Οι μεσίτες γης «δημιουργούν αναταραχή» και «ζέστη», προκαλώντας χάος στην αγορά ακινήτων

Η αγορά ακινήτων ανακάμπτει θετικά

Σύμφωνα με την έκθεση του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARs), το τρίτο τρίμηνο του 2024 ειδικότερα και οι πρώτοι 9 μήνες του 2024 γενικά έδειξαν θετική ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων μετά από μια δύσκολη περίοδο. Εν μέρει χάρη στη σταθερότητα της οικονομίας και στις πολιτικές στήριξης της κυβέρνησης.

Συγκεκριμένα, ο περί Στέγασης Νόμος του 2023, ο περί Επιχειρήσεων Ακινήτων Νόμος του 2023 και ο περί Γης Νόμος του 2024 τέθηκαν επίσημα σε ισχύ από την 1η Αυγούστου 2024, 5 μήνες νωρίτερα από τους προηγούμενους κανονισμούς, συμβάλλοντας στην τελειοποίηση του νομικού διαδρόμου για την αγορά ακινήτων και ανοίγοντας έναν νέο κύκλο για την αγορά σε μια ασφαλέστερη, υγιέστερη και πιο βιώσιμη κατεύθυνση. Οι τομείς των ακινήτων, από τις κατοικίες, τα εμπορικά έως τα βιομηχανικά ακίνητα, έδειξαν όλα σημάδια θετικής ανάπτυξης με πολλά νέα έργα να υλοποιούνται.

Πρόσφατα, η αγορά ακινήτων έχει δείξει σημάδια «θέρμανσης». (Φωτογραφία: ST)

Η κα. Pham Thi Mien, Αναπληρώτρια Διευθύντρια του Ινστιτούτου Έρευνας και Αξιολόγησης της Αγοράς Ακινήτων του Βιετνάμ (VARs IRE), δήλωσε ότι η αγορά οικιστικών ακινήτων έχει αρχίσει να δείχνει σημάδια «θέρμανσης».

Συνεπώς, η ιστορία των πλειστηριασμών γης είναι «πιο καυτή» από ποτέ, με πλειστηριασμούς που διεξάγονται «εν μία νυκτί», καταγράφοντας εκατοντάδες, ακόμη και χιλιάδες ανθρώπους που δέχονται να «φάνε και να περιμένουν» για να διεκδικήσουν μια θέση. Η τιμή που κέρδισε είναι επίσης ρεκόρ, ίση με γη έργου με καλά επενδυμένες υποδομές.

Η άνοδος της αγοράς οφείλεται επίσης στον τομέα των διαμερισμάτων, με τις τιμές να καταγράφουν συνεχώς νέα υψηλά επίπεδα, τόσο στην πρωτογενή όσο και στη δευτερογενή αγορά. Η υψηλή ζήτηση αναγκάζει χιλιάδες ιδιοκτήτες διαμερισμάτων να λαμβάνουν τακτικά κλήσεις που τους ζητούν να πουλήσουν τα σπίτια τους. Παρά τις υψηλές τιμές πώλησης, τα νεοσύστατα έργα διαμερισμάτων έχουν καταγράψει πολύ καλά ποσοστά απορρόφησης.

Παράλληλα με τον τύπο διαμερίσματος, ορισμένα νεοσύστατα έργα χαμηλών ορόφων μεγάλων επενδυτών κατέγραψαν επίσης «ρεκόρ» αριθμού κρατήσεων παρά τις ολοένα και υψηλότερες τιμές. Πολλά διαμερίσματα έχουν καλές τοποθεσίες, όχι μόνο υψηλές τιμές, αλλά για να τα αγοράσουν, οι πελάτες/επενδυτές πρέπει επίσης να αποδεχτούν την πληρωμή μιας διαφοράς.

Οι μεσίτες γης «κάνουν κύματα»

Εκτός από τα αποτελέσματα από την πραγματική προσφορά και ζήτηση, η αγορά έχει επίσης δείξει σημάδια «θέρμανσης». Αυτή η κατάσταση αντικατοπτρίζεται στην κερδοσκοπία γης, στην άνοδο των τιμών των κατοικιών και στην εμφάνιση αδιαφανών συναλλαγών ακινήτων.

«Πολλοί μικροεπενδυτές εισέρχονται στην αγορά για κερδοσκοπικούς σκοπούς, προκαλώντας αδικαιολόγητη αύξηση των τιμών των ακινήτων. Σημάδια «θέρμανσης» εμφανίζονται επίσης στον τομέα των διαμερισμάτων, με την τιμή πώλησης των μεταβιβαζόμενων διαμερισμάτων να αυξάνεται ολοένα και περισσότερο, λόγω της «βοήθειας» ορισμένων κερδοσκοπικών ομάδων. Αυτά τα σημάδια προέρχονται όλα από την έλλειψη προσφοράς, αν και έχει βελτιωθεί», δήλωσε η κα Mien.

