Για την καλύτερη κατανόηση ζητημάτων που σχετίζονται με τις τιμές, τις αγοραίες αξίες καθώς και τις (εγγενείς, βασικές) αξίες των ακινήτων, το TG&VN είχε μια συνομιλία με τον Αναπληρωτή Καθηγητή, Δρ. Nguyen Minh Ngoc, Επικεφαλής του Τμήματος Εκτίμησης - Επιχειρήσεων Ακινήτων, Πανεπιστήμιο Χρηματοοικονομικών και Μάρκετινγκ, Πόλη Χο Τσι Μινχ.
Αγαπητέ Αναπληρωτή Καθηγητή Δρ. Nguyen Minh Ngoc, η τιμή είναι ένας από τους παράγοντες που επηρεάζουν σε μεγάλο βαθμό τις επενδυτικές δραστηριότητες σε ακίνητα. Μπορείτε να το εξηγήσετε αυτό με μεγαλύτερη σαφήνεια;
Γη - Τα ακίνητα έχουν τη δική τους τιμή. Η αύξηση των λογικών τιμών, ή ως επί το πλείστον παράλογων τιμών στο Βιετνάμ, έχει ωθήσει όλους τους τομείς της κοινωνίας να αναζητήσουν επενδυτικές δραστηριότητες σε ακίνητα. Η αντικειμενική πραγματικότητα και οι υποκειμενικές εξελίξεις των τιμών γης και ακινήτων τα τελευταία 30 χρόνια έχουν προκαλέσει σε πολλά άτομα και οργανισμούς την απώλεια της συναισθηματικής - οικονομικής - ορθολογικής τους ισορροπίας.
Η τιμή γης - ακινήτου είναι η νομισματική έκφραση της αξίας αυτής της γης - ακινήτου, δηλαδή το χρηματικό ποσό που πρέπει να καταβληθεί για τη γη - ακινήτου. Η τιμή της γης - ακινήτου γενικά είναι μια ποσότητα που μεταβάλλεται γύρω από την αξία της. Όταν η προσφορά και η ζήτηση γης - ακινήτου ταιριάζουν, η τιμή μπορεί να αντανακλά και να ταιριάζει με την αξία αυτής της γης - ακινήτου, κάτι που σπάνια συμβαίνει. Η τιμή της γης - ακινήτου θα είναι υψηλότερη από την αξία της εάν η προσφορά είναι χαμηλότερη από τη ζήτηση. Αντίθετα, εάν η προσφορά υπερβαίνει τη ζήτηση, η τιμή θα είναι χαμηλότερη από την αξία της.
 |
| Αναπληρωτής Καθηγητής, Δρ. Nguyen Minh Ngoc. (Πηγή: RED) |
Αυτή είναι η κλασική γνώση στη μικροοικονομία . Ωστόσο, για πολλούς διαφορετικούς λόγους, πολλοί άνθρωποι συχνά σταματούν (ή γνωρίζουν μόνο) σε γενικές γραμμές έτσι. Συχνά δεν έχουν την ικανότητα να εφαρμόσουν και να αναπτύξουν σκέψη για επενδύσεις σε ακίνητα. Οι άνθρωποι συχνά λένε «Η αγορά έχει τη δική της φωνή» ή «Όλες οι θεωρίες είναι γκρίζες. Μόνο το δέντρο της ζωής είναι για πάντα πράσινο»... Από την κατανόηση της γενικής γνώσης, οι επενδυτές ακινήτων πρέπει να αναπτύξουν τη δική τους σκέψη για κάθε απόφαση και συγκεκριμένο τρόπο δράσης.
Ποιοι παράγοντες επηρεάζουν συνήθως τις τιμές, κύριε;
Οι τιμές συχνά καθορίζονται από τη σχέση προσφοράς και ζήτησης στην αγορά. Ωστόσο, είναι απαραίτητο να κατανοήσουμε σωστά και ολοκληρωμένα την κατηγορία της «αγοράς». Η αγορά που αναφέρουμε συχνά στα μέσα ενημέρωσης, όπως: διαμερίσματα, οικόπεδα, εμπορικές περιοχές... με δημοφιλείς περιοχές, τμήματα και αγαθά, αποτελεί μόνο ένα μικρό μέρος της συνολικής αγοράς.
