3 σημαντικά ζητήματα που «εμποδίζουν» την αγορά, οικόπεδα που επιστρέφουν σταδιακά στην πραγματική τους αξία, μια σειρά από έργα κοινωνικής στέγασης καθυστερούν

Οι τιμές των οικοπέδων και των βιλών έχουν μειωθεί ταυτόχρονα, ο πρόεδρος της εταιρείας ακινήτων έθεσε 3 ζητήματα της αγοράς και κατονόμασε 6 έργα κοινωνικής στέγασης με αργή πρόοδο στην Ταν Χόα ... είναι τα τελευταία νέα για τα ακίνητα.

3 μεγάλα προβλήματα της αγοράς ακινήτων

Το απόγευμα της 3ης Αυγούστου, ο Πρωθυπουργός Φαμ Μινχ Τσινχ προήδρευσε σε διαδικτυακό συνέδριο για την αξιολόγηση των αποτελεσμάτων εφαρμογής του ψηφίσματος αριθ. 33/NQ-CP της κυβέρνησης της 11ης Μαρτίου και την πρόταση λύσεων για την άρση των δυσκολιών και των εμποδίων για την αγορά ακινήτων.

Ο κ. Le Tu Minh, Πρόεδρος της IMG Investment Joint Stock Company, μίλησε στο συνέδριο. (Πηγή: VGP)

Μιλώντας στο συνέδριο, ο κ. Le Tu Minh, Πρόεδρος της IMG Investment Joint Stock Company, δήλωσε ότι η ουσία της άρσης των δυσκολιών για την αγορά ακινήτων που απασχολούν την κυβέρνηση έγκειται σε 3 ζητήματα.

Το πρώτο είναι η καταπολέμηση της κερδοσκοπίας με τη γη.

Σύμφωνα με τον ίδιο, επί του παρόντος, η κερδοσκοπία με τη γη και η χειραγώγηση της αγοράς ακινήτων επηρεάζουν την οικονομία του Βιετνάμ. Οι άνθρωποι αγοράζουν γη περιμένοντας την ευκαιρία να αυξήσουν τις τιμές, με αποτέλεσμα ένα μέρος των παραγωγικών δυνάμεων να «κοιμάται» και να μην είναι αποτελεσματικό, κάτι που αποτελεί τεράστια σπατάλη.

Η εμπειρία άλλων χωρών είναι η χρήση φόρων για τη ρύθμιση της κερδοσκοπίας. Έδωσε το παράδειγμα μιας εταιρείας που έχει επί του παρόντος ένα έργο στην Αυστραλία, η οποία πρέπει να καταβάλλει φόρο γης 2% κάθε χρόνο. Η τιμή της γης αξιολογείται ανεξάρτητα από την φορολογική αρχή κάθε χρόνο.

Κάθε χρόνο, αυτή η μονάδα πρέπει να καταβάλλει φόρο γης ύψους 700.000-800.000 δολαρίων ΗΠΑ, όταν το έργο δεν έχει υλοποιηθεί. Φέτος, η τοπική αυτοδιοίκηση αποφάσισε να αυξήσει αυτόν τον φορολογικό συντελεστή στο 4%.

«Εάν το Βιετνάμ εφαρμόσει αυτήν την πολιτική, μόνο όσοι πραγματικά υλοποιούν έργα θα τολμήσουν να κατέχουν γη, και όταν κατέχουν γη, πρέπει να εκτελούν έργα πολύ γρήγορα. Αυτό το μέτρο όχι μόνο αποτρέπει την κερδοσκοπία με τη γη, αλλά βοηθά επίσης το Υπουργείο Οικονομικών να έχει μια μεγάλη πηγή εσόδων», δήλωσε ο κ. Μινχ.

Οι εκπρόσωποι των επιχειρήσεων συνέστησαν στην Επιτροπή Σύνταξης Νόμου περί Γης να συμπληρώσει και να εφαρμόσει ετήσιο συντελεστή φόρου γης 2% και να εφαρμόσει προοδευτικό φόρο όταν τα οικόπεδα δεν τίθενται σε λειτουργία ή δεν παράγουν κέρδος, όπως κάνουν οι ξένες χώρες.

Το δεύτερο είναι η πολιτική διαχείρισης επιτοκίων της Κρατικής Τράπεζας. Πιστεύει ότι είναι καιρός να μειωθεί το μεσοπρόθεσμο επιτόκιο κάτω από το 10%/έτος, συγκεκριμένα γύρω στο 8,5%/έτος συν-πλην όπως πριν από 2 χρόνια, επειδή με μεσοπρόθεσμα επιτόκια πάνω από 10%, καμία οικονομία δεν είναι υγιής.

Αυτό το επιτόκιο σε άλλες χώρες είναι 3-5%/έτος. Στο Βιετνάμ, το επιτόκιο πριν από 5-6 μήνες ήταν περίπου 12-14%/έτος. Οι επιχειρήσεις δεν θέλουν να δανειστούν, δεν τολμούν να δανειστούν και οι πελάτες χάνουν την εμπιστοσύνη τους στην αγορά ακινήτων, επενδύοντας τα χρήματά τους σε άλλους τομείς.

Πρότεινε επίσης να ληφθούν μέτρα για την αποτροπή ή τον περιορισμό της συμμετοχής των επιχειρήσεων ακινήτων στον τραπεζικό τομέα και αντίστροφα. Επειδή οι επιχειρήσεις που συμμετέχουν και στους δύο τομείς κινητοποιούν κοινωνικό κεφάλαιο κυρίως για τις δικές τους επιχειρήσεις και έχουν μικρή επίδραση στην κοινωνία, δημιουργώντας μάλιστα μεγιστάνες που μονοπωλούν την οικονομία.

Τρίτον , η άρση των νομικών εμποδίων και η διεκπεραίωση των διοικητικών διαδικασιών.

Η μεγαλύτερη δυσκολία για τις επιχειρήσεις ακινήτων σήμερα είναι το νομικό ζήτημα, όχι το τραπεζικό. Υπάρχει επικάλυψη στα νομικά ζητήματα, το ίδιο ζήτημα, η ίδια ρύθμιση αλλά πολλές ερμηνείες, το επίπεδο επιβολής δεν εφαρμόζει και δεν τολμά να το κάνει, κυρίως σε τοπικό επίπεδο.

Ως εκ τούτου, συνέστησε την ταχεία ολοκλήρωση του νομικού συστήματος, ώστε οι αξιωματούχοι να μπορούν να εργάζονται με ηρεμία. Θα πρέπει να υπάρχει ένα σαφές διάταγμα για την αποκέντρωση της εξουσίας και της ευθύνης σε όλα τα επίπεδα, το οποίο να ορίζει σαφώς: το περιεχόμενο που πρέπει να ολοκληρωθεί, τον χρόνο ολοκλήρωσης και την ευθύνη σε περίπτωση υπέρβασης της προθεσμίας.

Οι επικεφαλής της εταιρείας πρότειναν επίσης στο Υπουργείο Σχεδιασμού και Επενδύσεων να επιτρέψει στις βιετναμέζικες επιχειρήσεις να εφαρμόσουν το άρθρο 44.3 του Νόμου περί Επενδύσεων και το άρθρο 126 του Νόμου περί Γης, να παρατείνουν τη διάρκεια μίσθωσης γης ή να επιτρέψουν στις επιχειρήσεις να καταβάλλουν ενοίκιο γης για 70 χρόνια, ώστε τα βιομηχανικά πάρκα να έχουν επαρκή διάρκεια και να είναι αρκετά ελκυστικά για τους εκμισθωτές γης. Αυτό είναι σύμφωνο με τον νόμο και αυξάνει τα τοπικά έσοδα.

Οι βίλες και τα οικόπεδα έχουν έκπτωση

Η πρόσφατα δημοσιευμένη έκθεση του Υπουργείου Κατασκευών για την αγορά ακινήτων δείχνει ότι κατά το δεύτερο τρίμηνο υπήρξαν σχεδόν 100.000 επιτυχημένες συναλλαγές. Εκ των οποίων, ο όγκος συναλλαγών του δεύτερου τριμήνου επικεντρώθηκε κυρίως στον τομέα της γης με 67.525 επιτυχημένες συναλλαγές, ποσοστό που αντιστοιχεί σε περίπου 99,9% σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο και περίπου 31,5% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι.

Οι υπόλοιπες σχεδόν 30.000 συναλλαγές ήταν επιτυχείς για διαμερίσματα και μεμονωμένες κατοικίες, αντιπροσωπεύοντας το 75,61% σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο, ίσο με περίπου 43,03% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι.

Ωστόσο, κατά το δεύτερο τρίμηνο, ο τομέας των ακινήτων, που αφορά μεμονωμένες κατοικίες και οικόπεδα, σε έργα για τα οποία ενδιαφέρονται οι επενδυτές, έχει κυρίως κερδοσκοπικό χαρακτήρα. Οι αγοραστές δεν ενδιαφέρονται πλέον για τους παραπάνω τομείς ακινήτων όπως πριν.

Επιπλέον, πολλοί επενδυτές αντιμετωπίζουν προβλήματα ταμειακών ροών, χρησιμοποιώντας υπερβολική χρηματοοικονομική μόχλευση και ο κατασκευαστής έχει σταματήσει να υποστηρίζει τα επιτόκια δανείων. Η αγορά παρουσιάζει απότομη μείωση της ρευστότητας, οδηγώντας σε όλο και περισσότερες συναλλαγές με χαρακτήρα μείωσης ζημιών.

Η τιμή πώλησης του τμήματος των βιλών και των οικοπέδων έργων σε πολλές τοποθεσίες κατά το τρίμηνο συνέχισε να μειώνεται κατά περίπου 2-5% σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο. Επιπλέον, αυτά τα ακίνητα ενδέχεται να συνεχίσουν να προσαρμόζονται σε κατάλληλες αξίες, ανάλογες με την επενδυτική αξία του προϊόντος και τις περιφερειακές υποδομές στο μέλλον.

Σε ορισμένες περιοχές έχει παρατηρηθεί σημαντική μείωση στις τιμές συναλλαγών, ιδίως σε προαστιακές και περιφερειακές περιοχές της τριμήνου, όπως: η περιοχή Ha Dong, η περιοχή Me Linh, το Hoai Duc (Ανόι), η περιοχή 12, η ​​περιοχή Binh Chanh, η περιοχή Nha Be (HCMC), η περιοχή Ngu Hanh Son (Ντα Νανγκ), η πόλη Bien Hoa, η περιοχή Nhon Trach (Ντονγκ Νάι).

Vinh Phuc: Έκκληση για επενδύσεις σε 6 έργα κοινωνικής στέγασης

Με βάση τις πρακτικές ανάγκες της περιοχής, η Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Vinh Phuc απευθύνει έκκληση σε επενδυτές για την κατασκευή 6 έργων κοινωνικής στέγασης με κλίμακα περίπου 8.000 διαμερισμάτων και μεζονετών για εργαζόμενους.

Το Βιν Φουκ είναι μια επαρχία με ανεπτυγμένη βιομηχανία. Στην περιοχή υπάρχουν πολλά βιομηχανικά πάρκα που προσελκύουν μεγάλη συγκέντρωση εργαζομένων, επομένως η ανάγκη για στέγαση για πολλές οικογένειες εργατών ειδικότερα και για άτομα με χαμηλό εισόδημα γενικότερα αποτελεί επείγον πρόβλημα.

Είναι γνωστό ότι από το 2014 έως σήμερα, το Λαϊκό Συμβούλιο και η Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Vinh Phuc έχουν εκδώσει πολλούς μηχανισμούς, πολιτικές και κανονισμούς σχετικά με τη διαχείριση και την ανάπτυξη κατοικιών για κοινωνικά άτομα. Συγκεκριμένα, η Απόφαση Αρ. 159 του Επαρχιακού Λαϊκού Συμβουλίου σχετικά με την υποστήριξη έργων κοινωνικής στέγασης για εργαζόμενους και άτομα με χαμηλό εισόδημα στην επαρχία κατά την περίοδο 2015-2020· η Απόφαση Αρ. 14 της Επαρχιακής Λαϊκής Επιτροπής σχετικά με τα κριτήρια προτεραιότητας για την επιλογή ατόμων που είναι επιλέξιμα για ενοικίαση και αγορά κοινωνικής στέγασης στην επαρχία· η Απόφαση Αρ. 179 σχετικά με το σχέδιο εφαρμογής του Προγράμματος Ανάπτυξης Στέγασης της επαρχίας Vinh Phuc έως το 2020, με όραμα το 2030· η Απόφαση Αρ. 1247 σχετικά με την έκδοση του 5ετούς σχεδίου ανάπτυξης κατοικιών, περιόδου 2021 - 2025...

Εκτός από την καθοδήγηση των τμημάτων, των υποκαταστημάτων και των τοπικών αρχών για την ενίσχυση της διαχείρισης και την προσέλκυση επενδύσεων σε έργα ανάπτυξης κατοικιών, η επαρχία Vinh Phuc δίνει επίσης προτεραιότητα στην κατανομή κεφαλαίων για την ανάπτυξη κατοικιών. Μόνο το 2023, το κεφάλαιο για την ανάπτυξη κατοικιών στην επαρχία ανέρχεται σε 8.606 δισεκατομμύρια VND. Εκ των οποίων, το κεφάλαιο για την κατασκευή εμπορικών κατοικιών είναι 2.748 δισεκατομμύρια VND, το κεφάλαιο για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών είναι 164 δισεκατομμύρια VND και το κεφάλαιο για την κατασκευή κατοικιών από νοικοκυριά και άτομα είναι 5.694 δισεκατομμύρια VND.

Ο κ. Nguyen Thanh Ha - Αναπληρωτής Διευθυντής του Τμήματος Κατασκευών της επαρχίας Vinh Phuc, δήλωσε ότι στην επαρχία Vinh Phuc, υλοποιούνται αυτήν τη στιγμή 5 έργα κοινωνικής στέγασης, όπως: περιοχή κατοικιών χαμηλού εισοδήματος Vinaconex Xuan Mai· περιοχή κατοικιών για εργαζόμενους και άτομα με χαμηλό εισόδημα στην περιοχή Khai Quang· περιοχή κοινωνικής στέγασης πολυώροφων κτιρίων για εργαζόμενους στην περιοχή Goc Nu, περιοχή Khai Quang (πόλη Vinh Yen)· περιοχή κατοικιών χαμηλού εισοδήματος 8T, περιοχή Xuan Hoa, πόλη Phuc Yen· περιοχή κοινωνικής στέγασης στην περιοχή Phuc Thang (πόλη Phuc Yen).

«Τα παραπάνω έργα κοινωνικής στέγασης έχουν επενδύσει και ολοκληρώσει την κατασκευή 1.623 κατοικιών με εμβαδόν 50 - 70 τ.μ./κατοικία, καλύπτοντας τις στεγαστικές ανάγκες των εργαζομένων και των ατόμων με χαμηλό εισόδημα από το 2015 έως σήμερα. Επί του παρόντος, η Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Vinh Phuc συνεχίζει να ζητά επενδύσεις σε 6 έργα κοινωνικής στέγασης με κλίμακα περίπου 8.000 κατοικιών και μεζονετών για εργαζόμενους. Οι διαδικασίες για την υλοποίηση του έργου εκτελούνται σύμφωνα με τους κανονισμούς» - δήλωσε ο κ. Nguyen Thanh Ha.