Εκτός από τα αποτελέσματα από την πραγματική προσφορά και ζήτηση, η αγορά έχει επίσης δείξει σημάδια «θέρμανσης». (Φωτογραφία: VOV)

Συγκεκριμένα, η κα Mien ανέφερε ότι κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024, η αγορά οικιστικών ακινήτων συνέχισε να καταγράφει προσφορά 22.412 προϊόντων που προσφέρονται στην αγορά, με περίπου 14.750 νέα προϊόντα προς πώληση, μειωμένα κατά 25% σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο, αλλά αυξημένα κατά 60% σε σχέση με την ίδια περίοδο του 2023. Παρά τη μείωση της ποσότητας σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, η προσφορά του τρίτου τριμήνου παρουσίασε ακόμη «ανάπτυξη» όταν εμφανίστηκε μια σειρά από νέα έργα, ειδικά με την παρουσία έργων μεγάλης κλίμακας που άρχισαν να αναπτύσσονται, καθιστώντας την αγορά πιο «ζωντανή».

Τους πρώτους 9 μήνες του 2024, η αγορά κατέγραψε 38.797 νέα προϊόντα προς πώληση. Η προσφορά εξακολουθούσε να παρουσιάζει ισχυρή διαφοροποίηση. Συνεπώς, το 70% της νέας προσφοράς προήλθε από τον τομέα των διαμερισμάτων. Εκ των οποίων, προϊόντα με τιμές πώλησης άνω των 50 εκατομμυρίων VND/m2 αντιπροσώπευαν τη συντριπτική πλειοψηφία. Η αγορά ήταν σχεδόν εντελώς απαλλαγμένη από οικονομικά προσιτά εμπορικά διαμερίσματα. Όσον αφορά την περιοχή, ο Βορράς ηγήθηκε της νέας προσφοράς με 46%, ακολουθούμενος από την Κεντρική περιοχή με 29% και τον Νότο με 25%.

Τα δεδομένα έρευνας της VARS δείχνουν επίσης ότι, παρόλο που η προσφορά αφορά κυρίως τα τμήματα υψηλής και πολυτελούς κατηγορίας, ολόκληρη η αγορά κατέγραψε περίπου 10.400 επιτυχημένες συναλλαγές το τρίτο τρίμηνο, που ισοδυναμεί με ποσοστό απορρόφησης 51%. Αυτό αντανακλά το ενδιαφέρον της αγοράς για νέα προϊόντα ακινήτων, αν και το μεγαλύτερο μέρος της νέας προσφοράς ολοκληρώνεται με υψηλά πρότυπα και το κόστος επένδυσης, ιδίως το κόστος που σχετίζεται με τη γη, αυξάνεται.

Ο όγκος συναλλαγών και το ποσοστό απορρόφησης μειώθηκαν κατά 25% και μία ποσοστιαία μονάδα αντίστοιχα σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο, αλλά αυξήθηκαν κατά 80% και 28 ποσοστιαίες μονάδες αντίστοιχα σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2023. Εκ των οποίων, ο όγκος των συναλλαγών διαμερισμάτων ήταν ακόμη «συντριπτικός», αντιπροσωπεύοντας το 71% των συνολικών συναλλαγών κατοικιών στο τρίτο τρίμηνο, με τα νέα έργα διαμερισμάτων να καταγράφουν μέσο ποσοστό απορρόφησης 75%. Τα έργα διαμερισμάτων στο Ανόι κατέγραψαν ακόμη και ποσοστό απορρόφησης έως και 90% λίγο μετά το άνοιγμα προς πώληση.

Η τάση ανάπτυξης μικρών διαμερισμάτων με στόχο τη μείωση της συνολικής αξίας του διαμερίσματος, που είναι πιο προσαρμοσμένα στις ανάγκες και την οικονομική δυνατότητα των άγαμων και των νέων οικογενειών, είναι ολοένα και πιο σαφής. Αυτός είναι επίσης ο τύπος ακινήτου που καταγράφει την καλύτερη ρευστότητα.

Τους πρώτους 9 μήνες του 2024, η αγορά κατέγραψε 30.589 επιτυχημένες συναλλαγές, 2,5 φορές περισσότερες από την ίδια περίοδο του 2023. Πολλά νέα έργα που ξεκίνησαν στα τέλη Σεπτεμβρίου και άρχισαν να δέχονται κρατήσεις, κατέγραψαν επίσης μεγάλο ποσό τόκων και «τεράστιες» καταθέσεις.

