Οι «μεγάλοι» επωφελούνται, οι μικρές επιχειρήσεις «εγκαταλείπονται»

(CLO) Η αγορά ακινήτων «έκλεισε» το 2024 με θετικά αποτελέσματα ανάκαμψης. Ωστόσο, η ανάκαμψη της αγοράς καθ' όλη τη διάρκεια του έτους ήταν άνιση, αλλά έλαβε χώρα με σαφή διαφοροποίηση μεταξύ τμημάτων, περιοχών, τύπων προϊόντων και προμηθευτών.

Η αγορά ακινήτων κατακερματίζεται.

Σύμφωνα με την έκθεση του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARs), η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ ανακάμπτει σαφώς. Ωστόσο, η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων εξακολουθεί να παρουσιάζει πολλές αδυναμίες, καθώς υπάρχει έντονη διαφοροποίηση μεταξύ τμημάτων, περιοχών, τύπων προϊόντων, ακόμη και προμηθευτών.

Οι VAR ανέλυσαν ότι το 2024, η αγορά θα καταγράψει περισσότερα προϊόντα χαμηλού ύψους προς πώληση, ωστόσο, τα διαμερίσματα θα εξακολουθήσουν να είναι ο κυρίαρχος τύπος, αντιπροσωπεύοντας έως και το 70% της συνολικής προσφοράς νέων κατοικιών το 2024. Η προσφορά νέων διαμερισμάτων αφορά κυρίως την πολυτελή κατηγορία, με τιμές από 50 εκατομμύρια/τ.μ. ή περισσότερο, αντιπροσωπεύοντας το 65% της συνολικής προσφοράς.

Η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ δεν αναπτύσσεται βιώσιμα και διχάζεται. (Φωτογραφία: MC)

Ανά περιφέρεια, το 60% της προσφοράς νέων κατοικιών το 2024 θα προέλθει από έργα στη Βόρεια περιοχή. Εν τω μεταξύ, οι Νότιες και Κεντρικές περιοχές θα αντιπροσωπεύουν μόνο το 29% και 11% αντίστοιχα. Η προσφορά θα προέλθει κυρίως από μεγάλα αστικά έργα σε προαστιακές περιοχές και επαρχίες και πόλεις που γειτνιάζουν με τις δύο ειδικές αστικές περιοχές.

Ο αριθμός των νέων θέσεων εφοδιασμού στη Νότια περιοχή αυξήθηκε σημαντικά το τελευταίο τρίμηνο του 2024, με μια σειρά από μεγάλης κλίμακας έργα να τίθενται προς πώληση, αλλά παρόλα αυτά δεν μπόρεσε να «συμβαδίσει» με τον ρυθμό αύξησης της προσφοράς από τις βόρειες επαρχίες και πόλεις.

Όσον αφορά τους προμηθευτές, το 62% της προσφοράς νέων κατοικιών προέρχεται από μεγάλους επενδυτές και ξένους επενδυτικούς οργανισμούς. Συγκεκριμένα, ξεχωρίζουν τα οικοσυστήματα των μεγάλων εταιρειών.

Για να διευκρινίσουν αυτό το ζήτημα, οι VARs δήλωσαν ότι οι νέοι νόμοι που ψηφίστηκαν από την Εθνοσυνέλευση προσφέρουν πολλές ευκαιρίες και πλεονεκτήματα στις μεγαλύτερες επιχειρήσεις. Για παράδειγμα, σύμφωνα με τις νέες διατάξεις του Νόμου περί Γης του 2024, η ανάκτηση γης για έργα εμπορικής στέγασης ισχύει μόνο για έργα μεγάλης κλίμακας με σύγχρονη υποδομή, γεγονός που εμποδίζει την υλοποίηση πολλών μικρών και μεσαίων έργων, ιδίως εκείνων που στοχεύουν στο τμήμα της οικονομικά προσιτής στέγασης στις μεγάλες πόλεις.

Σύμφωνα με τα VAR, οι μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις ακινήτων δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να υλοποιήσουν έργα μεγάλης κλίμακας και αντιμετωπίζουν δυσκολίες στην ανάπτυξη άλλων εμπορικών κατοικιών λόγω δυσκολιών στη διαπραγμάτευση με άτομα για την εκκαθάριση του χώρου. Αυτή η ομάδα επιχειρήσεων δεν έχει την ικανότητα και την εμπειρία να ανταγωνιστεί σε δημοπρασίες και προσφορές για γη που αναπτύσσονται από το Κράτος.

Οι «κόμποι» που πρέπει να λυθούν

Η VARS πιστεύει ότι για να αναπτυχθεί η αγορά σταθερά και βιώσιμα, το Βιετνάμ χρειάζεται πολιτικές υποστήριξης για την προώθηση νέας προσφοράς στην αγορά, ιδίως οικονομικά προσιτών εμπορικών κατοικιών και κοινωνικών κατοικιών.

