Οι επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν δυσκολίες όταν πρέπει να πληρώσουν εκατοντάδες δισεκατομμύρια ντονγκ για να αλλάξουν τους σκοπούς χρήσης γης.

Αναγκασμένη να μεταφέρει το εργοστάσιο στα προάστια για να χτίσει σε δική της γη και στη συνέχεια να το ενοικιάσει ξανά με ετήσιες πληρωμές, όταν λήξει η μίσθωση, η επιχείρηση αντιμετωπίζει δυσκολίες επειδή πρέπει να πληρώσει ένα «τεράστιο» χρηματικό ποσό για να αλλάξει τον σκοπό χρήσης.

Για να έχουν γη για την κατασκευή εργοστασίων, πολλές επιχειρήσεις αναγκάστηκαν να παραδώσουν τη γη τους στο κράτος και στη συνέχεια να την νοικιάσουν πίσω με ετήσιες πληρωμές - Φωτογραφία: NH

Τη δεκαετία του 2000, κατόπιν αιτήματος του κράτους, οι εγκαταστάσεις παραγωγής στην πόλη Χο Τσι Μινχ μεταφέρθηκαν στα προάστια για να αποφευχθεί η περιβαλλοντική ρύπανση και να παραχωρηθεί γη στο κέντρο για αστική ανάπτυξη και ανάπτυξη υπηρεσιών. Πολλοί άνθρωποι μετέφεραν τα εργοστάσιά τους σε ιδιόκτητες εκτάσεις στα προάστια.

Αλλά επειδή δεν υπάρχει χωροταξικό σχέδιο 1/2000 και δεν είναι κατάλληλο για την κατασκευή εργοστασίων, οι άνθρωποι πρέπει να παραδώσουν τη γη τους στο κράτος και στη συνέχεια να νοικιάσουν αυτή τη γη πληρώνοντας ετήσια τέλη βάσει βραχυπρόθεσμων συμβάσεων 5-10 ετών.

Ωστόσο, όταν λήξει η σύμβαση μίσθωσης ή η επιχείρηση θελήσει να ρευστοποιήσει τη σύμβαση μίσθωσης γης και να επανεκδώσει το παλιό ροζ βιβλίο, θα αντιμετωπίσει δυσκολίες.

Σε μια τυπική περίπτωση, ο κ. Cuong αγόρασε 2 γεωργικά οικόπεδα έκτασης 5.930 τ.μ. στην παλιά περιοχή Binh Chanh για να μεταφέρει το εργοστάσιο. Το 2006, μεταβίβασε την παραπάνω γη στην εταιρεία που κατείχε για να ζητήσει την αλλαγή του σκοπού χρήσης σε γη για παραγωγή και επιχειρήσεις.

Ωστόσο, επειδή η γη ανήκει στον υφιστάμενο σχεδιασμό ανακαίνισης κατοικιών, δεν υπάρχει λεπτομερής σχεδιασμός κατασκευής σε κλίμακα 1/2000, επομένως οι αρχές αποφάσισαν να μισθώσουν τη γη σε αυτήν την επιχείρηση για βραχυπρόθεσμη περίοδο 10 ετών (2010-2020). Η μισθωμένη έκταση είναι 5.150 τ.μ. για την κατασκευή εργοστασίου, ενώ τα υπόλοιπα 780 τ.μ. ανήκουν στον διάδρομο προστασίας του καναλιού, επομένως παραμένει γεωργική γη.

Το 2017, λόγω του πλησιέστερου τέλους της μίσθωσης, η εταιρεία ήθελε να παρατείνει τη μίσθωση, αλλά η γη βρισκόταν επί του παρόντος στο πλαίσιο του οικιστικού σχεδιασμού χρήσης γης και δεν μπορούσε να παραταθεί, επομένως η εταιρεία ολοκλήρωσε τις διαδικασίες για την επιστροφή της γης στον κ. Cuong προσωπικά.

Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, υπέβαλε επίσης πολλές αιτήσεις για παράταση της μίσθωσης γης, αλλαγή του σκοπού χρήσης γης ή επανέκδοση ροζ βιβλίων σύμφωνα με την τρέχουσα ή την αρχική κατάσταση για συνεχή χρήση μετά τη λήξη της μίσθωσης.

Ωστόσο, μέχρι το 2024, του επιτράπηκε να μετατρέψει μόνο 4.800 τ.μ. σε οικιστική γη, αλλά έπρεπε να πληρώσει το 100% του τέλους χρήσης γης και δεν μπορούσε να εκπέσει την τιμή της γεωργικής γης. Τα υπόλοιπα 350 τ.μ. παραγωγικής και επαγγελματικής γης δεν επιτράπηκε να μετατραπούν σε οικιστική γη, αλλά δεν του χορηγήθηκε ροζ βιβλίο και αναγκάστηκε να ανανεώσει τη μίσθωση γης και να καταβάλει το ετήσιο ενοίκιο.