Όσον αφορά τις τιμές πώλησης, οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούν να είναι «αγκυροβολημένες» σε υψηλό επίπεδο, τόσο στην πρωτογενή όσο και στη δευτερογενή αγορά, ιδίως στον τομέα των διαμερισμάτων. Επειδή η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης γίνεται ολοένα και πιο σοβαρή, αν και η προσφορά έχει βελτιωθεί, εξακολουθεί να είναι πολύ δύσκολο να καλυφθεί η ζήτηση. Επιπλέον, το μεγαλύτερο μέρος της νέας προσφοράς συνεχίζει να ολοκληρώνεται σε υψηλό επίπεδο, με το κόστος επένδυσης, ιδίως το κόστος που σχετίζεται με τη γη, να αυξάνεται.

Συγκεκριμένα, κατά το τρίτο τρίμηνο, το επίπεδο τιμών των πρωτογενών κατοικιών στο Ανόι συνέχισε να αυξάνεται και δεν έδειξε σημάδια διακοπής, ενώ η προσφορά βελτιώνεται σταδιακά. Νέα έργα, από χαμηλούς έως υψηλούς ορόφους, κυρίως στα τμήματα υψηλής και πολυτελούς κατασκευής, εξακολουθούν να τυγχάνουν έντονης προσοχής από την αγορά. Αυτό έχει δημιουργήσει μια κινητήρια δύναμη για να παραμείνει υψηλό το επίπεδο τιμών των δευτερογενών διαμερισμάτων, αν και η ρευστότητα έχει σταδιακά σταθεροποιηθεί μετά από μια περίοδο «θερμής» ανάπτυξης.

Στο Ντα Νανγκ , το πρωτογενές επίπεδο τιμών των διαμερισμάτων κατέγραψε επίσης «ρεκόρ» αύξησης, με περισσότερο από το 50% της νέας προσφοράς να κυμαίνεται σε τιμές άνω των 80 εκατομμυρίων VND/m2. Ωστόσο, η αγορά εξακολουθούσε να απορροφάται επαρκώς χάρη στη ζήτηση επενδύσεων από αγοραστές εκτός της επαρχίας, ιδίως επενδυτές από το Ανόι. Επιπλέον, το δευτερογενές επίπεδο τιμών βελτιώθηκε επίσης σημαντικά, με τις τιμές των κατοικιών σε ορισμένες περιοχές να αυξάνονται κατά 10-25% κατά την ίδια περίοδο.

Για την πόλη Χο Τσι Μινχ, το επίπεδο τιμών των πρωτογενών αγαθών παρέμεινε σταθερό σε υψηλό επίπεδο λόγω της προσφοράς που προέρχεται κυρίως από τρέχοντα έργα. Εν τω μεταξύ, το επίπεδο τιμών των πρωτογενών αγαθών στις επαρχίες και τις πόλεις γύρω από την πόλη Χο Τσι Μινχ αυξήθηκε ελαφρώς, κυμαινόμενο από 3-5%, με τη νέα προσφορά να έχει υψηλότερες τιμές πώλησης.

Η έρευνα για τον δείκτη τιμών διαμερισμάτων, η οποία αντικατοπτρίζει τις μέσες διακυμάνσεις των τιμών πώλησης των έργων στο δείγμα 150 έργων που επιλέχθηκαν και παρατηρήθηκαν από την VARS, δείχνει επίσης ότι, από το τρίτο τρίμηνο του 2024, η μέση τιμή πώλησης του συμπλέγματος έργων στο Ανόι είναι κοντά στα 60 εκατομμύρια VND/m2, σημειώνοντας αύξηση 64,0% σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο του 2019. Η μέση τιμή πώλησης του συμπλέγματος έργων στην πόλη Χο Τσι Μινχ αυξήθηκε από 49,2 εκατομμύρια VND/m2 σε 64,2 εκατομμύρια VND/m2, αντανακλώντας αύξηση 30,6% σε σύγκριση με την περίοδο βάσης. Στο Ντα Νανγκ, ο δείκτης τιμών αγοράς του Ντα Νανγκ έδειξε αύξηση 46,2% στο τρίτο τρίμηνο, υψηλότερη από την αύξηση στην πόλη Χο Τσι Μινχ.

«Η ζήτηση για ακίνητα, συμπεριλαμβανομένων των αναγκών στέγασης και επενδύσεων, συνεχίζει να μετατοπίζεται προς τις προαστιακές περιοχές, τις επαρχίες/πόλεις που περιβάλλουν τις δύο ειδικές αστικές περιοχές και τη δευτερογενή αγορά με πολλές επιλογές σε πιο λογικές τιμές. Διαμερίσματα και κατοικίες κάτω των 3 δισεκατομμυρίων VND «κυνηγούνται» έντονα στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ», τόνισε η κα Mien.

Πηγή: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html