Αν εξετάσουμε τα 365.000 τετραγωνικά χιλιόμετρα του Βιετνάμ, συν τα περιουσιακά στοιχεία επί της γης (συμπεριλαμβανομένων των κατασκευαστικών έργων και των περιουσιακών στοιχείων που συνδέονται με τη γη, όπως τα αιωνόβια δέντρα κ.λπ.), η συνολική αγορά είναι πολύ μεγαλύτερη και πιο ποικιλόμορφη. Από την άλλη πλευρά, αν σκεφτόμαστε μόνο τις τιμές, συλλέγουμε πληροφορίες για τις τιμές κ.λπ., οι επενδυτές θα χάσουν έναν πιο ελκυστικό και αποτελεσματικό τομέα σκέψης στις επενδυτικές τους δραστηριότητες. Αυτός είναι ο τρόπος σκέψης: Η αγοραία αξία.
Πολλοί άνθρωποι εξακολουθούν να έχουν ασαφείς πληροφορίες σχετικά με την έννοια της αγοραίας αξίας ακινήτων, μπορείτε να το εξηγήσετε αυτό με μεγαλύτερη σαφήνεια;
Για να κατανοήσουμε την Αγοραία Αξία, είναι απαραίτητο πρώτα να κατανοήσουμε τις έννοιες της Αξίας (εγγενής - βασική). Αυτό το ζήτημα θα συζητηθεί λεπτομερέστερα παρακάτω. Η Αγοραία Αξία των Ακινήτων είναι οι λειτουργίες και οι χρήσεις των Ακινήτων που χρησιμοποιούνται για ορισμένους σκοπούς. Αυτοί οι στόχοι μπορεί να είναι πολλαπλοί ή συγκεκριμένοι για κάθε άτομο ή οργανισμό. Στην πραγματικότητα, υπάρχουν εξαιρετικά διαφορετικοί στόχοι διαφορετικών θεμάτων. Με άλλα λόγια, ο αριθμός των στόχων για τα Ακίνητα μπορεί να είναι έως και χιλιάδες ή και περισσότεροι.
Οι άνθρωποι συχνά μιλούν για δύο κατηγορίες αγοραίας αξίας ακινήτων: την αξία χρήσης και την ανταλλακτική αξία. Τα ακίνητα δεν χρησιμοποιούνται μόνο για διαβίωση, για επιχειρήσεις, για κέρδος... αλλά και για να εξυπηρετήσουν διάφορους σκοπούς, μερικές φορές για να εξυπηρετήσουν παράξενους σκοπούς.
Για παράδειγμα, κάποιος αγοράζει ένα οικόπεδο μόνο και μόνο για να περιμένει την άνοιξη για να παρατηρήσει την ανάπτυξη ενός σπάνιου εντόμου. Ή υπάρχει ένα είδος ακινήτου που είναι πολύ κατάλληλο για άντληση χρηματοοικονομικού κεφαλαίου. Όταν χρησιμοποιείται αυτό το ακίνητο για χρηματοδότηση, θα συγκεντρωθούν 100 δισεκατομμύρια VND, αλλά αν αγοραστεί και πωληθεί ελεύθερα, η τιμή είναι μόνο 30 δισεκατομμύρια VND. Με άλλα λόγια, αυτό το ακίνητο είναι χρηματοοικονομικό ακίνητο.
Από το παραπάνω παράδειγμα, η σκέψη για την αγοραία αξία των ακινήτων υπερβαίνει τη συμβατική άποψη της αγοράς και πώλησης ή της διαβίωσης. Εξυπηρετούν ορισμένους εξειδικευμένους σκοπούς που προκύπτουν από ποικίλες ανάγκες στην αγορά. Και η τιμή ενοικίασης ή η τιμή δωρεάν πώλησης δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τη μέτρηση της αξίας που αποφέρουν.
Επομένως, οι επενδυτές πρέπει να εξατομικεύουν κάθε ακίνητο για κάθε τμήμα, για κάθε μεμονωμένο πελάτη, ώστε να ανιχνεύουν με ακρίβεια την αγοραία αξία. Η αξία του ακινήτου που ένα άτομο ή ένας οργανισμός στην κοινωνία μπορεί να απολαύσει και να νιώσει θεωρείται Αγοραία Αξία (Ευρύτερη από την κατηγορία τιμής).
Άρα, η αγοραία αξία εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την αξία των ακινήτων, κύριε;
Η αξία των ακινήτων είναι το πιο ενδιαφέρον και επίσης το πιο δύσκολο στην κατανόηση και μέτρηση ζήτημα στην αποτίμηση ακινήτων. Από την κατανόηση της αγοραίας αξίας, οι επενδυτές ακινήτων μπορούν να προχωρήσουν στην εκμάθηση και την τελειοποίηση των ζητημάτων της αξίας των ακινήτων. Σε αντίθεση με την αγοραία αξία, η αξία των ακινήτων εδώ δεν προέρχεται πλέον από τη λέξη «αγορά». Με άλλα λόγια, πριν υπάρξει μια αγορά, πριν από τη διαμόρφωση μιας αγοράς, τα ακίνητα έχουν τη δική τους αξία.
Η αξία είναι μια αφηρημένη έννοια, η έννοια της γης - ακινήτου με όρους καταλληλότητας, ικανοποίησης των ανθρώπινων αναγκών. Τα ακίνητα έχουν την ικανότητα να ικανοποιούν τις ανθρώπινες ανάγκες σε μια ενιαία, ξεχωριστή μορφή, αλλά η αξία τους συνδέεται με πράγματα, φαινόμενα σε ένα συνολικό σύστημα αξιών μέσω της αλληλεπίδρασης των προαναφερθέντων πρωτογενών αναγκών.
 |
Η Αναπληρώτρια Καθηγήτρια Δρ. Nguyen Minh Ngoc έχει πολυετή εμπειρία στην εκπαίδευση σε θέματα εκτίμησης ακινήτων στον τομέα. (Πηγή: RED) |
Από την κατανόηση της αγοραίας αξίας, οι επενδυτές ακινήτων μπορούν να προχωρήσουν στην εκμάθηση και την κατανόηση ζητημάτων που αφορούν την αξία των ακινήτων. Η αγορά είναι μια κατηγορία, μια μορφή, ένα σύνολο συμβάσεων. Ή να κατανοήσουν την αγορά ως ένα σύνολο σεναρίων, ένα συγκεκριμένο πλαίσιο με διακυμάνσεις και φάσεις... Υπάρχουν πολλές απόψεις, προοπτικές και δηλώσεις σχετικά με την αγορά γενικά, και την αγορά ακινήτων ειδικότερα. Έτσι, η αγοραία αξία των ακινήτων αλλάζει επίσης απρόβλεπτα.
Ωστόσο, αν εμβαθύνουμε στις εσωτερικές, στις ρίζες των ακινήτων, θα βρούμε τις βασικές αξίες των ακινήτων. Αυτές οι βασικές αξίες, αν συνδεθούν με τις αμετάβλητες, θεμελιώδεις ανάγκες του ανθρώπινου πολιτισμού, θα δημιουργήσουν ένα θεμελιώδες σύστημα αξιών των ακινήτων που δεν εξαρτάται από καμία αγορά, οπουδήποτε στον κόσμο .
Μπορείτε να δώσετε μερικά συγκεκριμένα παραδείγματα, ώστε οι αναγνώστες μας να κατανοήσουν καλύτερα την βασική αξία των ακινήτων;
Για παράδειγμα, ένα αρχέγονο δάσος, ένα νησί σε μια λίμνη γλυκού νερού, μια σπηλιά, μια κορυφή βουνού... έχουν πάντα αξία. Αλλά δεν υπάρχει ξεχωριστή αγορά (υποαγορά) για αυτό το είδος ακινήτων. Ένα άλλο παράδειγμα, μια καθαρή κόκκινη πέτρα Ρουμπίνι με το χρώμα του Αίματος του Περιστεριού που βρίσκεται βαθιά στον πυθμένα της λίμνης Thac Ba, στην επαρχία Yen Bai, έχει πολύ μεγάλη εγγενή αξία.
Ωστόσο, δεν έχει αγοραία αξία λόγω δύο πιθανών περιπτώσεων: 1/ επειδή βρίσκεται κάτω από τη λίμνη, δεν έχει βρεθεί να διατίθεται στην αγορά πολύτιμων λίθων που λειτουργεί· 2/ η αγορά πολύτιμων λίθων δεν έχει ακόμη διαμορφωθεί στο Βιετνάμ ή στον κόσμο (όταν οι άνθρωποι δεν θεωρούν αυτό το ρουμπίνι πολύτιμο επειδή δεν το κατανοούν πλήρως).
Αν εξετάσουμε το πρόβλημα από την οπτική γωνία της αξίας χρήσης και της ανταλλακτικής αξίας του ακινήτου, αυτή η πέτρα δεν έχει αξία χρήσης (καμία αγοραία αξία). Από την άλλη πλευρά, αν αυτό το Ρουμπίνι βρεθεί και ανταλλαχθεί για ένα ταξίδι σε όλο τον κόσμο, θα αναπτύξει την ανταλλακτική του αξία, μετατρέποντας σε μια σχέση αγοραίας αξίας (την απόλαυση και τα συναισθήματα του ατόμου που λαμβάνει την πέτρα) και όχι εντός της κατηγορίας τιμής. Οι επενδύσεις σε ακίνητα στο Βιετνάμ πρέπει να εφαρμόσουν αυτή τη σχολή για να εντοπίσουν κρυφές αξίες και στη συνέχεια να τις εισάγουν στην αγορά ακινήτων. Ακόμη και να δημιουργήσουν μια υποκατηγορία αγοράς για χρήση ή ανταλλαγή.
Κατά τη γνώμη σας, λοιπόν, για να επενδύσουν αποτελεσματικά σε ακίνητα, σε ποιους παράγοντες πρέπει να δώσουν προσοχή οι επενδυτές;
Στην πραγματικότητα, σε πολλές μελέτες σχετικά με «τύπους» ακινήτων που θεωρούνται μοναδικοί στο Βιετνάμ (αλλά δημοφιλείς στον κόσμο ή όπου δεν υπάρχει υποκατάστημα αγοράς για αυτό το είδος ακινήτων στον κόσμο), ανακάλυψα ένα είδος ακινήτου που δεν ήταν ποτέ γνωστό και δεν κυκλοφόρησε στην αγορά ακινήτων του Βιετνάμ. Ο λόγος είναι ότι το Βιετνάμ αναπτύσσεται, τα τελευταία 30 χρόνια, οι συμμετέχοντες στην αγορά συχνά επικεντρώνονται σε «τύπους» που είναι εύκολα προσβάσιμοι, με λίγη εξερεύνηση, λίγη δημιουργική σκέψη...
Επομένως, όταν εφαρμόζεται σωστά η εμπειρογνωμοσύνη και η ικανότητα αποτίμησης ακινήτων, οι επενδυτές μπορούν να βρουν αμέτρητα πολύτιμα «διαμάντια» στην αγορά που κανείς δεν ανακαλύπτει. Με άλλα λόγια, αυτή είναι μια ευκαιρία για τους επενδυτές να αποκτήσουν πολύτιμα, βιώσιμα ακίνητα σε πολύ χαμηλή τιμή.
Ωστόσο, οι επενδυτές πρέπει επίσης να κατανοήσουν τις κύριες τάσεις του κόσμου, τους φυσικούς νόμους που σχετίζονται με τα ακίνητα και χρειάζονται την ικανότητα και τις μεθόδους για να προβλέψουν τις «στροφές» της ανθρωπότητας για να μετρήσουν την αξία των ακινήτων. Η Κιβωτός του Νώε θα ήταν άχρηστη (ή μικρής αξίας) χωρίς τον μεγάλο κατακλυσμό. Ο Νώε δεν θα είχε κατασκευάσει την Κιβωτό χωρίς τον «ψίθυρο» (πρόβλεψη, όνειρο) κάποιου.
Συνεπώς, η εκτίμηση ακινήτων για επένδυση απαιτεί βαθιά και συνεχή σκέψη σχετικά με την Τιμή - Αγοραία Αξία - Αξία (βασική - εγγενής). Η εκτίμηση ακινήτων για επένδυση όχι μόνο πρέπει να ακολουθεί στενά και να βιώνει σε βάθος με πολύπλευρο και πολυεπίπεδο τρόπο την αγορά ακινήτων ειδικότερα και τη ζωή γενικότερα, αλλά πρέπει επίσης να μαθαίνει και να εξοπλίζει συνεχώς με ακαδημαϊκές γνώσεις μέχρι να σταματήσει να επενδύει.
Σας ευχαριστώ!
[διαφήμιση_2]
Πηγή
Σχόλιο (0)