Ομοίως, η κα Phuong κληρονόμησε επίσης γη και τη μεταβίβασε στην πόλη Χο Τσι Μινχ για να την εκμισθώσει εκ νέου με τη μορφή ετήσιων πληρωμών με σκοπό την κατασκευή ενός εργοστασίου.

Το 2018, η εταιρεία μεταβίβασε τα περιουσιακά στοιχεία της γης στην κα. Phuong και της παρέδωσε τη γη για να συνεχίσει να τη χρησιμοποιεί, αλλά σύμφωνα με τους κανονισμούς, η κα. Phuong μπορεί να συνεχίσει να μισθώνει τη γη μόνο για το υπόλοιπο χρονικό διάστημα μέχρι το 2020.

Με τα χρόνια, η κα. Phuong έχει ζητήσει την επανέκδοση του παλιού κόκκινου βιβλίου, αλλά μέχρι σήμερα δεν υπάρχει ακόμη νομική ρύθμιση για την επανέκδοσή του, γεγονός που την θέτει σε δύσκολη θέση.

«Δεν μπορώ να αλλάξω τον σκοπό χρήσης γης επειδή δεν έχω την οικονομική δυνατότητα να πληρώσω το υψηλό τέλος μετατροπής, αλλά όταν οι δουλειές δυσκολεύονται, θέλω να ρευστοποιήσω τη σύμβαση μίσθωσης για να μειώσω το κόστος ενοικίασης γης και να αποκτήσω ξανά τα ίδια δικαιώματα χρήσης γης, αλλά δεν μπορώ. Αν αναγκαστώ να διατηρήσω την παράταση της μίσθωσης γης, δεν ξέρω πόσο θα διαρκέσει», είπε η κα. Phuong.

Ανάγκη αντιμετώπισης των ελλείψεων των νομικών κανονισμών

Σύμφωνα με τους ειδικούς, το Διάταγμα 103 δεν κάνει σαφή διάκριση μεταξύ ιδιωτικής γης με ετήσια πληρωμή ενοικίου και δημόσιας γης που μισθώνεται από το κράτος. Λόγω της έλλειψης αυτής της διάκρισης, κατά τη μετατροπή σε οικιστική γη, και οι δύο τύποι γης πρέπει να καταβάλλουν το 100% του τέλους χρήσης οικιστικής γης σύμφωνα με την τιμή γης κατά τη στιγμή της μετατροπής (η αξία της γης είναι 0).

Ως αποτέλεσμα, οι χρήστες γης πρέπει να πληρώνουν πολύ υψηλότερα τέλη χρήσης γης από άλλα γεωργικά οικόπεδα, επειδή δεν υπολογίζεται η πραγματική αξία της γης που δαπάνησαν οι χρήστες γης για να αγοράσουν τη γη.

Ο νόμος επί του παρόντος δεν διαθέτει μηχανισμό που να επιτρέπει σε άτομα να επανεκδίδουν ροζ βιβλία στην τρέχουσα κατάσταση ή όπως πριν από την μίσθωση της γης όταν τερματίζουν τις συμβάσεις μίσθωσης γης. Ο νόμος επίσης δεν περιλαμβάνει κανονισμούς για την ανάκτηση γης σε αυτήν την περίπτωση, προκαλώντας πολλά προβλήματα στην έκδοση ροζ βιβλίων όταν λήγει η σύμβαση μίσθωσης γης για άτομα και επιχειρήσεις.

Ο δικηγόρος Tran Minh Cuong (Δικηγορικός Σύλλογος της πόλης Χο Τσι Μινχ) δήλωσε ότι είναι απαραίτητο να τροποποιηθεί και να συμπληρωθεί το Διάταγμα 103 σχετικά με τα τέλη μετατροπής χρήσης γης για εκτάσεις που μισθώνονται με ετήσια πληρωμή ενοικίου που προέρχονται από νοικοκυριά και ιδιώτες, κληρονομούνται ή δημιουργούνται από ίδιους φορείς, όχι για δημόσιες εκτάσεις που μισθώνονται από το κράτος. Όταν μετατρέπονται σε οικιστική γη, το τέλος χρήσης γης υπολογίζεται όπως για μη γεωργική παραγωγική και επαγγελματική γη ή γεωργική γη κατά τη στιγμή της μετατροπής, χωρίς να εφαρμόζεται ο συντελεστής 100% της τιμής της οικιστικής γης.

Επιπλέον, οι περιπτώσεις αυτές έχουν το δικαίωμα πρόωρης καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης εάν δεν είναι πλέον απαραίτητη και επανέκδοσης του ροζ βιβλίου ανάλογα με την τρέχουσα κατάσταση ή τον τύπο γης πριν από τη μίσθωση.

NGOC HIEN

Πηγή: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm