị định giá đất bám theo giá thị trường, có lên phải có xuống, để người dân mới là người quyết định giá của sản phẩm bất động sản. Nếu định giá làm sao để tận thu, để giá luôn cao hơn thì cần thay đổi tư duy”, ông Thanh đề nghị.
Từ góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất (Bộ TN&MT) chia sẻ, khi sử dụng phương pháp thặng dư nếu không chặt chẽ, ý chí chủ quan của người định giá, người thẩm định, lãnh đạo địa phương sẽ ảnh hưởng lớn tới kết quả định giá. Chưa kể còn phụ thuộc vào tỉ lệ tăng giá bất động sản, trong khi chúng ta chưa có cơ quan theo dõi, chưa đầy đủ thông tin.
Ông Chính cũng cho biết, Cục sẽ tiếp tục lắng nghe ý kiến từ thị trường và tổng hợp lại để trình lên lãnh đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trình Chính phủ để phù hợp với diễn biến thị trường.
Thanh Bùi