Καταρχάς, είναι απαραίτητο να συνεχιστεί η αναθεώρηση των έργων ακινήτων που αντιμετωπίζουν δυσκολίες και η ταξινόμησή τους ανά αιτία και τον φορέα που είναι υπεύθυνος για τη διεκπεραίωσή τους. Ταυτόχρονα, να διεκδικηθούν με αποφασιστικότητα και να αντιμετωπιστούν τα καθυστερημένα έργα.

Δεύτερον, να αναπτυχθούν κανονισμοί σχετικά με λεπτομερείς και συγκεκριμένες διαδικασίες και μεθόδους αποτίμησης για κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, έτσι ώστε οι τοπικές αρχές και οι εταιρείες εκτίμησης να μπορούν εύκολα να τις εφαρμόσουν, να μειωθεί ο χρόνος προσδιορισμού των τιμών γης και να χρησιμεύσουν ως βάση για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης για τα τρέχοντα έργα ακινήτων, βοηθώντας τα ημιτελή έργα να «αναβιώσουν» και να φέρουν νέα προσφορά στην αγορά.

Τρίτον, να εγκριθούν επειγόντως επενδυτικές πολιτικές για μικρά και μεσαία έργα στον τομέα των ακινήτων. Να εξεταστούν και να μελετηθούν σχέδια για την υποστήριξη της εκκαθάρισης χώρων για έργα στον προσιτό τομέα, με στόχο την αύξηση της προσφοράς οικονομικά προσιτής στέγασης.

Τέταρτον, διερευνήστε ένα σχέδιο που θα επιτρέπει στις επιχειρήσεις που λαμβάνουν μεταβιβάσεις έργων ακινήτων να είναι υπεύθυνες για την ολοκλήρωση των προηγούμενων οικονομικών υποχρεώσεων του μεταβιβάζοντος, για την προώθηση της υλοποίησης του έργου και την προσέλκυση προσφοράς στην αγορά.

Επειδή σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς, οι επενδυτές μπορούν να μεταβιβάσουν έργα μόνο όταν έχουν ολοκληρώσει τις οικονομικές τους υποχρεώσεις σχετικά με τη γη του έργου προς το Δημόσιο. Ενώ οι περισσότερες επιχειρήσεις δεν έχουν επαρκή οικονομική δυνατότητα για να ολοκληρώσουν τις οικονομικές τους υποχρεώσεις, αναγκάζονται να μεταβιβάσουν έργα.

Πολλοί επενδυτές, ιδίως ξένοι επενδυτές με την ικανότητα και την επιθυμία να «αναβιώσουν» ημιτελή έργα ακινήτων και την ανάγκη ανάπτυξης μεγάλης κλίμακας οικονομικά προσιτών εμπορικών κατοικιών, αντιμετωπίζουν δυσκολίες λόγω νομικών ζητημάτων και προβλημάτων πρόσβασης στη γη.

Για τον τομέα της κοινωνικής στέγασης, παράλληλα με τη συνεχή προώθηση της εφαρμογής νέων νομικών κανονισμών για την κοινωνική στέγαση, ο τρόπος σκέψης για την κοινωνική στέγαση πρέπει να αλλάξει προς μια πιο προληπτική και θετική κατεύθυνση.

Συνεπώς, οι κρατικές υπηρεσίες διαχείρισης πρέπει να είναι αποφασιστικές στο έργο του σχεδιασμού. Οι τοπικές αρχές υποχρεούνται να επανεξετάσουν και να συμπληρώσουν επειγόντως τον πολεοδομικό σχεδιασμό και τον σχεδιασμό βιομηχανικών πάρκων, διασφαλίζοντας επαρκή γη για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών. Να εγκρίνουν επειγόντως επενδυτικές πολιτικές για έργα κοινωνικής στέγασης.

Οι περιοχές που έχουν εγκεκριμένες επενδυτικές πολιτικές πρέπει να επιλέξουν επειγόντως επενδυτές στον κατασκευαστικό τομέα. Να αυξήσουν τις δημόσιες επενδύσεις, να χρησιμοποιήσουν κεφάλαια από τον κρατικό προϋπολογισμό για να επενδύσουν σε υποδομές γύρω από περιοχές που έχουν σχεδιαστεί για την ανάπτυξη έργων κοινωνικής στέγασης και να αναπτύξουν κεφάλαια καθαρής γης για κοινωνική στέγαση.

Για τις επιχειρήσεις, εκτός από την ενεργό συνεργασία με τους κρατικούς φορείς διαχείρισης για την άρση των εμποδίων για τα έργα, είναι απαραίτητο να «προσκολληθούν» στη νέα νομοθεσία για να έχουν τη σωστή κατεύθυνση ανάπτυξης. Οι μικρομεσαίοι επενδυτές μπορούν να ερευνήσουν και να αναπτύξουν «προσιτά» έργα σε περιφερειακές αγορές, νέες αγορές, όπου τα εδαφικά κεφάλαια είναι ακόμα μεγάλα και οι τιμές δεν είναι πολύ υψηλές.

Πηγή: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html