Ακίνητα: Αμαρτία ή κινητήρια δύναμη ανάπτυξης;

Ο στόχος της αύξησης του ΑΕΠ του Βιετνάμ στο 8% έως το 2025 και η επιδίωξη διψήφιου ποσοστού τα επόμενα χρόνια αντιπροσωπεύει τη μεγάλη φιλοδοξία του έθνους - μια θεμιτή φιλοδοξία, που αντανακλά την ισχυρή βούληση της χώρας να προχωρήσει στο ταξίδι της ολοκλήρωσης και της ανάπτυξης.

Αλλά η ανάπτυξη δεν μπορεί να είναι απλώς ένας αριθμός. Αυτό που είναι πιο σημαντικό είναι η ποιότητα της ανάπτυξης, η ανθεκτικότητα της οικονομίας απέναντι στις παγκόσμιες διακυμάνσεις. Το ερώτημα είναι: διαθέτει το Βιετνάμ αρκετά ουσιαστική βάση για να δημιουργήσει μια βιώσιμη ανακάλυψη ή μήπως πρόκειται απλώς για μια βραχυπρόθεσμη «άνθηση» με επικεφαλής την αγορά ακινήτων - έναν τομέα που αποτελεί ταυτόχρονα κινητήρια δύναμη και μέτρο της υγείας της οικονομίας;

Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι την τελευταία δεκαετία, οι εταιρείες ακίνητα έχουν συμβάλει στην αλλαγή της όψης της χώρας. Νέες αστικές περιοχές, λεωφόροι, θέρετρα και σύγχρονες βιομηχανικές ζώνες έχουν συμβάλει στη διαμόρφωση μιας πιο πολιτισμένης αστικής εμφάνισης, στη δημιουργία θέσεων εργασίας, στην προώθηση υποδομών και στη βελτίωση της ποιότητας ζωής.

Πολλές επιχειρήσεις έχουν επίσης συνεισφέρει ενεργά στην κοινωνία, συνοδεύοντας την κυβέρνηση κατά τη διάρκεια φυσικών καταστροφών και πανδημιών. Αυτές οι συνεισφορές είναι σημαντικές, αντανακλώντας το αίσθημα ευθύνης και τον ρόλο των Βιετναμέζικων επιχειρηματιών στη νέα εποχή.

Ωστόσο, παράλληλα με αυτά τα επιτεύγματα, η αγορά ακινήτων έχει επίσης αποκαλύψει πολλές προκλήσεις. Οι ραγδαία αυξανόμενες τιμές κατοικιών, η περιορισμένη προσφορά και οι παρατεταμένες νομικές διαδικασίες έχουν αυξήσει την πίεση τόσο στις επιχειρήσεις όσο και στους πολίτες.

Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2025, οι τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι αυξήθηκαν κατά 33% κατά την ίδια περίοδο, φτάνοντας περίπου τα 3.000 δολάρια ΗΠΑ/τ.μ. στην πόλη Χο Τσι Μινχ, αυξήθηκαν κατά 47%, σε σχεδόν 4.700 δολάρια ΗΠΑ/τ.μ.

Είναι σημαντικό να αναγνωριστεί ότι η αγορά ακινήτων δεν είναι ομοιογενής. Υπάρχουν βασικά δύο τύποι επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται σε αυτόν τον τομέα.

Η μία ομάδα ενδιαφέρεται μόνο για το «αγοράζοντας φθηνά, πουλώντας ακριβά», εκμεταλλευόμενη τη βραχυπρόθεσμη κερδοσκοπία, δημιουργώντας μικρή βιώσιμη αξία για την κοινωνία. Αυτή η ομάδα είναι που διαστρεβλώνει την αγορά και χάνει την εμπιστοσύνη των πραγματικών αγοραστών.

Αλλά εκτός από αυτό, υπάρχουν πραγματικοί κατασκευαστές ακινήτων, επιχειρήσεις που επιδιώκουν ένα μακροπρόθεσμο όραμα, όχι μόνο κατασκευάζοντας κατοικίες προς πώληση αλλά και δημιουργώντας μια βιώσιμη πόλη. Επενδύουν συστηματικά, σε αρκετά μεγάλη κλίμακα, συχνά σε περιφερειακές περιοχές της πόλης για να εφαρμόσουν σωστά την κατεύθυνση της διασποράς του πληθυσμού και της ισορροπημένης περιφερειακής ανάπτυξης.

Για να προσελκύσουν ανθρώπους να ζήσουν σε νέες αστικές περιοχές, τα έργα αυτά πρέπει να καλύπτουν τις ανάγκες ενός ολοκληρωμένου οικοσυστήματος διαβίωσης: σύγχρονες υποδομές, εκπαίδευση, υγειονομική περίθαλψη, εμπόριο, χώρους πρασίνου και καλύτερες παροχές από την κεντρική περιοχή. Εκείνη την εποχή, κάθε αστική περιοχή δεν είναι μόνο ένας τόπος διαβίωσης, αλλά και μια κινητήρια δύναμη για την τοπική κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη.

Τέτοιες επιχειρήσεις συχνά χρειάζονται πολλά χρόνια για να προετοιμαστούν, από τον σχεδιασμό, τα νομικά ζητήματα, τις επενδύσεις σε υποδομές έως την προσέλκυση κατοίκων.

Ένα τυπικό παράδειγμα είναι το παράκτιο αστικό έργο Can Gio, του οποίου η προετοιμασία διήρκεσε 21 χρόνια πριν καταστεί επιλέξιμο για υλοποίηση, ενώ το έργο Vinhomes Wonder City (πρώην Dan Phuong) χρειάστηκε 13 χρόνια για να λάβει νομική έγκριση... Ο μεγάλος χρόνος προετοιμασίας λόγω της έλλειψης σύγχρονου νομικού πλαισίου προκάλεσε αύξηση του επενδυτικού κεφαλαίου, γεγονός που αποτελεί έναν από τους κύριους λόγους που εμποδίζουν τη μείωση των τιμών των κατοικιών.

Ένα αξιοσημείωτο γεγονός είναι ότι τα πιστωτικά κεφάλαια έχουν πρόσφατα εισρεύσει έντονα στον τομέα των ακινήτων, αντιπροσωπεύοντας ένα μεγάλο ποσοστό των συνολικών ανεξόφλητων τραπεζικών δανείων. Στις 31 Ιουλίου 2025, τα ανεξόφλητα δάνεια σε αυτόν τον τομέα ξεπέρασαν τα 4,1 εκατομμύρια δισεκατομμύρια VND (ισοδύναμα με 155 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ), αντιπροσωπεύοντας σχεδόν το 24% των συνολικών ανεξόφλητων δανείων του τραπεζικού συστήματος. Ο ρυθμός αύξησης των πιστώσεων στον τομέα των ακινήτων (17%) είναι σχεδόν διπλάσιος από τον γενικό ρυθμό ανάπτυξης της οικονομίας (9,6%).

Ωστόσο, το πρόβλημα δεν είναι το κεφάλαιο που εισρέει στα ακίνητα, αλλά το πού βρίσκονται τα ακίνητα. Όταν το κεφάλαιο συγκεντρώνεται σε κερδοσκοπικά έργα, υποδιαιρέσεις, δημιουργία κυμάτων τιμών, η οικονομία διατρέχει κίνδυνο. Αλλά αν το κεφάλαιο κατευθυνθεί σωστά, εισρέοντας σε βιώσιμα αστικά έργα, υποδομές και πραγματικές κατοικίες... τότε αποτελεί μοχλό για την ανάπτυξη υποδομών και την κοινωνική ασφάλιση.

Επειδή τα ακίνητα, αν αναπτυχθούν προς τη σωστή κατεύθυνση, όχι μόνο δημιουργούν περιουσιακά στοιχεία αλλά και ενεργοποιούν εκατοντάδες συναφείς κλάδους όπως υλικά, κατασκευές, εσωτερική διακόσμηση, logistics, εμπόριο και υπηρεσίες. Αυτό είναι το σημείο που πρέπει να εξεταστεί και να προσαρμοστεί σύντομα.

Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι κάθε ανεπτυγμένη οικονομία έχει βιώσει μια περίοδο υπερθέρμανσης των αγορών ακινήτων. Το σημαντικό είναι η ικανότητα διαχείρισης των κινδύνων και η ρύθμιση των πολιτικών. Όταν το Κράτος διαθέτει έναν διαφανή νομικό μηχανισμό, ελέγχει αποτελεσματικά τις ροές κεφαλαίων και δημιουργεί ένα υγιές ανταγωνιστικό περιβάλλον, τα ακίνητα γίνονται κινητήρια δύναμη ανάπτυξης αντί για πιθανό κίνδυνο.

Σε πολλές χώρες όπως η Νότια Κορέα, η Σιγκαπούρη ή η Κίνα, τα πρώτα στάδια της εκβιομηχάνισης σημαδεύτηκαν από ισχυρή ανάπτυξη στον τομέα των ακινήτων, συμβάλλοντας σημαντικά στο ΑΕΠ. Αλλά όταν η αγορά έφτασε σε ένα ορισμένο όριο, αυτές οι χώρες στράφηκαν γρήγορα στην ανάπτυξη της παραγωγής, της τεχνολογίας και της καινοτομίας.

Η Κίνα είναι το πιο πρόσφατο μάθημα - όταν η έλλειψη έγκαιρης ρύθμισης προκάλεσε ένα αλυσιδωτό σοκ σε ολόκληρο το χρηματοπιστωτικό σύστημα. Συνεπώς, το Βιετνάμ πρέπει να δώσει ιδιαίτερη προσοχή στο πρόβλημα της «ισορροπημένης ανάπτυξης», της αρμονικής ανάπτυξης μεταξύ της αγοράς γης και του παραγωγικού τομέα.