Σύμφωνα με το έργο του Πρωθυπουργού «Επένδυση στην κατασκευή τουλάχιστον 1 εκατομμυρίου διαμερισμάτων κοινωνικής στέγασης για άτομα με χαμηλό εισόδημα και εργαζόμενους σε βιομηχανικά πάρκα κατά την περίοδο 2021-2030», ο στόχος της επαρχίας Vinh Phuc είναι η ολοκλήρωση 28.300 μονάδων κοινωνικής στέγασης, εκ των οποίων 8.800 μονάδες πρέπει να ολοκληρωθούν κατά την περίοδο 2022-2025 και 19.500 μονάδες πρέπει να ολοκληρωθούν κατά την περίοδο 2026-2030. Αυτός είναι ένας μεγάλος στόχος, που απαιτεί μεγάλες προσπάθειες και αποφασιστικότητα από τα αρμόδια τμήματα και τους κλάδους για να ολοκληρωθεί.

Thanh Hoa: Λίστα έργων κοινωνικής στέγασης με καθυστέρηση

Σύμφωνα με πληροφορίες από το Τμήμα Κατασκευών της Thanh Hoa, αυτή τη στιγμή στην επαρχία υπάρχουν 18 έργα κοινωνικής στέγασης στα οποία έχουν πραγματοποιηθεί επενδύσεις και βρίσκονται υπό κατασκευή, εκ των οποίων 12 έργα βρίσκονται εντός χρονοδιαγράμματος, έχουν θέσει μέρος ή το σύνολο του έργου σε λειτουργία και 6 έργα έχουν καθυστερήσει.

Έργο κοινωνικής στέγασης στην οδό Bao Ngoai. (Πηγή: Υπουργείο Κατασκευών)

Είναι γνωστό ότι οι λόγοι για την αργή πρόοδο καθορίζονται από τις λειτουργικές υπηρεσίες της επαρχίας Thanh Hoa λόγω της αργής εκκαθάρισης του έργου, της αργής υλοποίησης των επενδύσεων και των κατασκευών από τον επενδυτή για την εκχωρημένη έκταση γης και της μη επιστημονικής ικανότητας διαχείρισης των επενδύσεων και των κατασκευών για τα έργα... Μεταξύ των αργά προχωρούντων έργων κοινωνικής στέγασης στην Thanh Hoa, πρέπει πρώτα απ 'όλα να αναφέρουμε το Έργο Κοινωνικής Στέγασης AMC I στην περιοχή Quang Thanh, στην πόλη Thanh Hoa, το οποίο έχει "παγώσει" εδώ και πολλά χρόνια.

Στις 24 Σεπτεμβρίου 2014, η Λαϊκή Επιτροπή της Επαρχίας Thanh Hoa εξέδωσε το Έγγραφο Αρ. 8870, εγκρίνοντας την επένδυση στο έργο ανάπτυξης κοινωνικών κατοικιών της Περιοχής Κοινωνικής Στέγασης AMC I στην περιοχή Quang Thanh, στην πόλη Thanh Hoa.

Συνεπώς, η Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Thanh Hoa ενέκρινε την επένδυση του επενδυτή, της AMC Global Development Joint Stock Company, στο Έργο Κοινωνικής Στέγασης AMC I. Ο επενδυτικός και κατασκευαστικός στόχος είναι η δημιουργία συνθηκών για τα άτομα με χαμηλό εισόδημα στην περιοχή ώστε να έχουν σταθερή στέγαση, καλύπτοντας τις ανάγκες περίπου 900 νοικοκυριών με συνολική επένδυση σχεδόν 527 δισεκατομμυρίων VND, που θα χρησιμοποιηθεί από ιδιόκτητα κεφάλαια και άλλες νόμιμα κινητοποιημένες πηγές κεφαλαίου.

Το έργο παρατάθηκε από την Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Thanh Hoa για περίπου 36 μήνες. Εκ των οποίων, η περίοδος προετοιμασίας της επένδυσης είναι 6 μήνες από την ημερομηνία έγκρισης της επένδυσης του έργου και η περίοδος υλοποίησης της επένδυσης είναι 30 μήνες, από τις 6 Αυγούστου 2020 έως τις 6 Φεβρουαρίου 2023. Μετά την επίσημη έναρξη των εργασιών κατασκευής στις 21 Ιανουαρίου 2021, μέχρι σήμερα, η Περιοχή Κοινωνικής Στέγασης AMC I έχει μόνο λίγα ημιτελή κατασκευαστικά στοιχεία και τα ζιζάνια φυτρώνουν άγρια ​​μέσα στην πανεπιστημιούπολη του έργου.

Στη συνέχεια, ακολουθεί το έργο κοινωνικής στέγασης Bao Ngoai, στην περιοχή Dong Huong, στην πόλη Thanh Hoa, με μια σειρά παραβάσεων, με αποτέλεσμα το έργο να παραμένει «μπλοκαρισμένο» μέχρι σήμερα. Η Λαϊκή Επιτροπή της Επαρχίας Thanh Hoa εξέδωσε το έγγραφο αριθ. 3071, εγκρίνοντας την επενδυτική πολιτική αυτού του έργου, το 2018. Επενδυτής είναι η Construction - Trading Joint Stock Company 379 (με έδρα το Ανόι).

Στο τέλος του 2022, παρόλο που οι αρμόδιες αρχές δεν είχαν ακόμη αποδεχτεί και επιτρέψει την έναρξη χρήσης των διαμερισμάτων, πολλά νοικοκυριά που αγόρασαν διαμερίσματα στην πολυκατοικία 379 μετακόμισαν και ζούσαν ελεύθερα.

Στις 9 Ιανουαρίου 2023, η Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Thanh Hoa αποφάσισε να επιβάλει διοικητικό πρόστιμο 80 εκατομμυρίων VND στην Ανώνυμη Εταιρεία Κατασκευών - Στέγασης 379 για την έναρξη λειτουργίας του έργου χωρίς έγγραφο που να εγκρίνει τα αποτελέσματα της πρόληψης και της παραλαβής πυρόσβεσης.

Αφού οργάνωσε επιθεώρηση για την αποδοχή ολοκλήρωσης του έργου, το Υπουργείο Κατασκευών απέστειλε πρόσφατα έγγραφο στην Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Thanh Hoa, στο οποίο αναφερόταν ότι το παραπάνω έργο δεν πληρούσε τους όρους αποδοχής των αποτελεσμάτων ολοκλήρωσης σύμφωνα με τους κανονισμούς.

Εκτός από τα δύο παραπάνω έργα κοινωνικής στέγασης, τέσσερα άλλα έργα κοινωνικής στέγασης στην Thanh Hoa υπέστησαν επίσης την ίδια μοίρα, όπως: Κοινωνικές κατοικίες στην περιοχή Quang Thanh, στην πόλη Thanh Hoa, με επένδυση της Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited· εργατικές κατοικίες στο Βιομηχανικό και Αστικό Πάρκο Hoang Long, στην περιοχή Tao Xuyen, στην πόλη Thanh Hoa, με επένδυση της Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company· ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών για εργαζόμενους στην ανατολική περιοχή του Βιομηχανικού Πάρκου Le Mon, στην πόλη Thanh Hoa, με επένδυση της Sunjade Vietnam Shoes Company Limited· κοινωνικές κατοικίες στην περιοχή Quang Thang, στην πόλη Thanh Hoa, με επένδυση της An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited.

Πηγή: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-3-van-de-lon-can-thi-truong-dat-nen-dan-ve-gia-tri-thuc-loat-du-an-nha-o-xa-hoi-cham-tien-do-237183.html