Μια ισχυρή οικονομία πρέπει να βασίζεται στην παραγωγή, την επιστήμη, την τεχνολογία και την καινοτομία και δεν μπορεί να επιρρίπτει όλη την «ευθύνη» στη γη ή τα περιουσιακά στοιχεία. Για να επιτύχει βιώσιμη ανάπτυξη, το Βιετνάμ πρέπει να επικεντρωθεί στους ακόλουθους πυλώνες:

Μεταρρύθμιση, άρση των διοικητικών εμποδίων και των περιττών δαπανών.

Προώθηση των βιομηχανιών μεταποίησης και μεταποίησης, της υψηλής τεχνολογίας γεωργίας, των ανανεώσιμων πηγών ενέργειας και της ψηφιακής οικονομίας.

Ανάπτυξη κεφαλαιαγορών (μετοχές, εταιρικά ομόλογα) για τη μείωση της εξάρτησης από την τραπεζική πίστωση.

Επενδύστε σημαντικά σε κοινωνικές κατοικίες, εργατικές κατοικίες, φθηνές κατοικίες και επαναφέρετε τα ακίνητα στην ορθή αστική τους λειτουργία.

Μεταρρύθμιση του φόρου ακίνητης περιουσίας, εισαγωγή φόρου κατά της κερδοσκοπίας και φόρου κενής κατοικίας.

Να διασφαλιστεί η διαφάνεια των δεδομένων γης, των τιμών συναλλαγών και της πιστοληπτικής ικανότητας ακινήτων, ώστε να μπορούν να παρακολουθούνται από άτομα, επιχειρήσεις και επενδυτές.

Το επίκεντρο της μεταρρύθμισης είναι η διαφάνεια της αγοράς γης, διότι μόνο όταν δημοσιοποιούνται οι τιμές της γης, ο σχεδιασμός και η νομιμότητα μπορεί η χρηματοπιστωτική και τραπεζική αγορά να είναι σταθερή, η κοινωνική εμπιστοσύνη να ενισχυθεί και η αύξηση του ΑΕΠ να έχει πραγματική βάση.

Το πιο σημαντικό είναι να αποκατασταθεί η εμπιστοσύνη των επιχειρήσεων και των ανθρώπων. Μια αγορά λειτουργεί ομαλά μόνο όταν οι επιχειρήσεις είναι σίγουρες για τις μακροπρόθεσμες επενδύσεις, οι άνθρωποι πιστεύουν ότι τα περιουσιακά τους στοιχεία προστατεύονται και το Κράτος παίζει τον ρόλο του δίκαιου διαιτητή. Ο ρόλος μιας εποικοδομητικής κυβέρνησης εδώ δεν είναι η διοικητική παρέμβαση, αλλά ο καθορισμός διαφανών, σταθερών και προβλέψιμων κανόνων παιχνιδιού - τα θεμέλια μιας ώριμης οικονομίας.

Η διψήφια ανάπτυξη είναι μια ευγενής επιδίωξη. Αλλά η ανάπτυξη πρέπει να συμβαδίζει με τη σταθερότητα· η ανάπτυξη πρέπει να συνδέεται με την ποιότητα και την κοινωνική ισότητα. Είναι καιρός να επιλέξουμε: είτε να κυνηγήσουμε το προσωρινό φωτοστέφανο της ανάπτυξης, είτε να χτίσουμε γερά τα θεμέλια της παραγωγής - τεχνολογίας - γνώσης για το μακροπρόθεσμο μέλλον.

Μια «ώθηση» προς τη σωστή κατεύθυνση μπορεί να ανοίξει μια νέα εποχή ανάπτυξης. Μια «ώθηση» προς τη λάθος κατεύθυνση μπορεί να σύρει την οικονομία σε μια παγίδα κινδύνου. Η ιστορία θα κρίνει αυτήν την επιλογή και η σημερινή γενιά έχει την ευθύνη να διασφαλίσει ότι η «ώθηση ανάπτυξης» δεν θα μετατραπεί σε «παγίδα» στο μέλλον.

Η ανάπτυξη δεν είναι μόνο θέμα αριθμών, αλλά και θέμα πίστης, νοημοσύνης και φιλοδοξίας του βιετναμέζικου λαού. Αν ξέρουμε πώς να θέτουμε τα μακροπρόθεσμα συμφέροντα του έθνους πάνω από τα βραχυπρόθεσμα συμφέροντα, θα έχουμε όχι μόνο μια «ώθηση ανάπτυξης» αλλά και μια βιώσιμη βάση για να εισέλθουμε σε μια εποχή αυτοδύναμης και ευημερούσας ανάπτυξης.

Πηγή: https://baolangson.vn/bat-dong-san-toi-do-hay-dong-luc-tang-truong-5061170.html